Sentencia Civil Nº 279/2009, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 1066/2008 de 12 de Mayo de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCION NOVENA

ELCHE

Rollo de apelación nº 1066/08

Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Orihuela

Autos de Juicio Ordinario nº 305/08

SENTENCIA Nº 279/09

Iltmos. Srs.

Presidente: D. Julio Calvet Botella.

Magistrado: D. José Manuel Valero Díez.

Magistrado: D. Domingo Salvatierra Ossorio

En la Ciudad de Elche, a doce de mayo de dos mil nueve.

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario nº 305/05, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante Navy Mediterranean, S.L. y Doña Rebeca y demandada Serrana Garden, S.L., habiendo intervenido en la alzada dichas partes, en su condición de recurrentes, representada por los Procuradores Sr/a Húngaro Favieri y Pérez Campos y dirigida por el Letrado Sr/a Lorenzo-Penalva Lucas y Lobatón Espejo, respectivamente.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia número 2 de Orihuela en los referidos autos, tramitados con el número 305/05, se dictó Sentencia con fecha 29/2/08 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Minguez Valdés, en la representación procesal de Doña Rebeca y de la mercantil Navy Mediterranean, S.L., frente a las mercantiles Serrana Garden, S.L. y Serrana Rent, S.L. y debo condenar y condeno a la mercantil Serrana Rent, S.L. , actual titular registral, al otorgamiento de la escritura pública de compraventa del bajo comercial en las condiciones que refiere el contrato privado de compraventa de fecha 27 de mayo de 1.998, finca registral nº NUM000 , al tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003, inscrita en el Registro de la Propiedad de Callosa de Segura, (local B, superficie de 166,15 m2 en planta baja, 34,94 m2 en altillo y 42 ,43 m2 en zaguán, total de 243,52 m2), todo ello con imposición de las costas, que al ser parcial la estimación, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Torregrosa Grima en la representación procesal de la mercantil Serrana Garden, S.L. frente a Doña Rebeca y de la mercantil Navy Mediterránean, S.L., con todos los pronunciamientos favorables , con imposición de las costas de la demanda reconvencional a la parte codemandada Serrrana Garden , S.L. por haber sido desestimada su pretensión."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante y demandada en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 1066/08, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la Sentencia dictada y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 6/5/09.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias , en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. Julio Calvet Botella.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la Sentencia dictada con fecha 29 de febrero de 2.008 por el juzgado de Primera Instancia número Dos de Orihuela, en el Juicio Ordinario número 305/05, seguido a instancias de Doña Rebeca y la mercantil Navy Mediterránean, S.L. , contra las mercantiles Serrana Garden, S.L., y Serrana Rent, S.L., que estimó parcialmente la demanda interpuesta , condenando a la mercantil Serrana Rent S.L., actual titular registral, al otorgamiento de la escritura pública de compraventa del bajo comercial en las condiciones que refiere del contrato privado de compraventa de fecha 27 de mayo de 1.998, finca registral nº NUM000 , al Tomo NUM001, Libro NUM002, Folio NUM003 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Callosa de Segura, (local B, superficie de 166,125 m2 en planta baja, 34,94 m2 en altillo y 42 ,43 m2 en zaguán, total 243 m2); y que desestimó íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por la mercantil Serrana Garden , S.L. , frente a Doña Rebeca y la mercantil Navy Mediterranean S.L., se alzan ante esta instancia, de una parte los demandantes principales Doña Rebeca y la mercantil Navy Mediterranean S.L., en solicitud de que se revoque parcialmente la sentencia, y se condene solidariamente a las mercantiles demandadas al abono de las cantidades adeudadas en concepto de parte proporcional de rentas abonadas por Mercadona hasta el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa y a los interese legales desde la interposición de la demanda, a cuyo recurso se ha opuesto la mercantil Serrana Garden S.L., solicitando la desestimación de dicho recurso; y de otra parte, se alza la referida mercantil , demandada reconviniente, en solicitud de que se estime el recurso de apelación y se absuelva a las mercantiles demandadas de la obligación de otorgar la escritura publica de la finca registral nº NUM000 a Doña Rebeca, al no haber satisfecho la compradora el precio de dicha transmisión, así como se acuerde estimar la demanda reconvencional interpuesta por la mercantil Serrana Garden S.,L., y en su consecuencia se declare resuelto el contrato de compraventa del local de negocio de fecha 27 de mayo de 1998, y a cuyo recurso, se ha opuesto la parte demandante reconvenida solicitando su desestimación.

SEGUNDO.- Dispone el artículo 1.088 del Código Civil, que "Toda obligación consiste en dar , hacer o no hacer alguna cosa", y el artículo 1.089 del mismo Código que "Las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasi contratos, y de los actos y omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia". Por su parte el artículo 1.091 del Código Civil , dice que "Las obligaciones que nacen de los contratos, tienen fuerza de ley entre las partes contratantes , y deben cumplirse al tenor de los mismos", precepto, que establece el principio pacta sunt servanda, y esta en relación con los artículos 1.254 y 1.258, (S.S.T.S. de 16-3-95 , 5-4-91 y 12-6-90 ), y asi, "El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio", (articulo 1.254 CC ), y "Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan , no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley" (artículo 1.258 del CC). Por ultimo, en la interpretación de los contratos deberá estarse a los artículos 1.281 y ss. del Código Civil , a cuyo efecto debe recordarse que como dice el Tribunal Supremo, en su Sentencia de 30-12-2003 , "una reiterada y muy abundante jurisprudencia de esta Sala que entiende que la interpretación del contrato corresponde al órgano jurisdiccional de instancia y solo puede ser combatida en casación si ha sido ilógica, errónea, arbitraria, absurda o contraria a Derecho. Así lo han dicho, con práctica literalidad, las SS 25-1-95, 16-11-95 , 19-2-96, 23-11-97, 10-6-98, 3-12-99, 20-1-2000, 25-7-2000 , 12-7-2002, 16-7-2002, 11-3-2003 y 21-4-2003 ; esta ultima resume la doctrina en estos términos: Con relación a los arts. 1.281.2 y 1.282 CC, esta Sala tiene repetido hasta del cansancio, que la interpretación de los contratos es facultad privativa de los tribunales de instancia y tal criterio prevalece, a menos que se demuestre que sea ilógica o absurda -SS 17-3 y 25-5-83 - o se impugne por la vía adecuada el error sufrido por aquellos, pero sin que pueda pretenderse sustituir por el criterio del recurrente la interpretación rechazada, -SS, entre otras muchas , de 30-10 y 22-11-82, 4-5-84, 26-9-85 y 28-2-86". En igual sentido la ST.S. de 18-5-2.006 . Por otro lado, dejar constancia de que, como dicen las Sentencias del TS de 15-12-1992 y de 8-6-2000 , entre otras, la interpretación contractual tiene como finalidad la verdadera y real voluntad de los contratantes para establecer el alcance y contenido de lo pactado fijando las obligaciones asumidas por cada uno de ellos en la relación contractual.

TERCERO.- Sentado lo anterior, y para la resolución de los recursos planteados contra la Sentencia dictada en la instancia, es básico tema decidendi a resolver el de la existencia e incumplimiento del contrato de compraventa, que legitime de un lado la primera de las pretensiones de la parte demandante principal y correlativamente la desestimación de la reconvención y el subsiguiente recurso de apelación ante esta instancia elevado por la parte demandada reconviniente. Y de la prueba practicada, documental hechos no controvertidos y hechos acreditados para la interpretación contractual , coetáneos y posteriores , debe convenirse, como lo hace la Magistrada de instancia, que nos encontramos ante la existencia de una relación contractual entre las partes, -contrato privado de compraventa de fecha 27 de mayo de 1.998-(documento número 1 de la parte actora) , por virtud del cual Don Genaro y Don Isidoro, en nombre y representación de Serrana Garden S.L., venden a Doña Rebeca, el bajo nº1 del anexo del contrato, y que es un local comercial de una superficie de 200 m2 del edificio a realizar, (expositivos 1º , 2º y 3º del contrato), por precio de 20.000.000 de pesetas mas la de 3.200.000 pesetas en concepto de 16% de I.V.A.. Es claro que la cosa y el precio quedan identificados. De otro lado , del propio contrato, prueba practicada y hechos coetáneos y posteriores, resulta que el precio a pagar es la contraprestación por las gestiones realizadas por Navy Mediterranean S.L., para que la totalidad de la superficie del edificio en construcción fueran arrendados a Mercadona, y siendo el administrador único de aquella Don Íñigo, quien realizó las gestiones, y siendo la codemandante Doña Rebeca , la esposa de Don Íñigo . Como confirmación de que este era el contenido del contrato, aparece que: el documento número 1 de la demanda, no ha sido impugnado; que en dicho contrato resulta que se acuerda que la carta de pago se entregará "el día en que Mercadona inaugure en el local del edificio en cuestión, la instalación y venta de productos alimenticios", (acuerdo segundo del contrato de 27-5-1998) , lo que pone de relieve que el precio era la contraprestación por la gestión , pues se supedita la entrega de la carta de pago al buen fin de la gestión: la efectiva instalación de Mercadona; y se conviene el compromiso de otorgar la escritura pública de compraventa y entrega de posesión, (acuerdo tercero). Además resulta que para confirmar la obligación del vendedor, en el propio contrato privado , y cómo facultad resolutoria se acuerda, bajo el número quinto de los mismos, que "En caso de que la mercantil promotora incumpla cualquier de las condiciones contraidas en el Acuerdo y Convienen Tercero, facultará a la compradora a dar por resuelto el presente contrato, de forma automática y sin necesidad de acudir a los tribunales, quedando liberadas de los compromisos asumidos sin devolución de las cantidades entregadas, y sin que puedan reclamarse cantidad alguna en concepto de daños y perjuicios", con lo que las consecuencias del incumplimiento se concentran en el vendedor. Frente a tales acreditaciones, el representante legal de Serrana Garden S.L. , Sr. Genaro en el interrogatorio de parte ha realizado una serie de manifestaciones en absoluto creibles. Según ellas, y en su afán de desviar toda responsabilidad, ni el Sr. Íñigo habría realizado gestión alguna, que tan sólo vio una vez a la demandante, y que el contrato privado se debió a una serie de inposiciones en nada acreditadas, pero sobre todo, en franca contradicción con el contenido del reconocimiento por parte del mismo y del Sr. Isidoro , como administrador mancomunado de Serrana Rent, S.L., del carácter dominical de Doña Rebeca, y la procedencia contractual de fecha 27 de mayo de 1.998, que reconocen y admite en el documento nº 8 de la demanda, (escritura de protocolización de acuerdos sociales de fecha 20 de septiembre de 2000, donde se refiere expresamente que la demandante , condómina de local, "adquirió su cuota dominical, en contrato de fecha 27 de mayo de 1.998, suscrito con Serrana Garden S. L., y subrogada Serrana Rent, S.L). Y frente a tal evidencia, no debe prosperar el documento número 1 del escrito de contestación a la demanda y reconvención, indicativo de que el contrato de compraventa de la demandante quedo sin efecto al no pagar la compradora el precio, ello , por cuanto que a pesar de que exista la querella criminal de falsedad, y no haya Resolución firme al efecto, lo cierto es que como refiere la Magistrada de instancia, tal extremo resulta de un documento privado firmado un día después de la escritura de acuerdos sociales ante Notario , donde se dice todo lo contrario; y tal proximidad lo pone en entredicho, pues, -dice la Sentencia-, "parece una estrategia para dejar sin derecho alguno de propiedad a la actora sobre el local de negocio que adquirió por contrato de compraventa". Y ciertamente aquí, es plenamente aplicable el artículo 1.282 del Código Civil . Y nosotros añadimos: adquirió y pagó mediante la contraprestación por el cumplimiento feliz de su gestión. La consecuencia de todo ello no puede ser otra que el haber quedado suficientemente probada la relación contractual , la perfección del mismo, el cumplimiento de las previsiones para la entrega de la carta de pago, lo que debe conllevar la obligación de otorgar la escritura pública conforme a lo pactado y artículos 1.279 y 1.280.1º del Código Civil, cuando se reconoce y queda probado que Mercadona inauguro el establecimiento de venta en el año 1.999 , por lo que no cabe negar la obligación contraÍda y estimada en la Sentencia. Es consecuencia de todo ello el que deba desestimarse el recurso de apelación de la parte demandada reconviniente.

CUARTO.- Se recurre por la actora principal, la desestimación de la pretensión del pago de la cantidad que se demanda. Y se reclama el pago de la cantidad de 77.395,36 euros , importe de las rentas correspondientes por el alquiler del local desde enero de 2.001 en que se dejaron de pagar y hasta marzo de 2.005. Y resulta de la prueba practicada, que desde abril de 2.000 a diciembre de 2.000, Serrana Rent S.L., vino remitiendo mensualmente a Navy Mediterranean S.L, las cantidades que se expresan "en concepto de alquiler de local comercial en Camino de la Serrana, Edificio Bulevar , en Callosa de Segura (documento numero 5, letra a) a letra i); y resulta que el local en su totalidad sigue alquilado , como ha referido en el acto del juicio el legal representante de Serrana Garden S.L; y sucede por último , que se ha dejado de abonar desde enero de 2.001, la referida renta en cantidad de 1.517,56 euros mensuales como se venía haciendo, sin motivo o razón sin que la parte demandada, haya opuesto hecho alguno debidamente justificado, que impida, excluya o extinga tal obligación. Como resulta que esto es así, y como es consecuencia de la propia adquisición del local el Derecho al percibo de las rentas que por su alquiler se devengue , debe prosperar la demanda en este sentido, y estimarla también, revocando al efecto la Sentencia dictada en este punto, y revocando la misma, en parte, condenar a la parte demandada al pago a la parte actora de la cantidad de 77.395,36 euros, con mas los alquileres siguientes desde el mes de abril de 2.005 a razón de 1.517,56 euros mensuales y hasta el otorgamiento de la escritura pública , devengando la cantidad debida al tiempo de la demanda de 77.395,36 euros el interés legal desde la interposición de la misma, de conformidad con los artículos 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil . La estimación de la demanda y la desestimación de la reconvención implicara la imposición de las costas de una y otra a la parte demandada , de conformidad con el articulo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

QUINTO.- Las costas del recurso de la parte demandada deben ser impuestas a la misma, de conformidad con los artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y sin que haya lugar a hacer expresa imposición de las costas del recurso de la demandante a ningunas de ellas, (artículo 398.2 L.E.C. ). .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Que ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por las representaciones procesales de Doña Rebeca y Navy Mediteranean S.L., contra la Sentencia dictada con fecha 29 de febrero de 2.008, por el juzgado de Primera Instancia numero Dos de Orihuela en las actuaciones de que trae causa el presente Rollo; y en su consecuencias REVOCAMOS en parte la misma en el sentido de que condenamos a las demandadas al pago a la parte actora, de la cantidad de 77.395,36 euros, y al pago de los alquileres siguientes desde el mes de Abril , de 2.005 hasta el otorgamiento de la escritura a razón de 1.517,36 euros mensuales, y al pago de los intereses legales de la suma de 77.396,36 euros desde la interposición de la demanda, y al pago de las costas de la Primera Instancia. Y que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Serrana Garden S.L.. Se imponen la costas de la apelación de Serrana Garden S.L., a la misma, y no se hace expresa imposición de las costas del recurso de apelación de la actora a ninguna de las partes.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento , devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, cabe, en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición Final 16ª de la L.E.C. 1/2000 .

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación , lo pronunciamos , mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr. ponente, estando la Sala reunida en audiencia Pública, doy fé.