Sentencia CIVIL Nº 28/2020, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7, Rec 744/2019 de 23 de Enero de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION SEPTIMA GIJON
SENTENCIA: 00028/2020
Modelo: N10250
PZA. DECANO EDUARDO IBASETA, S/N - 2º. 33207 GIJÓN
-
Teléfono: 985176944-45 Fax: 985176940
Correo electrónico:
Equipo/usuario: JBM
N.I.G. 33024 42 1 2017 0008243
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000744 /2019
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 11 de GIJON Procedimiento de origen: ORD
PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000757 /2017 Recurrente: Palmira
Procurador: Mª PILAR CANCIO SANCHEZ Abogado: MARTIN JULIO FERRERO ALVAREZ
Recurrido: Avelino , Purificacion
Procurador: MARIA DEL VISO SANCHEZ MENENDEZ, MARIA DEL VISO SANCHEZ MENENDEZ Abogado:
MIGUEL ANGEL RAMA FERRER, MIGUEL ANGEL RAMA FERRER
SENTENCIA nº 28/20
Ilmos. Magistrados Sres.:
Don RAFAEL MARTÍN DEL PESO GARCÍA
Don JOSÉ MANUEL TERÁN LÓPEZ
Don PABLO MARTÍNEZ-HOMBRE GUILLÉN
En GIJON, a veintitrés de enero de dos mil veinte
VISTO en grado de apelación ante esta Sección Séptima, de la Audiencia Provincial de GIJÓN, los Autos de
PROCEDIMIENTO ORDINARIO 757 /2017, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 11 de
GIJÓN, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 744 /2019, en los que aparece
como parte apelante, Palmira , representada por el Procurador de los tribunales, Sra. Mª Pilar Cancio Sánchez,
asistida por el Abogado D. Martin Julio Ferrero Álvarez, y como partes apeladas, Avelino y Purificacion ,
representados por el Procurador de los tribunales, Sra. María del Viso Sánchez Menéndez, asistidos por el
Abogado D. Miguel Ángel Rama Ferrer.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número 11 de Gijón, dictó en los referidos autos de Procedimiento Ordinario 757/17 sentencia de fecha 23 de septiembre de 2019, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'La estimación de la demanda principal formulada por Dª María Sánchez del Viso Menéndez, Procuradora de los Tribunales, en nombre y representación de Dº Avelino y Dª Purificacion , y la desestimación de la demanda reconvencional promovida por Dª María Pilar Cancio Sánchez, Procuradora de los Tribunales, en nombre y representación de Dª Palmira , declarando la resolución del contrato de arras concertado entre las partes, en fecha 17 de Abril de 2.017, y condenando a Dª Palmira al pago de la cantidad de 30.000 euros, más los intereses legales del referido importe, a computar desde la fecha de la previa reclamación extrajudicial, el día 12 de Julio de 2.017, y las costas de este procedimiento.'

SEGUNDO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, por la representación de Palmira se interpuso recurso de apelación, admitido a trámite se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial, y cumplidos los oportunos trámites, se señaló para la deliberación y votación del presente recurso.



TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Vistos siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don PABLO MARTINEZ-HOMBRE GUILLEN

Fundamentos

PRIMERO.- Los demandantes, doña Purificacion y don Avelino , concertaron el día 17 de abril de 2017 con la demandada, doña Palmira , un contrato denominado de arras, que tenía por objeto un chalet sito en Somio, estableciéndose un precio de 435.000 euros, pactándose que los compradores abonarían en concepto de señal la suma de 15.000 euros, y que el resto sería abonado al tiempo del otorgamiento de la escritura de compraventa, estableciéndose como fecha límite para ello el día 1 de junio de 2017. En el citado contrato, en su estipulación quinta se establecía lo siguiente: 'No obstante lo anteriormente pactado, de conformidad con lo establecido en el Art. 1454 del Código Civil, el presente contrato de compraventa podrá rescindirse a instancia de la parte compradora o de la parte vendedora. En el caso de rescisión del contrato a instancia de la parte compradora, ésta se allanará a perder la cantidad entregada como arras o señal, y en el caso de rescisión a instancia de la parte vendedora, ésta deberá devolver a la parte compradora una cantidad equivalente al doble de la cantidad entregada como arras o señal. Las mismas circunstancias se originarán por la no formalización por parte del comprador o vendedor en la fecha máxima de 01 de Junio de 2017 por causas que sean exclusivamente imputables (a) la voluntad de los contratantes'.

Sobre la base de dicha estipulación y con fundamento en el art. 1.124 del Código Civil, los demandantes, como compradores, instaron la resolución del contrato, y la condena de la demandada a abonarles la suma de 30.000 euros, pretensión que fue estimada en la instancia, al considerar que la falta de otorgamiento de la escritura de compraventa en el plazo pactado, pese a la prórroga acordada, fue por causa imputable a la vendedora, al carecer la vivienda de licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad, desestimándose de igual modo la pretensión por esta deducida en vía reconvencional, por la que se interesaba la condena de los reconvenidos a la pérdida de la cantidad entregada en concepto de señal, dado que estimaba que fue la negativa injustificada de los compradores a ello lo que determinó la falta de otorgamiento de la citada escritura.

La sentencia es objeto de apelación por la representación de doña Palmira , quien considera que la falta de entrega de licencia de primera ocupación no tiene el carácter de un incumplimiento esencial que faculte la resolución contractual y por tanto no constituye causa imputable a la vendedora que justifique la no formalización de la compraventa; argumentando al respecto que la apelante es un particular, no un promotor profesional, conociendo los demandantes, por medio de la nota simple que les fue facilitada que el inmueble se encontraba inscrito como en 'construcción', pese a que la obra se había finalizado en el año 2001, y desde entonces había sido habitada por la apelante, quien obtuvo dicha licencia ya el día 30 de junio de 2017, fecha hasta la que fue prorrogado el plazo para el otorgamiento de la escritura de compraventa, habiendo sido los apelados quienes se negaron a ello, pues ni estaba expresamente pactada la obligación de entrega de dicha documentación, ni era imprescindible que los demandados contasen con ella para el otorgamiento de la escritura.



SEGUNDO.- Con carácter previo al examen de los motivos del recuso, debe analizarse su admisibilidad, cuestionada por los apelados, para quienes se infringe el art. 458 n º2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en tanto en cuanto se omite precisar cuáles son los pronunciamientos de las sentencia de la instancia que se impugna, motivo de inadmisión que debe ser rechazado, pues es evidente que son todos los pronunciamientos contenidos en el fallo de la sentencia los que los son, bastando al efecto con señalar que en su recurso se concluye suplicando, 'se tenga por presentado este escrito, por interpuesto recurso de Apelación frente a la Sentencia dictada el día 23 de septiembre de 2019 en los presentes autos y, previos los trámites de Ley, por la Superioridad se digne dictar Sentencia estimando el mismo, revocando la Sentencia recurrida, acordando la desestimación de la demanda y la estimación de la demanda reconvencional interpuesta por Dª Palmira , condenado a los actores a la pérdida de las arras en su día entregadas, con imposición de las costas causadas en primera instancia a los demandantes y sin realizar pronunciamiento sobre las originadas por el presente recurso de apelación'

TERCERO.- Ya entrando en el examen de los motivos del recurso, ambas partes traen a colación la doctrina jurisprudencial en la materia referida los supuestos de falta o retraso en la obtención de la documentación urbanística citada. Así, como afirma la sentencia del Tribunal Supremo nº 696/2013, de 13 de noviembre 'La obligación de entrega presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que, en el caso de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador'.

'Y es que para el comprador lo relevante, partiendo de la terminación física de la obra, es que la entrega o puesta a disposición tenga lugar conforme al artículo 1.462 CC, esto es cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino. La obligación del vendedor de entregar la vivienda objeto del contrato de compraventa supone, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1461 y concordantes del CC, la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos.

'Como señala la STS de 3 de junio de 2003, la obligación asumida por el vendedor de una vivienda se extiende a poner al comprador en la pacífica posesión de un espacio independiente que no sólo aparentemente sea una vivienda, sino que se adapte a las exigencias urbanísticas, a fin de que no exista obstáculo alguno a la obtención de la finalidad pretendida por el comprador. En consecuencia, el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad. ( Sentencia 527/2016, de 12 de septiembre).

Dicha obligación se encuentra estrechamente relacionada con la licencia de primera ocupación, y ya la sentencia de Pleno de 10 de septiembre de 2.012 declaraba que 'puesto que quien construye para vender no puede desconocer este deber, a él incumbe cumplir el deber administrativo -ajeno en principio a la parte compradora- de gestionar la licencia de primera ocupación y de cumplir así la obligación nacida del contrato de compraventa de entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto'.

Como afirma la STS de 28 de octubre de 2.013, aunque en el contrato solo figure el deber de entregar el certificado final de obra y no la obtención de la licencia de primera ocupación el promotor vendrá obligado a entregar esta.

'En definitiva, como afirma la sentencia del TS de 21 de julio de 2.014, la licencia de primera ocupación forma parte de la obligación de entrega, aunque en el contrato se hubiera expresado solamente que la obra terminaría en fecha determinada. No se trata sólo de terminar sino de entregar, obligación esencial del vendedor, y para tal entrega útil es preciso haber obtenido la licencia de primera ocupación'.

Parece por ello evidente que, con independencia de que la apelante sea un particular y no un promotor profesional, y no estuviese expresamente previsto en el contrato, entre sus obligaciones como vendedor estaba la de la entrega de la documentación que le fue solicitada por los compradores, siendo inequívoco que, con independencia de que registralmente el inmueble figurase como 'en construcción', lo que se pretendía era la compra de un inmueble terminado con el fin de servir de vivienda.



CUARTO.- Cuestión distinta es si la falta de entrega de dicha documentación en el plazo pactado para el otorgamiento de la escritura de compraventa, puede considerarse como un mero retraso, o con un verdadero incumplimiento esencial, y a estos efectos, la citada sentencia de Pleno de 10 de septiembre de 2010 señala que 'En relación con el contenido de la obligación de entrega de la cosa vendida cuando se trata de contratos de venta de inmuebles destinados a vivienda, ha declarado también esta Sala (STS de 3 de noviembre de 1999, RC n.º 509/1995) que la denominada licencia de primera ocupación o de primera utilización no tiene más finalidad que la de contrastar que se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, de tal modo que supone comprobar si se han cumplido o no las condiciones establecidas en esta licencia de construcción y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. Se trata por tanto, de un compromiso asumido por el constructor-vendedor con la Administración, del que solo se libera mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra, caso en que la Administración, según declara la Sala Tercera de este Tribunal Supremo, está obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no es por lo tanto de concesión discrecional, sino una actividad reglada, que no se suple por el transcurso del tiempo ( SSTS, Sala 3.ª, Sección 5.ª, de 18 julio 1997, 1 de junio de 1998, 23 de junio de 1998, 20 octubre de 1998 y 14 diciembre de 1998). Puesto que quien construye para vender no puede desconocer este deber, a él incumbe cumplir el deber administrativo -ajeno en principio a la parte compradora- de gestionar la licencia de primera ocupación y de cumplir así la obligación nacida del contrato de compraventa de entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto.

Ahora bien, que se trate de una obligación que incumbe al promotor-vendedor al amparo del 1258 CC -como consecuencia inherente a la naturaleza del contrato y conforme con la buena fe, el uso y la ley-, no significa que siempre tenga un carácter esencial, de modo que su incumplimiento permita ejercitar la pretensión resolutoria.

Para fijar las consecuencias de su incumplimiento es preciso determinar en cada caso si el incumplimiento de esta obligación tiene o no carácter esencial, pues ha quedado dicho que únicamente la infracción de una obligación esencial, no accesoria, puede entenderse determinante de la frustración del fin del contrato y justificar la resolución del mismo.

(i) En este sentido, en primer lugar resulta concluyente lo que las partes hayan pactado, pues si la entrega de la cédula se convino con carácter de obligación esencial del vendedor es obvio que su incumplimiento puede dar lugar a la resolución, habida cuenta que el artículo 1469 CC obliga a entregar la cosa junto a todo lo que se exprese en el contrato en aras del principio general de libertad contractual de pactos.

(ii) Si la entrega de la cédula no se convino expresamente con tal carácter de obligación esencial, para enjuiciar la procedencia de la resolución instada por el comprador por su falta de entrega no puede emitirse un juicio definitivo aplicando en abstracto las reglas generales, sino que deben examinarse las concretas circunstancias del caso. Serán estas las que permitirán entender justificada o no la resolución pretendida, según la falta de obtención de la licencia se revele, respectivamente, como esencial o accesoria para el cumplimiento de los fines del contrato. La entrega de la licencia debe considerarse como obligación accesoria, y por tanto inhábil para que pueda prosperar la acción resolutoria del comprador fundada en su ausencia, cuando la falta de concesión responde solo a la sobrecarga o retraso de la Administración concedente, y no a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos exigidos para su otorgamiento. Es así necesario para que concurra este supuesto que la falta de licencia no resulte impedimento sustancial para el uso del inmueble (habitabilidad) y el acceso a sus suministros dentro del plazo exigible para su entrega y que el retraso en la entrega no deba considerarse por sí mismo como sustancial y habilitante para la resolución del contrato, con arreglo a los principios que antes se han enunciado' En aplicación de la doctrina señalada, debemos tener presente que resulta evidente que la falta de la licencia de primera ocupación y consiguiente obtención de la cédula de habitabilidad, no ha impedido a la apelante utilizar desde su construcción el chalet como vivienda, ni procurarse los servicios y suministros inherentes a dicha condición. Ahora bien, no es menos cierto que la vendedora carecería desde un principio de dicha documentación, que le fue requerida por los apelantes pues precisaban la misma para poder financiar la compra, dado que así se lo exigía la Caja Rural de Asturias como condición imprescindible para concederles crédito, que la problemática no se limitó a la mera tramitación de la solicitud, sino que, además, la vivienda adolecía de un problema urbanístico, por no ajustarse la rampa de acceso al garaje a la licencia de obra, por lo que la apelante hubo de instar la legalización de la obra, con el consiguiente proyecto, lográndolo mediante un pacto de adosamiento con la colindante, obteniendo la licencia de ocupación con fecha 30 de junio de 2017, si bien este extremo solo les fue comunicado a los compradores posteriormente, sin que se hubiese gestionado la obtención de la cédula de habitabilidad; finalmente, el plazo inicial pactado fue prorrogado hasta el día 30 de junio de 2017 por concesión de los compradores, dado que éste era el plazo límite para ellos pues solo hasta este momento la Caja mentada se comprometía a mantener la bonificación en el préstamo hipotecario que se les había ofertado, de tal suerte que de no otorgarse la escritura de compraventa en dicha fecha, se les encarecería considerablemente la financiación tal como aseguró un empleado de dicha entidad en el acto del juicio.

En consecuencia, debemos considerar que la falta de otorgamiento de la escritura de compraventa en el plazo pactado, obedeció a causa imputable a la vendedora, pues era razonable que los apelados se hubiesen negado en el momento inicial previsto al otorgamiento de la escritura, puesto que la vivienda adolecía de un defecto derivado, no ya de la falta de la documentación administrativa, sino del vicio urbanístico señalado, como lo era también dicha negativa el propio día 30 pues a tal fecha se desconocía que el problema de la licencia de primera ocupación (que no la de la cedula de habitabilidad) se había subsanado; pero además, no podemos considerar que estemos ante un mero retraso, si ya tenemos presente que en el contrato se fijaba una fecha límite para el otorgamiento de la escritura y que los apelados aceptaron su prórroga pero solo hasta la fecha indicada, por cuanto, al margen de que la demora les impedía disfrutar de la vivienda en los meses de verano, les imposibilitaba su financiación en las condiciones ventajosas sobre cuya base se había firmado el contrato de arras.



QUINTO.- Lo expuesto conduce a la desestimación del recurso de apelación interpuesto debiendo imponerse las costas causadas por razón del mismo a la apelante de conformidad con lo establecido en el art. 398 nº1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Fallo

LA SALA ACUERDA: DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Palmira contra la sentencia de 23 de septiembre de 2019, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Gijón, en autos de Procedimiento Ordinario 757 /2017, la que se confirma en su integridad, todo ello con imposición de las respectivas costas causadas a la apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.