Sentencia CIVIL Nº 28/2021, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Tudela, Sección 4, Rec 140/2020 de 02 de Marzo de 2021

Encabezamiento

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA

E INSTRUCCIÓN Nº 4 DE TUDELA

ORDINARIO 140/20

SENTENCIA 28/2021

En TUDELA, a 2 de marzo de 2.021.

DOÑA BELEN PANIAGUA PLAZA, Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 4 de Tudela, habiendo visto los presentes autos de Juicio Ordinario civil, seguidos en este Juzgado al número 140/20 a instancia de DOÑA Penélope, representado por el Procurador Sr.Laseca, con la asistencia del letrado Sr.Iribarren, contra DON Emilio y DOÑA Rosalia,representados por el Procurador Sra. González, y asistido del letrado Sr. Burgaleta, con base en los siguientes,

Antecedentes

PRIMERO- El Procurador Sr. Laseca, en la representación antes indicada presentó demanda de Juicio Ordinario, contra los demandados, alegando en esencia los siguientes hechos:

A) Qué el 8 de febrero de 2.019 los demandados vendieron a la actora la vivienda sita en C/ DIRECCION000 Nº NUM000 de Tudela por el precio de 200.000 euros.

B) Cuando la actora entró a vivir detectó una serie de vicios ocultos: Deficiencias en el sistema de calefacción del inmueble que no funciona, graves filtraciones de agua en bodega y paredes, filtraciones de agua en la ventana de la cubierta y daños en parquet de habitación principal.

C) de haber tenido constancia la actora de esas deficiencias no hubiera adquirido la vivienda.

D) la actora tuvo conocimiento de que tras la compra de la vivienda hubo un proceso judicial interpuesto por varios propietarios en la que en origen todos tenían el mismo problema con el sistema de calefacción que no funcionaba correctamente. Dicho procedimiento acabó por homologación judicial.

Tras alegar los fundamentos jurídicos base de la acción ejercitada, terminó solicitando se estimase la demanda y se condenase a los demandados al pago a la actora de la suma de 35.264,34 euros, más intereses y costas.

SEGUNDO-Admitida a trámite la demanda, se acordó dar traslado de la misma a la demandada, para que la contestasen en el plazo de 20 días. En tiempo y forma, por el Procurador Sra. González, en la indicada representación presentó escrito de contestación a la demanda en la que en esencia alegaba los siguientes hechos:

A) Qué la construcción de la vivienda data de 1.994, circunstancia conocida por la actora y su pareja. No es cierto que cuando se produjo la entrega de la vivienda existieran deficiencias constructivas y/o vicios ocultos que se relacionan en la demanda.

B) No es cierto que el sistema de calefacción no funcionara o no calentase en el momento de consumarse la venta. El pleito que alega la actora es deconocido para los demandados ya que en ningún momento se vieron en la necesidad de reclamar subsanación de deficiencia alguna en la vivienda.

C) Los demandados nunca ocultaron a la actora de que en el sótano se producían a veces humedades producto de lluvias intensas, ya que los vestigios se aprecian a simple vista, por lo que hubo una rebaja sustancial del precio inicial para compensar esas circunstancias, por lo que no era un vicio oculto.

D) En cuanto al estado de la ventana del trastero situada en el ático de la casa, pudiera precisar un prepaso o ajuste, pero en modo alguno se acredita que el deterioro que ahora presenta existiera cuando se vendió la casa. La vivienda contaba con 25 años, y para paliar estos inconvenientes los demandados rebajaron el precio inicial cerca de 400.000 euros. La necesidad de ajuste de la venta era conocido por la actora, no es un daño oculto, así como los posibles arañazos del parquet era constatable a simple vista.

E) Prescripción de la acción quanti minoris de conformidad con lo establecido en la Ley 32 del Fuero nuevo de Navarra.

Tras alegar los fundamentos jurídicos que tuvo por conveniente, terminó suplicando se dictase sentencia en la que se desestime la demanda formulada de contrario con imposición de costas a la parte actora.

TERCERO.-Celebrado el acto de audiencia previa, no existiendo acuerdo entre las partes, las mismas propusieron prueba, celebrándose el 23 de febrero de 2.021 el acto de juicio oral, con el resultado que obra en la correspondiente grabación, quedando seguidamente los autos conclusos para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.-La parte actora ejercita contra los demandados la acción contenida en los Art.1484, 1485 y 1486 del C.C., así como una acción de indemnización de daños y perjuicios al amparo de lo establecido en el Art.1101 y 1124 del C.C.. Pone de manifiesto, que el 8 de febrero de 2.019 los demandados vendieron a la actora la vivienda sita en C/ DIRECCION000 Nº NUM000 de Tudela por el precio de 200.000 euros, y cuando la actora entró a vivir, detectó una serie de vicios ocultos: Deficiencias en el sistema de calefacción del inmueble que no funciona, graves filtraciones de agua en bodega y paredes, filtraciones de agua en la ventana de la cubierta, y daños en parquet de habitación principal. Afirma, que de haber tenido constancia la actora de esas deficiencias no hubiera adquirido la vivienda. Alega, que tuvo conocimiento de que, tras la compra de la vivienda, hubo un proceso judicial interpuesto por varios propietarios en la que en origen todos tenían el mismo problema con el sistema de calefacción que no funcionaba correctamente, sin que los demandados hubieran intervenido en él. Considera que los defectos existentes en la vivienda han sido ocultado por la parte vendedora, e interesa se dicte sentencia en la que se condene a los demandados al abono a la actora de la suma de 35.264,34 euros, más intereses.

A dichas pretensiones se opone la parte demandada, e interesando la desestimación de la demanda, alega que la construcción de la vivienda data de 1.994, circunstancia conocida por la actora y su pareja, negando que cuando se produjo la entrega de la vivienda existieran deficiencias constructivas y/o vicios ocultos que se relacionan en la demanda. Igualmente, niega que el sistema de calefacción no funcionara o no calentase en el momento de consumarse la venta, siendo desconocido el pleito que alega la actora, ya que en ningún momento se vieron en la necesidad de reclamar subsanación de deficiencia alguna en la vivienda. Afirma, que los demandados nunca ocultaron a la actora que en el sótano se producían a veces humedades producto de lluvias intensas, ya que los vestigios se aprecian a simple vista, por lo que hubo una rebaja sustancial del precio inicial para compensar esas circunstancias, por lo que no era un vicio oculto. En cuanto al estado de la ventana del trastero situada en el ático de la casa, considera que pudiera precisar un prepaso o ajuste, pero en modo alguno se acredita que el deterioro que ahora presenta existiera cuando se vendió la casa, además que la necesidad la necesidad de ajuste de la venta era conocido por la actora, no es un daño oculto, así como los posibles arañazos del parquet era constatable a simple vista. Por último, alega la prescripción de la acción quanti minoris de conformidad con lo establecido en la Ley 32 del Fuero nuevo de Navarra.

SEGUNDO.-Centrados los hechos en los términos expuestos, es un hecho no controvertido por las partes, que la actora mediante escritura pública de 8 de febrero de 2.019, compró a los demandados la vivienda sita en DIRECCION000 Nº NUM000 de Tudela por el precio de 200.000 euros, reconociendo la actora en el interrogatorio practicado, que además abonó en efectivo a aquellos el importe de 17.000 euros por el mobiliario del choco. Consta en la escritura referida, documento Nº 1 de la demanda, en concreto en la calificación energética del edificio, que el año de construcción de la vivienda data del 1.994.

En fecha 7 de agosto de 2.019 la parte actora envió un burofax a la parte demandada poniéndole en su conocimiento la existencia de deficiencias en la vivienda detectadas por la actora tras la entrada en posesión de dicha vivienda, documento Nº 13 de la demanda.

La demanda fue formulada por la parte actora en fecha 29/04/2020, conforme consta en el sistema Avantius.

En el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de Tudela, se siguió ordinario 311/04, en virtud de demanda formulada por algunos vecinos de la misma promoción de la vivienda de la actora, por deficiencias en el sistema de calefacción, alcanzando un acuerdo homologado por auto de 26 de octubre de 2.006, documentos 4.1, 4.2 y 4.3 de la demanda.

TERCERO.-Sentado cuanto antecede, en el presente supuesto se ejercita la acción ex Art.1486 del C.C. en relación con el 1484, y al respecto se ha de señalar que son tres los requisitos a los que el art. 1484 y ss. del Código Civil subordina la responsabilidad del vendedor por los vicios de la cosa vendida: el vicio ha de ser grave, ha de ser oculto y ha de preexistir al tiempo de celebración del contrato, debiendo entender por vicio, una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad ( STS 31-1-07 ]), careciendo aquella de las cualidades necesarias para realizar una determinada prestación ( STS 10-9-96 ), con su consiguiente inutilidad para satisfacer el interés del comprador en la celebración del contrato.

Por tanto, el vicio ha de ser grave, requisito de gravedad que viene expresado en el Art.1484 del CC , al exigir que se trate de defectos que hagan impropia la cosa para el uso a que se la destina, o disminuyan de tal modo dicho uso, que de haberlas conocido el comprador no la habría adquirido, o habría dado menos precio por ella. Es decir, el vicio debe determinar la inutilidad total o parcial de la cosa ( TS 10-9- 96 ), teniendo en cuenta que la utilidad no es la subjetiva del comprador, sino, la propuesta en el objeto, seguir la regla contractual. Debe ser, asimismo, oculto, y no lo es en aquellos defectos que, si bien no son reconocibles por un comprador medio, sí lo son por un perito, mediante el empleo de una mínima diligencia, de modo que incurre en culpa lata, al no reconocerlos, debiendo entenderse la expresión 'perito' que emplea el precepto, como dice la STS de 6-7-84 'No en el sentido de persona con título profesional en una determinada materia, sino en el de persona que por su actividad profesional tenga cualidades para conocer las características de determinadas cosa o materiales'. Finalmente, que el vicio no es conocido, cuando aún no siendo reconocido por el comprador mediante el uso de una mínima diligencia, este, por cualquier razón, lo ha conocido efectivamente, ya que, sabiendo de su existencia, en tal caso, por lo que la celebración del contrato no le ocasionará lesión alguna económica digna de ser reparada. Asimismo, la Jurisprudencia, tiene declarado que el vicio ha de existir en el momento de perfeccionamiento del contrato, sin que sea obstáculo que el vicio pueda manifestarse con la responsabilidad del vendedor, ya que este responde al comprador del saneamiento por los vicios ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.

Dentro de la regulación del contrato de compraventa la ley 567 del Fuero Nuevo de Navarra (vigente al tiempo de los hechos que nos ocupan, anterior a la reforma operada por la LF 21/2019) determina las obligaciones del vendedor, estableciendo que ' Por el contrato de compraventa, el vendedor se obliga entregar la libre posesión de la cosa vendida; queda igualmente obligado a hacer todo lo posible para que el comprador adquiera la propiedad sobre la misma. Asimismo se obliga el vendedor al saneamiento por evicción y vicios ocultos, salvo que las partes hubieren pactado lo contrario'.

Así las cosas,la acción ' quanti minoris' derivada del saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida es aquella a que se refiere el artículo 1486 citado cuando le permite la comprador optar por rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Con dicha acción se pretende restablecer el equilibrio contractual rebajando el precio en proporción al defecto o vicio oculto. No se trata de una acción indemnizatoria derivada de los vicios ocultos, sino restauradora del equilibrio contractual.

En relación con ello, ha de señalarse que el ejercicio de la acción quanti minoris está sujeta al plazo de prescripción de un año previsto en la Ley 35 del FN, aplicable al caso litigioso, y alegada dicha excepción por la parte demandada, en el sentido que aquella que no se encuentra interrumpida por el burofax remitido por el actora a aquellos en fecha 7 de agosto de 2.019. Pues bien, dicha excepción ha de ser desestimada, considerando que la acción ha sido ejercitada en forma mediante la formulación de demanda en fecha 29 de abril de 2.020, y ello por cuanto en el contenido del referido burofax ya se ponía de manifiesto a los demandados la existencia de los mismos defectos que han sido objeto de reclamación en la presente litis. El que en ese burofax no se le conminara a los demandados a arreglar aquellos, o no se cuantificaran económicamente, y se diera la posibilidad antes de abrir la vía judicial, de intentar llegar a un arreglo entre ambas partes, no significa que el contenido de reclamación no sea el mismo que el de la demanda. En éste sentido la STS de 21 de julio de 2.004, con cita de la de 14 de marzo de 1.982 estableció ' ...se puede determinar que si existe divergencia entre la acción a que se dirigió el acto interruptivo y la que después resulta ejercitada, o si tal divergencia afecta al sujeto pasivo, la prescripción no queda interrumpida...'.

CUARTO.-A partir de lo expuesto, y en cuanto a los vicios ocultos alegados por la actora, ha de señalarse lo siguiente, a partir de la prueba practicada:

* Deficiencias en el sistema de calefacción. En la demanda se hace constar que la calefacción no funciona, puesto que no calienta nada en algunas habitaciones, o de forma tenue en otras. También argumenta, que la actora tuvo conocimiento tras la compra del inmueble, de la existencia de un litigio entre otros vecinos de la misma promoción de viviendas, en el que el origen era problemas con el sistema de calefacción, habiendo finalizado dicho litigio por acuerdo de las partes, en el sentido de ponerles nueva calefacción por fuera a la vista por toda la casa, alegando que los demandados no formaron parte de dicho litigio pese a existir la misma deficiencia.

Así las cosas, ha de señalarse que el testigo Sr. Victoriano, propietario de la vivienda que a su vez la vendió a los hoy demandados en el 2.003, afirmó que él compró la vivienda en obra y concertó con el promotor, dadas las dimensiones y orientación de aquella, que el instalara una calefacción distinta al resto de los propietarios, con un circuito independiente por cada uno de los pisos, con unas 40.000 o 50.000 kilocalorías, y cuatro termostatos, uno por cada piso. Afirmó, que por ello tuvo que pagar un suplemento considerable, así como declaró, que hasta el momento de la venta él vivió de forma permanente en la misma y no existió ningún problema con la calefacción, por lo que aún teniendo conocimiento del pleito formulado por algunos vecinos él no intervino porque no tenía problemas con la calefacción.

Por el Perito Sr. Carlos Francisco recogía en su informe pericial, ratificado a presencia judicial que, la propiedad le refirió problemas de la instalación de la calefacción, como es que algunos radiadores no calientan nada en absoluto o la hacen de manera muy tenue, indicándole además que dicha problemática la tienen vecinos de la misma promoción de viviendas, por lo que procedió a desmontar un radiador para comprobar el estado interior de las líneas de alimentación y el interior del mismo. A partir de ello, determinó que las líneas de distribución del sistema de calefacción de la vivienda, estaban realizados a base de polietileno reticulado y carecían de barrera antidifusión de oxígeno. Por ello, como consecuencia a la penetración de oxígeno en las conducciones se producen crecimientos bacterianos, y si estos no son tratados se produce acumulación de los mismos, además de una oxidación de las partes metálicas expuestas, lo que limita el flujo de agua pudiendo llegar a la obstrucción completa, además de producir metano y la acidificación del agua de circulación. Concluyó, que los fallos en el sistema son debidos a la obstrucción de las conducciones y los emisores, provocados por lodos bacterianos y oxidación de partes metálicas debido a la presencia de oxígeno. Para solucionar dicho problema propuso dos soluciones: 1) sustituir toda la red de distribución por sistemas actualizados a base de tubo multicapas, y 2) lavado y desinfección anual de la instalación mediante una solución de peroxido de Hidrógeno al 1,5%, además de la colocación de un separados de lodos en el retorno de la caldera.

En el acto de la vista, dicho perito no supo determinar con exactitud las kilocalorías de la caldera de la vivienda litigiosa, considerando que ello no tenía importancia, afirmó no haber mirado cuantos termostatos tenía el sistema de calefacción, y tampoco supo determinar la temperatura alcanzada en las dependencias de la vivienda ni en los radiadores, afirmando que ' sólo puso la mano encima de los radiadores', ya que 'su trabajo era comprobar que no funcionaba correctamente la calefacción y no necesitaba ver la temperatura que alcanzaba'.

Valorando dicho informe pericial según las reglas de la sana crítica, conforme dispone el Art. 348 de la LEC, ha de señalarse, con total respeto a la pericia realizada, que la misma carece de rigor técnico, o en su caso, falta de explicación, de si la calefacción no funciona, y por tanto no calienta como debiera, como es posible determinar su fallo si no se ha procedido ni a medir la temperatura que alcanza, para poder, por ejemplo, determinar, que si el termostato se pone a 24 grados, el agua del sistema de calefacción o el radiador no alcanza dicha temperatura, o sin tener en cuenta, si ello se produce en todos y cada uno de los circuitos independientes de la calefacción, etc. En definitiva, no ha realizado prueba alguna, salvo desmontar un radiador, a los efectos de determinar la causa-efecto que conllevaba el material de la conducción con la falta de temperatura alcanzada por aquella, cuando ésta última no ha sido comprobada técnicamente . Si bien se argumenta por el perito, que dado el material que tiene la instalación de la calefacción no puede funcionar, ya que entra oxígeno y produce bacterias, no puede obviarse que si dicha premisa es cierta, y ello conlleva que no caliente bien la calefacción, que menos que haber realizado alguna prueba, más allá de poner la mano encima del radiador, para poder acreditar que efectivamente los radiadores no calientan. En definitiva, no hay prueba alguna, más allá de afirmaciones, que acredite que en el momento de la venta de la vivienda, el sistema de calefacción funcionaba mal.

A partir de ello, ha de señalarse que no puede la parte actora comparar su sistema de calefacción con el del resto del vecindario, en cuanto se ha constatado que el de su vivienda es diferente al resto de los propietarios, afirmando el testigo Sr. Victoriano, que él supo del litigio entablado por el resto de vecinos, no participando él por cuanto no tenía ningún problema con la calefacción. Ello, sin que existan motivos racionales para dudar de la imparcialidad de la versión dada por dicho testigo.

Ello, sin obviar que el sistema de calefacción databa en el momento de la compraventa de la vivienda de 25 años, y es de suponer que con el paso del tiempo habrán mejorado los sistemas y conducciones de calefacción, y aún cuando el sistema de conducción de la calefacción es algo no perceptible en el momento de visitar la vivienda, previo a la compra, no ha llegado a acreditarse que dicho sistema de calefacción no caliente. Se reitera, una cosa es que el material de la conducción no permita la entrada de oxígeno, aunque sólo se procedió a desmontar un radiador, y otra muy distinta, es que directamente se de por hecho que no calienta el sistema de calefacción, cuando no hay prueba técnica que así lo avale.

*Filtraciones de agua en sótano y semisótano. Por el Perito Sr. Apolonio, expuso en su informe que existen humedades en sótano y semisótano, así como debajo de la escalera que comunica la zona de patio descubierto con el porche de la vivienda en planta baja, considerando que entraba agua entre el suelo y la pared vertical, proveniente del agua de lluvia que se filtra al interior del inmueble, ya que el sistema de impermeabilización de las zonas afectadas o no existe o no está cumpliendo su función, aunque afirmó que dada su experiencia, se inclina porque la impermeabilización original de la casa existe, pero no está cumpliendo con su cometido de aislar las humedades.

En el acto de la vista explicó que el material impermeabilizante se deteriora con el tiempo, y que aún cuando pensaba que contaba con dicho material, no hizo catas, afirmando ' sin poder afirmar si está o no impermeabilizado, y aún cuando dicho dato se lo hubiera dado el informe final de obra no consideró necesario el mirarlo'. También explicó que había filtraciones que se encontraban pintadas en las que no era fácil apreciar la humedad, pero otras sí que se veían a simple vista. En cuanto a la solución propuesta, informó que para reparar de forma completa habría que retirar el pavimento existente del patio y de las escaleras, aplicar una solución de impermeabilización y volver a poner el suelo.

Así las cosas, aún cuando algunas de las humedades pudieran estar pintadas en el momento de la visita de la compradora, lo cierto es que el perito afirmó que algunas de ellas eran visibles. No puede obviarse que las visitas las realizó la compradora en invierno sobre diciembre de 2.018, , tal y como ella afirmó, y examinado el informe pericial del Sr. Apolonio, en concreto las fotografías 1, 4, 5, 6, 8 y 9, dichas humedades son totalmente visibles a una persona no experta en la materia, sin que por el lugar dónde se encuentran pudieran estar ' maquilladas u ocultadas' mediante pintura. Por otro lado, siendo la 'probable' causa de aquellas el deterioro de la impermeabilización, tal y como opinó el Perito Sr. Apolonio, no puede obviarse la antigüedad de la vivienda que adquiría la actora.

*Filtraciones de agua en la ventana de la cubierta: En éste punto, ha de señalarse, que la actora en el interrogatorio practicado reconoció que sí que las vio cuando realizó las visitas a la vivienda ya que eran evidentes, pero que la propiedad le dijo que la iba a cambiar antes de la venta, pero que no lo efectuó, afirmación ésta última, respecto al cambio de ventana, carente de prueba alguna. Lo lógico hubiera sido, que de existir esa promesa por los demandados, se hubiera recogido de forma expresa, o se hubiera desplegado en el acto de juicio prueba que avalase dicha información.

En éste punto, el perito Sr. Apolonio, informó en el acto de juicio oral que dicha ventana de la buhardilla se encontraba en malas condiciones, siendo necesaria su sustitución, siendo ello visible perfectamente, y que dada la orientación de dicha ventana está más expuesta a las inclemencias del tiempo que otra de las ventanas también existente en la buhardilla, la cual se encontraba mejor.

En todo caso, se trata de una deficiencia que era visible, observada por la actora en las visitas realizadas con anterioridad a la perfección de la compraventa, y sin que quede acreditado que haga inhabitable la vivienda y sin que tampoco se acredite, que precisamente esa presunta oferta de cambio realizada por la parte vendedora ( no probado) fuese determinante de la venta.

*Daños en parquet de habitación principal: Por la actora se alega que la habitación principal tiene arañazos profundos ocultados por los vendedores mediante una pequeña alfombra y un mueble encima.

Por el Perito Sr. Apolonio, recogió en su informe pericial que en el dormitorio principal el parquet tenía unos arañazos de dos-tres milímetros de profundidad y en una superficie aproximada de un metro cuadrado, siendo dichos daños probable que se produjera en un plazo superior a tres o cuatro años.

Así las cosas, dichas rayas en el parquet son perfectamente visibles, y por tanto pudieron ser observadas por la demandante con anterioridad al otorgamiento del contrato de compraventa. Si existía una alfombra encima, era tan fácil como haber observado con anterioridad el producto y materiales que compraba, así como su falta de entidad en cuanto a la posible inhabilidad de la vivienda, por se un nimio defecto, máxime si tenemos en cuenta que en una vivienda de 25 años, es lógico y normal que el parquet, con su uso, haya tenido arañazos que requieran de un acuchillado o pulido.

Como se ha expuesto, no queda acreditado que el sistema de calefacción no caliente, así como se ha acreditado que las humedades en sótano y semisótano eran visibles muchas de ellas, desconociéndose el origen y siendo probable la degradación del sistema de impermeabilización, ello no es sino fruto del desgaste de materiales por el paso del tiempo. Añadiendo a ello, que la ventana de la buhardilla fue visible y consciente la compradora del estado en el que se encontraba, considerando que los arañazos del parquet en un metro cuadrado, además de visibles son de escasa entidad que no hacen inhabitable la vivienda ni tienen el carácter de graves.

Por otro lado, debe indicarse que no tiene el mismo tratamiento jurídico la adquisición de una vivienda en construcción (donde existen unas expectativas sobre el producto final), que una vivienda nueva (donde se supone que todos los elementos tienen que ser nuevos, y tener un acabado y estado acorde con las normas de la buena práctica constructiva), que una vivienda usada durante 25 años, como en este caso, pues lógicamente debe esperarse el deterioro normal por el paso del tiempo y el uso durante varios años.

Por último, ha de señalarse en la acción 'quanti minoris' ejercitada por la actora se interesaba la condena a los demandados del importe de las reparaciones, pero dicha pretensión no tiene cabida por lo siguiente. La acción que confiere el Art.1486 del C.C. claramente da derecho exclusivamente a ' rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos'. Si se vende una vivienda usada, y se pretende la reparación de los defectos supondría dejar en estado nuevo lo que se vendió como usado. Así, dicha expresión quiere decir que debe establecerse una proporción entre la incidencia del vicio en el total del objeto vendido, y aplicar ese porcentaje al precio real de la compraventa.

QUINTO.-Por último, se ha ejercitado por el actor una indemnización, ex Art.1.101 y 1.124 del CC por los daños y perjuicios sufridos por un incumplimiento o un cumplimiento defectuoso de su obligación contractual . Para su prosperabilidad, debe constatarse que el objeto entregado, en este caso la vivienda, no es apto para servir al destino que le es propio, esto es, para servir de morada a la compradora y que impida el normal uso de la cosa entregada. En éste sentido, el Tribunal Supremo determinó que'Se ha declarado que en los casos de compraventa la entrega de una cosa por otra (aliud pro alio) constituye incumplimiento ( SS 14 Dic. 1983 y 7 Ene. 1988 , y otras), ello presupone la entrega de una cosa inservible'( STS de 11 de abril de 1995); o también: 'el 'aliud pro alio' se aplica cuando en el contrato de compraventa se da una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológica o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual'( STS de 20 de noviembre de 2008).

A partir de ello, y del resultado de la prueba practicada, ha de concluirse que no se ha acreditado que la vivienda comprada por la actora a los demandados, resulte inhabitable y no cumpla con la finalidad de su destino propio, ya que las deficiencias alegadas no imposibilitan su uso, ni en su caso el coste de su reparación anula todo interés en la compra en relación con el precio de venta.

En consecuencia, se impone la desestimación de la demanda.

SEXTO.-En materia de costas, de conformidad con lo dispuesto en el Art.394 de la L.E.C., las costas han de ser impuestas a la parte actora, al haberse desestimado la demanda.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y necesaria aplicación,

Fallo

DESESTIMANDO la demanda interpuesta por DOÑA Penélope , representado por el Procurador Sr.Laseca, contra DON Emilio y DOÑA Rosalia, representados por el Procurador Sra. González, debo ABSOLVER Y ABSUELVO a los demandados de los pedimentos aducidos en su contra, con imposición a la parte actora de las costas causadas.

Insértese el original de esta resolución en el Libro de Sentencias del Juzgado, y quede en los autos certificación literal de la misma. Notifíquese a las partes y hágase saber que contra la misma puede interponerse Recurso de Apelación ante la Ilma. Audiencia Provincial de Navarra, en el plazo de veinte días, a contar desde el día siguiente a la notificación de la presente resolución, debiendo de acreditar el haber procedido al depósito establecido legalmente.

Así por esta mi sentencia que se notificará a las partes en legal forma, lo pronuncio, mando y firmo

PUBLICACION- La sentencia que antecede fue leída y publicada por el Juez que la dictó, hallándose celebrando audiencia pública. Doy fe.