Encabezamiento
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
A CORUÑA
SENTENCIA: 00279/2021
Modelo: N10250
C/ DE LAS CIGARRERAS, 1
(REAL FABRICA DE TABACOS-PLAZA DE LA PALLOZA)
A CORUÑA
Teléfono: 981 182082/ 182083 Fax: 981 182081
Correo electrónico: seccion3.ap.coruna@xustiza.gal
Equipo/usuario: BP
N.I.G. 15030 42 1 2020 0004410
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000216 /2021-L
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N.14 de A CORUÑA
Procedimiento de origen: OR8 ORDINARIO LPH-249.1.8 0000273 /2020
Recurrente: C.P. DIRECCION000
Procurador: D. FERNANDO IGLESIAS FERREIRO
Abogado: D. MOISES MURACHI DOCAMPO BELLO
Recurrido: COMUNIDAD PROPIETARIOS EDIFICIO NUM000 C/ DIRECCION001
Procurador: D. DIEGO RAMOS RODRIGUEZ
Abogado: D. MARCOS ANTONIO SAN LUIS CASTRO
S E N T E N C I A
Ilmos. Sres. Magistrados:
Doña María-Josefa Ruiz Tovar, presidenta
Doña María-José Pérez Pena
Don Rafael-Jesús Fernández-Porto García
En A Coruña, a 6 de julio de 2021.
Ante esta Sección Tercera de la Ilma. Audiencia Provincial de A Coruña, constituida por los Ilmos. señores magistrados que anteriormente se relacionan, se tramita bajo el número 216-2021el recurso de apelacióninterpuesto contra la sentencia dictada el 12 de febrero de 2021 por el Sr. Juez sustituto del Juzgado de Primera Instancia número 14 de A Coruña, en los autos de procedimiento ordinario registrado bajo el número 273-2020 , siendo parte:
Como apelante, la demandante, que se autodenomina «COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ' DIRECCION000'», que son los propietarios del NUM001 de la casa sita en la calle DIRECCION001 NUM000, de A Coruña representada por el procurador de los tribunales don Fernando Iglesias Ferreiro, bajo la dirección del abogado don Moisés-Murachi Docampo Bello.
Como apelada, la demandada «COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION001 NUM000»de A Coruña, representada por el procurador de los tribunales don Diego Ramos Rodríguez, bajo la dirección del abogado don Marcos-Antonio San Luis Castro.
Versa la apelación sobre impugnación del acuerdo primero de la junta de propietarios celebrada el 14 de noviembre de 2019; ascendiendo la cuantía del recurso a 4.404,30 euros.
Antecedentes
PRIMERO.-Sentencia de primera instancia.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia de 12 de febrero de 2021, dictada por el Sr. Juez sustituto del Juzgado de Primera Instancia número 14 de A Coruña, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Que debo desestimar y desestimo, íntegramente, la demanda presentada por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 sito en la C/ DIRECCION001 Nº NUM000 de La Coruña, representada por el Sr. Iglesias Ferreiro contra la Comunidad de Propietarios del Edificio Nº NUM000 (viviendas) de la C/ DIRECCION001, representada por el Sr. Ramos Rodríguez, a quien debo absolver y absuelvo, libremente, de todos los pedimentos frente a ella aducidos en el escrito rector.
Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandante.
Contra esta resolución cabe recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de A Coruña, que, en su caso, deberá interponerse ante este mismo Juzgado en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.
Así, por esta mi sentencia, de la que se llevará certificación a los autos, lo pronuncio, mando y firmo.
SEGUNDO.-Recurso de apelación.- Se presentó escrito interponiendo recurso de apelación por «Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000'», dictándose resolución teniéndolo por interpuesto y dando traslado a las demás partes por término de diez días. Se formuló por «Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION001 NUM000» escrito de oposición al recurso.
Se constituyó por la parte apelante un depósito de 50 euros conforme a lo dispuesto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.
Se remitieron las actuaciones a esta Audiencia Provincial con oficio de fecha 5 de abril de 2021, previo emplazamiento de las partes.
TERCERO.-Admisión del recurso.- Se recibieron en esta Audiencia Provincial el 12 de abril de 2021, siendo turnadas a esta Sección Tercera el 21 de abril de 2021, registrándose con el número 216-2021. Por el letrado de la Administración de Justicia se dictó el 26 de mayo de 2021 diligencia de ordenación admitiendo el recurso, mandando formar el correspondiente rollo, indicando los componentes del tribunal y designando ponente.
CUARTO.-Personamientos.- Se personó ante esta Audiencia Provincial el procurador de los tribunales don Fernando Iglesias Ferreiro en nombre y representación de «Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000'», en calidad de apelante, para sostener el recurso; así como el procurador de los tribunales don Diego Ramos Rodríguez, en nombre y representación de «Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION001 NUM000», en calidad de apelado.
QUINTO.-Señalamiento.- Por providencia se señaló para votación y fallo el día de hoy, en que tuvo lugar.
SEXTO.-Ponencia.- Es ponente el Ilmo. magistrado Sr. don Rafael-Jesús Fernández-Porto García, quien expresa el parecer de la Sección.
Fundamentos
PRIMERO.-Fundamentación de la sentencia apelada.- Se aceptan y comparten los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que se dan por reproducidos como parte integrante de la presente en aras a inútiles repeticiones.
SEGUNDO.-Objeto del litigio.- La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos:
1º.-El 24 de abril de 1980 se otorgó escritura pública de división horizontal de un edificio compuesto de dos plantas de NUM001, un semisótano, una planta baja con once locales independientes, y catorce plantas altas destinadas a viviendas, a razón de cuatro por planta. Es el edificio señalado actualmente con el número NUM000 de la calle DIRECCION001 de esta ciudad.
En lo que aquí afecta, el semisótano, también llamado NUM001, es un local corrido de 833 m2, que ocupa el subsuelo del inmueble, al que se le asignó un coeficiente de participación del 6% en el edificio. Es la finca registral número NUM002 del Registro de la Propiedad número 1 de este distrito hipotecario.
2º.-El NUM001 se destina a garaje de estacionamiento de vehículos. Se vendió por participaciones de 'avas' partes en el total de la finca registral NUM002, con derecho a uso exclusivo de una de las plazas de aparcamiento resultantes de su distribución. Estas participaciones fueron adquiridas bien por propietarios de viviendas en el mismo inmueble, bien por terceros que no tienen allí su vivienda. El número total de plazas y propietarios es de 19.
Los 19 propietarios tienen formada su comunidad, distribuyéndose entre ellos los gastos derivados del uso como garaje, y utilizan la denominación «Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000'».
3º.-Se declaró testificalmente que, desde la constitución del edificio hasta el año 2008, la comunidad era administrada por un administrador de fincas que no repercutía en el NUM001 los gastos generales de la comunidad conforme a su cuota de participación. Al parecer, la única excepción a esa exoneración de gastos fue en el año 2002, en que se les hizo participar en los gastos de arreglo de fachada y cubierta.
Una vez que el nuevo administrador se hizo cargo, empezó a distribuir los gastos generales conforme a la cuota de participación, asignando el 6% de los gastos (y también de los ingresos procedentes del arrendamiento de una vivienda propiedad de la comunidad) al NUM001.
Como consecuencia de la distribución:
En la junta celebrada el 9 de junio de 2011 se aprobó una derrama para acometer la impermeabilización de la terraza comunitaria, corresponde al NUM001 1 1.354,00 €
En la junta celebrada el 26 de noviembre de 2012 se acuerda una derrama para la reparación de una zona peatonal comunitaria, el 6% es 392,00 €
En la junta celebrada el 19 de mayo de 2016 se aprueban los gastos generales del edificio, correspondiendo al NUM001 por su 6% la cantidad de 707,20 euros, posteriormente rectificada al detraer su 6% en el beneficio obtenido por la comunidad por el arrendamiento de la antigua vivienda del portero a un tercero 360,75 €
En la junta de 21 de septiembre de 2017, se aprueba la rendición de cuentas de los gastos de la anualidad anterior, correspondiendo al NUM001 por gastos generales 995,71 €
En la junta de 14 de mayo de 2018 se refleja que el NUM001 adeuda ya 3.448,91 euros, suma de las cantidades anteriormente indicadas
En la junta de 8 de noviembre de 2018 se aprueban las cuentas generales, resultando una deuda del NUM001 de 909,05 €
En esta misma junta se aprueba una derrama para reparación de terrazas, correspondiendo al 6% 392,79 €
Total 4.404,30 €
4º.-El 18 de junio de 2018 el administrador de la comunidad remite un correo electrónico a la persona que decía ser la presidenta de la comunidad del NUM001, desglosándole el origen de las deudas que mantenía el NUM001.
Contesto un abogado en nombre de esa «Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000'», manifestándole al administrador que no se aceptaban los gastos. Desde entonces administrador y abogado fueron intercambiando múltiples correos «retomando la cuestión» (26 de septiembre de 2019), participando el abogado al garaje que «llevan mucho tiempo detrás de ellos» (8 de noviembre de 2019).
El administrador comunicó al abogado que se iba a celebrar una junta de propietarios del edificio el 14 de noviembre de 2019, y planteaba la posibilidad de llegar a un acuerdo para el pago de los gastos. El 13 de noviembre de 2019 el abogado de NUM001 remitió un correo electrónico al administrador de la comunidad de propietarios, comunicándole que los propietarios del sótano no aceptaban las cuentas que pretendían repercutirles, ni el seguro, ni las obras.
5º.-El 14 de noviembre de 2019 se celebró junta de propietarios del edificio, en cuyo punto primero del orden del día se hizo constar:
«1º Presentación y aprobación, si procede, del Balance de Ingresos y gastos del ejercicio.
Se da lectura al balance de ingresos y gastos del ejercicio 01/08/2018 a 31/07/2019, que presenta un saldo final positivo por importe de 43.260,75 €.
Existen recibos pendientes de pago recibos por importe de 6.553,88€, desglosados de la siguiente manera:
[...]
CP.Garaje (19 plazas)
Cuota reparación 1.354,00 €
Cuota reparación 392,00 €
P.Prop. Gastos Generales 01/11/2014 a 31/03/2016 360,75 €
P.Prop. Gastos Generales 01/04/2016 a 31/07/2017 995,71 €
P.Prop Gastos Generales 01/08/2017 a 31/07/2018 909,05 €
Cuota extra terrazas 392,79 €
Total: 4.404,30 €
Después de una explicación sobre el estado de la deuda en la Comunidad, y en concreto sobre las negociaciones que se han mantenido con la Comunidad de Propietarios del Garaje y su despacho jurídico, se aprueba por unanimidad de los asistentes la liquidación de la misma, que será comunicada fehacientemente a los propietarios deudores, por el Secretario-Administrador, advirtiéndoles que, de no hacerla efectiva en el plazo de 10 días se procederá a la reclamación por las vías judiciales oportunas, para lo cual se faculta expresamente al Sr. Presidente y al Secretario-Administrador, a cuyo fin podrán nombrar abogados y procuradores».
6º.-El 18 de marzo de 2020 la «Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000'» dedujo demanda en procedimiento ordinario por razón de la materia contra lo que denominaba «Comunidad de Propietarios del edificio nº NUM000 (viviendas) de la c/ DIRECCION001» exponiendo que impugnaban el acuerdo primero de la junta celebrada el 14 de noviembre de 2019 por ser «contrarios a la ley y a los estatutos y además perjudicar a un propietario/comunero en beneficio de otros», si bien posteriormente también aduce como motivo de la pretensión la falta de convocatoria. Exponía, en síntesis:
(a)Si bien formaba parte de esta comunidad de propietarios, en realidad eran una «subcomunidad independiente», con un régimen específico de contribución de gastos comunes.
(b)No tuvieron conocimiento de la convocatoria de la junta de 14 de noviembre de 2019, ni se convocó a ninguno de los propietarios de plazas de garaje, ni a través del tablón de anuncios porque está en el interior del portal y no en el garaje.
(c)El acta de la junta se comunicó a través del abogado de la comunidad del NUM001 (el mismo que dirigía la demanda). Se respondió solicitando que se computase siete votos de propietarios de plaza de garaje como discrepantes del acuerdo.
(d)Fundamentaba su oposición a las cuentas que los gastos de 2011 estarían prescritos, y tampoco le correspondía participación en los gastos generales del edificio, los gastos de reparación de zonas comunes, o seguro del edificio, ignoraban a qué obedecían, y no les corresponde al tener un régimen especial de gastos.
(e)«es realmente evidente que se trata de una modificación del statu quomantenido durante años, toda vez que hasta junio de 2018 no se produce ningún tipo de reclamación a la demandante lo que evidencia que el régimen de reparto de cuotas anteriormente era distinto y lo que pretende la demandada con los acuerdos adoptados en noviembre de 2019 es modificar las cuotas de participación de la comunidad del garaje vulnerando la legalidad y beneficiando a unos propietarios en perjuicio de otros por lo que dicho acuerdo adolece de los vicios de nulidad por ir en contra de la ley y los estatutos y de anulabilidad por ser adoptados en beneficio de unos propietarios perjudicando a otros».
Terminaba suplicando que se dictase sentencia declarando nulo el acuerdo primero de la junta celebrada el 14 de noviembre de 2019 por la comunidad de propietarios «de viviendas» (sic).
7º.-Por diligencia de ordenación de la letrada de la Administración de Justicia de 24 de abril de 2020 se acordó requerir a la demandante «de conformidad con el Art. 18.2 de la LPH, documento que acredite estar al corriente de las deudas vencidas o proceder a la consignación judicial de las mismas, bajo apercibimiento de que, de no justificar todo lo anteriormente expuesto, se procederá al archivo de las actuaciones sin más trámite».
Interpuesto recurso de reposición por la demandante, por decreto de 30 de julio de 2020, con fundamento en que «Entiende la parte que se vulnera con el régimen específico de contribución a los gastos comunes de sus representados.- A la vista de la interpretación efectuada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2013, se entiende que no puede aplicarse el requisito procedimental del art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal a la presente demanda, estando incursa la misma en la excepción a la consignación prevista en el inciso segundo del mismo artículo, toda vez que se solicita nulidad de una acuerdo que reclama unos gastos que entiende la parte demandante que alteran su contribución a los gastos de la comunidad»; por lo que estima el recurso y en resolución aparte admite a trámite la demanda.
8º.-La comunidad demandada se opuso alegando:
(a)La falta de legitimación al no haberse consignado el importe adeudado, conforme al artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
(b)La demandante es comunera de esta Comunidad de Propietarios, correspondiéndole la cuota del NUM001. No son correctas las singularidades del régimen de gastos que se dice en la demanda.
(c)Se notificó la convocatoria de la junta al NUM001, incluso por correo electrónico al abogado. Es más, varios de los propietarios de las plazas de garaje son también propietarios de viviendas. No procede convocar a todos y cada uno de los 19 propietarios de garajes. Y se citó a la 'presidenta' del garaje, que era la persona que hasta ese momento se presentaba como representante.
(d)Los planteamientos son erráticos. El punto cuarto del orden del día (bajada de ascensores a los garajes) se incluyó precisamente a petición de propietarios de plazas de garaje en el NUM001. Y después en la carta remitida por el abogado esos mismos propietarios dicen que votan en contra del acuerdo.
(e)La junta de 14 de noviembre de 2019 no aprueba ningún gasto, ni su distribución. Simplemente autoriza al presidente a exigir judicialmente la deuda aprobada en juntas anteriores. Juntas aprobando los gastos que no fueron impugnadas. Se pretende impugnar las juntas anteriores impugnando la de 14 de noviembre de 2019.
Terminaba solicitando la desestimación de la demanda.
9º.-Tras la correspondiente tramitación se dictó sentencia en la que se estima que falta el requisito de procedibilidad, al no haberse consignado las cantidades adeudadas, conforme al artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues en el acuerdo impugnado no se altera el sistema de distribución de gastos establecido en el título constitutivo. Por lo que desestima la demanda, con costas a la demandante.
TERCERO.-Inexistencia de la comunidad independiente del NUM001.- A la vista de lo manifestado en la primera instancia, y antes de entrar en el análisis de los distintos motivos del recurso de apelación, parece obligado realizar una puntualización sobre el carácter del NUM001 en la comunidad de propietarios: No existe la «Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000'» como un ente independiente de la «Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION001 NUM000».
El NUM001, sea cual sea su destino, es una de las fincas privativas, inmatriculada con su número registral propio, que conforman el edificio en propiedad horizontal. Así se creó en la escritura de división horizontal de 24 de abril de 1980, y se le asigna un coeficiente de participación del 6% ( artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal). En consecuencia, es un miembro más de la comunidad en propiedad horizontal, con derecho a voz y un voto en la junta de propietarios, con la indicada cuota de participación.
Su régimen, frente a la comunidad, es similar a cualquier otra finca. Es como si uno de los bajos comerciales fuese propiedad de dos socios, o si una de las viviendas hubiese sido heredada por cuatro hermanos. Como cualquier otra propiedad del edificio, tiene obligación de contribuir a los gastos comunes ( artículo 9.e de la Ley de Propiedad Horizontal). Al ser propiedad de varios, para asistir a las juntas deberán elegir un representante, tal y como norma el artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal («Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas»). Tienen la obligación de comunicar al administrador de la comunidad quiénes son propietarios, y facilitar una dirección del representante del NUM001 (no de cada propietario) para las notificaciones ( artículo 9, apartados 'h' e ' i', de la Ley de Propiedad Horizontal).
El hecho de que, a nivel meramente interno, los 19 propietarios funcionen común una subcomunidad, no los configura como una comunidad de propietarios independiente del resto del edificio. Ni tampoco genera, como parece querer entenderse, 19 propiedades privativas diferenciadas dentro de la comunidad, que deban ser administradas -pretendiendo que además sea gratuitamente- por el mismo administrador de la comunidad.
La realidad diaria en el desarrollo de la propiedad horizontal hizo que surgieran dos fenómenos que no estaban inicialmente previstos en la primitiva Ley de Propiedad Horizontal: Las supracomunidades, también conocidas como urbanizaciones o complejos inmobiliarios; y las subcomunidades, que se dan cuanto dentro de una comunidad en propiedad horizontal existen unidades privativas con una diferencia de trato en cuanto a determinados gastos (actualmente mencionadas en el artículo 2.d de la Ley de Propiedad Horizontal). Los ejemplos típicos de las subcomunidades son: (a)El edificio único, que forma una comunidad independiente en su totalidad, pero con dos portales, e incluso servicios distintos, donde suele ser habitual que en los estatutos se establezca que a los gastos de ascensor, portería, escaleras, etcétera, de cada portal sólo contribuyan las viviendas que tienen acceso por él, excluyendo así a las viviendas de la otra escalera, bajos y sótanos. Implícitamente se está estableciendo una subcomunidad. (b)Los sótanos destinados a garajes, que forma cada planta una finca registral, con una cuota de participación única para toda la planta; pero que debe distribuirse entre los distintos propietarios de cada plaza de garaje (que incluso pueden no ser titulares de viviendas, alguno tener dos plazas, etcétera), y que en realidad forman una comunidad romana ordinaria. Subcomunidades que la jurisprudencia venía reconociendo desde antiguo [ SSTS 16 de febrero de 1971 (RJ Aranzadi 910) y 18 de diciembre de 1995 ( RJ Aranzadi 6364 de 1997).
Los problemas surgen del encaje de ambas comunidades, que se agrava cuando no es el mismo administrador quien gestiona ambas: El régimen de propiedad horizontal del edificio, y la distribución de los gastos del garaje entre los distintos propietarios, y a su vez la distribución de los gastos de la propiedad horizontal entre titulares de las plazas de garaje. Incluso, a veces, no se comprende muy bien por el propietario del estacionamiento.
Normalmente las plazas de garaje no se configuran como una finca independiente dentro de una supracomunidad (no es una finca registral independiente, con su propia descripción en la escritura de división horizontal, y unos derechos de copropiedad o servidumbre sobre elementos comunes, como viales, rampas, ventilación, portalones de acceso, etcétera). Lo habitual, como ocurre en este caso, es que cada planta de garaje ( NUM001), sea una propiedad privativa y finca registral única ( NUM002 del Registro de la Propiedad número 1 de A Coruña). Y lo que se hace es vender a los distintos titulares una participación indivisa (en este caso 37/833 avas partes), con derecho a uso exclusivo de una porción concreta (plaza número x). Esta organización exige que tengan que pagar su propio Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el vado municipal de vehículos, energía eléctrica, mantenimiento y demás gastos propios de una construcción destinada a estacionamiento de automóviles. Por lo que alguien tendrá que administrar: recaudar los fondos entre todos los partícipes, pagar, hacer las cuentas... Y ese importe es sufragado por los partícipes, por los titulares de las plazas de garaje. Pero como miembro de la comunidad en propiedad horizontal, en este caso con una cuota de participación del 6%, el NUM001 tiene que contribuir a sostener los gastos comunes de todo el edificio de DIRECCION001 número NUM000. Por lo que el titular de la plaza de garaje, además de abonar los gastos del garaje, tiene que pagar los gastos de la comunidad. Igual que el propietario de una vivienda, que también satisfará su energía eléctrica, agua, gas, mantenimiento e Impuesto sobre Bienes Inmuebles; y además los gastos de comunidad de todo el edificio.
Es habitual que los problemas surjan porque el titular de la plaza de garaje pretende ser tratado como si fuese un propietario único de un espacio privativo, de una finca registral diferenciada. Y que el administrador de la comunidad de propietarios (a quien muchas veces ni notifica que compró la plaza o cuál es su dirección) lo convoque a las juntas, le mande el acta, o le diferencie los gastos de comunidad que le corresponden a él (y no los propios de la totalidad de la finca). Cuando ese administrador no es administrador del garaje, ni por lo tanto el titular le paga por esa administración diferenciada; pretendiendo generar unos gastos a la comunidad (correo, papelería, etcétera) que él tampoco satisfará.
Como finca privativa tienen obligación de contribuir a los gastos generales ( artículo 9.e de la Ley de Propiedad Horizontal), salvados aquellos que están excluidos en el propio título de 24 de abril de 1980, que son las habituales en estos casos, y que también atañen a los locales comerciales: los denominados 'gastos de portal'. Es típico que bajos y sótanos no participen en los gastos de ascensor, luz de escaleras y portal, limpiezas, y demás que afectan exclusivamente a las viviendas. Pero sí en el resto.
Al no entenderlo así, se han oído auténticos dislates jurídicos en la primera instancia, tales como tildar a la comunidad de propietarios como «comunidad de viviendas» (omitiendo que esa comunidad comprende todo, los dos sótanos, el semisótano, los bajos y las plantas altas); o que se hable de «subcomunidad independiente» (podrá ser subcomunidad a nivel interno, pero nunca independiente de la comunidad); «comunidad independiente», «se creían independientes», o que «tienen su estatuto particular de gastos». Y aparenta que estas ideas equivocadas en la concepción del garaje, con una interpretación harto simplista de la propiedad horizontal, son las que han alimentado la presente litigiosidad.
CUARTO.-Infracción del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal .- En lo que vendría a ser el primer motivo del recurso de apelación se aduce que la sentencia apelada infringe lo establecido en el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, porque realiza una interpretación del mismo no acorde con la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo, invocando la sentencia de 22 de octubre de 2013, y que el precepto excepciona que esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
El motivo no puede ser estimado.
1º.-El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que «Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios». Se trata de un requisito adicional de procedibilidad, consistente en estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
El artículo 9.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece, como una de las obligaciones del propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal, la de «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización». En tales gastos se incluyen los ordinarios fijos, periódicos no fijos y aquellos cuya cuantía varía en función al consumo y uso, así como los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia. Su impago genera un crédito preferente a favor de la comunidad, a cuyo pago queda afecto el piso o local. La finalidad de la exigencia del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal es evitar que un comunero pueda mostrar una renuente morosidad y esté constantemente impugnando acuerdos comunitarios, generando así una paralización o grave alteración de su correcto funcionamiento de la vida comunal.
No obstante, la exigencia de pago o consignación admite una excepción, en la que no es preciso el previo pago o la consignación: que se trate de impugnar acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, entre los propietarios. La causa que impide al comunero disidente votar y pasar a formar parte de la voluntad de la comunidad de propietarios en los acuerdos que se adopten, no puede convertirse en causa para negar legitimación al comunero para impugnarlos si la morosidad proviene del incumplimiento del acuerdo tomado en junta relativo al establecimiento o alteración de las cuotas a que se refiere el artículo 9, ni debe ser óbice por tanto para la aplicabilidad de la excepción al requisito de procedibilidad establecido en el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. La finalidad de la excepción es evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra un sistema de reparto de gastos que sea contradictoria con las propias reglas de la comunidad, lo que acontecería si en estos casos se exigiese el requisito añadido de procedibilidad.
Jurisprudencialmente se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino también a los acuerdos que establezcan un sistema de distribución de gastos. Resulta indiferente si ese sistema novedoso de reparto se quiera aplicar para todos los gastos en general, para algunos en particular; bien sea de forma indefinida para el futuro, bien para una determinada ocasión o período. Pero la excepción no es invocable cuando el acuerdo de la comunidad se limita a aumentar o disminuir la contribución de cada comunero a los gastos sin imponer un nuevo sistema de distribución, o acuerda derramas en función de las cuotas de participación; o a los acuerdos que simplemente determinan y liquidan la deuda de un propietario con la comunidad, en tanto en cuanto no se esté alterando el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad. Sistema que puede ser el que correspondía por aplicación del coeficiente o cuota asignada a cada espacio privativo en el título de propiedad horizontal, o bien por aplicación de otros parámetros (típicamente, por iguales partes entre viviendas para los llamados 'gastos de portal'), también según el título; o conforme a lo «especialmente establecido» en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o al menos suspendido cautelarmente en su eficacia.
En este sentido se pronuncia una constante y reiterada doctrina jurisprudencial [ SSTS 584/2019, de 5 de noviembre (Roj: STS 3522/2019, recurso 700/2017); 144/2019, de 6 de marzo (Roj: STS 705/2019, recurso 3548/2016); ; 604/2014, de 22 de octubre (Roj: STS 4455/2014, recurso 1959/2012); 613/2013, de 22 de octubre de 2013 (Roj: STS 5359/2013, recurso 728/2011); 496/2012, de 20 de julio (Roj: STS 5763/2012, recurso 1678/2009); 448/2012, de 13 de julio de 2012 (Roj: STS 5288/2012, recurso 1815/2009); 671/2011, de 14 de octubre (Roj: STS 7359/2011, recurso 635/2008)].
2º.-El acuerdo primero de la junta de propietarios de la «Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION001 NUM000» celebrada el 14 de noviembre de 2019 lo que acordó fue «se aprueba por unanimidad de los asistentes la liquidación de la misma (la deuda), que será comunicada fehacientemente a los propietarios deudores, por el Secretario-Administrador, advirtiéndoles que, de no hacerla efectiva en el plazo de 10 días se procederá a la reclamación por las vías judiciales oportunas, para lo cual se faculta expresamente al Sr. Presidente y al Secretario-Administrador, a cuyo fin podrán nombrar abogados y procuradores». La junta de propietarios no acuerda establecer ninguna cuota de participación, ni altera el reparto de los gastos. No son gastos de futuro, ni se reparte un gasto. Lo que hace es aprobar una «liquidación de deuda». Es una constatación de que un comunero debe unas aportaciones. Cantidades impagadas que se fueron constatando en las rendiciones de cuentas anuales de ejercicios anteriores: Juntas de 9 de junio de 2011, 26 de noviembre de 2012, 19 de mayo de 2016, 21 de septiembre de 2017, 14 de mayo de 2018, 21 de junio de 2018 y 8 de noviembre de 2018. La distribución de gasto, la aprobación de las cuentas y la determinación de la deuda del NUM001 se hizo en esas juntas. En la de 14 de noviembre de 2019 ni se distribuye gasto, ni se aprueba una deuda, ni se asigna una forma de participación en los gastos de manera distinta. Simplemente se liquida, se constata, se certifica la deuda existente hasta ese momento, sin ningún añadido. Y se autoriza el ejercicio de acciones judiciales.
Ergo, la base de exoneración del precepto (establecimiento o alteración de las cuotas de participación) no se cumple en la junta de 14 de noviembre de 2019. Si existió algún tipo de establecimiento o alteración de cuotas, tuvo que ser en las que aprobaron el gasto, en las juntas de 9 de junio de 2011, 26 de noviembre de 2012, 19 de mayo de 2016, 21 de septiembre de 2017, 14 de mayo de 2018, 21 de junio de 2018 y 8 de noviembre de 2018. Y los acuerdos de esas juntas, como se indica en la sentencia apelada, jamás fueron impugnados.
La liquidación de la deuda, en tanto en cuanto no supone su determinación sino la mera suma de cantidades ya determinadas en juntas anteriores, es un acuerdo que, para ser impugnado, deberá estarse al corriente en el pago o consignar. Por lo que, faltando el requisito de procedibilidad, la demanda fue correctamente desestimada.
QUINTO.-La invariabiidad de las resoluciones judiciales.- Como argumento de refuerzo a su tesis sobre la falta de necesidad de estar al corriente en el pago de los gastos o consignar la deuda, sostiene el apelante que la sentencia va contra el decreto de la letrada de la Administración de Justicia de 30 de julio de 2020 que estimó el recurso de reposición y dejó sin efecto el requerimiento de consignación por entender que en este caso concurría la excepción del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal; por lo que la sentencia vulnera «el principio de invariabilidad de las resoluciones judiciales» porque el decreto de 30 de julio de 2020 adquirió firmeza, la demanda se admitió a trámite sin consignar, y se lesiona gravemente el derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24 de la Constitución.
El argumento, obviamente, no puede ser compartido.
1º.-Las referencias a la invariabilidad de las resoluciones «judiciales» debe tratarse de un lapsus calami.El decreto de la letrada de la Administración de Justicia no es una resolución de un juez o magistrado.
2º.-La diligencia de ordenación de 24 de abril de 2020 fue manifiestamente improcedente. Confunde el requisito del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal como una exigencia de admisibilidad de la demanda, cuando es un requisito de procedibilidad. No es ese el momento para discernir si concurre o no la exención prevista en el precepto, sino que deberá hacerse en sentencia; ni tiene el letrado de la Administración de Justicia competencia para pronunciarse sobre la cuestión, sino que es un pronunciamiento judicial. Y la falta de acreditación del pago o la consignación jamás degeneraría en la inadmisión de la demanda.
3º.-La tesis de la apelante es que la comunidad demandada no podía haber alegado la falta de concurrencia del requisito de procedibilidad; se le cercena su derecho de defensa. Ni tampoco cabría un control judicial posterior, como acontece en este caso; por lo que el derecho a la tutela judicial efectiva, en su vertiente de acceso al juez, se ve limitado por la actuación de la letrada de la Administración de Justicia. Ni, por consiguiente, si se hubiese estimado la demanda y recurriese la demandada aduciendo la carencia del requisito de procedibilidad, no podría este tribunal pronunciarse sobre la concurrencia o no. Todo habría sido resuelto por la letrada de la Administración de Justicia, en ese decreto de 30 de julio de 2020, inaudita parte, y sin posibilidad de recurso. Máxime cuando ese decreto de 30 de julio de 2020 ni fue notificado a la demandada. El planteamiento no es precisamente acertado.
4º.-Como recuerdan las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 15 de julio de 2011 (Roj: STS 4900/2011, recurso 1122/2008), 14 de julio de 2010 (Roj: STS 4388/2010), 6 de mayo de 2010 (Roj: STS 2037/2010), 19 de noviembre de 2008 ( RJ Aranzadi 411 de 2009), 18 de julio de 2007 (RJ Aranzadi 5438), 9 de marzo de 2000 (RJ Aranzadi 1515), 5 de julio de 1996 (RJ Aranzadi 5560), 27 de marzo de 1995 (RJ Aranzadi 2326), 18 de febrero de 1995 (RJ Aranzadi 881), 10 de mayo de 1.993 (RJ Aranzadi 3531), no es admisible que, como argumento residual se invoque la infracción de derechos fundamentales del artículo 24 de la Constitución Española, a modo de «cajón de sastre», sin argumento alguno, sin que la recurrente explique cómo y cuándo el órgano de instancia vulneró qué derecho concreto del artículo 24 de la Constitución Española, cuando la importancia y trascendencia de la norma invita a exigir un gran rigor expositivo; convirtiendo así la invocación en un motivo vacío de contenido y endémico en los recursos. No es aceptable que la invocación del precepto sea el cierre de un recurso, a modo de queja generalizada, recapitulando los motivos propios del recurso, y a modo de invocación omnicomprensiva.
El derecho de tutela efectiva se satisface mediante el acceso de las partes al proceso, sin limitación de garantías, ni impedimento alguno para alegar y demostrar en el proceso los propios derechos (sentencias del Tribunal Constitucional 198/200 y 40/1994), mediante la obtención de una respuesta judicial razonada, motivada y fundada en Derecho ( sentencias del Tribunal Constitucional 198/2000 y 220/1993). El apelante ha obtenido una resolución fundada en Derecho; y no expone de qué forma ha sido privado de alegar en el proceso, o cómo se ha vulnerado su derecho de defensa, o de qué manera se han quebrantado los principios de oralidad, inmediación y contradicción [ SSTS 9 de mayo de 2011 (Roj: STS 2909/2011, recurso 126/2005)]. El derecho a la tutela judicial efectiva no consiste en la estimación de las pretensiones deducidas, sino en el acceso a los Tribunales, la propuesta y práctica de la prueba, la formulación de alegaciones y la obtención de una resolución fundada en Derecho [ SSTS 14 de octubre de 2013 (Roj: STS 4921/2013, recurso 814/2011), 22 de julio de 2009 (Roj: STS 4860/2009, recurso 440/2005)].
SEXTO.-La ausencia de requerimiento de subsanación.- Alterando el orden de la exposición del recurso de apelación, en aras a guardar un orden en el análisis de las distintas cuestiones o argumentaciones del recurrente, y continuando con la ausencia de pago o consignación de lo adeudado, sostiene la parte apelante que el error de no consignar lo produjo el propio juzgado, en cuanto le notificó que no era necesaria la consignación de cantidad alguna, y estimó el recurso de reposición. Incluso en la demanda se ofrecía consignar si el juzgador lo estimaba oportuno.
El motivo no puede ser compartido.
Ni el órgano judicial, ni el letrado de la Administración de Justicia, ni el Juez son asesores de las partes. Al contrario, deben mantenerse neutrales en la contienda judicializada. Lo único que prevé el legislador, plasmando la dotrina del Tribunal Constitucional sobre la tutela judicial efectiva, es que deberá darse la oportunidad de subsanar defectos procesales ( artículo 231 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Es manifiestamente improcedente pretender que existe un ofrecimiento de consignar el importe liquidado mediante otrosí digo en la demanda, y en cuanto se requiere por la letrada de la Administración de Justicia para que consigne, se recurre en reposición sosteniendo que no es necesario. Si la parte demandante considera que no es necesario, deberá atenerse a las consecuencias si posteriormente se resuelve que sí lo era. Es una decisión de la dirección jurídica de la demandante.
El requisito exigido en el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal no es procesal, sino sustantivo. No impide el acceso a una resolución judicial sobre la cuestión. Que no necesariamente debe ser sobre el fondo.
No obstante lo anterior, en aras a dar una cumplida respuesta a la parte apelante, y así preservar su derecho a una tutela judicial efectiva, no existe inconveniente en responder a las cuestiones que plantea, si bien sea someramente.
SÉPTIMO.-Los actos propios.- Parece que se plantea una vulneración de la doctrina de los actos propios cuando sostiene que el acuerdo primero de la junta de propietario de 14 de noviembre de 2019 se trata «es de una evidente una modificación delstatu quomantenido durante años, toda vez que hasta junio de 2018 no se produce ningún tipo de reclamación a la demandante lo que acredita que el régimen de reparto de cuotas anteriormente era distinto y lo que pretende la demandada con los acuerdos adoptados en noviembre de 2019 es modificar las cuotas de participación de la comunidad del garaje vulnerando la legalidad y beneficiando a unos propietarios en perjuicio de otros, por lo que dicho acuerdo adolece de los vicios de nulidad por ir en contra de la ley y los estatutos y de anulabilidad por ser adoptados en beneficio de unos propietarios perjudicando a otros».
El argumentario debe rechazarse.
1º.-No se ajusta a la verdad la narración fáctica que se realiza, excesivamente acomodaticia a los intereses de la parte apelante. Lo que quedó probado es que el anterior administrador, hasta el año 2008, por ignorancia, desidia o negligencia, jamás giró gastos de comunidad al NUM001. Se ignora qué acontecía con los otros sótanos y bajos. Se hizo referencia a un cambio de cubierta y reparación de fachada en el año 2002 a la que, como una especie de concesión graciosa y porque así se lo habían pedido, el NUM001 contribuyó económicamente. Pero lo que sí se evidencia es que con el nuevo administrador se empieza regularizar la situación, incluyendo al NUM001 en el reparto de gastos. Y la primera plasmación es la junta de 9 de junio de 2011. A partir de ese momento sí se le incluye en el reparto de gastos. Y así se recoge en las juntas celebradas el 26 de noviembre de 2012, 19 de mayo de 2016, 21 de septiembre de 2017, 14 de mayo de 2018, 21 de junio de 2018 y 8 de noviembre de 2018. Es decir, no es una exoneración de contribución que se mantuviese hasta el año 2018, ni fue en 2018 la primera reclamación de pago, ni en la junta de 14 de noviembre de 2019 se altera el sistema de gastos.
2º.-Como establece sistemáticamente la Sala Primera del Tribunal Supremo [SSTS 500/2020, de 5 de octubre (Roj: STS 3124/2020, recurso 4686/2017); 353/2020, de 24 de junio (Roj: STS 1993/2020, recurso 3627/2017); 320/2020, de 18 de junio (Roj: STS 2183/2020, recurso 2765/2017); 120/2020, de 20 de febrero (Roj: STS 507/2020, recurso 1824/2017); 260/2018, de 26 de abril (Roj: STS 1502/2018, recurso 2812/2015); 209/2018, de 11 de abril (Roj: STS 1313/2018, recurso 2942/2015), entre otras muchas], la doctrina de los actos propios («nemo potest contra propium actum venire»), cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 del Código Civil, tiene su fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables, y se viene formulando como «quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real». Es decir, limita la libertad de actuación de una persona cuando objetivamente ha creado en la otra unas expectativas razonables de un determinado comportamiento, pues supondría que se ha creado voluntariamente una situación o relación de Derecho que no puede ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla. Es decir, la actuación anterior genera en la otra parte una expectativa razonable de que ese comportamiento se va a mantener, y no va a ser sorprendido por una conducta contraria al precedente.
Para su apreciación se exige la concurrencia de las siguientes circunstancias:
(a)Que una persona haya observado, dentro de una determinada situación jurídica, una conducta relevante, eficaz y vinculante. Que exista una conducta jurídicamente relevante previa y consciente de sus consecuencias. Que haya precedido la observancia de un comportamiento (hechos o actos), con conciencia de crear, definir, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica. Ese comportamiento sirve para generar obligaciones o derechos, modificarlos o interpretarlos. Pero para ello han de ser actos inequívocos (no dudosos o susceptibles de variadas interpretaciones), con conocimiento y voluntad de configurar de modo inalterable una relación o situación de derecho, con eficacia frente a otras personas (lo que excluye supuestos en que los actos están viciados por error o conocimiento equivocado). Es por ello que se insiste en que sean actos que tengan un carácter concluyente e indubitado, con plena significación unívoca del mismo, sin que exista margen de error por haber actuado el sujeto con plena conciencia de estar produciendo o modificando un derecho. Creación de un derecho o a la producción de una vinculación jurídica que debe ser muy segura y cautelosa en la apreciación. Es por ello que el Tribunal Supremo insiste siempre en expresiones tales como «Actuaciones que por su trascendencia integran convención y causan estado, aquéllos cuya realización vaya encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho... y ha de ser concluyente e indubitado y de carácter inequívoco; precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento (hechos, actos) con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica», que «el acto sea concluyente e indubitado», o «actos inequívocos y definitivos».
(b)Que exista una incompatibilidad del hecho o acto posterior con los hechos o actos anteriores; incompatibilidad o contradicción en el sentido de que no era esperable esta modificación de conducta conforme a las reglas de la buena fe. Que ese hecho o acto posterior resulte sorpresivo, inesperado por la otra parte, por ser totalmente contrario a lo que se vino haciendo hasta entonces.
(c)Que las expectativas defraudadas por la actuación posterior sean razonables (así lo indica la sentencia 523/2010, de 22 julio, al limitar la libertad de actuar a aquellos casos en los que «se han creado una expectativas razonables»).
(d)Que entre la conducta anterior y la pretensión posterior exista una perfecta identidad de sujetos.
No puede sostenerse que la comunidad de propietarios infringe la doctrina de los actos propios, cuando sus actos anteriores, el no cobro de la cuota de participación al NUM001, no deriva de un acto consciente. No era voluntario y con conocimiento. Es la actuación unilateral de una administración que, por causa no concretada, decide no cobrar esos gastos a un comunero. Se oculta a la comunidad.
3º.-Por otra parte olvida el recurrente que no es posible un acuerdo tácito de una comunidad en propiedad horizontal que exonere de gastos a un propietario, vulnerando lo establecido en el artículo 9.e de la Ley de Propiedad Horizontal.
No existiendo un acuerdo unánime de la junta de propietarios para alterar las cuotas de partición, debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, no puede aceptarse la aceptarse la eficacia de actos propios de la comunidad que exoneren de gastos de determinados comuneros, por cuanto infringe la norma imperativa prevista en el artículo 9.e de la Ley de Propiedad Horizontal: la obligación de contribuir conforme a lo establecido en el título constitutivo, en la escritura de división en propiedad horizontal, o lo especialmente establecido.
En régimen de propiedad horizontal la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente «lo especialmente establecido» mencionado en el precepto, y que, aunque sea la junta de propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.
El hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo. No se puede considerar que el silencio de la comunidad, que ha permitido que durante un tiempo los propietarios de los locales comerciales no hicieran frente a los gastos comunitarios en el modo fijado en los estatutos de la comunidad de propietarios, tenga la entidad necesaria para expresar un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir un derecho, capaz de alterar el título o estatuto de la comunidad cuando para ello, como se ha señalado, resulta necesario un acuerdo unánime de la comunidad de propietarios [ SSTS 123/2020, de 25 de febrero (Roj: STS 608/2020, recurso 3276/2016); 6 de febrero de 2014 (Roj: STS 350/2014, recurso 2603/2011); 6 de mayo de 2013 (Roj: STS 3124/2013, recurso 2039/2009); 7 de marzo de 2013 (Roj: STS 1894/2013, recurso 1527/2010) y 26 de febrero de 2013 (Roj: STS 1516/2013, recurso 1888/2009)]. Es por ello que esta última sentencia, en su fallo, recoge como doctrina«Reiteramos, como doctrina jurisprudencial que la exención a favor de algún copropietario de su participación en los gastos comunitarios del modo previsto en los estatutos o en el título constitutivo requiere de su aprobación unánime en junta de propietarios».
4º.-El argumento de la existencia de un statu quopor el cual el NUM001 está exento de contribuir a los gastos del edificio, en virtud de un acuerdo tácito de la comunidad, porque nunca se les cobró, es inviable, por ser contrario a un precepto imperativo. Bastante es que durante veintiocho años se les haya exonerado de gastos, lo que supone que los demás vecinos han estado pagando la parte que correspondía a los propietarios del garaje. Pretender mantener la exoneración es un planteamiento temerario.
OCTAVO.-La falta de convocatoria y de notificación de actas.- Muestra su queja el recurrente porque la sentencia apelada resalta que no impugnó nunca las liquidaciones de cuentas y gastos aprobadas en las juntas de 9 de junio de 2011, 26 de noviembre de 2012, 19 de mayo de 2016, 21 de septiembre de 2017, 14 de mayo de 2018, 21 de junio de 2018 y 8 de noviembre de 2018. Discrepa del razonamiento, en cuanto sostiene que nunca fueron convocados a esas juntas, que «no existe en autos una sola prueba que acredite que las actas y convocatorias para las juntas fueran dirigidas a mi mandante o individualmente a los miembros de la comunidad de garajes».
La queja no puede compartirse.
1º.-Nuevamente debe aclararse que, en contra de lo insinuado en el recurso y manifestado en el acto del juicio, el administrador de la comunidad no tiene la obligación de convocar a la junta a los 19 propietarios de plazas de garaje en el NUM001 del edificio. Ni tampoco procede que remite copia del acta de la junta a los 19. A efectos de la comunidad en propiedad horizontal, el NUM001 es un miembro, con un voto y una cuota de participación. Ni hay que convocar a los 19, ni pueden acudir los 19 a las juntas, ni pueden votar los 19. Como se dijo, el párrafo segundo del artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal norma que al ser varios los copropietarios del piso o local, deberán designar a un único representante para asistir y votar a las juntas. Y será a ese designado a quien se convocará, y a quien se notificará el acta, siempre que se haya comunicado en forma sus datos, para así poder hacerlo.
2º.-Para que pueda llevarse a cabo esa remisión de la convocatoria por el administrador, es requisito que sepa a quién y a dónde mandarla. No puede menos que resultar contradictorio que ahora se formule reclamación porque el administrador no convocaba a los distintos propietarios de las 19 plazas de garaje, y sin embargo estos no hayan cumplido previamente las obligaciones que les impone la Ley de Propiedad Horizontal. No consta que hubiesen notificado al administrador quiénes eran los 19 propietarios de plazas de garaje (artículo 9.i); ni se haya informado de quién es el representante en cada momento (artículo 15.1); ni del domicilio al que debe remitirse la convocatoria del NUM001 (artículo 9.g). Participación de datos que debe hacerse de forma completa.
Según declaró el administrador, venía comunicándose con doña Coral porque le dijo que era la presidenta de esa «Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000'», a través del correo electrónico que ella le facilitó. Después supuso que había otro presidente, porque en los correos electrónicos que le reenviaba el abogado de dicho garaje aparecía otro remitente. Es decir, tiene que ser el administrador quien busque al interlocutor, no molestándose el NUM001 en tener actualizados sus datos. Y ahora plantea que no se le notificaban las convocatorias ni las actas.
3º.-La finalidad de la notificación de la convocatoria, en la que conste el orden del día, es que esta llegue a conocimiento del comunero para que pueda decidir si asiste a la junta, y en su caso adoptar una resolución sobre qué votará en cada punto del orden del día. Y, esta finalidad está plenamente cumplida:
(a)Se dice que muchos de los propietarios de plazas de garaje son también propietarios de viviendas en el edificio en propiedad horizontal. Por lo que ellos no pueden negar la recepción. En todo caso, deberá exigírseles un mínimo de diligencia a la hora de salvaguardar los derechos de la comunidad copropietaria del NUM001.
(b)Doña Coral, que dijo ser presidenta del garaje en una época, afirmó haber recibido por correo electrónico la convocatoria. Aunque parece que no les prestaba mucha atención, quizá porque, como dijo ella, «se creían independientes» del resto del edificio.
(c)Don Salvador, propietario de una plaza de garaje y de una vivienda, que aparentó ser uno de los mayores opositores a los planteamientos de la comunidad en cuanto a la obligación de soportar gastos comunes en un 6%, reconoció que había sido quien solicitó del administrador la inclusión del punto cuarto del orden del día de la junta de 14 de noviembre de 2019. Fue quien pidió que se tratara la posibilidad de bajar el ascensor hasta el sótano, para tener acceso directo al garaje, y no tener que salir a la calle. Luego fue convocado a la junta. Si alguna duda tenía, podía haber notificado su celebración a la presidenta.
(d)Por otra parte, no puede obviarse que paralelamente, y desde mucho tiempo atrás, se venían manteniendo conversaciones entre el abogado del NUM001 y el administrador de la comunidad, en un intento de solventar amistosamente el pago de la deuda y regularizar la situación. Por lo tanto no pueden sostener coherentemente que no se sabía nada de los gastos, cuando están discutiendo si procede o no su abono, y se cuestiona partida a partida, incluyendo correcciones que se les aceptan. Y entre los correos intercambiados consta que el administrador solicita al abogado un esfuerzo conciliador para transmitirlo a la junta de 14 de noviembre de 2019, dándole respuesta el día anterior con una negativa, tras haberse reunido los copropietarios del NUM001.
Es decir, lo sabía la presidenta, lo sabían los propietarios de plazas de garaje que también son propietarios de viviendas, no era desconocido para el abogado mediador, y se supone que los miembros del garaje que habían tenido la reunión para contestar la respuesta. No parece defendible persistir en que se desconocía que se iba a celebrar una junta de propietarios, y cuál era el orden del día.
4º.-Es más, en la demanda y documentación adjunta se desglosa perfectamente cuáles son los gastos que se le reclaman, su origen y junta en que fueron aprobados. Y en ningún momento se impugnaron los acuerdos adoptados en las juntas de propietarios de 9 de junio de 2011, 26 de noviembre de 2012, 19 de mayo de 2016, 21 de septiembre de 2017, 14 de mayo de 2018, 21 de junio de 2018 y 8 de noviembre de 2018.
En todo caso, ahora tienen copia íntegra del libro de actas, aportado con la contestación. Y no consta que se haya formulado demanda alguna de impugnación.
NOVENO.-Los gastos reclamados.- En penúltimo lugar, se reiteran las manifestaciones de improcedencia de asumir los gastos que se repercuten, porque la «Comunidad del garaje tiene un régimen jurídico propio de contribución a los gastos».
El motivo no puede ser estimado.
1º.-No es admisible jurídicamente que un propietario se aquiete a los acuerdos de la junta que aprueba las liquidaciones de gastos y cuantifica su deuda, y que ulteriormente, con ocasión de impugnar el acuerdo que fija la deuda global y acuerda el ejercicio de acciones judiciales, pretenda cuestionar todas y cada una de las liquidaciones de gastos de años atrasados, debidamente aprobadas en su momento en las correspondientes juntas de propietarios, y una vez transcurrido el plazo para impugnarlas.
2º.-Se alega que la cuota de reparación de las terrazas por importe de 2.138,79 euros se establece en el año 2011, y considera que estaría prescrita cuando se reclamó el 7 de junio de 2018.
En primer lugar debe indicarse que no es este el procedimiento para dilucidar si la deuda reclamada por la comunidad de propietarios es correcta o no, ni si en parte estaría prescrita. Esas alegaciones podrá hacerlas en su caso en el juicio reclamando el pago de los gastos, si hubiese que llegar a él. Aquí solamente se está discutiendo si es ajustado a la Ley de Propiedad Horizontal el acuerdo primero de la junta de propietarios del 14 de noviembre de 2019, por el que se acordó fijar la deuda y autorizar a reclamar judicialmente. El acierto en la liquidación podría ser objeto de este litigio. La demanda está desenfocada.
En segundo, y a mero de somero análisis para cuestionar la tesis de la parte apelante, si bien es cierto que nuestro Tribunal Supremo se ha decantado finalmente por establecer que el plazo de prescripción para reclamar los gastos comunitarios es de cinco años, conforme al artículo 1966.3º del Código Civil (en contraposición al de 15 años que antiguamente fijaba el artículo 1964) [ SSTS 182/2021, de 30 de marzo (Roj: STS 1265/2021, recurso 267/2018) y 242/2020, de 3 de junio (Roj: STS 1564/2020, recurso 3299/2017); no puede olvidarse que ese plazo es susceptible de interrupción por cualquier reclamación judicial o extrajudicial, o cualquier reconocimiento de deudor ( artículo 1973 del Código Civil) [ SSTS 182/2021, de 30 de marzo (Roj: STS 1265/2021, recurso 267/2018); 275/2021, de 10 de mayo (Roj: STS 1633/2021, recurso 3374/2018) y 142/2020, de 2 de marzo (Roj: STS 702/2020, recurso 2958/2017)].
Con arreglo a la doctrina y la jurisprudencia la interrupción del plazo de prescripción mediante una reclamación extrajudicial de la deuda no requiere especial formalidad y es cuestión de prueba la existencia de la reclamación, su fecha y la recepción.
La responsabilidad del pago de los gastos comunes es solidaria entre todos los copropietarios en proindivisión de un espacio privativo. Un comunero del NUM001 no puede oponerse al pago solicitando que a él solo se le cobra una cuota parte, pues eso queda limitado a las relaciones internas. Por lo que para interrumpir la prescripción basta con la reclamación a cualquier miembro de esa comunidad.
En este caso, varios de los propietarios de plazas de garaje en ese NUM001 son a su vez propietarios de viviendas, por lo que conocían que desde el año 2011 se venía discutiendo y arrastrando la deuda de ese sótano para con la comunidad. Y así se recoge en las actas, y se fija deuda. Luego hubo un requerimiento constante de pago, se negociaron conceptos y cantidades. Por lo que no puede ahora esgrimirse una prescripción.
3º.-Siguiendo con esa partida, que después se hizo extensiva a otras obras en elementos comunes, también se plantea que «los propietarios de las plazas de garaje están exentos de abonar los costes de reparación y mantenimiento de las terrazas», tesis repetida en varias ocasiones en la primera instancia.
En primer lugar, no se impugnó en su momento la liquidación, por lo que no puede impugnarse ahora.
En segundo, no es este el litigio para discutir la bondad y corrección de las deudas, sino exclusivamente si el acuerdo primero de la junta celebrada el 24 de abril de 1980 es conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.
En tercero, quien está obligado a pagar a la comunidad es el NUM001, como finca perteneciente a dicha comunidad. No las plazas de garaje. No es lo mismo.
En cuarto, se ignora de dónde se deduce que el NUM001 no tiene obligación de cotizar a la reparación de los elementos comunes del inmueble. En la escritura de división horizontal otorgada el 24 de abril de 1980 solamente se establece que la terraza descubierta que se forma sobre la cubierta de los locales de planta baja, tendrá la consideración de elemento común, su utilización y disfrute exclusivo corresponderá al comunero o comuneros que se designe, y que estos serán «los únicos, totales y exclusivos responsables de su perfecta conservación e higiene»; para posteriormente indicar que se adjudican a unas determinadas personas. Pero solamente los gastos de limpieza, conservación y mantenimiento ordinarios. En cuanto estamos hablando de la reconstrucción de un elemento común, de obras de impermeabilización de una cubierta (las terrazas que cubren merecen tal calificación), son obras que exceden del mero mantenimiento, y por lo tanto son a cargo de toda la comunidad [ SSTS 13 de mayo de 2016 (Roj: STS 2779/2016, recurso 1244/2014), 30 de diciembre de 2015 (Roj: STS 5805/2015, recurso 2126/2013), 24 de abril de 2013 (Roj: STS 2162/2013, recurso 1883/2010), 18 de junio de 2012 (Roj: STS 5771/2012, recurso 1541/2009), 8 de abril de 2011 (Roj: STS 2488/2011, recurso 620/2007), entre otras].
Lo único de lo que está exento el NUM001, al igual que los otros dos sótanos y varios bajos, es de contribuir a los denominados 'gastos de escalera' o 'gastos de portal', limpieza, alumbrado, ascensores, etcétera; y también en lo referente al servicio de portería.
4º.-También se discrepa del deber de aportar a los gastos generales del edificio, que comprende obras de reparación de zonas comunes, porque «en ningún momento se ha aportado a la demandante las facturas correspondientes a esos gastos».
Reiterando que la cuestión de la bondad del gasto no puede ser objeto de este litigio, y que no se impugnó en su día la junta que aprobó los gastos, debe resaltarse que no asiste a la apelante el derecho a solicitar en cualquier momento cualquier factura, ni que se le den las justificaciones a su completa satisfacción. Eso puede solicitarlo en la junta en que se aprueban o rechazan las cuentas que presenta el administrador, pero no varios años después de aprobada.
Aprobadas las cuentas por la mayoría de los copropietarios en la junta correspondiente, si no es impugnada, surgen la obligación de NUM001 de abonar el 6% de los gastos generales, excluidas las partidas que no están obligados a soportar.
5º.-La póliza multirriesgo de la comunidad no ampara siniestros relativos al garaje. Como no da cobertura a los riesgos de los espacios privativos, sean viviendas o locales. No cubre si al propietario de la vivienda se le rompe una tubería privativa y causa daños al piso inferior. Por eso cada propietario suele tener, además, una póliza para su espacio privativo.
La póliza de la comunidad da cobertura a los riesgos derivados de los elementos comunes, tuberías generales, etcétera. Pero son independientes y complementarias.
Si cae una cornisa y causa daños a bienes o personas, el titular del NUM001, como miembro de la comunidad que es, responderá del daño que cause. Momento en que surtirá efecto la cobertura de esa póliza al pago de cuya prima se opone. Y no le dará cobertura la póliza que pueda tener contratada para la actividad de garaje.
6º.-Resulta anómalo que se discrepe del abono de los gastos del piso del portero, cuanto al mismo tiempo se está beneficiando de los ingresos.
Nuevamente se trata de una cuestión ajena a este litigio, pero debe tenerse en consideración que, como se explicó detalladamente, en su día se eliminó el servicio de portería, la vivienda del portero es un elemento común de todo el edificio (no solamente de las viviendas), y se adoptó el acuerdo de arrendarla. Esa titularidad conlleva que deban soportarse algunos gastos, pero también se obtiene el beneficio de las rentas. El saldo es favorable.
Se trata todo de cuestiones elementales de la propiedad horizontal, que o bien no se han sabido explicar, o bien no se han querido entender. Pero, aparentemente, la actuación del administrador, por las explicaciones dadas en el acto del juicio y a la vista de documental aportada por ambas partes, es totalmente correcta.
DÉCIMO.-La no imposición de costas en primera instancia.- Por último se desliza una pretensión de no imposición de las costas de primera instancia por considerarlo «de todo punto desproporcionado y no ajustado a derecho... Entendemos que no se debe gravar a la comunidad con las costas de un procedimiento en el que la demandante ha cumplido integra y estrictamente con los postulados del juzgado».
El motivo no puede ser estimado.
1º.-En materia de imposición de las costas del procedimiento devengadas en la primera instancia, rige el principio objetivo del vencimiento; siendo de preceptiva imposición a la parte cuyas pretensiones han sido totalmente rechazadas, por imperativo de lo dispuesto en artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, salvo que se aprecie la concurrencia de circunstancias fácticas o jurídicas que merezcan el calificativo de excepcionales que justificasen su no imposición. La consecuencia natural de la desestimación de la demanda es la imposición de las costas al demandante, y solo muy excepcionalmente, si concurrieran a juicio del tribunal sentenciador serias dudas de hecho o de derecho, procedía hacer un pronunciamiento que no impusiera las costas a ninguna de las partes [ SSTS 9/2020, de 8 de enero (Roj: STS 7/2020, recurso 1427/2017); 10 de marzo de 2015 (Roj: STS 973/2015, recurso 506/2013), 4 de febrero de 2015 (Roj: STS 183/2015, recurso 657/2013) y 16 de diciembre de 2014 (Roj: STS 5694/2014, recurso 802/2013)].
2º.-En atención a lo expuesto, no existe duda fáctica o jurídica alguna. Las costas se impusieron conforme al criterio objetivo del vencimiento. El planteamiento de la apelante es que la comunidad de propietarios debe soportar los gastos derivados de defender la legalidad de un acuerdo adoptado en junta de propietarios, cuando la pretensión que subyace en la parte demandante es una perpetuación de un supuesto derecho a no tener que pagar gastos de comunidad.
UNDÉCIMO.-Costas.- Por todo lo anterior, la sentencia apelada debe ser confirmada, lo que conlleva la preceptiva imposición de las costas devengadas por el recurso a la parte apelante ( artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
DUODÉCIMO.-Depósito del recurso.- Conforme a lo dispuesto en el ordinal noveno, de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial 6/1985, de 1 de julio, en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, la desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal.
Fallo
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña ha decidido:
1º.-Desestimar el recurso de apelación interpuesto en nombre de la demandante autodenominada «Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000'», contra la sentencia dictada el 12 de febrero de 2021 por el Sr. Juez sustituto del Juzgado de Primera Instancia número 14 de A Coruña, en los autos del procedimiento ordinario seguidos con el número 273-2020, y en el que es demandada «Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION001 NUM000».
2º.-Confirmar la sentencia apelada.
3º.-Imponer a la apelante «Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000'» las costas devengadas por su recurso de apelación.
4º.-Acordar la pérdida del depósito constituido para apelar. Procédase por el letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de instancia a transferir el depósito constituido para recurrir, conforme a lo previsto en el apartado 10 de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
5º.-Disponer que sea notificada esta resolución a las partes, con indicación de que contra la misma, al dictarse en un procedimiento tramitado por razón de la materia, puede interponerse recurso de casación, conforme a lo previsto en el ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en la redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre), fundado en presentar interés casacional, pudiendo formularse conjuntamente recurso extraordinario por infracción procesal, para su conocimiento y resolución por la Excma. Sala Primera del Tribunal Supremo. Es inadmisible la interposición autónoma y única de recurso extraordinario por infracción procesal sin presentar al mismo tiempo recurso de casación. El recurso deberá acomodarse a lo dispuesto en el articulado de la Ley de Enjuiciamiento Civil y a lo establecido en la Disposición Final Decimosexta de la misma; teniendo en consideración el «acuerdo sobre criterios de admisión de los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal» adoptado por la Sala Primera del Tribunal Supremo en el Pleno no jurisdiccional de 27 de enero de 2017, así como los reiterados criterios jurisprudenciales sobre admisión de recursos contenidos en los autos de dicha Sala, que pueden consultarse en la página «www.poderjudicial.es». Se presentará ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña en el plazo de veinte días hábiles, a contar desde el siguiente al que se tenga por hecha la notificación. Es preceptivo que el recurrente comparezca representado por procurador de los tribunales y defendido por abogado en ejercicio.
Alternativamente, e incompatible con los recursos mencionados en el párrafo anterior, si se considerase que esta resolución, exclusivamente o junto con otros motivos, infringe normas de Derecho Civil de Galicia, puede interponerse recurso de casación, en el que podrán incluirse motivos procesales, para ante la Excma. Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, conforme a lo previsto en el artículo 478 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley 5/2005, de 25 de abril, del Parlamento de Galicia. Se presentará ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña en el plazo de veinte días hábiles, a contar desde el siguiente al que se tenga por hecha la notificación.
Con el escrito de interposición deberá acompañarse justificante de haber constituido previamente un depósito por importe de cincuenta euros (50 €) por cada clase de recurso en la 'cuenta de depósitos y consignaciones' de esta Sección, en la entidad 'Banco Santander, S.A.', con la clave 1524 0000 06 0216 21 para el recurso de casación, y con la clave 1524 0000 04 0216 21 para el recurso extraordinario por infracción procesal.
Esta instrucción de recursos tiene carácter meramente informativo. La indicación errónea de los recursos procedentes en ningún caso perjudicará a la parte que interponga los mencionados [ STC 244/2005, de 10 de octubre; 79/2004, de 5 de mayo; 5/2001, de 15 de enero]; ni impide que pueda presentar otros que considere correctos.
6º.-Firme que sea la presente resolución, líbrese certificación para el Juzgado de Primera Instancia número 14 de A Coruña.
Así se acuerda y firma.-
PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. señores magistrados que la firman, y leída por el Ilmo. Sr. magistrado ponente don Rafael-Jesús Fernández-Porto García, en el mismo día de su fecha, de lo que yo, letrado de la Administración de Justicia, certifico.-
