Sentencia Civil Nº 279/2010, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 184/2010 de 02 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 SALAMANCA SENTENCIA: 00279/2010

Sentencia Número: 279/2010

Ilmo. Sr. Presidente

D. ILDEFONSO GARCIA DEL POZO

Ilmos Sres. Magistrados

D. JESUS PEREZ SERNA

D. FERNANDO CARBAJO CASCÓN, STE.

En Salamanca, a dos de Julio de dos mil diez.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Ordinario Nº 110/2009 del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 184/2010, han sido partes en este recurso: como demandante-apelada YA TENGO CASA S.L. representada por el Procurador Don Manuel Martín Tejedor, bajo la dirección del Letrado Don Leopoldo Marcos Sánchez. Y como demandada-apelante MAEXPA & SALAMANCA S.L., representada por la Procuradora Doña Pilar Hernández Simón bajo la dirección del Letrado Don Carlos A. García Novio. Habiendo versado sobre: reclamación de cantidad.

Antecedentes

1º.- El día veintiuno de Diciembre de dos mil nueve por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 1 de Salamanca se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: "Estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Don Manuel Martín Tejedor, en nombre y representación de Ya Tengo Casa S.L., representada contra Maexpa & Salamanca representada por la Procuradora Sra. Pilar Hernández Simón, y debo condenar y condeno a Maexpa & Salamanca a abonar a Ya Tengo Casa S.L., la cantidad de 457.227,90 euros en concepto de principal y 73.156,00 euros en concepto de impuesto sobre el valor añadido que grava, al tipo impositivo del 16%, el precio del contrato de mediación, más los intereses legales devengados desde la interpelación judicial y al pago de las costas procesales".

2º.- Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica del demandado haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando que se dicte nueva sentencia que estimando íntegramente dicho recurso, declare la inexistencia de responsabilidad de la parte apelada, y en consecuencia se revoquen los pronunciamientos de la sentencia de instancia impugnados desestimando íntegramente la demanda rectora de las presentes actuaciones, con expresa condena en costas a la parte apelada.

Dado traslado de la interposición del recurso a la parte contraria, por su legal representación, se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando que se dicte sentencia confirmatoria de la recurrida, con imposición a la contraparte de las costas del recurso.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día diecinueve de Mayo de dos mil diez y pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JESUS PEREZ SERNA.

Fundamentos

PRIMERO.- Estimada en la instancia la demanda interpuesta por la entidad Ya tengo casa S.L. frente a la también mercantil Maexpa & Salamanca S.L. en reclamación de la cantidad de 530.384,36 euros, por causa de la mediación realizada por la actora para que la demandada adquiriera la finca que se describe en el hecho primero de la demanda, se formuló por la obligada al pago recurso de apelación a fin de que con revocación de la sentencia de instancia, se dicte resolución en la que se le absuelva de las pretensiones instadas en su contra por la entidad actora.

La tesis de la sentencia recurrida se asienta, en consonancia con la mantenida en el escrito originador del procedimiento, en la existencia de un contrato de mediación entre las partes y en la realización de la efectiva intermediación al haberse producido el otorgamiento del documento -contrato privado- que dejó perfeccionada la compraventa entre vendedora y entidad demandada, en su calidad de adquirente de la finca. Y dicha tesis es contradicha por la entidad apelante, con la finalidad antes apuntada, en base a los siguientes motivos de recurso: Importancia de la calificación jurídica del contrato pactado entre las partes; error apreciativo de la juez "a quo" sobre la perfección de la compraventa que subyace al contrato de mediación; el contrato de mediación, objeto de la litis, se halla sometido a condición expresa, cual era, en el caso, el otorgamiento de la escritura pública de venta de la finca en cuestión; el documento privado suscrito entre comprador y vendedor no es un contrato de compraventa estricto sensu, más bien se trata de una promesa de venta de arras o de un precontrato; vulneración de la regla general de interpretación conjunta de los contratos, en relación con el principio de proporcionalidad de las prestaciones que ha de regir los contratos con prestaciones recíprocas; y la sentencia de instancia da visos de legalidad a un contrato simulado emitido en fraude de ley.

SEGUNDO.- Con tal planteamiento de recurso, y habida cuenta del cúmulo de cuestiones planteadas por la recurrente, se considera preciso hacer una serie de matizaciones previas que sirvan tanto para aclarar el ámbito de discusión como los presupuestos doctrinales que servirán de base al análisis del tema sometido a consideración.

En primer lugar, incidiéndose en la apreciación de las pruebas llevadas a cabo por la juez de instancia, forzoso es reconocer que la amplitud del recurso de apelación permite al Tribunal de apelación examinar el objeto de la litis, sin obligación alguna de respetar los hechos probados declarados por el órgano de instancia; de ahí que se proceda, nuevamente, al examen de las actuaciones obrantes en autos, a los fines de ratificar o no la decisión ahora recurrida. Ahora bien, la valoración probatoria es facultad de los Tribunales sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza (principios de rogación y dispositivo), pero en forma alguna tratar de imponerla a los juzgadores; en esta línea cabe añadir que el juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque no arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de la segunda instancia, el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar la legalidad en la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de su carga y si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez "a quo" de forma arbitraria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. En definitiva, pues, cuando se trata de valoraciones probatorias, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución de instancia y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio de la juez de instancia por el personal e interesado de la parte recurrente, de manera que si las conclusiones probatorias se manifiestan razonables, deben ser mantenidas.

En segundo lugar, y como perfectamente advierte Montero, es preciso significar que es la apelación en nuestro sistema procesal, un recurso por el que se lleva a un tribunal superior, bien la impugnación de una resolución de contenido procesal, para que se corrija el defecto de esta naturaleza, bien la impugnación de una resolución de contenido material (es el caso), para que se dicte otra resolución conforme al derecho sustantivo aplicable; sólo en el segundo supuesto puede decirse que la apelación da lugar a una segunda instancia, aunque en sentido limitado, según marca el art. 456.1 de la LEC , al decir que en virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia. Ello entraña que el recurso de apelación no es un nuevo proceso en el que las partes puedan efectuar nuevas alegaciones, ni oponer nuevas excepciones, ni aducir nuevos fundamentos jurídicos o que deban reproducirse todas y cada una de las cuestiones que fueron debatidas en la instancia con aportación de nuevas pruebas para acreditar su realidad. O lo que es lo mismo, al argumentar en el escrito de recurso, las alegaciones en que se fundamenta la impugnación, el recurrente no podrá formular peticiones distintas de las que efectuó en la primera instancia, ni oponer -si fuera, como es, la demandada- nuevas excepciones, ni alterar la causa de pedir.

TERCERO.- Partiendo de lo anteriormente referido y atendiendo al contenido de la contestación a la demanda y a los motivos de recurso, en especial los relativos a falta de proporcionalidad de las prestaciones y a la adveración por la sentencia de instancia de un contrato simulado, emitido en fraude de ley, se impone rechazar como causas coadyuvantes de la tesis de la recurrente, las citadas, pues es evidente que su traida al procedimiento se ha producido en esta segunda instncia, no existiendo rastro alguno de las mismas en la contestación a la demanda ni en momento posterior hasta el dictado de la sentencia apelada. Al margen de si se ha hecho o no interpretación conjunta o no de los dos contratos aquí considerados, lo cierto es que difícilmente se pueden admitir tales argumentos de recurso cuando al mismo tiempo la parte que los alega reconoce en su contestación que se trata de un contrato de mediación, que lo firmó a sabiendas de lo que implicaba, ("mi mandante consintió el pago de una comisión tan exagerada siempre que el negocio se llegase a consumar"),que se tratan, ambas partes, de profesionales que operan en el tráfico mercantil propio de su actividad, y que no ha sido opuesto por la recurrente vicio alguno que afectara a la prestación de su consentimiento en tal contrato.

La cuestión, pues, debe reducirse a los estrictos términos en que se planteó en la instancia, en orden a la efectividad del contrato de mediación en función de que se entienda cumplido o no el encargo asumido por la actora.

CUARTO.- La primera cuestión que saca a debate la recurrente versa sobre la calificación del contrato formado entre las dos partes en litigio, con la clara consecuencia a extraer según ella, -dada la cualificación de ellas como comerciantes-, de que se trata de contratos de resultado de tal modo que en el supuesto examinado, el pago de la comisión se devenga en cuanto se ejecuta y se perfecciona la transacción objeto del contrato, que no es otra sino la compraventa efectiva de los terrenos en documento público, todo ello, conforme a la normativa aplicable para comerciantes y agentes.

Al respecto, es de constatar que el contrato de fecha 19 de Marzo de 2007, contiene en su propia literalidad expresiones tales como que "Ya tengo Casa S.L.... ha realizado gestiones necesarias con la propietaria de dicha parcela a fin de que la entidad Maexpa & Salamanca S.L. adquiriese la finca descrita en el expositivo A"; o que " a fin de determinar los honorarios que la entidad Maexpa... ha de abonar a Ya tengo Casa S.L. por las gestiones de intermediación inmobiliaria descritas en el expositivo anterior"; o "Los honorarios que a la entidad Maexpa corresponde abonar a la mercantil Ya tengo Casa S.L. por las gestiones realizadas..." Al tiempo en la contestación a la demanda se dice, entre otras cuestiones, que no hay nada que objetar al hecho primero de la demanda, que la compraventa objeto de la intermediación nunca llegó a perfeccionarse, o que en cuanto al fondo del asunto debe tenerse en cuenta la doctrina del Tribunal Supremo relativa al devengo de los honorarios en el contrato de agencia inmobiliaria.

Resulta, pues, que las partes en litigio celebraron un contrato de intermediación inmobiliaria para la compra de una finca a un tercero por parte de la entidad demandada. Así se desprende del contrato citado, de fecha 19 de Marzo de 2007, no solamente no discutido sino admitido en cuanto a su realidad por la demandada, incluida redacción -en concreto, como dice la apelada, hay que observar el uso del tiempo, pasado para hablar de las gestiones de intermediación a que se hace referencia en el mismo-, dada a dicho contrato.

En este sentido, en esta clase de contratos de mediación o corretaje, la relación que los conforma viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura, entre el vendedor y el comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige que se dé el propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de los honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra. (SSTS. De 7-3-94 y 17-7-95 ). Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes o transmitentes y puesta en contacto con el vendedor o comprador, concertando ambos el negocio que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, que es, precisamente, la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido (STS de 30-4-1998 ).

En el presente caso, la existencia del contrato de mediación, como ya se ha dicho, consta fehacientemente acreditada; y también, por deducirse de su contenido y de las propias manifestaciones de las partes, consta que el objeto del mismo fue la adquisición de una finca por la demandada, es decir, la realización de un contrato de compraventa. Por tanto, el cobro de honorarios por la actora supone necesariamente la celebración de un contrato de compraventa entre la demandada y la propietaria vendedora de la finca descrita en los respectivos contratos.

QUINTO.- Y es en tal tema donde se plantea el problema, pues donde la sentencia de instancia habla de perfección del contrato de compraventa como presupuesto del derecho al cobro de honorarios por la actora, la recurrente habla de no perfección de la compraventa en el sentido de no consumada al no haberse otorgado la correspondiente escritura pública, extrayendo de ello la no obligatoriedad por su parte de hacer frente a los honorarios reclamados por la actora.

Sin embargo, lo pretendido por la recurrente, tal y como ha quedado expuesto, no es admisible. Se trata de cumplir el encargo de mediar en la adquisición de una finca, o lo que es lo mismo, de llevar adelante la realización de un contrato de compraventa.

Pues bien, como señala OŽCallaghan la perfección del contrato es el surgir, el nacer, a la vida jurídica. Y al ser la compraventa un contrato consensual, se perfeccionará por el consentimiento, por lo que responde al principio general del art. 1258 del Código Civil , según el cual los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Y esto, a su vez, es lo que reitera el art. 1450 del mismo texto, al señalar que la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieran convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.

En consecuencia, la entrega de la cosa y el precio no implica requisito necesario para la perfección del contrato, sino sólo para la consumación del mismo. Por otro lado, desde la perfección del contrato, las partes pueden compelerse una a otra al cumplimiento de sus respectivas obligaciones.

En el caso presente, ninguna duda hay de que la compraventa objeto de la intermediación inmobiliaria se perfeccionó vía documento privado de fecha 26 de Marzo de 2007. Su contenido, así permite concluir, por cuanto en el mismo se contienen todos los elementos necesarios para su existencia y coinciden las partes exactamente en sus términos, con constancia de la voluntad de los contratantes de quedar obligados; y sin imprecisión, reserva o condicionante ninguno de lo realmente querido; así, el tenor literal del contrato es claro, (se dice en el mismo "la adquisición de la finca objeto del contrato de compraventa referido", "Dª Angelica ... vende a Maexpa", "la entidad compradora requerirá a la vendedora", " a fin de formalizar la correspondiente escritura pública de compraventa"), el objeto del mismo quedó perfectamente delimitado e identificado, y el precio, asimismo, determinado, sin opción alguna a disputa. Por otra parte, los términos del propio contrato muestran la indudable voluntad de las partes de obligarse, sin necesidad de celebrar contrato posterior alguno o de completar el ya otorgado.

Tampoco hay duda, en el caso, de las razones que produjeron la no realización definitiva del contrato de compraventa, ni de la ajeneidad de las mismas respecto a la entidad actora. Tanto la documental obrante en autos, consistente en acta de presencia otorgada ante Notario, en fecha 15 de Septiembre de 2008, como la testifical de Dª Angelica , vendedora, son claras: se pretendía por la parte compradora excluir del negocio la parte rústica de la finca descrita en el contrato de fecha 26 de Marzo de 2007, lo que, contravenía los términos del acuerdo alcanzado por las partes, en interpretación inequívoca de referido contrato de compraventa.

SEXTO.- Si ello es así, procede la desestimación del recurso de apelación, pues es manifiesto que las partes de este litigio habían pactado una intermediación para la compra de una finca, así como la retribución y el momento a partir del cual esa retribución sería hecha efectiva -podría ser, a contrario sensu, exigible por la actora-, por la demandada, lo que entraba en su libertad de pactos ex art. 1255 del Código Civil . La perfección del contrato objeto de la intermediación, se produjo al aceptarse por los intervinientes en el contrato privado de fecha 26 de Marzo de 2007, el precio, con su forma de pago, y el objeto del mismo, y al fijar un plazo para el otorgamiento de escritura pública, que, se debe tener presente, no forma parte de la perfección de la compraventa, sino que pertenece a su consumación, ya que aquélla se produce, ya se ha dicho, al concurrir el acuerdo de las partes respecto al precio y a la cosa, como se deriva del art. 1450 del C. Civil .

Como dice la STS de 13-10-1983 , en modo alguno puede calificarse técnica y legalmente de condición el pacto de elevación del contrato hecho en documento privado a escritura pública, requisito que la ley pone en el ámbito de la voluntad contractual de la parte para exigírselo a la otra -art. 1279 C.C .-, pero no exigible como requisito de la perfección del contrato, sino de su consumación, máxime cuando las partes no pactaron tal cláusula como condicionante de aquella perfección contractual.

SÉPTIMO.- De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 de la LEC , las costas de la apelación se imponen a la parte apelante al desestimarse sus pretensiones; en esta alzada se revisa la aplicación y apreciación de las pruebas realizadas en la instancia y se parte, en consecuencia, de la previa existencia de una resolución, con razonamientos y argumentos concretos, justificadores de la decisión adoptada, que han sido plenamente adverados por esta Sala, no obstante los motivos de recurso opuestos por la recurrente.

En atención a lo expuesto en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad MAEXPA & SALAMANCA S.L. , contra la sentencia dictada en fecha 21 de Diciembre de 2.009 por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 1 de esta ciudad, confirmamos referida resolución, con imposición de las costas procesales de esta alzada a la parte apelante, y con pérdida del depósito constituido por la misma para recurrir, al cual se dará el destino previsto por la Ley.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.