Sentencia Civil Nº 28/2014, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 425/2013 de 11 de Febrero de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00028/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCION QUINTA (CARTAGENA)

ROLLO DE APELACION Nº 425/2013

JUICIO ORDINARIO Nº 324/2010

JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA Nº 1 DE SAN JAVIER

SENTENCIA NUM. 28

Iltmos. Sres.

D. José Manuel Nicolás Manzanares

Presidente

D. Matías M. Soria Fernández Mayoralas

D. José Francisco López Pujante

Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a 11 de febrero de 2014

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario nº 324/2010 -Rollo nº 425/2013-, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de San Javier, entre las partes: como actor D. Norberto , representado por la Procuradora Sra. Garcerán Martínez y dirigido por el Letrado Sr. De la Torre Sánchez, y como demandado D. Luis María , representado por la Procuradora Sra. Cantó Cánovas y dirigido por el Letrado Sr. García Ruiz. En esta alzada actúa como apelante del demandante y como apelado el demandado. Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don José Francisco López Pujante, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

Primero: Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de San Javier en los referidos autos, tramitados con el nº 324/2010, se dictó sentencia con fecha 4 de julio de 2013 , por la que se desetima la demanda interpuesta condenando a la actora al pago de las costas causadas.

Segundo: Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por el demandante exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado al demandado, emplazándole por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable, dentro de cuyo término, presentaron escrito de oposición al recurso. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el nº 425/2013, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 11 de febrero de 2014 su votación y fallo.

Tercero: En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero: Frente a la sentencia que desestima la demanda interpuesta por D. Norberto , reitera éste su pretensión de nulidad o ineficacia del contrato suscrito con el demandado D. Luis María , así como de devolución de la cantidad entregada en su día a éste, alegando, en síntesis, que dicho contrato no puede calificarse de compraventa dado que D. Luis María no tenía facultad para transmitir la vivienda objeto del mismo, pues lo que éste había suscrito con la propietaria (Cajamurcia) era únicamente un contrato de opción de compra que, además, no concedía a D. Luis María la posibilidad de ceder la opción a un tercero, en consecuencia, este último no era vendedor sino intermediario, los ocho mil euros entregados por D. Norberto a éste tampoco serían parte del precio, sino una comisión o corretaje condicionado al buen fin de la operación, que no llegó a tener lugar al no perfeccionarse luego la compraventa. Como segundo motivo del recurso se viene a alegar que, en contra de lo expuesto en la sentencia apelada, si la venta no se consumó no fue por causa imputable al comprador, que el impago a que hace referencia la sentencia como causa que motivó a éste desistir de la compra afectó a la empresa familiar de la que D. Norberto forma parte, pero no a éste, que nadie la avisó para que acudiera a la notaría a otorgar escritura pública de compraventa, y que una cosa es que Cajamurcia aprobara el préstamo hipotecario a favor de D. Norberto y otra que se formalizara la operación, para finalizar señalando que en todo caso D. Luis María tendría derecho a retener la diferencia entre lo entregado por aquél a éste (8.000 euros) y lo pagado por D. Luis María a Cajamurcia como precio de la opción de compra (3.000 euros). Por último, aprecia la existencia de dudas de hecho y de derecho que justificarían la no imposición de costas.

Segundo: Como se ha adelantado, el ahora apelante ejercitaba en su demanda dos pretensiones, la primera (apartado primero del suplico) para que se declarara la nulidad o ineficacia del contrato suscrito el 18-9-2009 entre las partes porque el demandado 'no fue vendedor ni actuó lícitamente en condición de tal, ni manifestó intervenir por cuenta de nadie -contrato nulo o inexistente al carecer de consentimiento la demandada para actuar en nombre del presunto vendedor-', y en consecuencia solicitaba que se condenara al Sr. Luis María al pago de los ocho mil euros entregados a la firma de dicho contrato. La segunda pretensión, ejercitada de forma subsidiaria a la anterior, para el caso de entenderse que el contrato es válido, solicitaba que se le condenara igualmente a dicho pago por exceder el demandado los límites del poder que le fue concedido o, por lo menos, por no haber ratificado la operación Cajamurcia.

Pues bien, en cuanto a la primera de dichas pretensiones, ninguna de las alegaciones formuladas en la demanda, ni luego en el recurso de apelación, pueden llevar a apreciar la nulidad del contrato suscrito entre las partes. Así, según resulta básicamente de dicho contrato (documento núm. 1 de los aportados con la demanda) y del contrato suscrito previamente (23 de junio de 2009) entre el demandado y Cajamurcia (ahora Banco Marenostrum), D. Luis María no era, en efecto, propietario de la vivienda en cuestión, pues en virtud de este último contrato lo único que había adquirido de Cajamurcia era una opción de compra respecto de dicho inmueble abonando por ello la cantidad de tres mil euros, pero el que no fuera propietario no significa -como entiende el apelante- que no estuviera 'facultado (o habilitado) para vender, ni dentro ni fuera del periodo contemplado para ejercitar la opción', pues tal facultad sí resultaba del previo contrato de opción de compra, ya sea, ejercitando la opción, adquiriendo la propiedad y luego transmitiéndosela a D. Norberto , ya cediendo su posición en dicho contrato a favor de este último para que fuera éste quien ejercitara la opción, posibilidad esta última que aunque no viniera expresamente prevista en el contrato de opción de compra resultaba perfectamente posible si Cajamurcia lo autorizaba, pero aunque no se obtuviese el beneplácito de la entidad para esta última posibilidad, lo cierto es que por medio de la primera (ejercitando la opción) D. Luis María estaba plenamente facultado para transmitir la propiedad a D. Norberto y cumplir así con el contrato de compraventa que, no olvidemos, tiene naturaleza personal y obligacional, de tal modo que mediante el mismo exclusivamente (sólo con el título) el vendedor no transmite el derecho de propiedad, sino que se obliga a transmitirlo (haciendo también la entrega, modo).

En este sentido, entre otras muchas, se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 2006 cuando señala que ' Como denuncia la recurrente, la Audiencia Provincial declaró la nulidad de la compraventa de dichas fincas (menos una), por ser ajenas al vendedor y carecer el contrato de objeto. Ese argumento no puede ser mantenido.

La llamada venta de cosa ajena fue admitida, como indudablemente válida, por el Digesto (18.1.28: rem alienam distrahere quem posse, nulla dubitatio est, nam emtio est et venditio), aunque el dueño pudiera reivindicarla (sed res emtori auferri potest). Y lo propio hizo la quinta Partida (Ley 19 , del título 5: cosa agena vendiendo un ome a otro valdra la vendida).

El Código Civil guarda silencio sobre ella, pero esta Sala ha negado reiteradamente la nulidad del contrato por el que el vendedor se obliga a transmitir una cosa que no le pertenece en el momento de celebrarlo, no sólo en la sentencia citada por la recurrente, sino también, entre otras, en las de 5 de febrero de 1.968 , 3 de julio de 1.981 , 31 de diciembre de 1.981 y 11 de mayo de 2.004 .

Ello, que, claro está, no excluye la posibilidad de una anulación por vicio en el consentimiento ( artículos 1.265 y 1.300 del Código Civil ), es la consecuencia de que (1º) el Código Civil no admita la transmisión consensual del dominio por contrato (a diferencia del Código francés, artículos 711 y 1.138, seguido por el Proyecto de 1 .851 , artículos 548 y 981 ) y acepte la regla romana 'traditione, non nuda conventione dominium acquiri'; (2º) la compraventa sea en nuestro sistema un negocio jurídico de obligación, en el sentido de producir, por sí sola e inmediatamente, el nacimiento de una relación obligatoria ( artículos 1.445 y 1.450 del Código Civil ) en la que el vendedor queda vinculado a entregar la cosa vendida ( artículo 1.461 del Código Civil ), y no un negocio de disposición, pues no produce por si la adquisición del derecho por el comprador, efecto del que sólo es causa mediata; (3º) el acto por el que se realiza efectivamente la enajenación no sea el contrato, sino su ejecución ex parte venditore, esto es, el modo o traditio que, causada por el título (artículos 609 y 1.095 ), consiste en una investidura posesoria, que, no obstante, puede ser ficticia ( artículos 1.462 a 1.464 ); ( 4º) la entrega tenga, consecuentemente, un doble significado, pues en el ámbito obligacional constituye un acto debido o de cumplimiento ( artículos 1.156 y 1.160 del Código Civil ) y, en el real, el modo complementario del título o contrato ( artículos 609 y 1.095 del Código Civil ); (5º) el vendedor deba ser titular del derecho transmitido no en el momento de perfeccionar la venta (a diferencia del artículo 1.599 del Código Civil francés, a cuyo tenor 'la vente de la chose d'autri este nulle'), sino en el de cumplimiento de la obligación de entregar, condición necesaria para un pago válido y liberatorio ( artículo 1.160 del Código Civil ) y para la adquisición por el comprador del derecho comprado (nemo dat quod non habet).

En particular, pese a lo declarado por la Audiencia Provincial, la venta de cosa ajena a que se refiere la demanda no era nula por falta de objeto, ya que lo tenía (las viviendas y el local) y en él se cumplían los requisitos de los artículos 1.271 , 1.273 y 1.445 del Código Civil .'

Y tampoco pueden compartirse el resto de motivos tendentes a justificar la nulidad. Así, no puede entenderse que entre Cajamurcia y D. Luis María existiese un mandato para que este último actuase como intermediario en la venta, pues lo que resulta de toda la prueba practicada es que la única relación jurídica entre las partes era la citada opción de compra (por la que D. Luis María pagó tres mil euros), cuando lo usual al encargar a un intermediario o agente de la propiedad la venta de un inmueble es no abonarle cantidad alguna (la comisión se abona una vez consumada la venta y es un porcentaje del precio, no una cantidad fija), pero sobre todo, porque habrá que estar a la literalidad del contrato, cuyos términos son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes ( art. 1281 del mismo cuerpo legal ).

En resumen, nada de lo alegado por el recurrente determina la nulidad o ineficacia del contrato, no haciéndose, además, ninguna referencia a la norma prohibitiva o imperativa infringida, o al elemento esencial del contrato cuya ausencia conllevaría dicho efecto.

Tercero: Respecto de la segunda pretensión ejercitada en la demanda de forma subsidiaria, ninguna referencia se hace en el recurso a los motivos que la sustentaban en demanda (vid. apartado segundo del suplico) donde se aludía a una extralimitación en los términos del poder por parte de D. Luis María y al hecho de que Cajamurcia no ratificara la operación, centrando el segundo motivo del recurso, como se ha adelantado, únicamente en que el hecho de que no se otorgara escritura pública no es imputable al recurrente y en que al no tratarse de una compraventa sino de un contrato de mediación la cantidad entregada no es precio de venta, sino comisión, no pudiendo D. Luis María retener dicho importe al no haber llegado a buen fin la venta.

Sobre esto último, lo ya resuelto en el anterior fundamento determina la desestimación, también, de este motivo, pues nada autoriza a pensar que nos encontremos ante un contrato de mandato o de mediación para la venta de un inmueble, por lo que el razonamiento sobre la comisión propia del corretaje carece ya de fundamento. Cabría la posibilidad de considerar que el contrato suscrito entre D. Norberto y D. Luis María , al no ser propietario este último, fuera, no una compraventa, sino una promesa de venta a que se refiere el art. 1451 del Código Civil , pero ello llevaría a la misma conclusión desestimatoria del recurso, pues tal contrato 'dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento', siendo también valida en dicho contrato la estipulación cuarta, conforme a la cual 'En caso de que la escritura de Compraventa no se llevase a cabo por causas imputables a la parte compradora ésta perderá las cantidades entregadas, pero si no le conceden la hipoteca se le devolvería el dinero sin más trámite alguno y si la Compraventa no se llevase a cabo por causas imputables a la parte vendedora ésta devolverá las cantidades entregadas por duplicado'.

Y con relación a esta cláusula, la apelante realiza en el recurso diferentes afirmaciones en las que viene a decir que si no se otorgó la escritura pública no fue por causa a ella imputable, pues ni se le avisó para acudir a la notaría ni el impago de un pagaré afecta al apelante y futuro comprador. Sin embargo, procede confirmar también en este extremo la sentencia apelada, cuando explica los diferentes motivos por los que entiende que ocurrió justamente lo contrario, pudiendo reiterar únicamente -por su evidencia- el hecho de que el testigo D. Paulino -padre del demandante- vino a reconocer que, en efecto, fue la devolución del pagare (por más de setecientos mil euros) lo que les llevó a desistir de la operación de compra ('para mí el imprevisto era ese', en referencia a dicho impago y a la circunstancia que motivó que la operación no se llevara a cabo), pudiendo añadirse únicamente que no consta ni una sola comunicación de la apelante tendente a requerir de la vendedora el otorgamiento de la escritura de compraventa.

Cuarto: Por último, en cuanto a la condena en costas de la sentencia de instancia, no se aprecian las dudas que la apelante pone de manifiesto. En cuanto a las de hecho, porque aunque no le corresponda a dicha parte acreditar que no acudió a la notaría, de la prueba practicada ha quedado sobradamente acreditado que la escritura no llegó a otorgarse por el desistimiento de dicha parte. Y en cuanto a las dudas de derecho, porque nada sustenta la versión de la apelante cuando considera que la relación entre D. Luis María y Cajamurcia era la de mandato o mediación.

De conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al ser desestimado el recurso procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Norberto , contra la sentencia dictada en fecha 4 de julio de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de San Javier , en los autos de Juicio Ordinario nº 324 de 2010, debemos confirmar y confirmamos la misma, imponiendo a dicha parte el pago de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose saber que esta resolución es firme al no caber recurso ordinario alguno contra ella, y ello sin perjuicio de que si la parte justifica y acredita la existencia de interés casacional contra dicha sentencia podría interponerse recurso de casación en los términos del artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 479 del mismo texto procesal, en cuyo caso deberá de interponerse el mismo ante esta sección 5ª de la Audiencia Provincial de Murcia, previo depósito de la cantidad de 50 €, en el plazo de veinte días siguientes a la notificación de la presente resolución mediante su consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sala, debiendo acreditar el pago de dicho depósito con el escrito preparando el recurso de casación, de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional 15ª apartados 1 , 3 y 6 añadida a la Ley Orgánica del Poder Judicial por la LO 1/2009 y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.