Sentencia CIVIL Nº 28/2019, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 71/2018 de 22 de Enero de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
A CORUÑA
SENTENCIA: 00028/2019
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION QUINTA
A CORUÑA
N10250
CALLE DE LAS CIGARRERAS Nº 1 (ENFRENTE A PLAZA PALLOZA) CP 15071
Tfno.: 981 18 20 99/98 Fax: 981 18 20 97
MV
N.I.G. 15030 42 1 2015 0157771
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000071 /2018
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 12 de A CORUÑA
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000990 /2015
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la
siguiente:
SENTENCIA Nº 28/2019
Ilmos. Sres. Magistrados:
MANUEL CONDE NÚÑEZ
JULIO TASENDE CALVO
CARLOS FUENTES CANDELAS
En A CORUÑA, a veintidós de enero de dos mil diecinueve.
En el recurso de apelación civil número 71/2018, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado
de Primera Instancia núm. 12 de A Coruña, en Juicio ordinario núm. 990/2015, seguido entre partes: Como
APELANTE: GALICIA AUDIOVISUAL S.A. representada por el Procurador Sr. IGLESIAS FERREIRO; como
APELADO: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 NUM000 (antes DIRECCION000 DE A
CORUÑA, representado por la Procuradora Sra. RODRIGUEZ ALVAREZ.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON
JULIO TASENDE CALVO.

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de A Coruña, con fecha 6 de junio de 2017, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue: 'Que con desestimación plena de la demanda interpuesta por la representación procesal de GALICIA AUDIOVISUAL S.A debo absolver a la demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA NÚMERO NUM000 DE LA DIRECCION000 DE A CORUÑA de las pretensiones deducidas de adverso, con expresa imposición a la actora de las costas procesales causadas hubiere.'

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal de GALICIA AUDIOVISUAL SA que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 15 de enero de 2019, fecha en la que tuvo lugar.



TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución recurrida, y
PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación por la parte actora contra la sentencia desestimatoria de la demanda, que pretende la declaración de nulidad de los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios demandada en las Juntas de propietarios celebradas el 23 de diciembre de 2014 y el 5 de mayo de 2015, los cuales imputan a la mercantil demandante, con expresa oposición de la misma, el deber de contribuir al pago de la reparación de las fachadas de los patios interiores del edificio comunitario, por estimar que son contrarios a los estatutos de la comunidad, de conformidad con lo dispuesto en el art. 18.1 a), en relación con los arts. 9.1 e ) y 17.6, de la Ley de Propiedad Horizontal , alegando que dichos acuerdos, en los que se aprueba el presupuesto de la reparación y el pago de la derrama correspondiente entre todas las fincas del edificio según su cuota de participación, incluido el bajo propiedad de la actora apelante, infringe las disposiciones contenidas en los apartados quinto y sexto a) del título constitutivo de la propiedad horizontal sobre el inmueble, que excluyen al bajo de la obligación de contribuir a los gastos de uso o reparación ordinaria de las fachadas interiores.

Como antecedente relevante y necesario para resolver adecuadamente la cuestión planteada, debemos tener en cuenta que el apartado quinto del título constitutivo de la propiedad horizontal sobre el edificio propiedad de la comunidad demandada establece que, sin perjuicio de la participación sobre los elementos comunes señalada al propietario de la planta baja en la cláusula anterior, 'éste queda excluido del uso común de los siguientes elementos: servicio de portería y por lo tanto del portal, escaleras y rellanos, vivienda del portero, terraza sobre el piso cuarto, y fachadas interiores. Consecuentemente los gastos que se deriven del uso o conservación ordinaria de estos elementos...se relacionarán con independencia, a fin de que no puedan cargársele al mismo' . Además, el apartado quinto de dicho título dispone: 'a) se distribuirán entre todos los comuneros en la proporción en que son condóminos, los gastos de reparación ordinaria y extraordinaria de todos los elementos comunes, no derivados del uso o disfrute de los mismos...' , y 'b) se distribuirá entre los propietarios de las siete viviendas existentes en el edificio, a partes iguales, todos los gastos causados por el uso y disfrute de los elementos comunes y además los siguientes: el servicio de portería , incluso jornales del portero y gastos en su domicilio; alumbrado y timbres de portería y escalera; pintura y decoración de las puestas del portal, fachadas y balcones y parte exterior de las ventanas o miradores...' Ante la regla general que obliga a los propietarios a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y de sus servicios con arreglo a la cuota de participación fijada ( art. 9.1 e) LPH ), cualquier excepción a esta norma, introducida por vía estatutaria o por acuerdo comunitario unánime, debe ser objeto de una interpretación estricta y restrictiva, de manera que, salvo que medie una exclusión clara y expresa a participar en dichos gastos, todos los propietarios están obligados a satisfacerlos. Ademá s, cualquier modificación de los estatutos o del título constitutivo para regular expresamente la exoneración del pago de los gastos generales a determinados propietarios, con la consiguiente alteración de las cuotas de participación, está sometida a la aprobación de la Junta de propietarios ( art. 14 d) LPH ) por acuerdo unánime o conformidad de todos los propietarios ( arts. 5, párrafo último, y 17.6 LPH ), que puede prestarse mediante asentimiento expreso de los asistentes a la Junta, o bien de manera tácita ( SS TS 22 abril 1974 , 28 diciembre 1984 , 2 marzo 1989 , 2 febrero 1991 , 22 diciembre 1993 , 9 noviembre 1994 , 16 noviembre 1996 , 19 julio 2000 , 30 abril 2002 , 22 mayo 2008 y 29 mayo 2009 ). Por otra parte, dado el carácter dispositivo del citado art. 9.1 e) de la LPH , la obligación de contribuir a los gastos generales puede establecerse con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo 'especialmente establecido', lo cual permite a la Junta de propietarios acordar un régimen de participación distinto al previsto en los estatutos, pero en todo caso tal acuerdo estaría igualmente sometido a la regla de la unanimidad ( art. 3 b), párrafo segundo, LPH ), en cuanto también supone una modificación del título constitutivo.

Por otra parte, la jurisprudencia se ha pronunciado de forma reiterada sobre la interpretación de las cláusulas estatutarias que exoneran a determinados propietarios del deber de contribuir a los gastos comunitarios por falta de uso del servicio o elemento del edificio que los genera, y en particular de los gastos originados por determinados servicios o elementos a favor de aquellos copropietarios que, por la ubicación de sus inmuebles, no pueden utilizarlos, en el sentido de establecer como doctrina que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios ( SS TS 7 junio 2011 y 6 mayo 2013 ). Ahora bien, las cláusulas que eximen del deber de contribuir a gastos de conservación, limpieza y alumbrado de portales o escaleras, a los propietarios de locales que no tienen acceso a estas instalaciones, han de entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos necesarios para la adecuada habitabilidad y accesibilidad del inmueble que redundan sin excepción en beneficio de los propietarios e incrementan, no solo el valor de los pisos, sino del edificio en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños, sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias correspondientes al portal, escalera y ascensor, permitan considerar a los propietarios de los locales afectados liberados también del deber de contribuir a dichos gastos ( SS TS 21 octubre 2008 , 18 noviembre 2009 , 20 octubre 2010 , 6 mayo 2013 y 10 febrero 2014 ).

En primer lugar, la alegación de la comunidad demandada de que las obras aprobadas en los acuerdos objeto de impugnación se refieren a los patios de luces y no a las fachadas interiores, introduce una cuestión que, como bien dice la sentencia apelada, resulta irrelevante. Según se desprende del propio contenido del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios de fecha 23 de diciembre de 2014, que aprueba el presupuesto de reparación de los 'patios interiores' del edificio, tras examinar la situación del estado de la 'fachada de los patios', la obra tiene por objeto realizar un saneamiento general de la 'fachada' y un aislamiento térmico de la 'fachada'. Por ello, no ofrece duda alguna que, pese a la confusión conceptual que pretende crear dicha alegación, de los distintos componentes que integran los patios de luces, indiscutible elemento común del edificio, el único específicamente afectado por las reparaciones aprobadas es el de las fachadas de los patios interiores, de manera que el gasto aprobado en el acuerdo impugnado se refiere a las fachadas del inmueble que forman parte de los patios interiores y deben ser calificadas en definitiva como 'fachadas interiores'.

De lo expuesto se deriva que, en aplicación de la citada cláusula quinta del título constitutivo, los gastos derivados del uso o conservación ordinaria de las fachadas interiores, que son objeto de la reparación proyectada, no pueden cargarse al bajo propiedad de la actora, al considerarlo excluido del uso común de tales fachadas, en armonía con lo dispuesto en la cláusula sexta b) de los estatutos disposición, que imputa solo a las viviendas los gastos causados por el uso y disfrute de los elementos comunes, y en particular de las fachadas, del cual se excluye al bajo, y con lo establecido en la cláusula sexta a), que distribuye entre todos los comuneros, incluido por tanto el propietario del bajo, los gastos de reparación ordinaria y extraordinaria de los elementos comunes no derivados del uso y disfrute de los mismos. De la interpretación conjunta de estas cláusulas estatutarias resulta, pues, que el bajo del edificio comunitario, propiedad de la actora apelante, si bien no está obligado a participar en los gastos derivados del uso o conservación ordinaria de las fachadas interiores, de cuyo uso común está excluido, sí deberá contribuir a los gastos de reparación ordinaria o extraordinaria de los elementos comunes que no deriven de su uso o disfrute, cual es el caso de los realizados en las fachadas interiores. Pero, en cualquier caso y de acuerdo con la doctrina expuesta, debe primar una interpretación restrictiva de las excepciones estatutarias, referidas al bajo del inmueble, contenidas en estas cláusulas, y por eso entender que su propietario se encuentra obligado a satisfacer todos aquellos gastos comunes de los que no está clara y expresamente excluido, como son los derivados del uso o conservación ordinaria de las fachadas interiores.

Hemos de considerar acreditado, documental y pericialmente, que las obras de reparación en las fachadas interiores de los patios del edificio comunitario, aprobadas en los acuerdos impugnados, tienen por objeto realizar un saneamiento general y un aislamiento térmico de las fachadas, según consta en el acuerdo adoptado en la Junta de 23 de diciembre de 2014, así como en el informe del perito de la parte demandada y en la memoria explicativa que le acompaña, ratificado en el acto del juicio, el cual señala además que el aislamiento acordado era necesario para solucionar los problemas de humedad por filtraciones de agua y condensaciones, y que el aislamiento térmico preexistente era deficiente y prácticamente nulo, por lo que estamos ante unas obras de reparación que, además de no derivar del uso y disfrute de las fachadas, son necesarias para la adecuada habitabilidad y salubridad del inmueble, y no ante unas obras de mejora prescindibles o no exigibles, como argumenta la actora en el recurso, aunque nada alegó sobre este particular en la demanda. Por otro lado, se trata de una reparación o reforma de carácter extraordinario y que, en todo caso, rebasa lo que pueden considerarse actuaciones de mera conservación o mantenimiento ordinario de las fachadas, por más que el informe pericial presentado por la parte actora pretenda atribuirles este carácter sin un fundamento suficiente. También hay que tener en cuenta que la propietaria del bajo dio su voto favorable, en la Junta celebrada el 5 de noviembre de 2012, a las obras de aislamiento también llevadas a cabo, por iguales motivos, en la fachada interior trasera del edificio. En consecuencia, la actora apelante deberá contribuir al pago de los gastos aprobados por la comunidad demandada en los acuerdos cuya nulidad se pretende, lo que conduce a desestimar el recurso interpuesto.



SEGUNDO.- La desestimación del recurso determina la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de GALICIA AUDIOVISUAL S.A. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº12 de A Coruña, en los autos de juicio ordinario núm.990/15, debemos confirmar y confirmamos en todos sus extremos la referida resolución; con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.