Sentencia Civil Nº 278/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 891/2011 de 25 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 9

MADRID

SENTENCIA: 00278/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección Novena

SENTENCIA NÚMERO 278/12

RECURSO DE APELACION Nº 891/2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA

D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO

D. JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER

En MADRID, a veinticinco de mayo de dos mil doce.

Vistos en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Verbal número 1076/2009, procedentes del Juzgado Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Navalcarnero, a los que ha correspondido el Rollo de Apelación número 891/2011, en los que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelante Dª Salome , representado por la Procuradora Sra. Dª. MARIA DEL CARMEN ECHAVARRIA TERROBA; de otra, como demandado y hoy apelados D. Gines y Dª María Virtudes , representados por el Procurador Sr. D. OSCAR GIL DE SAGREDO GARICANO; y de otra como demandado y hoy apelado D. Justino ; sobre desahucio por expiración del plazo y arrendamiento con opción de compra.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

Primero .- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Navalcarnero, en fecha veintinueve de enero de dos mi diez, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Fallo : Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Doña Epifanía Esther Ginés García-Moreno, en nombre y representación de Doña Salome , contra Don Justino , Don Gines y Doña María Virtudes , todo ello con expresa imposición de las costas a la actora, declarando la temeridad de dicha parte.".

Segundo .- Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante, del que se dio traslado a la contrapartes quienes se opusieron al mismo, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, con excepción de la demandada D. Justino .

Tercero .- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo la cual tuvo lugar el día veinticuatro de mayo del año en curso.

Cuarto .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero .- Se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada en cuanto no se opongan a los siguientes.

Segundo .- Dª Salome y D. Justino , como arrendadores, y D. Gines y Dª María Virtudes , como arrendatarios, suscribieron con fecha 24 de septiembre de 2008 contrato de arrendamiento de vivienda de temporada con opción de compra, que tenía por objeto la vivienda unifamiliar sita en la calle DIRECCION000 , nº NUM000 , urbanización " DIRECCION001 ", en Navalcarnero (Madrid). La duración del arrendamiento se estableció en tres meses, acordándose que el contrato "quedará resuelto por expiración del tiempo pactado para su vigencia el 23 de diciembre de 2008". El derecho de opción de compra se podía ejercitar hasta el 23 de diciembre de 2008, fecha en que caducaba. Dª Salome era copropietaria de la vivienda en un 50%, y su exmarido D. Justino era copropietario del otro 50%.

Con fecha 6 de octubre de 2009, los arrendatarios remitieron burofax a Dª Salome en el que la citaban en determinada notaría para elevar a público el derecho de opción de compra de la vivienda unifamiliar. Al día siguiente, 7 de octubre de 2009, Dª Salome remitió burofax a los arrendatarios en el que daba por resuelto el contrato de arrendamiento con opción de compra y les requería el abandono de la vivienda.

Dª Salome presentó demanda de desahucio por expiración del plazo pactado, que dirigió contra los arrendatarios y también contra el copropietario y coarrendador D. Justino , debido a que éste se oponía a la resolución del contrato de arrendamiento.

La sentencia de instancia considera que al finalizar los tres meses pactados se celebró un nuevo contrato verbal entre arrendadora y arrendatarios en cuya virtud seguirían estos disfrutando de la vivienda arrendada y pagando la misma renta hasta que les concedieran un préstamo hipotecario para poder comprar la vivienda. Y que fue la actitud obstativa de la arrendadora Dª Salome la que impidió hacer efectiva la opción de compra. Y apreció falta de legitimación pasiva del copropietario D. Justino . La sentencia ha sido apelada por la demandante.

Tercero .- El recurso de Dª Salome viene a admitir que el contrato de arrendamiento se prorrogó por tácita reconducción ( artículo 1.566 del Código civil ) una vez vencidos los tres meses iniciales, pero que se prorrogó por plazos mensuales, ya que por meses se abonaba la renta ( artículo 1.581 del Código civil ). Pero entiende que con su burofax remitido el 7 de octubre de 2009 se puso fin al contrato de arrendamiento y sus prórrogas, de modo que el tiempo máximo de permanencia de los arrendatarios en la vivienda finalizó el 24 de octubre de 2009.

Esta postura supone una alegación nueva en segunda instancia inadmisible ( artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), pues lo que sostuvo la actora en su demanda, así como en el burofax que envió a los arrendatarios el 7 de octubre de 2009, es que había vencido el plazo pactado de tres meses, de ahí que solo les concediera siete días para desalojar la vivienda. En cambio, ahora modifica esta posición para sostener que el contrato vencía el 24 de octubre de 2009; esto es, no admitía la existencia de tácita reconducción, pero ahora sí en el recurso.

La prueba practicada acredita que Dª Salome estuvo conforme con prorrogar el contrato de arrendamiento con opción de compra. Y que admitió la prórroga del arrendamiento y del derecho de opción debido a que los arrendatarios tenían problemas con la hipoteca, según declaró en su interrogatorio. Por tanto, no es admisible que pretenda la resolución del contrato por haber transcurrido los tres meses iniciales pactados (plazo finalizado el 23 de diciembre de 2008) porque se produjo la prórroga por acuerdo de las partes, y admitió que se podría ejercitar la opción de compra hasta cuando los arrendatarios consiguieran el préstamo hipotecario. Estos habrían ejercitado la opción de compra, por tanto, dentro del plazo pactado por las partes, pues cuando remiten burofax a Dª Salome el 6 de octubre de 2009 seguía vigente por acuerdo de las partes tanto el arrendamiento como el derecho de opción de compra. Por eso es correcta la afirmación de la sentencia apelada de que fue la arrendadora Dª Salome la que obstaculizó indebidamente el ejercicio del derecho de opción de compra, pretendiendo la resolución del contrato de arrendamiento y que había caducado el derecho de opción cuando ambos estaban vigentes y cuando ese derecho de opción fue ejercitado por los arrendatarios dentro del plazo que las partes habían acordado, esto es, una vez que consiguieron el préstamo hipotecario.

Al haber acordado que el arrendamiento se prorrogaría hasta la obtención del préstamo hipotecario no se estaba más que haciendo efectiva la intención de las partes al celebrar el contrato de arrendamiento con opción de compra ( artículo 1.282 del Código civil ), que era que los arrendatarios siguieran ocupando la vivienda hasta el ejercicio de dicha opción. Por ello, no había finalizado el plazo pactado para el arrendamiento cuando la actora apelante Dª Salome remitió el burofax de 7 de octubre de 2009, lo que bastaría para desestimar su demanda.

Cuarto .- Aunque se ha examinado el fondo del asunto para justificar que, en todo caso, procede desestimar la demanda y el recurso de la actora, existe una razón previa sustancial que impide el éxito de la demanda de desahucio por expiración del plazo pactado. Y es que la vivienda arrendada es copropiedad al 50% de dos personas y una de ellas, D. Justino , se opone a la resolución.

A tenor del artículo 398 del Código civil :

Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.

El arrendamiento de una vivienda y su resolución son actos de administración (salvo los arrendamientos por período superior a seis años, según se viene entendiendo), y de igual modo que los dos copropietarios prestaron su consentimiento para celebrar el contrato, los dos debían haber demandado su resolución. La discrepancia deberá resolverse a tenor del tercer párrafo del artículo citado (el juez proveerá lo que corresponda, a instancia de parte), supuesto al que no han acudido los copropietarios, que no han tratado de que un juez resuelva su discrepancia, sino que una copropietaria con igual cuota de copropiedad que el otro ha pretendido resolver el contrato de arrendamiento por su sola voluntad, lo que no puede admitirse.

La doctrina jurisprudencial que se ha citado por la arrendadora actora y por la sentencia de instancia sobre la legitimación de un solo copropietario para ejercitar acciones en beneficio de la comunidad está condicionada a que no conste la oposición del otro copropietario, y en este caso consta expresamente, hasta el punto de que la actora ha considerado necesario demandarle (erróneamente, pues carece de legitimación pasiva por no ser arrendatario, como acertadamente entendió la juzgadora de instancia). La jurisprudencia viene declarando de manera constante y reiterada que cualquiera de los comuneros tiene legitimación activa para comparecer en juicio y promover en beneficio de la comunidad, sin necesidad de acuerdo o autorización de los demás, el desahucio de las fincas comunes arrendadas por resolución o expiración del arrendamiento constituido sobre ellas (Ss. del Tribunal Supremo de 3 mayo 1975, 14 marzo 1978, 7 febrero 1981, 14 enero 1985 y 6 abril 1993); si bien es cierto que, en contemplación al régimen de uso y administración de las cosas comunes establecido en el Código Civil (arts. 394 y 398 ), ha matizado esta regla exceptuándola cuando conste la desautorización del accionante por la oposición de otros copartícipes (Ss. del Tribunal Supremo 19 febrero 1964 y 8 abril 1965 ), a menos que aquél represente la mayoría de intereses en la comunidad ( STS de 6 marzo 1997 ).

Señala la sentencia de la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 26 de septiembre de 2011, recurso 654/2010 , ponente María del Carmen García de Leániz Cavallé, que "conforme a una reiterada y constante doctrina jurisprudencial iniciada ya con STS de 8-4-1965 , "la doctrina legal, que faculta a un solo condueño para actuar, sin acuerdo o autorización de los demás, en beneficio de la comunidad, es excepcional y como tal ha de ser aplicada en sentido restrictivo, hasta el punto de que si alguno de los partícipes se opone a tal actuación , bien desautorizando al accionante de un modo explícito o afirmando lo contrario de lo sostenido por aquél, no puede considerársele legitimado para actuar , porque tal oposición revela que hay sobre la materia discutida criterios dispares, y hasta que estas diferencias no desaparezcan no puede conocerse con certeza cuál sea el criterio más beneficioso para la comunidad, única forma que permite actuar o defenderse sin tener la representación de los demás condueños"".

En definitiva, al no haber interpuesto la demanda los dos copropietarios, concurre una falta de legitimación activa de la demandante (dado que no existe el litisconsorcio activo necesario), lo que impone desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia, aunque en esta el pronunciamiento desestimatorio se basase en razones distintas.

Quinto .- Procede imponer a la parte apelante las costas causadas por su recurso ( artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación presentado por Dª Salome contra la sentencia dictada con fecha veintinueve de enero de dos mil diez por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Navalcarnero , acordando:

1º. Confirmar dicha sentencia.

2º. Imponer a la parte apelante las costas causadas por su recurso, con pérdida del depósito constituido para recurrir de conformidad con el punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Contra esta sentencia cabe recurso de casación conforme al artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a interponer ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.