Sentencia CIVIL Nº 28/2020, Audiencia Provincial de Ceuta, Sección 6, Rec 42/2020 de 26 de Agosto de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

CEUTA

SENTENCIA: 00028/2020

Modelo: N30090

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N.I.G.51001 41 1 2019 0001227

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000042 /2020

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de CEUTA

Procedimiento de origen:JVB JUICIO VERBAL 0000211 /2019

Recurrente: Gaspar

Procurador: SUSANA ROMAN BERNET

Abogado: JORGE SEVILLA ORTEGA

Recurrido: Heraclio, Rosario

Procurador: JUAN CARLOS TERUEL LOPEZ, JUAN CARLOS TERUEL LOPEZ

Abogado: JAVIER GARCIA SANZ, JAVIER GARCIA SANZ

S E N T E N C I A

Ilma. Magistrada Sra.:

Dª. ROSA MARÍA DE CASTRO MARTÍN.

En CEUTA, a veintiséis de agosto de dos mil veinte.

Visto en grado de apelación ante esta Sección Sexta, de la Audiencia Provincial de Cádiz con sede en Ceuta, los Autos de JUICIO VERBAL 211 /2019, procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 2 de Ceuta, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 42/2020, en los que aparece como parte apelante, don Gaspar, representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. Dª SUSANA ROMAN BERNET, asistido por el Abogado D. JORGE SEVILLA ORTEGA, y como parte apelada, Heraclio y Rosario , representados por el Procurador de los tribunales, Sr. JUAN CARLOS TERUEL LOPEZ, asistido por el Abogado D. JAVIER GARCIA SANZ, JAVIER GARCIA SANZ , siendo Magistrada la Ilma. Dª ROSA MARÍA DE CASTRO MARTÍN.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Ceuta, se dictó sentencia con fecha 16 de enero de 2020, en el procedimiento Juicio Verbal 211/19 del que dimana este recurso.

SEGUNDO.-La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento:

'QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO TOTALMENTEla demanda interpuesta a instancia de Gaspar representada por la Procuradora SUSANA ROMAN BERNET y asistido por el letrado JORGE SEVILLA ORTEGA contra Heraclio y Rosario representados ambos por el procurador Sr Teruel López por lo que debo absolver y absuelvo a los demandados de todos los pedimentos en su contra.

En cuanto a las costas se imponen a la demandante,'que ha sido recurrido por la parte demandante.

TERCERO.-Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, , quedando los autos conclusos para resolver el recurso.

Fundamentos

PRIMERO. - Por la representación procesal de Gaspar se ha interpuesto recurso de apelación contra la sentencia dictada el día 16 de enero de 2020 en el Procedimiento Verbal n.º 211/2019 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de los de Ceuta que ha desestimado totalmente la demanda por el interpuesta contra Heraclio y Rosario, con expresa imposición de las costas causadas.

El recurso se fundamenta en los siguientes motivos, expuestas sucintamente:

1. Infracción de los artículos 24.1 y 120 CE en relación con los artículos 216 y 218 LEC, relativos a la forma y contenido que han de guardar las sentencias, por incongruencia omisiva de la misma o defecto de motivación. La demanda se apoya en la existencia de un contrato de arras que la parte actora ahora apelante, rescinde por entender que no se ha podido cumplir lo estipulado en las arras, siendo cuestión controvertida si se entendía resuelto con el requerimiento formulado. Como antecedentes, se pone de manifiesto que su patrocinado y los demandados suscribieron un contrato de compraventa con arras de vivienda sita en la C/ DIRECCION000 n.º NUM000 de esta ciudad, pactando mediante la estipulación la entrega de 6 000€ en concepto de arras, cantidad que fue debidamente entregada. En la clausula 6ª se pactó expresamente que 'si fuera la parte compradora quien no compareciera al otorgamiento de la escritura pública de compraventa o no hiciera entrega a la vendedora de la cantidad establecida en el presente contrato para dicho momento, la parte compradora perderá la cantidad entregada en concepto de arras, previo el requerimiento a que hace mención el artículo 1504CC, que se practicará en el domicilio expresado en el presente contrato. No obstante, las partes acuerdan que, si la entidad acreedora denegara la solicitud de préstamo hipotecario de la compradora o concediera la misma, pero en unas condiciones diferentes a las pactadas en la Entidad en el estudio previo, lo cual deberá acreditar fehacientemente, la vendedora le devolverá la cantidad íntegra sin aplicar ningún tipo de penalización'. En virtud de ello, el 16 de agosto de 2018, el comprador ahora apelante, dirigió acta de notificación y requerimiento al demandado a través de Notario en el que le manifestaba su voluntad a los vendedores de no formalizar el contrato de compraventa por habérsele concedido el crédito hipotecario en distintas condiciones a las del estudio previo, acompañando toda la documentación el respecto, por lo que en cumplimiento del contrato suscrito, daba por resuelto el negocio jurídico, instando a la devolución de los 6 000€ entregado en concepto de arras. Dicho requerimiento no fue contestado, pero le fue remitido otro en el que se le emplazaba en la notaria el día 21 de agosto para formalizar la escritura de compraventa.

La sentencia omite cualquier referencia sobre este primer requerimiento provocando la infracción de las normas alegadas.

2. Error en la valoración de la prueba, por omisión absoluta de las pruebas aportadas por el actor junto con la demanda. No se pueden compartir los argumentos de la sentencia puesto que están mas que acreditados los hechos de la demanda y las razones por las que no se acudió a la notaria.

La parte demandada-apelada se ha opuesto al recurso, considerando que el apelante confunde los efectos del contrato de arras con su resolución y con el contrato de compraventa.

SEGUNDO. -Los dos motivos de recurso alegados vienen a tener la misma significación puesto que en los dos, lo que en realidad se pretende es la valoración por este Tribunal del documento central de la demanda, en el que la parte actora-apelante apoya la acción ejercitada.

Es cierto que sentencia de instancia hace una muy escueta reseña de tal documento y de la estipulación controvertida en su Fundamento Segundo, pero no es cierto que no se haya valorado y que no haya sido tenido en cuenta en la decisión desestimatoria adoptada, muy al contrario, se analiza y se concluye que en el presente caso no consta acreditado, al no haberse probado, la realidad de los hechos en que se funda la pretensión de la parte actora (...), por lo que necesariamente hemos de desestimar el primero de los motivos alegados puesto que la resolución apelada no incurre en incongruencia omisiva alguna, cumpliendo con lo exigido en el artículo 216 LEC en cuanto al principio de justicia rogada y es suficientemente reiterada y conocida la doctrina jurisprudencial en torno al artículo 218 LEC que afirma que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuales han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir la 'ratio decidendi' que ha determinado aquella (por todas STS de 11 de julio de 2018 ).

No obstante, alegado también error en la valoración de la prueba, dentro de la función revisoria de cognición plena otorgada a la segunda instancia por el artículo 456 LEC, procede volver a analizar el documento en cuestión, la cláusula controvertida y el requerimiento efectuado a los demandados mediante conducto notarial, documentos todos ellos aportados por la parte actora con su escrito de demanda pues sólo a través de un examen de todos ellos es posible concluir jurídicamente sobre este asunto.

Así, efectivamente el día 22 de junio de 2018, las partes ahora en litigio suscribieron un contrato privado que denominaron 'Contrato de compraventa con arras' respecto de la vivienda descrita como piso NUM001 de la C/ DIRECCION000 n.º NUM000 de Ceuta, en cuya estipulación Sexta textualmente se convino que '[S]i fuera la parte compradora quien no compareciera al otorgamiento de la escritura pública de compraventa o no hiciera entrega a la vendedora de la cantidad establecida en el presente contrato para dicho momento, la parte compradora perderá la cantidad entregada en concepto de arras, previo el requerimiento a que hace mención el artículo 1504CC, que se practicará en el domicilio expresado en el presente contrato. No obstante, las partes acuerdan que, si la entidad acreedora denegara la solicitud de préstamo hipotecario de la compradora o concediera la misma, pero en unas condiciones diferentes a las pactadas en la Entidad en el estudio previo, lo cual deberá acreditar fehacientemente, la vendedora le devolverá la cantidad íntegra sin aplicar ningún tipo de penalización'. Según se estipuló también en dicho contrato, el precio de la compraventa quedó fijado en la cantidad de 150 000€, abonando en el acto la cantidad de 6 000€ en concepto de arras, sometidas a lo dispuesto en el artículo 1454 CC y el resto se abonaría en el momento del otorgamiento de la escritura pública en un plazo máximo de 2 meses.

El día 16 de agosto de 2018, por medio del Notario de Ceuta D. Francisco Javier Balsera Ruiz, el comprador, Gaspar, remite al vendedor Heraclio un requerimiento en el que manifiesta que acogiéndose a lo estipulado en la mencionada clausula (en referencia a la anteriormente reseñada), manifiesta su intención de no formalizar el contrato, aportando copia del contrato de compraventa, solicitud de crédito y certificación del banco, lo que fue contestado por los vendedores en el sentido de no aceptar causa alguna de rescisión del contrato de compraventa suscrito.

Examinada la documentación obrante en el citado requerimiento, encontramos efectivamente la solicitud de crédito a Unicaja Banco, referida a préstamo hipotecario, por importe límite de 150 000€ de la vivienda de anterior referencia cuyo importe quedó fijado en 150 000€. De igual manera se acompaña la certificación emitida por el interventor de la oficina 1082 de la entidad bancaria donde textualmente se dice lo siguiente:

- Que Gaspar con NIF NUM002, solicita préstamo hipotecario para compra de vivienda (...) con fecha 27-06-18 y por importe de 144 88€, previo informe de Tasación (...).

Que con fecha 27-06-18 nuestra oficina envía expediente hipotecario a nivel superior para su resolución, quedando aprobado con fecha 23-07-18 en los términos solicitados, que corresponden a un porcentaje del 80% de la tasación mencionada anteriormente y un 96,53% sobre el precio de compraventa de 150 000€ que figura en el contrato de compraventa de vivienda con arras firmado (...) con fecha 22-06-18.

TERCERO. -A la vista de tal documentación se ha de concluir que no se da la condición expresamente pactada para la devolución de las arras en el tan referido contrato de 22 de junio de 2018, puesto que la condición que se establecía para la devolución íntegra de las arras por desistimiento del comprador al amparo de lo previsto en el artículo 1254 CC (principio de autonomía de la voluntad) y 1454 CC (arras penitenciales), no se ha cumplido ya que como es de ver en la certificación bancaria, el préstamo hipotecario fue concedido en las condiciones pactadas que no son otras que las de las de la oferta vinculante que realiza el banco, una vez conocida la tasación de la vivienda y la comprobación registral y la capacidad financiera del cliente, y que si bien no era obligatoria en la fecha del contrato si podía ser solicitada por el cliente a tenor de lo establecido en la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda/2899/2011 de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, en vigor desde abril de 2012, más aun si al comprador le competía la acreditación fehaciente de que el crédito se hubiera otorgado en condiciones distintas a las pactadas.

Ninguna otra interpretación es posible a la vista de la documentación aportada y de la prueba practicada a la luz de lo dispuesto en el artículo 1281 CC, ya que los términos del contrato son claros y no dejan duda alguna de la intención de los contratantes, sin que frente a tal conclusión pueda oponerse, como pretende la parte actora-apelante, la mera copia de la primera solicitud del crédito donde aparece claramente cual es el límite solicitado a tenor del precio de compraventa pactado, sin que sea habitual dentro de práctica bancaria conceder el 100% del precio de la operación, aunque en este caso se aproxime extraordinariamente.

Todo cuanto queda expuesto justifica la integra desestimación del recurso interpuesto.

CUARTO. -Ante el sentido de esta resolución las costas deben ser interpuestas a la parte apelante a tenor de lo preceptuado en el artículo 398 LEC, quien además perderá el depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

- Se desestima íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Gaspar contra la sentencia dictada el día 16 de enero de 2020 en el Procedimiento Verbal Civil n.º 211/2019 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de los de Ceuta que se confirma íntegramente.

- Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante, con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia es firme y contra la misma no cabe recurso alguno.