Sentencia Civil Nº 28/2015, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 15/2014 de 21 de Enero de 2015

Encabezamiento

S E N T E N C I A NÚM. 2 8

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

SECCIÓN SEGUNDA

PRESIDENTE ILTMO. SR.

D. JOSÉ CARLOS RUIZ DE VELASCO LINARES.

MAGISTRADOS ILTMOS. SRES.

Dª. MARGARITA ÁLVAREZ OSSORIO BENÍTEZ.

D. ANTONIO MARÍN FERNÁNDEZ.

REFERENCIA :

JUZGADO DE PROCEDENCIA: J. de Primera Instancia e Instrucción Nº. Dos de Sanlúcar de Barrameda.

AUTOS : Procedimiento Ordinario Nº. 827/2012.

ROLLO DE APELACIÓN Nº. 15/2014.

En la Ciudad de Cádiz a veintiuno de enero de dos mil quince.

Visto por la Sección Segunda de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en Procedimiento Ordinario Nº. 827/2012 seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recurso Don Rosendo , representado por la Procuradora Doña Carmen Sáez Guijarro y defendido por la propia parte en su condición de Letrado, siendo parte apelada Soluciones Inmobiliarias y Proyectos Internacionales Costa de la Luz S.L., representada por el Procurador Don Santiago García Guillén y defendida por el Letrado Don David González Fernández.

Antecedentes

PRIMERO .-El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº. Dos de Sanlúcar de Barrameda dictó Sentencia el 2 de septiembre de 2013 en el procedimiento del margen, cuya parte dispositiva es como sigue:

'Se desestima íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Mercedes Blanco García en representación de Don Rosendo sobre reclamación de cantidad y anulación del documento de recibo de señal del comprador contra Don Jesus Miguel , representado por la procuradora Doña Joaquina Bernal Hernández y contra la entidad mercantil Soluciones Inmobiliarias y Proyectos Internacionales Costa de la Luz S.L., representada por el Procurador Don Santiago García Guillén, con imposición de las costas procesales a la parte actora'.

SEGUNDO .-Interpuesto recurso de apelación contra la Sentencia recaída por la representación procesal del actor, se dio traslado a la parte demandada oponiéndose, siendo emplazadas ambas por diez días para ante esta Audiencia Provincial donde fueron remitidos los autos. Llegados los mismos, fueron repartidos, correspondiendo su conocimiento a esta Sección, donde se formó Rollo y fue designada Ponente, Resolución notificada a las partes personándose en la alzada como consta. No solicitada prueba ni vista, que no se consideró necesaria, se procedió al señalamiento de deliberación y votación, llevándose a cabo conforme a ley.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª MARGARITA ÁLVAREZ OSSORIO BENÍTEZ , quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.-En su complejo recurso por la falta de claridad de las exposiciones y repeticiones se suplica se revoque la Sentencia de instancia y se dicte otra que acoja su demanda y se condene a la demandada al pago de las costas.

La entidad apelada interesó la desestimación del recurso y la confirmación de la Resolución combatida, con expresa condena en costas de la alzada a la contraparte.

SEGUNDO.-Para resolver el recurso ha de partirse de que, como se hace constar en el escrito rector del procedimiento y así se recoge en la Sentencia que se recurre, Don Rosendo presentó demanda contra Soluciones Inmobiliarias y Proyectos Internacionales Costa de la Luz S.L. en reclamación de la cantidad de 12.657 euros de los que 9000 euros correspondían a importe de principal y 3.657 euros a intereses legales y moratorios vencidos desde la reclamación extrajudicial, más los intereses legales correspondientes, suplicando, en primer lugar, se declarara nulo y sin efecto el documento aportado como nº. 2, 'Recibo de señal del comprador' , por la finca correspondiente a AVENIDA000 , vivienda nº. NUM000 ( DIRECCION000 ), Rota-Chipiona, por no estar ratificado por su propietario Don Darío y, en consecuencia se condene a la demandada a devolver al actor la suma antes expresada, más los intereses procesales correspondientes que resulten hasta su efectivo pago y, en segundo lugar, de forma subsidiaria, para el caso de que no se considere nulo el documento antes citado, por habérsele denegado el crédito para la adquisición de la vivienda al demandante, con devolución de la cantidad antes dicha.

El actor sostiene que en mayo de 2004, junto con su esposa, propietarios de una Agencia Inmobiliaria en Cáceres, visitaron la zona de DIRECCION000 al tener intención de adquirir un inmueble, contactando con diversas inmobiliarias, entre ellas la demandada, conociendo a su Director- Gerente Don Hugo , con quien el demandante inició una relación profesional de colaboración mutua entre ambas Agencias. En el mes de junio de dicho año le ofertó un inmueble ubicado en Residencial DIRECCION000 , expresándole que su dueño, Don Darío , era un conocido suyo y de su confianza. El inmueble fue visitado por ellos junto con el comercial Don Narciso e informado de las condiciones llegaron a un principio de acuerdo materializado en una señal, plasmada en 'Recibo de señal al comprador' por la finca de AVENIDA000 , vivienda NUM000 , DIRECCION000 Rota-Chipiona. A su firma abonaron mediante cheque de cuenta de la mercantil C.A.S.P. Extremeña S.L., empresa cuyo único Administrador era el Sr. Rosendo , la cantidad de 9.000 euros, recibido por la demandada a cuenta de su cliente. Según se hacía constar en el documento ( nº. 2 de la demanda ) quedaba pendiente de ratificación por parte de la propiedad de la finca y, caso que no se produjera, quedaría nulo y sin efecto, devolviendo al señalante las cantidades entregadas. Si ratificado la formalización no se llevara a cabo en el plazo previsto ( 120 días hábiles a contar desde la firma del documento, que fue el 10 de junio de 2004, por causa imputable al señalante ), perderá éste la cantidad entregada como señal, sin más trámite, excepto que la causa fuese la denegación del crédito en las distintas entidades bancarias que se solicitase el préstamo en su caso. Si ratificado la formalización no se llevase a cabo en el plazo previsto por causa imputable al vendedor, éste devolverá las cantidades recibidas en concepto de señal duplicadas, conforme al artículo 1454 del Código Civil , una vez deducidos los honorarios de la Agencia en concepto de gastos de gestión.

El demandante sostiene que la ratificación por el propietario no se produjo y, además, se le informó que la finca estaba libre de cargas y que no poseía ninguna hipoteca, resultando que estaba gravada a favor de la Caja de Ahorros de San Fernendo, de Sevilla y Jerez con hipoteca por importe de 82.218,46 euros, además de las afecciones por falta de pago de liquidaciones y servidumbres.

El 6 de septiembre de 2004 el Sr. Rosendo envía fax al Sr. Hugo expresándole que en las dos entidades bancarias con las que mantenía relación, le habían denegado la financiación para la compra de la vivienda. Estas entidades eran Banesto, Sucursal de calle San Pedro nº. 7 de Cáceres, que informa que no se le otorgaba 'por el porcentaje de solicitud con respecto al precio de compra'( no se expresa la cantidad solicitada ), y Caja de Extremadura, Urbana nº. 21, también de Cáceres, en que se le deniega el crédito de 312.526,29 euros para la compraventa de referido inmueble, por el alto volumen de riesgo que presentaba el matrimonio.

De la documentación aportada se constata que el Sr. Rosendo era funcionario, Jefe Sección Infraestructura del Ayuntamiento de Cáceres, percibiendo un sueldo neto mensual de alrededor de 1.800 euros, y Profesor Asociado de la Universidad de Extremadura, Escuela Politécnica, con sueldo de 555 euros. Pese a que la contraria le solicitó datos para ver la forma de obtener financiación bancaria desde aquí, el 18 de noviembre de 2004 el Sr. Rosendo , no obteniendo resultado, pidió la devolución de la señal, teniendo conocimiento que se estaban haciendo gestiones para la venta de la casa.

La entidad demandada sostiene que el Sr. Darío , propietario de la vivienda, ratificó el referido 'Recibo de señal del comprador', adjuntando al efecto documento ( nº. 2 de la contestación ) firmado por el mismo el 14 de junio de 2004 y, como documento nº. 3, recibo en que la entidad demandada recibe del actor 9.000 euros en concepto de parte de pago de los honorarios de intermediación en la venta de la vivienda.

Asimismo la demandada sostiene que, respecto a la alegación de que la finca debía estar libre de cargas, resultando gravada con hipoteca, supone mala fe por el demandante que, como profesional de la intermediación inmobiliaria , conoce que justo antes de formalizarse la escritura pública de compraventa el vendedor procede a cancelar la misma.

Asimismo a la demandada no le resultaba creíble la denegación de los créditos hipotecarios solicitados ya que era persona con importante patrimonio inmobiliario, según se constataba con las inscripciones registrales correspondientes adjuntadas, siendo lo cierto que pretendía la vivienda para revenderla habiéndose desistido de la operación.

Niega la demandada haber vendido la finca, habiéndolo hecho el propio dueño Sr. Darío , quien le solicitó ayuda para formalizar la escritura en Notaría, al haber recibido 9.000 euros en concepto de pago parcial de honorarios.

Finalmente, la demandada alega que, de reclamar algo, ha de hacerse al propietario vendedor , no a la intermediaria.

El Juzgador a quo sostiene que, respecto de la ratificación del documento nº. 2 de la demanda por el vendedor, requisito obligado, se comprobaba con el documento nº. 2 de la contestación, donde se recoge el recibo de los 9000 euros de señal, y la especificación de que el resto, 381.657 euros, se abonaría el día de la firma de la escritura pública de compraventa.

En cuanto a la pretensión subsidiaria formulada de nulidad por denegación del crédito por entidades bancarias al actor, también se desestima. La demandada intervino como intermediaria y el artículo 1725 del Código Civil exime de responsabilidad personal al mandatario frente a la parte con quien contrata, existiendo, por tanto, una falta de legitimación pasiva ad causam, que le lleva a desestimar la demanda.

TERCERO.-Al articular su farragoso recurso, entramos a considerar lo que la parte apelante expone como fundamento del mismo. Así denuncia, en primer lugar, aplicación indebida del artículo 216 de la LEC atendiendo al principio de justicia rogada, por motivo de que existía una petición principal, de falta de ratificación del documento de señal por el vendedor, y otra segunda, subsidiaria, de anulación por falta de financiación.

Pues bien, respecto del primer punto, el de la ratificación, se confirma el argumento de la instancia, señalando que la ratificación por el propietario consta acreditada por el documento nº. 2 de la contestación, atendiendo, por un lado, a que se expresa que los 9.000 euros son la señal y 381.657, euros la cantidad a satisfacer el mismo día de la firma de la escritura.

Por lo que atañe a la petición subsidiaria, el Juzgador a quo la descarta porque entiende que la apelada, al ser intermediaria, no puede ser demandada.

En esta alzada consideramos que, aunque compartamos su conclusión, si debió hacer algún tipo de pronunciamiento. Para ello si recurrimos al documento nº. 2 de la demanda, 'Recibo de señal al comprador', podemos observar que se expone: 'Si dentro del plazo de 120 días hábiles a contar del siguiente a la firma de este documento, no se lleva a cabo la formalización del anterior compromiso por causa imputable al señalante, éste perderá la cantidad entregada como señal sin más trámite, excepto que la causa fuese la denegación del crédito en las distintas entidades bancarias en que se solicitase el préstamoen su caso....'.

El apelante sostiene que dichos documentos los aportó, adjuntando sendas certificaciones de Banesto y de Caja de Extremadura (documentos nº.8 y 9 de la demanda ). Dichos documentos han de ser valorados e interpretados con arreglo a las normas que sobre interpretación de contratos se contienen en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil . Así observamos, que del documento nº. 2 de la demanda se dice que la financiación ha de ser denegado por ' distintas entidades bancarias en que se solicitase el préstamo'. En la certificación de Banesto se expresa que 'estudiado el citado Riesgo tenemos que comunicarle que la misma no ha sido otorgada por el porcentaje de solicitud con respecto al precio de compra'. Estamos hablando del año 2004, periodo económico álgido, en que los préstamos hipotecarios se concedían muy fácilmente con la mera garantía del inmueble, financiándose normalmente el 80% de su valor. Como se desprende del certificado, el actor no solicitó esa cantidad sino una muy superior al precio de compra ( que curiosamente no ha querido se exprese ), lo que hace deducir que ya para entonces se había desistido de su intención de comprar. Si la petición era ilusoria, ficticia, oscura, el certificado carece de validez y es que esa oscuridad no le puede favorecer, conforme al artículo 1288 del Código Civil . Por tanto, solo tenemos una, insuficiente a tenor de los términos del compromiso que exigía una pluralidad, certificación esta segunda de la Caja de Extremadura, obtenida a los pocos días de la anterior y que, curiosamente, viene firmada por Don Antonio , desconociéndose si entre el mismo y el demandante hay algún vínculo familiar dada la coincidencia de algún nombre y apellido, respondiéndose ( repetimos en 2004 ) que el préstamo no se concedía por el alto volumen de riesgo que presentaba el matrimonio, quien , como la contraria demostró, era titular de un importante patrimonio inmobiliario y la denegación se hizo en el periodo más álgido económico de nuestro país en que todo se vendía, como era de notorio conocimiento, con incremento de precio de los inmuebles al muy poco tiempo de su adquisición y más aún en zona de playa. Por tanto, que el requisito no se dá.

En segundo lugar se dice que ha habido error en la valoración de la prueba, con infracción del artículo 217 de la LEC al no valorarse debidamente el documento nº. 2 de la demanda. No caben hacer interpretaciones y valoraciones subjetivas cuando con la documental aportada y resto de prueba, como se sostuvo en la instancia, se acredita adecuadamente la conclusión a la que llegó el Juzgador a quo.

En tercer lugar, y respecto a la falta de declaración del testigo Don Darío , se conocía que al parecer estaba fuera de España, sin concreción adecuada de su domicilio, por lo que la prueba no era factible.

Finalmente, por lo que atañe a la prueba documental rechazada en la instancia, entendemos que no era relevante a los efectos que nos ocupan, resultando, además, que no se ha solicitado en la alzada.

Afirmar, en último lugar que, como se sostuvo en la instancia, la entidad demandada solo realizó labores de intermediación, por lo que, en su caso, la reclamación debió haberse formulado contra el propietario vendedor del inmueble.

Por todo ello, que proceda la desestimación del recurso y la confirmación de la Sentencia de instancia.

CUARTO.-En cuanto a costas, se imponen a la parte apelante en aplicación del artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. El Rey y por la autoridad conferida por el pueblo

Fallo

PRIMERO.- DESESTIMARel recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Rosendo contra la Sentencia de 2 de septiembre de 2013 dictada por el Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia e Instrucción N º. Dos de Sanlúcar de Barrameda, en los autos de Procedimiento Ordinario Nº. 827/2012, CONFIRMANDOla misma.

SEGUNDO.-Se imponen al recurrente las costas de la alzada, con pérdida del depósito constituido.

Notifíquese en legal forma la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que contra la misma cabe recurso previsto en el artículo 477.2. 3 º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y extraordinario por infracción procesal.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.