Sentencia Civil Nº 279/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 311/2013 de 02 de Julio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCCION DECIMONOVENA

ROLLO NÚM. 311/2013 A

Juzgado Primera Instancia 6 Sabadell

P.ordinario núm. 391/2012

S E N T E N C I A NÚM.279/2014

Ilmos. Sres.

D. Miguel Julián Collado Nuño

Dª Asunción Claret Castany

D. Gonzalo Ferrer Amigo

En Barcelona, a dos de julio de dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimonovena de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio ordinario núm. 391/2012, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 6 Sabadell, a instancia de Esperanza , Hortensia y Ildefonso contra ARRIAZ SA; los cuáles penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representacion procesal de la parte demandante indicada contra la Sentencia dictada en los mismos el dia 26/11/2012 por el Juez del expresado juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-El Fallo de la Sentencia contiene, entre otros, los pronunciamientos, del tenor literal siguiente: ''SE DESESTIMA ÍNTEGRAMENTE la demanda presentada por la representación procesal de Dª Esperanza , Dª Hortensia y D. Ildefonso , contra ARRIAZ SA, absolviéndola de todos los pedimentos realizados en su contra. Se condena en costas a la parte actora.''

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandante, Esperanza , Hortensia y Ildefonso , mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria, ARRIAZ SA, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, habiendo comparecido en forma legal la parte apelante.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el dia 3 de julio de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo.Sr. Magistrado D. Gonzalo Ferrer Amigo.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes.Por Dª Esperanza , Dª Hortensia y D. Ildefonso , se interpuso demanda de juicio ordinario en reclamación de cantidad alegando retraso en la demandada en la finalización de la obra resultando que en el momento de escriturar se produjo imposibilidad sobrevenida de cumplimiento de la prestación por causas económicas puesto que el valor de tasación de las fincas era en ese momento muy inferior al precio de venta. Solicitan la moderación de la cláusula penal y por ello la restitución del 50% de las cantidades entregada a cuenta, reclamando así 32.140€ en favor de Sra. Esperanza y 32140€ a favor del Sr. Ildefonso y la Sra. Hortensia .

En fecha 26 de noviembre de 2012 se dictó sentencia desestimatoria.

Por los demandantes se interpone recurso de apelación. Del examen del mismo en relación a la demanda presentada, se deriva la admisión de la totalidad de los hechos probados de la sentencia ( aunque matizan la interpretación del impago de diciembre de 2007), admitiendo la resolución del contrato a instancia de Arrianz SA, admitiendo que el motivo de la resolución fue la incomparecencia al otorgamiento de las escrituras públicas a que fueron requeridos y por tanto admitiendo el impago del precio como causa íntima de la resolución contractual, admitiendo la cláusula penal pactada, admitiendo su eficacia y proyección a las consecuencias de la resolución y admitiendo su deber de indemnizar los daños y perjuicios causados a Arriaz SA. Invocan la moderación de la cláusula penal pactada en la estipulación décima de los contratos pero, a diferencia de la demanda, omiten ya cualquier alegación o pronunciamiento relativo al cumplimiento defectuoso ( retraso) o incumplimiento por la promotora reclamando la moderación exclusivamente por la excesiva onerosidad sobrevenida de las prestaciones. Es significativo al respecto el planteamiento de la cuestión incorporada en la alegación segunda del recurso y que literalmente dice: lo que se plantea en las presentes actuaciones es la imposibilidad de mis mandantes de cumplir con los compromisos adquiridos en sendos contratos de compraventa de obra futura suscritos con la demandada debido a la excesiva onerosidad sobrevenida de las prestaciones , imputable, ello, únicamente a la crisis económica y el desplome del mercado inmobiliario, que hizo que mis mandantes no pudieran obtener financiación para cumplir con esos compromisos , al haber descendido de forma sensible el valor de los bienes que año y medio antes habían adquirido. Es síntesis se trata de establecer lo anterior , y en consecuencia si podemos aplicar al supuesto de autos lo dispuesto en el art. 1184 del Código Civil , con las matizaciones expuestas en nuestro escrito de demanda.

SEGUNDO.- Se aceptan los fundamentos de la sentencia de primera Instancia con los matices de este fundamento jurídico. Descartada cualquier moderación de la pena ex art. 1154 del CC al no contemplarse retraso ni incumplimiento en el vendedor y haberse frustrado el negocio jurídico exclusivamente por la actitud de la parte actora con su negativa al otorgamiento de la escritura pública y por ende del pago del precio restante en ambos contratos, es necesario profundizar jurídicamente en la causa de moderación invocada: imposibilidad sobrevenida por la excesiva onerosidad de las prestaciones y con la que los compradores de las dos fincas pretenden trasladar la mitad del daño a la promotora ajena a las relaciones internas entre los compradores y las entidades financieras. En ninguna estipulación de los contratos se hace referencia a la imposibilidad de financiación como causa extintiva del contrato o como causa distributiva del daño causado repercutiendo la cláusula penal al 50% entre las dos partes y por el contrario, se abre la puerta a la subrogación hipotecaria ( no obligatoria).

Es por ello por lo que hay que hacer referencia exclusivamente al contenido de los art. 1182 y 1184 del CC y a su interpretación jurisprudencial en el actual contexto de crisis económica . La sentencia de la Sala I del Tribunal Supremo de 17 de Enero de 2013 , citada por la vendedora en su escrito de oposición a la apelación delimita el ámbito de actuación judicial en relación a los contratos perfeccionados, diferidos en su ejecución y en relación a la modificación de circunstancias determinantes de pérdida o imposibilidad. Destaca de esta sentencia que recoge un supuesto análogo al aquí analizado que , aunque formalmente se invoquen los artículos 1182 a 1184 del CC , la realidad material de la acción ejercitada lo que pretende es la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Dice así la sentencia citada que 1ª) El régimen de los arts. 1182 a 1184 CC , referido a la pérdida de la cosa debida como causa de extinción de la obligación de entregarla, y a la liberación del deudor cuando este lo sea de una obligación de hacer y la prestación resultare legal o físicamente imposible, se compadece mal con los hechos litigiosos y con la pretensión de los demandantes-reconvenidos: lo primero, porque la obligación de estos no era la de entregar una cosa determinada, hipótesis del art. 1182 CC , ni tampoco una obligación de hacer, hipótesis del art. 1184 del mismo Código , sino la de pagar una suma de dinero, siendo el dinero una cosa genérica sujeta a la regla de que el género nunca perece; y lo segundo, porque lo verdaderamente pretendido en la demanda inicial no era tanto una liberación de la obligación de los compradores de pagar el precio subsistiendo la de la vendedora de entregar la cosa cuanto un desistimiento del contrato, por más que se calificara de resolución y se invocara el art. 1124 CC , por circunstancias sobrevenidas consistentes, en esencia, en la imposibilidad de obtener financiación.

2ª) Cuando la jurisprudencia admite la aplicación analógica del art. 1184 CC a las obligaciones de dar a que se refiere su art. 1182 (p. ej. SSTS 21-2-91 , 29-10-96 , 23-6-97 y 30-4-02 ) no lo hace para ampliar el ámbito del art. 1182 a las deudas de dinero, sino para admitir la liberación del deudor de cosa determinada no solo por la pérdida de esta sino también por la imposibilidad legal o fáctica de entregarla.

3ª) Lo que sucede, por tanto, es que la sentencia recurrida se funda formalmente en los arts. 1182 a 1184 CC , que guardan una estrecha relación con el caso fortuito contemplado en su art. 1105, pero materialmente aplica la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus , más próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC ( SSTS 5-1-80 , 8-11-83 , 26-5-90 y 21-7-10 ), a su art. 1289 o a su art. 1575, atendiendo a la restricción del crédito provocada por la crisis económica y a las consiguientes dificultades de los compradores de viviendas para acceder al que hasta entonces venía siendo su medio habitual de financiación, es decir el préstamo hipotecario.

4ª) La cláusula o regla rebus sic stantibus [estando así las cosas] trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, esta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10-12-90 , 6-11-92 y 15-11-00 ). Más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa ( SSTS 10-2-97 , 15-11-00 , 22-4-04 y 1-3-07 ), y por regla general se ha rechazado su aplicación a los casos de dificultades de financiación del deudor de una prestación dineraria ( SSTS 20-5-97 y 23-6- 97).

Más concretamente, en relación con compradores de viviendas que debían pagar el precio en tiempo más o menos próximo al inicio de la todavía subsistente crisis económica, lasentencia nº 597/2012, de 8 de octubre , ha rechazado tanto la nulidad por vicio del consentimiento como la resolución por incumplimiento solicitadas por una compañía mercantil que había comprado tres viviendas de una misma promoción inmobiliaria y alegaba que la vendedora se había comprometido a obtener la subrogación de la compradora como deudora hipotecaria, razonándose en la sentencia de esta Sala que el deudor debe prever las fluctuaciones del mercado, amén de apreciarse en la sociedad compradora una finalidad especulativa; la sentencia nº 568/2012, de 1 de octubre , ha rechazado unas pretensiones similares de la compañía mercantil compradora de una vivienda, que igualmente alegaba el compromiso de la vendedora de facilitar la financiación del pago del precio, razonando esta Sala que 'era previsible que el banco no hubiese aceptado la subrogación por falta de solvencia, pues a la propia compradora se le denegaron los préstamos que directamente solicitó a las entidades financieras'; y la sentencia nº 731/2012, de 10 de diciembre , ha rechazado unas pretensiones semejantes de los cónyuges compradores de una vivienda en una urbanización de la costa razonando que la propia ambigüedad de su planteamiento impedía dilucidar si en verdad les interesaba o no la financiación del pago del precio mediante un préstamo hipotecario.

5ª) Lo anteriormente razonado no significa, sin embargo, que la regla rebus sic stantibus haya de quedar descartada en todos los casos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles. Antes bien, una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más adelante se hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicación de dicha regla ( SSTS 27-6-84 , 17-5-86 , 21-2-90 y 1-3-07 ). Por otra parte, en la actualidad es clara una tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o proyectos de textos internacionales ( art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT), de Derecho de la Unión Europea ( art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, PECL) y nacionales ( art. 1213 del CC en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación). Así, en el último trabajo citado se propone para el art. 1213 CC el siguiente texto, inspirado tanto en la idea de la causa negocial como en la de la asignación de riesgos:

'Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.

La pretensión de resolución solo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato'.

6ª) Ahora bien, que la regla rebus sic stantibus pueda aplicarse a determinados casos de imposibilidad de financiación absolutamente imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda no significa que la crisis económica, por sí sola, permita al comprador desistir del contrato, pues en tal caso se produciría un manifiesto desequilibrio en contra del vendedor, se propiciarían los incumplimientos meramente oportunistas, favoreciendo a quien en verdad siguiera interesado en comprar pero por un precio inferior, y, en definitiva, se desvirtuaría el verdadero sentido de una determinada solución jurídica hasta el punto de convertirla en un incentivo para el incumplimiento.

7ª) De aplicar todo lo anterior al presente caso resulta que tampoco desde la perspectiva de la regla rebus sic stantibus cabe mantener el fallo impugnado, precisamente porque, dada la motivación que le precede en la propia sentencia, su único fundamento real queda reducido a la crisis económica, hecho ciertamente notorio, y a la consiguiente restricción generalizada de los préstamos hipotecarios, hecho igualmente notorio. Sin embargo, aparte de que los compradores demandantes iniciales solo aludieron a la regla rebus sic stantibus al contestar a la reconvención de la mercantil vendedora, lo cierto es que la propia sentencia recurrida prescinde de los presupuestos más elementales para su aplicación al no considerar necesaria una comparación entre la situación económica de los compradores antes y después del contrato, al prescindir por completo de la capacidad económica de uno de los cónyuges compradores mediante el solo y nada convincente argumento de que ambos compraban para su sociedad de gananciales, al identificar la imposibilidad de financiación con la denegación de financiación por una sola entidad de crédito y fundada en un alto endeudamiento que bien podía ya existir al tiempo de celebrarse el contrato o, en fin, al no dar la debida relevancia al dato de que el propio contrato ya contemplaba expresamente la posibilidad de que los compradores no obtuvieran la financiación prevista sin por ello exonerarles del pago del precio, asignándoles así un riesgo que en principio excluiría la aplicación de la regla rebus sic stantibus conforme al criterio de la asignación de riesgos seguido por la sentencia de esta Sala nº 240/2012 de 23 de abril .

8ª) En suma, la posible aplicación de la regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, tales como el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública; la asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia.

En el mismo sentido al expresado, sentencias de audiencias provinciales recogen la fundamentación básica del rebus sic stantibus ( por ejemplo Girona 1 de abril de 2014 , Barcelona 3 de Mayo de 2012 y y 16 de Febrero de 2012 ).

Tras el análisis de la prueba practicada, documental, declaración de partes y testifical de la Sra. Azucena no puede alcanzarse otra conclusión que la ya argumentada en la sentencia de primera Instancia sin que sea posible aplicar la doctrina jurisprudencial trascrita y por tanto sin que pueda decretarse la imposibilidad sobrevenida por excesiva onerosidad de los art. 1182 y 1184 en relación con la variación de circunstancias. Como hecho notorio y por tanto exento de prueba se incluye la crisis económica, la minusvaloración del precio de los inmuebles y las mayores dificultades de financiación de los compradores al limitarse la garantía hipotecaria en función de la tasación, pero una vez llegados a este punto y siendo un hecho acreditado que el precio de las dos fincas contratadas a futuro por los actores sufrieron una ostensible reducción de precio de mercado respecto al contratado , no consta ninguno de los otros requisitos que conduciría a la estimación de la demanda y que conduciría a su vez a la distribución del riesgo con reparto de la carga contenida en la cláusula penal. En ejecución de ninguno de los dos contratos se ha planteado siquiera la posibilidad de estudiar la posibilidad de subrogación en el crédito hipotecario concertado por la promotora y en la parte correspondiente a cada una de las viviendas adquiridas y se ha limitado la parte actora a aportar dos tasaciones de una de las dos viviendas adquiridas (la contratada a nombre de Dª Hortensia y D. Ildefonso ).

Ni siquiera se ha aportado documentación acreditativa de la disminución de precio de la vivienda adquirida por la Sra Esperanza . En todo caso, y aún cuando dicho descenso del valor de mercado sea notorio no se ha acreditado en ninguno de los dos casos la falta de financiación. La declaración testifical de Doña. Azucena , empleada de la entonces Caixa Penedés únicamente certifica, y en relación al matrimonio Ildefonso Hortensia que la financiación que facilitaba la entidad era el 80% de valor de tasación , pero no consta que se exploraran otras vías para el complemento de la financiación hasta la plena cobertura del precio, no queda constancia del valor patrimonial de los bienes de los adquirentes, metálico, capacidad crediticia y capacidad de gravamen de otros bienes inmuebles y no queda constancia de una variación de las circunstancias económicas entre el momento de la perfección del contrato y el intento de escrituración. En el caso de la Sra. Esperanza además, la propia Doña. Azucena manifestó la existencia de bienes suficientes para dar cobertura al resto del precio reclamado en el contrato. No consta tampoco un intento de renegociación con la vendedora para estructurar el pago del precio de forma distinta.

En definitiva, más allá del necesario respeto a los pactos alcanzados y a la asunción del riesgo por los compradores, lo cierto es que la excepcionalidad de la resolución pretendida por este concepto ( y no por el incumplimiento existente de los compradores tal y como se argumenta en la sentencia de instancia) no está fundada en base probatoria ( no consta la imposibilidad de financiación ni la insuficiencia económica no haciéndose siquiera referencia a ello en la demanda) siendo de aplicación por tanto la cláusula penal pactada en la estipulación décima de los contratos, sin posibilidad de moderación y sin poderse declarar la imposibilidad de la prestación.

Todo ello conduce a la confirmación de la sentencia dictada en primera Instancia.

TERCERO.-Como constata la sentencia de Instancia, no existen dudas de hecho que permitan excluir la aplicación del principio de vencimiento objetivo y ello es especialmente significativo teniendo en cuanta que la primera causa de moderación invocada era un doble incumplimiento de la demandada ( plazo de entrega y doble venta), incumplimientos que no tenían ninguna consistencia , que no fueron objeto de tratamiento y prueba por los actores y que ni siquiera han sido incorporados en la apelación . La falta de prueba de los estrictos requisitos de la imposibilidad sobrevenida por onerosidad excesiva, limitándose la parte a ligar el descenso del precio por la crisis económica con la moderación de la cláusula penal sin tomar en consideración el resto de factores y requisitos determinantes para alterar la voluntad contractual de las partes, conducen al mismo tiempo a aplicar, como hace la sentencia de instancia, el principio de vencimiento imperante con carácter general en nuestro sistema procesal en el art. 394,1 LEC .

A tenor de lo dispuesto en el artículo 398,1 LEC se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

LA SALA ACUERDA: Que DESESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por Dª Esperanza , Dª Hortensia y D. Ildefonso contra la Sentencia dictada en fecha 26 de noviembre de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Sabadell en los autos de los que el presente rollo dimana, DEBEMOS CONFIRMAR ÍNTEGRAMENTE LA MISMA . Se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Contra esta Sentencia cabe interponer Recurso de Casación para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, a interponer en el plazo de veinte dias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la cual se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este dia, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.