Sentencia Civil Nº 28/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 563/2011 de 24 de Enero de 2012

Encabezamiento

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Rollo nº 000563/2011

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 28

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

DOÑA Mª CARMEN ESCRIG ORENGA.

Magistrados/as

DON JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

DOÑA PILAR CERDAN VILLALBA.

En la Ciudad de Valencia, a veinticuatro de enero de dos mil doce.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000456/2010, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 25 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandante - apelante/s SOPROSA SOLARES Y PROMOCIONES SA, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. JUAN RIERA CABRERA y representado por el/la Procurador/a D/Dª ANA MARIA BALLESTEROS NAVARRO, y de otra como demandadas - apelado/s COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIOS DIRECCION000 Y DIRECCION001 SITAS EN VALENCIA CALLE DIRECCION002 Nº NUM000 Y NUM001 representado por el/la Procurador/a D/Dª Mª ANGELES GOMEZ ESCRIHUELA.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 25 DE VALENCIA, con fecha 12 de abril de 2011, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por SOPROSA SOLARES Y PROMOCIONES SA contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE DIRECCION002 NUM000 Y NUM001 DIRECCION000 Y DIRECCION001 debo absolver y absuelvo a dichos demandados de todas las pretensiones formuladas de contrario, con imposición de costas a la parte actora .

Procede la terminación del procedimiento respecto a la ampliación de demanda formulada por SOPROSA SOLARES Y PROMOCIONES SA contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE DIRECCION002 NUM000 DIRECCION000 , sin imposición de costas."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 21 de diciembre de 2011 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de la demandante contra la sentencia de instancia, la impugna al considerar que infringe el artículo 3-b) en relación con el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal por lo que interesa su revocación y, por el contrario, se dicte nueva sentencia que estime la demanda y condene a las comunidades de propietarias demandadas a reparar la cubierta.

Entrando en el enjuiciamiento del motivo de apelación, este tribunal debe referirse a la pretensión ejercitada, oposición de la demandada y sentencia dictada al efecto de delimitar el ámbito del recurso, resultando lo siguiente: a) La demandante, Soprosa Solares Promociones S.A., propietaria de las oficinas situadas en el entresuelo del conjunto inmobiliario de ambas comunidades, insta demanda para que se proceda a la reparación integral de la cubierta que remata parcialmente el entresuelo, a excepción de la superficie ocupada por las dos torres de viviendas que se alzan, al presentar un agotamiento de la estanqueidad lo que provoca filtraciones a las oficinas instaladas en el entresuelo, habiendo resultado insuficiente las reparaciones parciales realizadas por las comunidades demandadas desde el año 1997 en que se llegó a un acuerdo transaccional en un procedimiento judicial; en cuanto al estado de la cubierta se remite al informe pericial que acompaña con su demanda, por lo que suplica se dicte sentencia en los términos interesados; b) Las demandas se opusieron a la demanda y alegaron, en primer lugar, que la demandante es la obligada al mantenimiento de la cubierta en virtud del acuerdo transaccional que fue aprobado por auto de 18 julio 1997 de la Sección novena de la Audiencia Provincial de Valencia en el procedimiento de menor cuantía seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número dos de Valencia, al haber renunciado las comunidades a su uso; en segundo lugar, que desde la aprobación del citado acuerdo transaccional la demandante no ha efectuado labores de mantenimiento y reparación; en tercer lugar impugna valoración económica de la reparación en cuanto afecta a una superficie de 2100 m² cuando sólo hay 1140 m² expuestos a la acción metereológica al estar ocupada al resto por los dos edificios de viviendas y, por último, anuncia la aportación de un informe pericial, por lo que termina suplicando se desestime la demanda; c) La sentencia de instancia desestimó la demanda a considerar que la demandante era la obligada al mantenimiento y absolvió al las demandadas de la pretensión ejercitada; la demandante apela la sentencia.

SEGUNDO.- El primer motivo de apelación afecta a la interpretación y alcance del acuerdo transaccional que fue aprobado por auto de 18 julio 1997 de la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Valencia , folio 17 a 24, del que se inserta literalmente el primero, titulado "Terraza cubierta de los locales comerciales", por cuanto las posiciones de las partes son controvertidas:

La comunidad de propietarios adquiere el compromiso de reparar las zonas en las que se aprecie la existencia de goteras en la zona de terraza y cubierta de los locales comerciales, de forma que desaparezcan completamente. Igualmente estará obligada a reparar las juntas de dilatación.

El plazo para el cumplimiento de dicho acuerdo será el de seis meses a contar desde el día en que el presente documento sea aprobado judicialmente.

Los gastos que se ocasionan por las reparaciones serán de cargo de la comunidad de propietarios, contribuyendo, por tanto, la mercantil firmante en la proporción en la que es titular de la dicha comunidad. En consecuencia los dichos gastos serán satisfechos en cuanto a un 35% por la Comunidad de los Propietarios de los pisos de DIRECCION002 NUM000 , en otro tanto por los de la Comunidad de DIRECCION002 NUM001 y en un 30% por la mercantil Soprosa, Solares y Promociones SA.

Por virtud del presente acuerdo queda expresamente excluido el uso de la terraza cubierta del primer piso para todos los comuneros de ambas comunidades.

Sin perjuicio de lo anterior, cuando excepcionalmente debe accederse a las terrazas por motivos de limpieza, conservación, reparación o cualquier otra causa justificada, deberá ello realizarse en horas que no sean de oficina, o en caso contrario se procurará ocasionar la menor perturbación posible a los usuarios de los despachos o locales comerciales.

El incumplimiento del presente acuerdo por parte de cualquiera de las dos comunidades, sin perjuicio de las responsabilidades judiciales que puedan derivarse en perjuicio del infractor, facultará a los propietarios que no lo hubieren incumplido a ejercitar cuantas acciones civiles estimen conveniente para reclamar de los infractores, ya sea algún vecino aislado, ya una de las comunidades de propietarios institucionalmente, los correspondientes daños y perjuicios por las derramas necesarias que dicho incumplimiento conllevaría necesariamente.

No obstante lo pactado en el presente acuerdo cualquiera de las dos comunidades de propietarios podrá denunciarlo unilateralmente siempre y cuando, en la misma junta en que se decide su renovación se acuerda proceder a la reparación de su terraza en cuanto a la superficie que queda especificada en el plano que se incorpora este documento.

La junta de propietarios lo será de todos los elementos de la división horizontal del edificio, y la ejecución de la reforma será satisfecha igualmente por todos los dichos elementos. Adoptado el acuerdo, los copropietarios seguirán sin poder acceder a la terraza sin que previamente se hayan ejecutado las obras de reparación que conlleven la ejecución de una reforma que rectifique la estructura de la cubierta de forma que se asegure permanentemente a los locales comerciales la total ausencia de goteras, filtraciones, grietas o perjuicios en general que deriven, o puedan derivarse de la conversión de la terraza como pisable.

Si dicho acuerdo fuera adoptado por una sola de las comunidades, las obras de reforma incluirá la instalación de una valla que se paren las personas de la terraza inferior tal como se determinan el plano adjunto y que impida el acceso pisado a la terraza de la otra comunidad. Los gastos que la instalación de dicha valla conlleve serán satisfechos por ambas comunidades por partes iguales; en todo caso dicho uso no podrá significar ningún perjuicio para las propiedades de la entidad mercantil."

Al afectar el acuerdo a elementos comunes, conviene completar la fundamentación con cita del contrato de 15 marzo 1971 en el que se adquirió el solar y se constituyó el régimen de propiedad horizontal, destacando el pacto tercero, relativo al edificio, que en su párrafo tercero se establecía: "sobre el techo del entresuelo de este cuerpo circundante se construirá una terraza ajardinada que medirá 1140 m² aproximadamente y sobre la última planta de la torre una terraza superior. Ambas terrazas serán propiedad de los titulares de las viviendas, para su uso común y como derecho anejo a las mismas. En cuanto a los 725 m² del sótano...", y en la escritura pública otorgada el 3 noviembre 1977 en la que se constituyó la propiedad horizontal del complejo, en la estipulación decimoquinta, titulo de Relación de servidumbre entre las plantas bajas y los entresuelo de ambos edificios", en el epígrafe d) se establecía en su segundo párrafo: " Los gastos de simple conservación y mantenimiento de la terraza tienen la consideración de gastos comunes de todos los departamentos de cada uno de los dos edificios en la parte que respectivamente les corresponde, a distribuir entre todos los departamentos en proporción a su cuota valor", y en la misma, tras la descripción del DIRECCION000 , se asignaba a el entresuelo comercial de todo el edificio un porcentaje de 12 enteros por ciento.

La primera conclusión a la que se llega, tras la cita del acuerdo transaccional y de la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, es que la cubierta es un elemento común y así se reconoce por la demandada al suscribir el acuerdo transaccional en el que en su apartado a) se obliga a la reparación de las deficiencias que presentaba ya la cubierta, asumiendo con ello la obligación legal que establece el artículo 10-1 de la LPH . Sin embargo, aun siendo claro los términos del acuerdo, la parte demandada introduce en su contestación una interpretación que dificulta su aplicación y que a criterio de este tribunal conduce a una situación ilógica, cuál es la de recuperar el uso de la cubierta para que pueda exigírsele las reparaciones de la cubierta, pues ello no se desprende de la literalidad del acuerdo y que quedara condicionado a la ejecución de una reforma estructural de la terraza. De los términos del citado acuerdo se deduce lo siguiente: a) La comunidad de propietarios se obliga a una reparación parcial de la cubierta para que desaparezcan las goteras; b) Como tal elemento común, la demandante en aquel procedimiento, Soprosa, propietaria del entresuelo participa en un 30% del costo de la reparación; c) Las comunidades de propietarios renuncian al uso de la cubierta. No cabe deducir más.

La naturaleza de un elemento común viene establecido por el título y en su defecto por la ley, artículo 396 del C.C ., resultando aplicable el artículo 3-b) de la LPH que establece: "En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del código civil corresponde al dueño de cada piso o local: "la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. Cada piso o local se atribuya una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad..." y en el artículo 10-1de la LPH se establece: "Son obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para al adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de esta entidad, habitabilidad y seguridad". El acuerdo transaccional al que nos hemos referido no afecta al título constitutivo por cuanto sólo las comunidades de propietarios renunciaron al uso de la cubierta pero no modificaron la calificación de dicha superficie como elemento común conforme estaba previsto en el título, por lo que la obligación de efectuar las reparaciones necesarias con la finalidad indicada en el artículo 10 corresponde a las comunidades de propietarios, no concurriendo en el presente caso, a la vista de los informes periciales, que la causa de las filtraciones en las oficinas instaladas en los entresuelos sea debido a la no ejecución de trabajos simples de mantenimiento, de ahí que proceda estimar el motivo de apelación.

TERCERO.- La segunda cuestión controvertida es el estado de la cubierta del entresuelo respecto a la que se han practicado tres pruebas periciales, una a instancia de cada parte y la tercera por un perito judicial, de ahí que, de conformidad con el artículo 348 de la LEC , este tribunal expondrá las razones por las que considera que procede la reparación integral de la cubierta en los términos propuestos por la parte demandante y el perito judicial.

Del informe emitido por el perito de la demandante destacamos:

Descripción de la cubierta. Esta ejecutada de acuerdo al sistema de cubierta invertida; sobre el plano del forjado se han realizado líneas paralelas de una tirada de ladrillo a una distancia de 60 cm entre ellas; entre éstas hiladas se realiza una canaleta "in situ" con mortero de cemento y arena con pendiente hacia uno de los laterales del perímetro, o hacia una canal principal central, donde se recogen aguas; sobre esas canaletas se coloca una lámina asfáltica a la que se encomienda la función de impermeabilización de la cubierta. La única protección de la lámina asfáltica es la disposición sobre las líneas de las hiladas de ladrillo de piezas de 60 × 30 cm de solado de piedra artificial armada, que forma el pavimento final.

El estado que presenta la cubierta es el siguiente: piezas de pavimento completamente rotas; juntas irregulares, parcialmente taponadas, incluso con ocasional crecimiento de hierbajos; falta de solado en pedazos de cubierta y que dejan sin protección una tela asfáltica que ya no cumple su función; encharcamientos sobre el pavimento; múltiple suciedad sobre y bajo el pavimento, que reflejan el inexistente mantenimiento, incluso a nivel de limpieza, y dificultan enormemente la circulación del agua pluvial por el recorrido de la misma;

En cuanto a su origen se indica: el estado de conservación es muy deficiente; se aprecia numerosas reparaciones y actuaciones puntuales no uniformes, lo que indica que la cubierta ha planteado problemas de impermeabilización; la causa de la falta de impermeabilización se debe al envejecimiento de la tela asfáltica que ha sobrepasado su vida útil, máxime cuando la colocada data de hace 40 años;

La única solución es su sustitución global, ejecutando tecnológicas vigentes.

El perito de la demandada sostiene que no es necesario una intervención total sobre la superficie de la cubierta sino tan sólo en tres zonas que grafía en el plano de la página 5, comprobando que las reparaciones parciales ya realizadas son adecuadas y concluye:

el nivel de funcionalidad de la cubierta de la terraza común con su disposición constructiva y materiales empleados en la misma se corresponde, en casi la totalidad de esta, con los estándares previstos según las disposiciones vigentes, textos constructivos y crías de referencia;

existen tres zonas que presentan goteras y que hay que reparar de inmediato;

un elevado porcentaje de zonas han sido reparadas, incluso modificadas respecto a las disposiciones iniciales que tenían en el momento inicial del edificio terminado, por lo que son perfecta y totalmente adecuadas y coherentes de acuerdo con las comprobaciones y análisis de inspección realizados;

algunas de las zonas existentes o incluso unidades de obra modificadas pueden ocasionar alguna patología posterior, como es frecuente en el caso de las cubiertas planas, salvo que se vayan realizando acciones y operaciones de mantenimiento de manera sistemática.

Por último, del informe emitido por el perito judicial, obrante a los folios 385 y siguientes, se desprende las siguientes conclusiones:

a) la impermeabilización original está llegando al final de su vida útil en gran número de zonas donde aún no se ha intervenido;

b) la avanzada edad de dicho impermeabilización hace aconsejable una intervención en la totalidad de la superficie que queda por reparar, ya que aquellas zonas que en la actualidad no dan problemas de filtraciones, lo darán en breve;

c) las baldosas existentes son reutilizables en al menos un 80%.

De acuerdo con la prueba practicada en la instancia, en la que no sólo se valora la pericial, sino también la testifical del legal representante de la mercantil Paco Cobos SL que ha realizado algunas reparaciones parciales, la conclusión a la que llega este tribunal es que la lámina asfáltica se encuentra muy deteriorada en toda la superficie de la cubierta, que atendiendo a que el problema de las filtraciones de cubierta ya se manifestaron en fecha anterior al 18 septiembre 1995 en que se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Valencia en el juicio de menor cuantía 285/94, y que desde la aprobación del acuerdo transaccional en fecha 18 julio 1997 se han realizado reparaciones parciales en la cubierta que no han evitado la producción de filtraciones en las oficinas instaladas en los entresuelos, procede acoger el criterio que sostiene el informe pericial de la demandante y perito judicial pues, de lo contrario, no se llegaría a dar una solución definitiva a un problema que incide negativamente en la funcionalidad de las oficinas, con la sola matización respecto al primero que sí es reutilizable en un 80% las baldosas, por lo que la obligación de reparar que se impone a la demandada lo será siguiendo las especificaciones técnicas del informe pero utilizando dicho pavimento.

Procede estimar en parte la demanda y condenar a la demandada en los términos interesados aunque deberá utilizarse el pavimento que actualmente se encuentra instalado en la cubierta.

CUARTO- Al estimarse en parte la demanda, artículo 394-2 de la LEC , cada parte pagará las costas causadas a su estancia y las comunes por mitad. De conformidad con el artículo 398-2 de la LEC , al estimar el recurso, no procede especial pronunciamiento en cuanto a las costas de esta instancia.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con estimación parcial del recurso de apelación, interpuesto por el/la Procurador/a D.-Dª. Ana María Ballesteros Navarro en representación de SOPROSA SOLARES Y PROMOCIONES S.A. contra la sentencia de fecha 12 de abril de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 25 de Valencia , debemos revocarla y, en su lugar, se dicta otra por la que: "Estimamos en parte la demanda instada por SOPROSA SOLARES Y PROMOCIONES S.A. y condenamos a las COMUNIDADDES DE PROPIETARIIOS DE LOS DIRECCION000 y DIRECCION001 , sitas en Valencia, DIRECCION002 número NUM000 y NUM001 a ejecutar las obras de sustitución de la cubierta, procediendo a su nueva impermeabilización en la forma prevista en el dictamen pericial a excepción de la sustitución del pavimento, así como a reparar cualquier daño, perjuicio y menoscabo producido en los entre suelos de la demandante que traigan causa de dichas deficiencias, y de no efectuarlo en el plazo de 60 días, se llevará a cabo a cargo de las demandas, y ello in pronunciamiento especial en cuanto a las costas de primera y de esta instancia."

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casación al en el plazo de 20 días si en la resolución concurren los requisitos establecidos en los artículos 477-2-3 º y 477-3 en la redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 de octubre de 2011 y, en tal caso, recurso extraordinario por infracción procesal.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr., Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a veinticuatro de enero de dos mil doce.