Sentencia Civil Nº 278/2013, Audiencia Provincial de Leon, Sección 1, Rec 443/2012 de 18 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LEON

SENTENCIA: 00278/2013

Rollo Civil nº. 443/12.

Juicio Ordinario Nº. 845/10.

Juzgado de 1ª. Instancia nº.1 de León.

S E N T E N C I ANº 278/2013

Iltmos. Sres.

Dº. ANA DEL SER LOPEZ.- Presidenta en funciones.

Dª. SONIA GONZÁLEZ PÉREZ.-Magistrada.

Dª. AGUSTÍN PRIETO MORERA.- Magistrado suplente.

En la ciudad de León, a Dieciocho de junio del año 2.013.

VISTOante el Tribunal de la Sección Primera de la Audiencia Provincial el recurso de apelación civil Nº. 443/12 correspondiente al Juicio Ordinario Nº. 845/2010 del Juzgado de Primera Instancia y Mercantil Nº. 1 de León, en el que han sido parte apelante Cirilo Y Pilar , representadas por la Procuradora Sra. María Isabel García, siendo parte apelada D. Guillermo Y Amparo representados por el Procurador Sr. Fernando Fernández Cieza, actuando como Ponente para este trámite el Ilmo. Sr.D. AGUSTÍN PRIETO MORERA.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de León, en fecha quince de noviembre de dos mil once, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando la demanda y reconvención interpuesta por D. Pedro y Dª Pilar , representados procesalmente por la Procuradora Sra. García Lanza, contra D. Guillermo y Dª Amparo , representados procesalmente por el Procurador Sr. Fernández Cieza y estimando la demanda presentada por D. Guillermo y Dña. Amparo contra D. Pedro y Dña Pilar :

1) Debo condenar y condenoa D. Pedro y a Dña. Pilar al otorgamiento de escritura pública de compraventa sobre la finca descrita en la demanda presentada por D. Guillermo y Dña. Amparo , ya segregada, elevando al público el contrato privado celebrado entre las partes, con abono de la parte del precio restante de pago, por importe de 99.715,09 euros.

2) Debo condenar y condenoa D. Pedro y a Dña. Pilar al pago de las costasderivadas de su demanda y reconvención. Sinhacer especial pronunciamiento sobre costascausadas por la demanda interpuesta por D. Guillermo y Dña. Amparo .'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte actora, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 12 de marzo de dos mil trece.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se admiten los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.- El presente recurso trae causa del Juicio Ordinario núm. 845/2010, tramitado en el Juzgado de 1ª Instancia núm.1 de León, entre Cirilo Y Pilar , contra D. Guillermo Y Amparo , ejercitándose una acción de resolución del contrato de compraventa privada de vivienda de 15 de abril de 2005, suscrito entre las partes, reclamando además la cantidad de 30.635,34 €, por daños y perjuicios, acorde con el informe pericial aportado con la demanda, correspondiente al importe de las rentas de la vivienda desde su ocupación hasta que dejasen los demandados libre y a disposición de la propiedad la vivienda, depreciación de la pérdida del valor de la vivienda, más los intereses de las mencionadas cantidades, debiéndose compensar el importe total de la indemnización que resulte con los 36.000 € que habían pagado los demandantes como parte del precio de la vivienda.

Subsidiariamente, se solicitaba para el caso que no se estimase la resolución del contrato de compraventa, que se declarase la obligación de los demandados a otorgar escritura pública de compraventa, abonando el precio adeudado (105.752,75 €), condenado igualmente a los demandados a abonar por daños y perjuicios las rentas de la vivienda por el uso desde enero de 2007 hasta mayo de 2010 (9.240€), así como todas las rentas que se generasen hasta la firma del contrato privado de compraventa, más los intereses de dichas cantidades con imposición de costas a la parte demandada.

En dichos autos de Juicio Ordinario núm. 845/2010, posteriormente se acumuló el Juicio Ordinario 1611/2010 del Juzgado de Primera Instancia nº7 de Léon, en el cual los demandados en el anterior procedimiento, D. Guillermo y Dña. Amparo , presentaron demanda contra los vendedores D. Cirilo y Dña Pilar , en la que solicitaban la condena de éstos a otorgar escritura pública de la mencionada vivienda, ya segregada, en la Notaría que el Juzgado señalase, con margen de tiempo suficiente para poder obtener de una entidad bancaria el importe el crédito necesario para pagar el importe de la compraventa que restaba por pagar, con imposición de costas. A este demanda D. Cirilo y Dña Pilar contestaron a la demanda y formularon reconvención en los términos de la súplica de su demanda inicial.

La sentencia desestimó la demanda y la reconvención formulada por D. Cirilo y Dña Pilar y estimó la demanda formulada por D. Guillermo y Dña. Amparo condenando a los actores D. Cirilo y Dña Pilar , que tras el Auto de aclaración dictado el 22 de junio de 2012, les obligaba a otorgar escritura pública de compraventa sobre la vivienda, elevando a público el contrato privado celebrado entre las partes con abono de la parte del precio restante de pago, por importe de 98.987,99 €, y a las costas procesales causadas por la demanda y reconvención interpuestas por D. Cirilo y Dña Pilar , sin hacer expresa imposición de costas por la demanda presentada por D. Guillermo y Dña. Amparo .

Contra dicha sentencia la representación de D. Cirilo y Dña Pilar interpone recurso de apelación, en base a las siguientes alegaciones:

1.-Error en la valoración de la prueba, considerando acreditado que su actuación fue ajustada a derecho, y alegando el artículo 1124 del CC , atribuir la responsabilidad del incumplimiento del contrato de compraventa, al no elevarlo escritura pública, únicamente a la actuación de los compradores D. Guillermo y Dña. Amparo , que pusieron todas las trabas posibles para no otorgar la escritura pública, con el único objetivo de demorar la firma de la escritura pública, para poder revender la vivienda a un tercero, a un precio superior al precio de compra, disfrutando durante seis años de la vivienda sin abonar precio alguno, y resultando infructuosos los diversos intentos que los vendedores hicieron para que los compradores otorgasen la escritura pública, reproduciendo el suplico de su demanda, en cuanto solicitaban la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios en la cantidad de 30.635,34 € y subsidiariamente el cumplimiento del mismo, con la condena a los actores a pagar el resto del precio de la vivienda que estaba sin pagar, el importe de las mejoras, los daños y perjuicios valorados en 9.240 €, los gastos que se generen hasta la firma del contrato público de la compraventa y los intereses.

2.- Incongruencia de la sentencia, toda vez, que su pretensión ejercitada con carácter subsidiario (el cumplimiento del contrato) coincide con la ejercitada por lo compradores, por lo que era incongruente que la sentencia desestimase su demanda y reconvención y estimase la demanda de los compradores.

3.- Infracción del artículo 394 de la Lec al imponer las costas de la demanda y de la reconvención a las vendedores, cuando se ejercitaban una acción sustancialmente idéntica, considerando que los compradores se les debían imponer las costas al actuar como mala fe, temeridad y abuso de derecho.

Por su parte la actora se opone al recurso solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.-Respecto a la valoración de la prueba, los argumentos del recurrente no mueven a la Sala a modificar la valoración efectuada por el Juez de Instancia, por los mismos motivos de la sentencia a la que nos remitimos, en aras de inútiles repeticiones que muchas veces oscurecen la claridad de las mismas resoluciones. La juez ad quo ha valorado conjuntamente la prueba practicada en el Juicio Oral, acorde con las reglas de la sana critica, que explicita ampliamente en el fundamento segundo. Se basa principalmente en la documental aportada, teniendo en cuenta que dicha juzgadora dictó sentencia anteriormente en el Juicio Ordinario 552/2007, sustanciando entre las mismas partes, sobre pleito anterior sobre la compra de la vivienda que se dilucida en el presente pleito. Tras valorar conjuntamente la prueba practicada, se asienta como hechos probados, que no han sido desvirtuados de forma idónea por vía de error de hecho la valoración probatoria:

-Que mediante contrato privado de compraventa de fecha 15 de abril de 2005, D. Cirilo y Dña Pilar vendieron a compradores D. Guillermo y Dña. Amparo , por un precio de 121.910 euros, la finca registral nº NUM NUM000 (Tomo NUM001 ,Libro NUM002 , Fol. NUM003 ) del Registro de la Propiedad de Valencia de Don Juan (fols. 33-7).

-Que en el documento privado de compraventa (clausula cuarta,fol.35) las partes convinieron: 'La parte vendedora acepta facilitar en todo momento el acceso a la vivienda a tasadores enviado por la parte compradora, así como proporcionales cualquier documentación que estos requieran, con la finalidad de constituir la hipoteca'.

Respecto al pago del precio de la vivienda se acordó: 'La forma de pago del precio de la presente compraventa es la siguiente:

* En el momento de la firma del presente documento, la parte vendedora recibe de la parte compradora, la cantidad de treinta y seis mil euros(36.000 euros) en efectivo, en concepto de arras y parte del pago del precio total.

* En el momento de la entrega de la vivienda, la cantidad de ochenta y cinco mil novecientos diez euros (85.910 €) más el IVA, correspondiente del precio total, que arroja la cantidad de ocho mil quinientos treinta y cuatro euros (8.543 €).

* El pago de las cantidades que se realice en el momento de la entrega de la vivienda, se hará coincidir con el acto de la escritura pública de compraventa ante notario. Este pago será efectuado bien mediante cheque bancario o talón conformado, o bien mediante subrogación al préstamo hipotecario que la que la parte compradora contratará con entidad financiera.'

- Que el vendedor cumplió con la obligación esencial de entregar la vivienda en los último meses de 2006, tal como declaró la sentencia de 28 de diciembre de 2007, recaída en Juicio ordinario 552/2007 del mismo Juzgado número 1 de León (fols 45-66), emitiéndose el certificado de final de obra el 21 de diciembre de 2006 (fol.29).

- Que seguro decenal, obligatorio para el vendedor, como promotor y constructor de la vivienda, no se constituyó hasta finales de 2009.

- Que la escritura de la segregación de la finca de la vivienda no se realizó hasta el 25 de noviembre de 2009 y no se inscribió en Registro hasta el 11 de enero de 2010.

En la medida en que ambas partes fundaron sus respectivas pretensiones en el incumplimiento de la contraria, (la compradores para instar la elevación a escritura pública del contrato y los vendedores actores y reconvinientes para lograr su resolución), constituyó el núcleo de la controversia en ambas instancias dilucidar cuál de las partes era la única incumplidora. En esta tesitura, la Jueza de Instancia no incurre en ninguna contravención del ordenamiento cuando, atendiendo a los hechos declarados probados que han sido expuestos, desestimando la demanda y reconvención y estimando la acción promovida por los compradores, ya que la prueba obrante demuestra que el único que incumplió el contrato fue el vendedor, verdadera ratio decidendi de la sentencia tal como resulta del fundamento jurídico segundo de la misma, a la que ha de contraerse la impugnación, siendo además la determinación de si hay o no incumplimiento contractual, «una cuestión que presenta ante todo una vertiente fáctica, cuya apreciación respecto de los hechos determinantes del incumplimiento corresponde a los tribunales de instancia y debe, como tal questio facti, producto, por lo tanto, de la valoración del material probatorio aportado al proceso, ser respetada en esta sede a no ser que se desvirtúe a través de la denuncia del error de derecho en la valoración de la prueba», ( Sentencia de 10 de septiembre de 2007 ). La Juez razona el incumplimiento de los vendedores, y estima con base en él la pretensión de obligación de los compradores de elevar el contrato privado a escritura pública, como lógica consecuencia que el contrato de compraventa se perfeccionase, y surtiera efecto para las partes por el concurso de oferta y aceptación sobre la cosa objeto de compraventa a pagar por ella.

La parte vendedora no cumplió con la contratación del seguro de responsabilidad decenal hasta noviembre de 2009 y más importante no se segregó la finca donde se construyó la vivienda hasta el 25 de noviembre de 2009 . Tal como declaró en juicio D. Federico , empleado de Bancofar, se incoaron dos expedientes para la constitución de una Hipoteca uno en el año de 2006 y otro a finales del 2009, que no se llegaron a constituir al no estar segregada la vivienda, requisito sine qua non, para poder inscribir la finca en el Registro y poder constituir la hipoteca. El último se solicitó el 18 de enero de 2010, cuando el comprador D. Guillermo se entera al solicitar una nota simple informativa, que se había inscrito la segregación el 11 de enero de 2010, proceso que terminó el 1 de Marzo del 2010, concedido el préstamo para constituir la hipoteca.

De la documentación obrante en autos, cabe constatar un requerimiento notarial efectuado por los vendedores el 18-1-2010 a los compradores para otorgar la escritura pública el día 28 de enero so pena de tener por resuelto el contrato, fue recibido por estos últimos el día 20, citándoles para el día 28 en la Notaría de Valencia de Don Juan, contestando los compradores el día 22 manifestando a los vendedores su voluntad de cumplir con el pago del precio, para lo que habían solicitado un nuevo préstamo, teniendo sólo ocho días para formalizar la hipoteca (fols 176-185). El testigo Federico , declaró en juicio, que habitualmente se tarda un mes en formalizar la hipoteca. Más adelante los vendedores no comparecieron a dos nuevas citaciones en la notaría para otorgar la escritura pública.

Habiendo pactado expresamente en el contrato que el pago del resto precio se realizará por cheque bancario o talón conformado, o bien mediante subrogación al préstamo hipotecario que la que la parte compradora contratará con entidad financiera, era condición sine qua non para que el vendedor pudiera compeler a la parte compradora a otorgar escritura pública, que hubiese realizado la segregación de la finca para que el comprador pudiese formalizar la hipoteca para pagar el resto del precio de la vivienda y además individualizar la finca para poder ser inscrita en el Registro de la Propiedad para que pudiese tener efectos contra tercero.

Respecto a las normas sustantivas aplicables al caso, los arts.1124 y 1504 del CC y la doctrina que los interpreta, éste sólo como especialidad del primero al concretarse a la compraventa de inmuebles, establecen con carácter general (entre otras la sentencia de Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1989 ) que la facultad resolutoria de los contratos puede ejercitarse en nuestro ordenamiento, no sólo en la vía judicial sino mediante declaración no sujeta a forma y dirigida a la otra parte, a reserva de que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada, bien negando el incumplimiento, bien rechazando la oportunidad de extinguir el contrato, es decir, el órgano judicial sólo ha de constatar si la resolución unilateral efectuada por el acreedor está o no bien hecha, de modo que, en caso afirmativo, la sentencia se limita a declarar la correspondiente situación jurídica, que produce efectos 'ex tunc'. Para determinar esa viabilidad de la acción resolutoria ,reiterada jurisprudencia viene exigiendo la prueba de los siguientes requisitos: a) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían en el sentido de que se pruebe que el contrato no se había celebrado sin la parte inválida que ha motivos aquel o que se frustre el propósito práctico o fin jurídico de las partes al suscribirlo; d) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que, de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, actividad que, entre otros medios probatorios puede acreditarse por la prolongada pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante;lo que no ha ocurrido e) Que quien ejercita esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromisolo que tampoco ha concurrido (Sentencias del Alto Tribunal en la Sentencia de 30 de marzo de 1992 -con cita de otras anteriores y de 21 de marzo de 1994 ). En caso de no concurrir estos requisitos, la resolución del vínculo debe asumirse de modo restrictivo, salvo que esté convenida con carácter esencial por una causa concreta.

TERCERO.- Respecto a las mejoras que alega los vendedores que se hicieron a mayores por un total de 10.569,21 € (fol.38-30), los compradores sólo admiten que se realizó un valla exterior por un importe de unos 3000€ o los que pericialmente se valorase. La juzgadora ad quo, en base a la sentencia 28-12-2007 recaía en el anterior Juicio Ordinario 552/07 suscitado entre las partes ante el mismo juzgado , considera acreditado la ejecución de la valla de cerramiento y una barra de bar en el interior de la vivienda, como unidades de obra a mayores, por un montante de 4.926,52 €, que fue la cantidad en lo que incremento el precio restante a pagar por los compradores.

La única prueba de dichas mejoras, además de los presupuestos aportados, fue la testifical del arquitecto director de proyecto Plácido , que en el acto de juicio declaró casi como un testigo de referencia, en el sentido que manifestó que D. Cirilo le 'había hablado' de dichas ampliaciones o mejoras de obra. Pese a ello, no hay prueba de la ejecución de dichas ampliaciones, sea por testigos o peritos, teniendo en cuenta que los presupuestos no están elaborados por partidas de obra, sino por una lado el coste de materiales y por otro el coste de las horas de trabajo de los albañiles, sin que se pueda discriminar las distintas unidades de obra y su valoración. Ni tan siquiera con la aportación probatoria del proceso se podría determinar el coste de la ejecución de la valla y de la barra del bar, como no sea como tal como ha realizado la juzgadora de instancia acudiendo al anterior juicio ordinario 552/07, suscitado entre las partes.

CUARTO.-Ni con la demanda principal -la pretensión de resolución e indemnización de los daños y perjuicios, ni con la pretensión subsidiaria de condena al otorgamiento de escritura pública con condena igualmente de daños y perjuicios, que presentaron los vendedores que se reproducen en la reconvención, puede decirse que fuesen estimadas sustancialmente por la sentencia de instancia . La acción subsidiaria ejercitada solicita, además de la condena a otorgar la escritura pública, la cantidad de 105.752,75 € además de 9.240 €, lo que supera ampliamente la cantidad de 10.000 € respecto a lo concedido en la instancia, por lo que no es procedente considerar que hay sido sustancialmente acogidas en la sentencia sus pretensiones. Luego la demanda principal y la demanda reconvencional fueron desestimadas íntegramente, de modo que las costas debían imponerse a la parte vencida, la demandante y reconviniente, en virtud del principio del vencimiento objetivo consagrado en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento civil , salvo que el tribunal hubiere apreciado y razonado que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho, al no entrar en juego otros criterios como la mala fe o temeridad de una u otra parte -el único criterio que permite apartarse del principio del vencimiento objetivo en el supuesto previsto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil , es la apreciación por el tribunal de serias dudas de hecho o de derecho, no cualquier otra circunstancia-, y cómo quiera que el juzgador de primera instancia no apreció la existencia de serias y objetivas dudas de hecho o de derecho, lo que comparte esta Sala, condenó a la demandante- reconviniente al pago de las costas causadas por la demanda y la reconvención, pronunciamiento que hemos de confirmar en esta alzada, al no apreciar tampoco esta Sala la existencia de serias y objetivas dudas de hecho o de derecho.

QUINTO.-La confirmación de la sentencia de instancia ha de llevar consigo la imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no hay declaración de temeridad, abuso de derecho o mala fe por parte de los compradores, por lo que cabe aplicar el criterio general de imposición de costas.

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimandoel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Cirilo Y Pilar , contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de León, de fecha 15 de noviembre de 2011 , debemos confirmar y confirmamos la misma, con imposición de las costas causadas en ésta alzada a la parte apelante.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir al que se dará el destino legal. Notifíquese a las partes personadas y remítase al SCOP para que continúe la tramitación.

MODO DE IMPUGNACIÓN: contra esta resolución cabe interponer recurso de casación ante este tribunal, únicamente por la vía del interés casacional, y, en su caso y en el mismo escrito, recurso extraordinario por infracción procesal, a presentar en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a su notificación.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.