Sentencia Civil Nº 278/2013, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 175/2013 de 03 de Julio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL

Rollo nº: 175/2013

Autos: juicio verbal (desahucio por falta de pago) nº: 833/2012

Juzgado Primera Instancia 4 Girona (ant.CI-4)

SENTENCIA Nº 278/13

MAGISTRADO

Don FERNANDO FERRERO HIDALGO

En Girona, tres de julio de dos mil trece

VISTOel Rollo de apelación nº 175/2013, en el que ha sido parte apelante la entidad CITYBEACH HOTELS, S.L., representada esta por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS, y dirigida por el Letrado D. MARIO URIBE VALLS; y como parte apelada D. Vicente , representada por la Procuradora Dña. ROSA BOADAS VILLORIA, y dirigida por el Letrado D. MIGUEL LOSADA ALGAR.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado Primera Instancia 4 Girona (ant.CI-4), en los autos nº 833/2012, seguidos a instancias de D. Vicente , representado por la Procuradora Dña. ROSA BOADAS VILLORIA y bajo la dirección del Letrado D. MIQUEL LOSADA ALGAR, contra la entidad CITYBEACH HOTELS, S.L., representada por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS, bajo la dirección del Letrado D. MARIO URIBE VALLS, se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: ' FALLO: Que, estimando como estimo la demanda presentada por la representación procesal de Vicente , contra CITYBEACHHOTELS SL debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento sobre la FINCA000 , sita en Sant Gregori, DIRECCION000 NUM000 , y condeno a la demandada al pago de 25.568,16 euros, mas su interes legal desde la fecha de esta resolucion, y al pago de las costas de este juicio'.

SEGUNDO.-La relacionada sentencia de fecha 5/10/12 , se recurrió en apelación por la parte demandada, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO.-Se aceptan los que constan en la sentencia recurrida.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Se interpuso recurso de apelación por la entidad CITYBEACH HOTELS, S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Girona, de fecha 5 de octubre del 2012 , en la que se estimó la demanda interpuesta por D. Vicente contra dicha parte recurrente y en la que se instaba la resolución del contrato de arrendamiento sobre la finca sita en Sant Gregori, DIRECCION000 NUM000 , destinada a la explotación del establecimiento hotelero y restaurante denominado ' FINCA000 ', por falta de pago de las rentas y se reclamaba, a su vez, las rentas adeudadas, así como las que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda y hasta la efectiva entrega de la posesión de la finca.

TERCERO.-Se empieza argumentando por el recurrente que se solicita una corrección de errores materiales en que incurre la sentencia, corrección que fue solicitada y desestimada. Al respecto debe señalarse que si se trata de una corrección de errores, desde luego no es función del Tribunal de apelación efectuarlo, y si no es así, debe impugnarse la sentencia de forma correcta. En todo caso, es claro que la cuestión que plantea el recurrente no es una cuestión de un mero error material, sino que realmente lo que se plantea es una cuestión de incongruencia al considerar que no se debería haber decretado la resolución del arrendamiento, dado que en el juicio verbal sólo se discutió lo relativo a las cantidades reclamadas.

Oído lo alegado en el juicio, el motivo debe desestimarse. Que no se discutiese nada en el mismo respecto a la resolución del contrato, no quiere decir que la sentencia no tuviera que pronunciarse. Una cosa es la resolución del contrato y otra el desahucio, términos jurídicos que no son iguales, pues aquella se refiere a la resolución del contrato sin más y el desahucio hace referencia al lanzamiento del demandado tras la resolución sino se abandona el objeto arrendado. La parte demandante tanto en su demanda, en la que solicitó la resolución del contrato por falta de pago, como en el juicio, que se ratificó en la misma, es claro que mantuvo tal pretensión, pues en ningún momento desistió de la misma. Es cierto que se hicieron alegaciones sobre la cuestión relativa a la entrega de las llaves y en definitiva de la posesión, pero ello sólo afectaba a la cuestión del desahucio, es decir, al lanzamiento, pero no a la resolución del contrato, que necesariamente debía acordarse en sentencia.

CUARTO.-Sigue insistiendo en la inadecuación del procedimiento al ser compleja la cuestión debatida.

El motivo carece de sustento jurídico alguno y la jurisprudencia que se cita se refiere a supuestos distintos.

Es claro que la demandante podía acumular la acción de desahucio por falta de pago y la de reclamación de rentas, como así autoriza la Ley. Que en el momento del juicio el arrendatario nada discutiera sobre la procedencia del desahucio, ello no alteraba la acumulación correcta de las acciones, ni se producía una inadecuación sobrevenida del procedimiento.

Respecto de la cuestión compleja dijo la STS de 10 de mayo de 1993 que: 'La doctrina de la Sala se ha pronunciado en la cuestión para sostener que cuando existan otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o éstas sean de tal naturaleza que presenten sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hagan muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y hacen a éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato de arrendamiento correspondiente'.

Ahora bien, tales principios no pueden tomarse con carácter absoluto, pues bastaría que el arrendatario empezase a introducir cuestiones complejas para que se desestimase siempre la acción de desahucio planteada. Por ello se ha matizado, por un lado, en el sentido de aceptar la discusión de aquellas cuestiones relacionadas con la acción de desahucio ejercitada y, por otro lado, que no basta para producir esa complejidad la simple alegación o propuesta de cuestiones por el demandado, quien como el actor, no puede traer a estos juicios sumarios aquellas que por su naturaleza están excluidas de los mismos, siempre que no aparezcan rodeadas de notas de probada verosimilitud que permitan tenerlas en cuenta.

La acción que se ejercitó fue la de resolución contractual por impago de renta y reclamación de las mismas. Frente a dicha pretensión el arrendatario discute un incumplimiento previo del arrendador por falta de unas autorizaciones del negocio arrendado. Si la discusión que plantea el arrendatario es la excepción del contrato no cumplido por parte del arrendador, no se alcanza a comprender donde está la cuestión compleja, pues se estima que a pesar de la dicción legal, es claro que el arrendatario puede oponer a la resolución del contrato y a la reclamación del rentas el incumplimiento previo del arrendador, que podría justificar la desestimación de la resolución. Pero, debe entenderse que la oposición debe formularse vía excepción, pero nunca vía acción, pues sería necesario formular reconvención y ello no está permitido por la Ley, ni tampoco se intenta su ejercicio ( artículo 438 de la L.E.C .). Es decir, no podría alegarse un incumplimiento defectuoso, pues el mismo no impide la resolución del contrato ni la reclamación de renta, ni tampoco podría solicitarse una indemnización de daños y perjuicios, pues sería necesario formular reconvención, y sin que ello suponga la existencia de ninguna cuestión compleja, pues el arrendatario puede ejercer las acciones que le correspondan.

QUINTO.-En cuanto a la excepción de contrato no cumplido, a pesar de la dicción literal del artículo 444 de la L.E.C . de que el demandado sólo puede alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, debe también aceptarse el incumplimiento de las obligaciones del arrendador que justificasen el impago de la renta, pues no podría el arrendador exigir el pago de la renta si por su parte no cumple las obligaciones principales que a él le corresponden, como podría ser la entrega de la cosa arrendada.

Dice el Tribunal Supremo, así, en sentencia de 20 de diciembre del 2.006 , que 'La jurisprudencia ha distinguido, aunque no siempre con la precisión deseable, entre la exceptio non adimpleti contractus y la exceptio non rite adimpleti contractus, distinción que se ha basado en la gravedad del incumplimiento, especialmente en el contrato de obra, para señalar si los defectos de la obra son de importancia y trascendencia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de la subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente ( Sentencia de 14 de julio de 2003 ). Sigue diciendo que 'La llamada exceptio non adimpleti contractus enerva la reclamación hasta en tanto no se realice la prestación de la contraparte, como cabe ver, entre otras, en las Sentencias de esta Sala de 21 de marzo de 2001 , 12 de julio de 1991 , 17 de febrero de 2003 , aunque ciertamente en ocasiones se ha conectado a la facultad de resolver del artículo 1124 CC ( Sentencia de 14 de julio de 2003 )'. Y añade que 'La excepción, pues, enerva la reclamación temporalmente, y tiene sentido en tanto la prestación no realizada siga siendo útil. Si en ese estado de cosas se genera una situación irreversible, por darse uno de los llamados incumplimientos esenciales, de diversa tipología, que comprenden la imposibilidad sobrevenida fortuita, el transcurso del término llamado esencial, el aliud pro alio, la imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato, estaremos ante un incumplimiento resolutorio y el remedio habrá de buscarse por la vía del artículo 1124 C Civil a través de las acciones pertinentes, de cumplimiento o de resolución y de indemnización.'

Por otro lado, resulta también necesario recordar que a la hora de interpretar y aplicar el artículo 1124 del Código Civil , la jurisprudencia ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento o producida por causa imputable al que pide la resolución, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato ( Sentencias de 7 de mayo de 2003 , 18 de octubre de 2004 y 3 de marzo de 2005 , entre otras).

En el contrato de arrendamiento, es obligación principal del arrendador la de entrega la cosa objeto del contrato; la de realizar en ella las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento ( artículo 1554 del CC ) y es obligación fundamental del arrendatario la de pagar la renta ( artículo 1555 del CC ).

El contrato de arrendamiento fue celebrado el día 12 de junio del 2009, cuyo objeto era el HOTEL RURAL MAS FERRAN, destinado a su explotación como hotel rural, según el pacto primero. En el mismo pacto se indicaba que el hotel cuenta o debería contar a la fecha de la entrega de todas las licencias y permisos necesarios para desarrollar la actividad hotelera, que serían cedidos a la entrega de la posesión, asumiendo la propiedad el coste de la obtención de las licencias y permisos necesarios, obligándose el arrendatario a destinar el inmueble al uso hotelero con servicios de restauración.

En el pacto segundo se estipulaba que la entrega se efectuaría el día 1 de octubre del 2009, debiendo entregar totalmente equipado y dotado de cuantas autorizaciones y licencias administrativas exigibles, de forma que permita su inmediata explotación y la falta de obtención de alguna licencia o autorización exigible no impediría la entrega del hotel, pero el coste de su obtención lo asumiría la propiedad.

Se autorizaba a la arrendataria para comprobar y conocer la explotación hasta la entrega y para realizar los actos y gestiones tendentes a la comercialización del hotel con terceros y en la fecha de la entrega se procedería al examen de las instalaciones y documentación administrativa del hotel, levantándose un acta con su resultado en la que se incluirían las reparaciones necesarias a cargo de la propiedad. Añadiéndose una penalización para el caso de incumplimiento por alguna de la partes.

Nada se acredita que en el momento de la entrega la parte arrendataria pusiera objeción alguna, ni hiciera constar la falta de licencias o autorizaciones necesarias para la explotación del hotel. Igualmente tampoco consta ninguna reclamación por tal razón. Y cuando la parte arrendadora, en la carta de 27 de abril del 2012 reclama el pago de las rentas adeudadas, la arrendataria, como contestación indica que el retraso se debe al impago de las agencias de clientes, añadiendo que se pondría inmediatamente al corriente. Sólo se añade que les faciliten información sobre el estado del expediente de licencia municipal de la cocina, pero en ningún momento se denuncia la existencia de incumplimiento alguno. No es hasta la carta de 24 de septiembre del 2012, cuando ya se ha interpuesto el procedimiento de resolución del contrato y reclamación de renta, cuando se resuelve el mismo por la arrendataria y se intenta la entrega de llaves.

Si realmente hubiera existido el incumplimiento total denunciado, no se hubiera pagado las rentas durantes casi tres años y se hubiera exigido la subsanación de todos los problemas relativos a la cocina, que ya existían a la firma del contrato, como se desprende del documento nº 4 y si además en octubre del 2010 se deja sin efecto el servicio de comida y sólo se mantiene el de almuerzos y no consta que la arrendataria formulara reclamación alguna y exigiera las adaptaciones necesarias para poder ofrecer el servicio de restauración. Y si además acudimos a las estipulaciones del contrato que antes se han transcrito, las licencias no era un requisito imprescindible para la entrega del local, siendo sólo a cargo de la parte arrendadora el pago de las mismas o realizar las adaptaciones necesarias para obtenerlas.

Ante todo ello, no se estima que, para el caso de que existiera un incumplimiento por la ausencia de licencia para el ejercicio de restauración, que tal incumplimiento justificara el impago de las rentas, siendo en su caso un incumplimiento defectuoso que podrá generara daños y perjuicios, pero que deberán reclamarse en el procedimiento declarativo correspondiente.

SEXTO.-Por lo que se refiere a la costas de primera instancia, debe mantenerse su imposición, pues aunque en el juicio no se discutiera la resolución del contrato, ello no quiere decir como ya se ha razonado, que no procediera la misma. Y por lo que se refiere a la compensación, en absoluto puede aceptarse que se tratara de una compensación ope legis, sino que para su apreciación era necesario que fuera alegada por la parte, en este caso, la arrendataria, y apreciada judicialmente, sin que el arrendador pudiera proceder por si mismo a compensar las rentas adeudadas con las que tenía que pagar por el subarriendo, sino simplemente dejarlo apuntado, como efectivamente así hizo.

SÉPTIMO.-En lo que si debe darse la razón a la parte recurrente es en cuanto al error de la cantidad objeto de condena, pues la cantidad que debe compensarse es la de 5513,95 y no 5485, dado que la renta del subarriendo del mes de septiembre es superior por el incremento del I.V.A.

OCTAVO.-Por todo lo dicho, procede estimar parcialmente el recurso interpuesto y de acuerdo con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede pronunciamiento sobre las costas de esta alzada.

VISTOSlos preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos ESTIMAR PARCIALMENTEel recurso de apelación formulado por la entidad CITYBEACH HOTELS, S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia 4 Girona, en los autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago) núm. 833/12, con fecha 5/10/12.

Debemos REVOCAR parcialmentela misma en el sentido de que la cantidad objeto de condena es de 25.549,21 euros, confirmando la sentencia en todo lo demás.

No procede pronunciamiento sobre las costas de esta alzada.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta y transitoria tercera de la LEC 1/2000 , contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal, si concurre alguno de los motivos previstos para esta clase de recurso y se interpone conjuntamente con el recurso de casación.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta mi sentencia, definitivamente juzgando, la pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO FERRERO HIDALGO, celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que certifico.