Sentencia Civil Nº 28/2014, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 595/2013 de 27 de Enero de 2014

Encabezamiento

Rollo nº 000595/2013
Sección Séptima
SENTENCIA Nº 28
SECCION SEPTIMA
Ilustrísimos/as Señores/as:
Presidente/a:
Dª MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA
Magistrados/as
D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO
Dª PILAR CERDAN VILLALBA
En la Ciudad de Valencia, a veintisiete de enero de dos mil catorce.
Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los
autos de Juicio Ordinario - 001533/2012, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 27
DE VALENCIA, entre partes; de una como demandado - apelante/s Catalina , dirigido por el/la letrado/a D/
Dª. SARA BENLLOCH JUAN y representado por el/la Procurador/a D/Dª CLARA GONZALEZ RODRIGUEZ,
y de otra como demandante - apelado/s Ezequias , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. JAIME PAYA MORTES
y representado por el/la Procurador/a D/Dª IGNACIO ZABALLOS TORMO.
Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 27 DE VALENCIA, con fecha 19 de junio de 2013, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: Que estimo la demanda formulada por el Procurador D. Ignacio Zaballos Tormo en nombre y representación de D. Ezequias contra Dª Catalina y en consecuencia debo condenar y condeno a la citada demandada a abonar a la parte actora la suma 69.338,37 # más los intereses legales desde la fecha de interpelación judicial y todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 21 de enero de 2014 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de la demandada Dª.

Catalina , contra la sentencia de instancia, la impugna al considerar que infringe los artículos 1483 y 1124 del CC , por lo que interesa su revocación y, por el contrario, se dice nueva sentencia que desestime la demanda.

Los antecedentes del procedimiento son los siguientes: a) El demandante, D. Ezequias , reclama a la demandada, Dª. Catalina , el importe de 69.338,37 # en concepto de principal más los intereses legales desde la interpelación judicial; alega que el 22 julio 2011 se formalizó el contrato de promesa de compraventa cuyo objeto era el inmueble: ' Casa compuesta de piso bajo y alto, con corral o huerto, con superficie, la parte edificada de 181, 81 m², y el corral o huerto 314,90 m²; si bien según reciente medición efectuada por los arquitectos D. Nazario y D. Simón , la superficie edificada en planta baja es de 126,72 m², y el corral o huerto de 473,37 m², lo que hace una total superficie de solar de 600,09 m²; sita en Moncada, CALLE000 , hoy CALLE001 , donde tiene el número NUM000 ...', le pertenece a la demandada por compra a don Baltasar mediante escritura de compraventa otorgado ante notario de Moncada, don Jaime Alberto Pi Soriano en fecha 29 junio 2006; que no obstante la total superficie del inmueble, los contratantes acordaron la venta de la casa existente y de una porción de terreno o huerto adyacente a aquella con una extensión de 224,35 m² lo que hacía una total superficie de solar de 351,07 m², por lo que la Sra. Catalina se comprometía a efectuar a su costa la segregación de la parte del terreno (249,02 m²) que no era objeto de venta, tal y como se describe en el plano de parcela que se acompaña como anexo; en la estipulación tercera del contrato se convino formalizar arras penitenciales del artículo 1454 del CC en la suma de 15.000 #; que la escritura de compraventa se formalizaría en plazo de tres meses; en fecha 31 octubre 2011 se suscribió un anexo por el que se aplazaba el otorgamiento de la escritura de compraventa hasta que se acreditara el cumplimiento de la condición suspensiva, y se ampliaba las arras penitenciales a 30.000 #; la demandada ha incumplido el contrato al reducir la superficie a 343,98 m² frente a los 351.000 m² pactados en contrato y por haber omitido que el inmueble tenía la siguiente limitación urbanística al quedar recogido en el Catálogo del Plan General con nivel de protección 3, protección arquitectónica (básica) y ambiental (subsidiaria), afectando a la totalidad de la parcela; además de encontrarse afectado como zona de vigilancia arqueológica; al tener conocimiento en la minuta preparada para la formalización de la escritura de compraventa que el inmueble estaba recogido en el Catálogo del Plan General con nivel de protección 3, limitación no descrita en la escritura facilitada por la demandada para acreditar su título, es por lo que decidió no formalizar la escritura pública de compraventa y por medio de burofax dl 17 julio 2012 comunicó a la demandada la resolución del contrato privado de promesa de compraventa y le requirió para que devolviera la suma de 60.000 #, más las mejoras efectuadas en el inmueble que se describen en el hecho quinto y que ascienden 9.338,37 #; suplica se dicte sentencia que condene a la demandada al pago de 69.338,37 #; b) La demandada se opuso y alegó, en primer lugar, reconoció la formalización del contrato privado de promesa de compraventa de inmueble; en segundo lugar, que desde la primera visita al inmueble informó al demandante de la existencia de la limitación urbanística, no mostrando reparos al efecto, por lo que consideran que la existencia de una limitación urbanística no es asimilable a carga o gravamen y no frustra el fin del contrato, citando al efecto el artículo 1483 CC y la jurisprudencia que lo desarrolla en relación a la no conceptuación de la limitación urbanística como carga; en tercer lugar, es el demandante el que incumplido contrato al resolverlo unilateralmente; suplica se desestime la demanda; c) La sentencia de instancia estimó la demanda y condenó a la demandada al pago de 69.338,37 # más los intereses legales; la demandada apela la sentencia.



SEGUNDO.- La parte demandada plantea tres motivos de impugnación de la sentencia de instancia: primero, no asimilación de las limitaciones urbanísticas a carga o servidumbre en la cosa vendida a los efectos del artículo 1483 del CC , segundo, el defecto de cabida no constituye carga o servidumbre ni frustra el fin del contrato y su existencia no conlleva el incumplimiento del contrato y, tercero, efectos de la resolución unilateral del contrato por el demandante. Analizaremos por separado cada uno de los motivos de apelación, tomando como hecho probado la formalización del contrato privado de promesa de compraventa de 22 julio 2011, la inclusión del inmueble en el catálogo del Plan General con nivel de protección 3, protección arquitectónica (básica) y ambiental (subsidiaria), afectando a la totalidad de la parcela, además de encontrarse afectado como zona de vigilancia arqueológica y la minoración de la superficie del inmueble trasmitido en 7 m2. Se completa con el hecho de que, de acuerdo con la información facilitada por el Ayuntamiento de Moncada la parcela B queda recogida en el catálogo del Plan General, al que se ha hecho referencia que fue aprobado el 27 de ser tiemble de 1990 y publicado en el BOP de 10 de octubre de 1990.

A.- Naturaleza jurídica de las limitaciones urbanísticas a los efectos del artículo 1483 del C.C .

La sentencia de instancia no se pronuncia de forma clara sobre el efecto de las limitaciones urbanísticas en relación a las carga y servidumbres en la finca vendida, limitándose a estimar la demanda al considerar que concurría justa causa de resolución y haber transmitido la demandada la finca a terceros con posterioridad a la notificación instada por el demandante.

Sobre esta cuestión este tribunal se pronunció en el auto de apelación en la pieza de medidas cautelares que acordó la confirmación de la medida de embargo preventivo aunque matizó, en relación al requisito del 'fumus boni iuris' que se apreciaban dudas de derecho pues la jurisprudencia que se citaba declaraba la no asimilación al concepto de carga o servidumbre que establece el artículo 1483 del C.C . En el caso que se enjuicia la parte demandante alega que tuvo conocimiento de las limitaciones urbanísticas cuando consultó la escritura pública que iba a firmarse para elevar a público el contrato de promesa de compraventa, documento unido al folio 31, en la que se hace constar en la descripción del inmueble que queda recogido en el catálogo del Plan General con nivel de protección 3.... y esa circunstancia se le había ocultado por la parte vendedora al no constar en la copia de la escritura que la demandada le entregó en acreditación de su título de propiedad.

Sin embargo, aunque no resulta acreditado que la demandada ocultara la inclusión del inmueble dentro del Plan General con nivel de protección 3, la sentencia número 1139/2006 de la Sala 1ª del Tribunal Supremo , establece la siguiente doctrina: '.... esta sala no puede considerar que las condiciones urbanísticas puedan ser equiparadas, a los efectos del artículo 1483 CC , a las cargas o servidumbres no aparentes que no se mencionan en la escritura. En primer lugar, porque la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público de planeamiento,... en segundo lugar, porque siendo ello así no puede decirse que la buena fe exigible, c como comportamiento honesto y leal en los tratos impongan un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las oficinas públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige a la contraparte un comportamiento diligente'.

Por tanto, en aplicación de la doctrina señalada y siguiendo el criterio expuesto en nuestro auto de 23 julio 2013, número 155, rollo 192/2013 , pieza de medidas cautelares dimanantes del presente procedimiento, procede estimar el primer motivo de la apelación al considerar que la existencia de esa limitación urbanística no constituye causa de incumplimiento del contrato imputable a la parte vendedora por lo que no puede fundamentar la resolución del contrato a instancia de la parte compradora.

B.- Efectos de la disminución de cabida en la finca transmitida.

La sentencia de instancia estima como causa que justifica la resolución del contrato a instancia de la parte compradora el hecho de que la superficie que se transmitía en la escritura no era convenida en el contrato de compra-venta que fijaba una superficie de solar de 351,07 m², mientras que en la minuta de la escritura era de 343,98 m², lo que supone una minoración de de unos 7 m² aproximadamente. Este tribunal no comparte el criterio de la juzgadora de instancia que se limita a constatar el hecho pero no motiva suficientemente su decisión, por lo que este tribunal deba pronunciarse respecto a si esa minoración constituye causa de incumplimiento. La superficie de 7 m² es irrelevante en relación al total de la superficie que se transmite, 342,98 m2, el demandante no ha requerido a la demandada para que rectificara la minoración de superficie o, en todo caso, redujera proporcionalmente el precio, como establece el artículo 1469 del C.C ., destacando que la rescisión sólo se contempla cuando la minoración de superficie excede de la décima parte de la cabida, circunstancia que no concurre en el presente caso pues 7 m2 representa un 2% de la total superficie del inmueble.

Por tanto, en aplicación del artículo 1469 del CC procede estimar el motivo de apelación al considerar que no constituye causa que justifique la resolución del contrato a instancia del comprador.

C.- Efectos de la resolución unilateral del contrato a instancia del comprado .

La sentencia de instancia estima resuelto el contrato de promesa de compraventa por incumplimiento del vendedor, tanto por la existencia de cargas (limitaciones urbanísticas) como por la disminución de cabida, y condena a la demandada, parte vendedora, a devolver duplicadas las arras en importe de 30.000 # que se constituyeron en el contrato privado de promesa de compraventa de 22 julio 2011 y en su anexo. Los dos primeros motivos de apelación han sido estimados por lo que la acción resolutoria por incumplimiento del vendedor ha sido revocada al considerar que ninguna de las dos causas invocadas constituye justas causas de resolución. Sin embargo, el caso que se contempla presenta unas caracteristicas que requieren un enjuiciamiento previo. En efecto, consta que el demandante, parte compradora, en fecha 17 julio 2012 dirigió un burofax a la demandada notificando la resolución del contrato por l causa de inclusión en el catálogo del Plan General y por el defecto de cabida, requiriéndole a que devolviera la suma de 60.000 # correspondientes a las arras penitenciales duplicadas, siendo entregado a la demandada en fecha 25 julio 2012, aunque esta no contestó al requerimiento ni promovió actuación frente al demandante, parte compradora, para que compareciera en notaría para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Posteriormente, sin que se aprecie actividad por parte de la demandada tendente al cumplimiento del contrato, procedió a su venta a terceros en fecha 5 diciembre 2012, y aunque ésta alega que el contrato ya se encontraba resuelto por la comunicación de la parte compradora, este tribunal considera que no promovió la acción de cumplimiento de contrato y, por tanto, se desvinculó del contrato formalizado en fecha 22 julio 2011 haciendo propios el importe de las arras que con el carácter de penitencial se habían constituido.

Se acepta la jurisprudencia que cita la sentencia de instancia en relación a la naturaleza jurídica de las arras penitenciales en el sentido de que constituye un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Sin embargo, en el caso que se enjuicia no se aprecia que el incumplimiento recaiga en una u otra parte con exclusión de la contraria al manifestar que ambas están interesadas en desistir del contrato acudiendo a causas irrelevantes o actitudes que demuestran la voluntad de apartarse del contrato, siendo exponente las siguientes: a) Por el demandante se revela su voluntad de apartarse del contrato mediante la invocación de dos causas que carecen de fundamento y relevancia, pues ni las limitaciones urbanísticas ni la reducción de cabida constituyen justas causas de resolución del contrato; b) Por la demandada se revela la voluntad de apartarse de el contrato al no contestar el burofax remitido por el demandante en el mes de julio de 2012 notificándole la resolución y requiriendo el pago de las arras dobladas, y meses después procede a la venta del inmueble a terceros, desligándose por completo del contrato pues siquiera dirigió requerimiento al comprador para que comparecieran en notaría a otorgar la escritura. Por los actos de las partes se aprecia un mutuo disenso, una voluntad de desvincularse del contrato mediante una manifestación resolutoria irrelevante e ineficaz en cuanto a las causas invocadas, aprovechando la ocasión la parte vendedora para formalizar un nuevo contrato con terceros. La consecuencia jurídica de ello es la estimación de la doctrina del 'mutuo disenso' que conlleva la resolución del contrato con la obligación de devolver las recíprocas prestaciones de las partes, materializándose en la devolución del importe recibido en concepto de arras, 30.000 #, con exclusión del doble por no aplicación del artículo 1454 del CC , pues de lo contrario se apreciaría un enriquecimiento ilícito por parte de la demandada al hacer propio el importe de 30.000 # percibidos en concepto de arras y a cuenta del contrato, cuando a la menor ocasión se ha desvinculado del mismo y ha contratado con terceros con plena libertad de fijación del precio de compraventa.

En cuanto a las mejoras realizadas por el demandante, parte compradora, por importe de 9.232,34 #, según el detalle que consta en el hecho quinto de la demanda, relación de daños y perjuicios, debe confirmarse la condena impuesta a la demandada por las siguientes razones: en primer lugar, porque el contrato de compraventa, estipulación octava, contemplaba la entrega de la posesión en el plazo de 20 días desde la firma del documento, y la vendedora facultaba al comprador a realizar todo tipo de obras y/o mejoras en el inmueble siempre que obtenga los permisos necesarios del Ayuntamiento. También preveía que, si por cualquier motivo que no fuera el incumplimiento imputado a la vendedora, no se llegara a formalizar la escritura de compraventa, las mejoras quedarán en beneficio de la propiedad no pudiéndose reclamar cantidad alguna por este concepto por parte del comprador. Consta acreditadas las mejoras realizadas y su importe, también que se obtuvo la correspondiente licencia para su ejecución, por lo que debe resolverse si procede el reintegro del importe a la parte compradora. Atendiendo a que no se aprecia que la causa de resolución sea imputable exclusivamente a una parte contratante, el efecto que produce la apreciación del mutuo disenso implica la restitución de las prestaciones recíprocamente realizadas, no sólo la devolución de las arras sino también la de las mejoras introducidas al constituir un valor incorporado al inmueble y que la demandada, en su condición de parte vendedora, ha podido resarcirse a través de la venta realizada meses después a la recepción de la notificación de la resolución a instancia de la parte compradora. La pasividad de la demandada frente a la notificación de la resolución implica su aceptación, la hace merecedora de que su conducta se califique como incumplidora, como también la de la del demandante, por lo que excluye el presupuesto contemplado en el párrafo segundo de la estipulación octava que contempla el derecho a hacer propias las mejoras cuando la vendedora no sea incumplidora del contrato, circunstancia esta que no concurre. Procede, por tanto, condenar a la demandada al pago del importe de las mejoras que asciende a 9.338,37 #.



TERCERO- Al estimarse en parte la demanda, artículo 394-2 de la LEC , no procede especial pronunciamiento en cuanto a las costas de primera instancia. De conformidad con el articulo 398-2 de la LEC , al estimar en parte el recurso no procede especial pronunciamiento en cuanto a las costas de esta instancia.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con estimación parcial del recurso de apelación, interpuesto por el/la Procurador/a D.-Dª. Clara González Rodríguez en representación de Dª. Catalina contra la sentencia de fecha 19 de junio de 2013, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 27 de Valencia , debemos declarar resuelto el contrato de promesa de compraventa formalizado en fecha 22 julio 2011 y de su anexo del 31 octubre 2011 y se condena a la demandada al pago de 39.338,37 #, intereses legales desde la interposición de la demanda, y sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas de primera y segunda instancia.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casación al en el plazo de 20 días si en la resolución concurren los requisitos establecidos en los artículos 477-2-3 º y 477-3 en la redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 de octubre de 2011 y, en tal caso, recurso extraordinario por infracción procesal Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr., Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a veintisiete de enero de dos mil catorce.