Sentencia Civil Nº 28/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 658/2011 de 24 de Enero de 2012

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 658/2011 SENTENCIA 24 de enero de 2012

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 658/2011

SENTENCIA nº 28

Presidente

Don Vicente Ortega Llorca

Magistrada

Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez

Magistrado

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a 24 de enero de 2012.

La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 23 de mayo de 2011 , recaída en autos de juicio ordinario nº 2069 de 2009, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº 25 de los de Valencia, sobre pago de arras penitenciales.

Han sido partes en el recurso, como apelantes los demandados don Victorino y doña Adela , representados por la procuradora doña Paola Olmos Martínez y defendidos por la abogada doña Almudena Mora Belenguer, y como apelados los demandantes don Anibal y doña Felisa , representados por la procuradora doña Rosa Rodriguez Gil y defendidos por el abogado don Diego Muñoz- Cobo González.

Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

«Que estimando la demanda interpuesta por Anibal y Felisa contra Victorino y Adela debo condenar y condeno solidariamente a dichos demandados a que satisfagan a los actores la suma de 16.000€, mas intereses legales desde la interpelación judicial y al pago de las costas.»

SEGUNDO.- La defensa de los demandados interpuso recurso de apelación, en solicitud de sentencia por la que se revoque la resolución apelada con imposición de costas a quien se opusiere.

TERCERO.- La defensa de los actores presentó escrito solicitando sentencia por la que se desestime dicho recurso y se confirme la resolución recurrida, con costas a la parte recurrente.

CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 23 de enero de 2012, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- La sentencia recurrida estimó la demanda razonando:

« SEGUNDO.- Atendida la literalidad del contrato ( art 1281 cc ), de su cláusula sexta "Esta señal se ajusta a lo prescrito en el art 1454 del Código Civil con carácter sancionador .Por ello si la compradora incumpliera la operación, perderá las arras entregadas y, si fueran los vendedores quienes incumplieran , estos últimos deberá solidariamente devolverlas duplicadas ", (parte del texto esta en negrita) , cláusula que fue leída por la intermediaria Sra. Estela que ha comparecido como testigo y aceptada por todos, se llega a la conclusión de que estamos ante arras penitenciales del art. 1454 del Cc , extremo reconocido inicialmente en la contestación , y finalmente en conclusiones por la parte demandada.

Por lo que habrá que determinar quien incumplió y a dichos efectos la vendedora Sra. Adela en su declaración dice que pasado el 18 de septiembre (plazo inicial) no tenían intención de vender pues necesitaban la casa para su hija en tramites de divorcio, pero de ser cierto que no querían prorrogar el plazo y ante la insistencia de la inmobiliaria y su pretendida necesidad, debieron requerir a los compradores para escriturar antes del día 18 septiembre , o comunicar pasado el 18 de forma inmediata y fehaciente a los compradores la resolución del contrato, que llevaría aparejada la perdida en todo caso por los demandados de los 8000 € recibidos , al no haberse realizado la venta por la no obtención de la renovación de la financiación dados los términos de la cláusula tercera in fine del contrato , cláusula aceptada, y no esperar hasta el 5 de octubre , cuando eran conscientes, así se deduce de las declaraciones de los testigos y del interrogatorio de la actora, de que los demandantes no habían cesado en su lucha para conseguir financiación y la consiguieron el dos de octubre , prorrogándose el plazo inicial tácitamente, pues no hay mora sino hay requerimiento para cumplimiento ( art. 1100 cc ), siendo insuficiente a dichos efectos la remisión a la inmobiliaria del burofax de fecha 5 de octubre, pues se remite cuando ya hay constancia de que los compradores han obtenido financiación, constancia que la tienen los demandados a través de su letrado, así resulta de las declaraciones practicadas y del doc 3 demanda , no habiéndose traído a juicio a dicho abogado para desvirtuarlas.

Por ello habiendo una prorroga tácita del plazo, fueron los demandados vendedores los que incumplieron, negándose a escriturar el 8 de octubre de 2009, desistieron del contrato al no estar interesados en vender por circunstancias personales, y deben devolver las arras duplicadas, con estimación de la demanda.»

SEGUNDO.- Frente a tal modo de razonar, la parte recurrente alega:

«PRIMERA.- En virtud del art. 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha existido una clara infracción de normas o garantías procesales.

SEGUNDA.- ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA:

Si bien el contrato de señal o arras penitenciales, estableció como fecha límite para escriturar el día 18 de septiembre de 2009, pues los demandantes no contaban con la financiación necesaria, circunstancia ésta comunicada de manera verbal a mis mandantes. Pues bien, transcurrida la fecha señalada, mis mandantes, los cuales, utilizaron su derecho de rescisión contractual, aplicando el art. 1454 Cc , alegando que por causas inimputables a su persona, extinguían la relación contractual, (necesitaban la vivienda para su hija que regresaba de EEUU), Esta circunstancia fue conocida por los compradores de manera verbal a través de los vendedores y por la inmobiliaria a través del Letrado de los vendedores Sr. Romero.

El Juzgador /.../ no ha valorado, que la inmobiliaria, a efectos de cobrar su comisión de venta, insistió en que la venta se debía efectuar, como así lo manifestó Dª Adela en el acto de juicio, y es cuando ante la reiterada negativa de la inmobiliaria, en fecha 5 de Octubre de 2009 remiten un burofax a la inmobiliaria, indicándoles que el contrato está caducado, el cual se adjuntó a nuestro escrito de contestación a la demanda. Pero dicho burofax, no fue recogido por Dª Estela en su oficina, a sabiendas del contenido del mismo, pues así se lo había manifestado por un lado el Letrado, y por otro mis mandantes, hoy apelantes. Por el servicio de correos se dejó aviso, y no fue sino hasta 1 mes después, cuando correos remitió un aviso de servicio, indicando que el burofax está caducado por no haber sido reclamado por su destinatario, pues en el mismo se indicó que se desconocía el domicilio de los compradores. Es decir, mis mandantes cumplieron con la obligación de preaviso fehaciente, pero dicho burofax, no fue recogido, pues el interés económico de la inmobiliaria primaba más que la caducidad del contrato.

Es más, el día 8 de Octubre, se insta la compra en la Notaría, requiriendo a los propietarios que se personasen. Verbalmente, se le vuelve a indicar, que se les ha remitido un burofax, y que no se va a realizar la venta porque el contrato está caducado. Pero era tal la obcecación por conseguir el inmueble, que obtienen financiación y quieren firmar en fecha 8 de Octubre de 2009, cuándo el día 7 de Octubre, se les vuelve a indicar que no se va a vender porque el contrato está caducado, no siendo ciertas las alegaciones vertidas de contrario respecto a la existencia de otros compradores por un precio más elevado, sino que necesitaban la vivienda para su hija, como así lo manifestaron mis mandantes en el acto de juicio, manifestación o tenida en cuenta a la hora de valoración de la prueba.

El juzgador a quo /.../ no ha apreciado la extinción del contrato suscrito, máxime cuando el día 18 de Septiembre, no se produce la firma, y sí tiene en cuenta la prórroga verbal que refieren del mismo, pero no el requerimiento verbal efectuado por mis mandantes, hoy apelantes a los hoy apelados, y el mismo requerimiento, que siendo conocedores de haberlo efectuado por escrito, mediante burofax, y no es recogido en correos, haciendo uso de su mala fe, impidiendo la efectividad del derecho de mis mandante, para rescindir el contrato por no haberse cumplido la cláusula condicional que establecía la fecha del contrato el 18 de Septiembre de 2009. Resulta incongruente, que se indique en la Sentencia, que no habiendo accedido a prorrogar el contrato, debía comunicar fehacientemente pasado el 18 de Septiembre a los compradores la resolución del contrato que llevaría aparejada la pérdida de los 8.000 € recibidos. Nuevamente se demuestra que ha existido un error en la valoración de la prueba, pues no se ha tenido en cuenta ni los documentos aportados en nuestro escrito de contestación a la demanda ( Burofax remitido, certificación de correos negativa y declaraciones vertidas en el acto de juicio por la Sra. Adela ), Pues ha quedado patente la mala fe manifiesta de los demandantes, al tener conocimiento de manera verbal por parte de ambos demandados de la rescisión contractual, así como Dª Estela , a quien le fue comunicado lo mismo por el Letrado, no recogiendo el burofax indicado, factores que no han sido tenidos en cuenta por el Juzgador.

No son ciertos, los hechos relatados en el escrito de demanda y no han sido tenidos en cuenta, al respecto en relación a las manifestaciones vertidas por la contraparte al respecto de convencer a los demandados por parte del profesional, con el fin de proceder a la venta, pero entendemos que si en un principio se indicó que el contrato estaba caducado, difícilmente un profesional en el ejercicio de sus funciones pueda manifestar lo contrario a los pocos minutos.

Respecto a la prórroga tácita del contrato, entendida tal prórroga de manera verbal, tampoco ha sido tendida en cuenta la interrupción de la misma, manifestada igualmente por mis mandantes a la inmobiliaria y a los compradores de manera verbal, por lo que aplicando las reglas de la analogía, que no han sido tenidas en cuenta la prórroga con el burofax remitido en fecha 5/10/2009, estaría interrumpida.

TERCERO: APLICACIÓN DEL ART.. 1454 CÓDIGO CIVIL : y el carácter penitencial de las arras al incumplir los compradores el contenido del contrato de arras

Al tratarse de arras penitenciales, no se puede obviar que el comprador al no otorgar escritura pública de compraventa en fecha 18 Septiembre de 2008, incumplió el contrato de arras, que por su carácter penitencial, allana al comprador a perderlas. Al respecto, la el Tribunal Supremo, en su Sentencia de 22/09/1999, Sala Primera /.../

Es decir, tal y como se indica jurisprudencialmente el no haber otorgado escritura pública en la fecha señalada como tal en el contrato y pese a haber notificado de manera verbal y mediante burofax que reiteramos no fue recogido a sabiendas de su contenido, extingue la obligación sujeta a término y por tanto el comprador se allana a perder su fianza, pues el cumplimiento del contrato no se ha producido por causas imputables a la parte compradora. Este razonamiento viene avalado por la Sección 8 de la AUDIENCIA Provincial de Valencia, en Sentencia de 6 de Noviembre de 2007 /.../

Por tanto, nos encontramos ante una caducidad contractual, desde el preciso momento que en fecha 18 de Septiembre de 2009, no se otorga escritura pública, y esto es causa imputable únicamente a los demandados. Se indicó fehacientemente de manera verbal y escrita que por causas imputables a su voluntad, no se iba otorgar escritura pública, y conocedores de todo ello, no recogen el burofax remitido, y citan a mis mandantes vía burofax para otorgar escritura pública siendo conocedores de la caducidad contractual. Es más entiende esta parte, y dicho en estrictos términos de defensa de intereses de mis mandantes, que si bien, el ánimo lucrativo de la inmobiliaria fue lo que movió toda la operación ante la notaría, con posterioridad, según indicó en acto de juicio, ella no cobró honorarios de intermediación, quizás para evitar cualquier tipo de acciones contra ella.

Al respecto y por lo acontecido en la Notaría, la Jurisprudencia en este aspecto es clara, la ST AP VALENCIA 469/2006 de 21 de Julio , que indica que cuando los compradores instan la opción de comprar, la demandada ya había desistido del contrato, careciendo dicha manifestación en la notaria de la eficacia jurídica pretendida, por lo que se allanan a perder la cantidad de 8.000 €.

En definitiva, entendemos, que en este supuesto, mis mandantes ejercitaron el derecho a rescindir el contrato por incumplimiento, desistiendo del mismo, por causas imputables a los compradores, al no otorgar escritura de venta en la fecha prevista, y por ende, deben allanarse a perder los 8.000 €, en virtud de lo establecido en el art. 1454 Cc y lo indicado jurisprudencialmente en el cuerpo del presente escrito.»

TERCERO.- El primer motivo del recurso debe ser desestimado, pues la abogada de los recurrentes, con cita del art. 459 LEC , se limita a enunciarlo diciendo que «ha existido una clara infracción de normas o garantías procesales», pero no desvela cuales de esas normas han sido infringidas, ni qué garantías han sido violadas, ni desarrolla de ningún modo ese enunciado.

CUARTO.- El contrato de arras como institución jurídica autónoma no se encuentra regulado en nuestro ordenamiento jurídico, lo que regula el artículo 1454 CC es un pacto arral en el contrato de compraventa como cláusula accesoria del contrato principal perfeccionado, y así se desprende claramente de los términos literales del precepto, al decir "si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta...".

En orden a su delimitación conceptual, la STS, Civil sección 1 del 24 de Octubre del 2002 ( ROJ: STS 7018/2002), precisa: "Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las Sentencias de 24 de Noviembre de 1926 , 8 de Julio de 1945 , 22 de Octubre de 1956 , 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. ( Sentencia de 10 de Marzo de 1986 )."

Por tanto, las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta, incorporando las arras penales una penalización para el caso de incumplimiento; en cambio las arras penitenciales, contempladas en el art. 1454 CC , autorizan a las partes, por mediar concierto libremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el art. 1255 , a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria, presuponen un desistimiento del contrato por parte del vendedor o comprador, no un incumplimiento, y facultan a desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del contrato, con los efectos establecidos en dicho precepto, es decir "allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas" .

El Tribunal Supremo también señala que la interpretación del artículo 1454 CC , en razón a su excepcionalidad y exigente interpretación restrictiva del clausurado contractual, viene a sentar que no se trata de norma de derecho necesario, afirmándose que para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir, que debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados ( STS 4 noviembre 1991 , 3 octubre 1992 , 11 diciembre 1993 , 21 junio 1994 y 25 marzo 1995 ), pues, en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador -respetando el contenido del contrato-, ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado.

En el caso enjuiciado acierta la juzgadora al calificar las arras de penitenciales, como reconoce en su recurso la defensa de los apelantes.

QUINTO.- Es cierto que en el contrato de 22 de julio de 2009 (folios 32 a 34), la fecha límite inicialmente pactada para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa fue el 18 de septiembre de 2009 (folio 34), sin embargo las partes acordaron verbalmente la prórroga de ese plazo, extendiéndolo hasta el 8 de octubre de 2009, habida cuenta que los compradores debían obtener nueva financiación, al no haber sido aprobada la renovación de la que en el mes de julio tenían con Bancaja, puesto que, de acuerdo con lo pactado en la cláusula tercera in fine del contrato (folio 33), en el caso de que la renovación de la operación fuera denegada por esa entidad, el contrato sería anulado reponiéndose todas las cantidades entregadas, por ello doña Estela , que medió en la compraventa, declaró en el acto del juicio que esta previsión fue uno de los motivos por lo que los vendedores accedieron a la prorroga, pero que el 5 de octubre de 2009 le comunicaron que el contrato había quedado caducado al no haberse otorgado la escritura el día 18 de septiembre de 2009, y que ya no la otorgarían porque necesitaban la vivienda para su hija. Aquel pacto verbal se acredita también porque la testigo doña Gloria , directora de Bancaja que intervino en la concesión del préstamo, declaró que el demandado acudió a su oficina, después del 18 de septiembre de 2009, a interesarse por la concesión del préstamo a los compradores.

De otra parte, la existencia de una prorroga del plazo inicialmente previsto, se sustenta también en la tardía notificación de 5 de octubre de 2009 (folios 80 a 82), pues en caso de no consentir la prorroga del contrato, los vendedores debieron haber requerido a los compradores antes del 18 de septiembre para el otorgamiento de escritura o bien después del 18 de septiembre de forma inmediata y fehaciente para comunicarles la resolución del contrato. De otra forma no se entiende la actitud de los vendedores el día 8 de octubre de 2.009, cuando comparecieron en la notaria de don Ángel López- Amo Calatayud, y manifestaron su negativa a formalizar escritura pública de venta, si bien ofrecieron realizar un reconocimiento de deuda por la cantidad de 8.000 € (folio 42 vuelto).

En consecuencia, al haber desistido del contrato los vendedores y ser penitenciales las arras prestadas por importe de 8.000 €, están obligados a devolverlas duplicadas a los compradores, y por ello procede desestimar el recurso.

SEXTO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas de este recurso deben ser impuestas a los recurrentes.

SÉPTIMO.- Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , confirmada la resolución recurrida, el recurrente pierde el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha disposición.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por los demandados don Victorino y doña Adela .

Confirmamos la sentencia apelada.

Imponemos a los recurrentes las costas de esta alzada.

Dese al depósito constituido para recurrir el destino previsto en la D. A. 15ª de la LOPJ .

Esta resolución es firme.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.