Sentencia Civil Nº 280/2011, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 791/2010 de 02 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

MURCIA

SENTENCIA: 00280/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

MURCIA

Sección 001

Domicilio : PASEO DE GARAY Nº5 3ª PLANTA PALACIO DE JUSTICIA

Telf : 968229183

Fax : 968229184

Modelo : 001360

N.I.G.: 30030 37 1 2010 0105503

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000791 /2010

Juzgado procedencia : JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 12 de MURCIA

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000536 /2008

RECURRENTE : COM. PROPIET. EDIFICIO000

Procurador/a : ANTONIO DE VICENTE y VILLENA

Letrado/a :

RECURRIDO/A : J. ABELLÓN MINGUEZ,S.L.

Procurador/a : JUAN DE HITA LORENTE

Letrado/a :

SENTENCIA Nº 280/2011

ILMOS SRES

D. Andrés Pacheco Guevara

Presidente

D. Fernando López Del Amo González

D. Cayetano Blasco Ramón

Magistrados

En la Ciudad de Murcia a dos de junio de dos mil once.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados expresados, ha conocido en grado de apelación las actuaciones de orden civil, Rollo nº 791/10, dimanante del procedimiento ordinario tramitado en el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Murcia y seguido entre la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 como demandante y la mercantil J. Abellón Minués SL como demandada, ello en virtud del recurso de apelación promovido por la parte demandante, dirigida en esta alzada por el Letrado Sr. López Martínez, mientras que la apelada lo ha sido por el también Letrado Sr. Orenes Bastida, y siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Andrés Pacheco Guevara, que expresa la convicción de este Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO .-

En los autos principales de que el presente rollo dimana, el Juzgado de Primera Instancia con fecha 16/2/10 dictó sentencia , cuyo fallo es del tenor siguiente: "Que desestimo la demanda interpuesta por el/la Procurador(a) D. ANTONIO DE VICENTE Y VILLENA en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 , contra J. ABELLON MINGUEZ S.L., sin hacer expresa imposición".

SEGUNDO .-

Contra la citada resolución y en legal forma se preparó e interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte antes citada, siendo admitido en ambos efectos, lo que originó, tras la tramitación oportuna, la remisión de los autos originales a esta Sala, señalándose, tras los traslados pertinentes, para deliberación del recurso el día 31/5/11, quedando los autos pendientes de resolución.

TERCERO .-

En la tramitación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .-

En la escritura de declaración de obra en construcción y constitución en régimen de propiedad horizontal, de fecha 28/10/97, otorgada por Las Atalayas CR1, S. Coop. Ltda. se describen los elementos privativos del edificio, apareciendo como nº 1 el local comercial litigioso, cuya superficie es de 140 metros y 30 decímetros cuadrados, careciendo de distribución interior y con acceso directo desde la Avda. de la Marina Española y desde la plaza peatonal interior del conjunto edificado.

Entre las normas especiales que, con independencia de la aplicación de las previstas por la Ley de 21 de Junio de 1960 , se establecen en ese documento público constan algunas expresamente reguladoras del régimen de utilización de todos los locales comerciales, así la 2ª contempla la posibilidad de destinarlos a todo tipo de negocio siempre que no se desarrollen en los mismos actividades nocivas, peligrosas o insalubres y la 3ª refiere la no participación de los propietarios de los situados en planta baja en los gastos de mantenimiento, limpieza y suministro de energía eléctrica de las escaleras comunes, por no servirse de ellas.

Igualmente, la 1ª de esas normas especiales faculta a los propietarios de cualesquiera elementos privativos del edificio para hacer agrupaciones, agregaciones, segregaciones, divisiones e independizar y convertir en anejos por sí solos, sin consentimiento de los demás propietarios no afectados ni de la comunidad, necesitando, en su caso, la obtención de las licencias administrativas pertinentes.

Ante tales especificaciones sobre el uso y destino de los locales comerciales como el de la mercantil demandada, nada han de expresar los Estatutos de la Comunidad acerca de la prohibición de convertir una parte de ellos en viviendas, pues no cabe prohibir cuanto no es concebido en el diseño y definición del edificio, en esa escritura pública plasmado.

Reconoce la demandada que en la actualidad su local queda "arrendado para el ejercicio de un comercio de productos disney y varios despachos de oficinas también arrendados, según las posibilidades del mercado, dotados con aseo propio y un "coffee maker" o mini cocina, de manera que el inquilino, a su criterio, puede desarrollar en el local su destino propio de oficina o despacho para el cual se le arrienda, o en su caso y bajo su responsabilidad, también es posible que el mismo haya procedido con la colocación de unos mínimos muebles: mesa, sillas, sofá-cama, atribuirle un uso de vivienda".

Tras esa admisión de que parte del tan referido local se ha convertido en vivienda de sus arrendatarios pretende encajarse esa alteración en la primera de las normas especiales antes reseñada, llegándose a atribuir a la Comunidad de Propietarios un proceder contrario a sus actos y discriminatorio con la demandada al constatarse que alguna vivienda ha sido convertida sin problemas ni oposición comunitaria en local comercial en ese mismo edificio.

La sentencia de instancia otorga la razón a la mercantil demandada al entender que si los Estatutos no prohíben expresamente la conversión de un local en vivienda, tal modificación integra el derecho dominical sobre los elementos privativos de la edificación, de ahí que no puedan acogerse las peticiones de la demanda.

Se acentúa por el juez a quo que no se ha acreditado ni el desarrollo por los inquilinos de la demandada de actividades contrarias al art. 7 de la aplicable LPH , ni la afectación a los elementos comunes de dicha finca.

SEGUNDO .-

No comparte este Tribunal tan laxo criterio sobre el uso y destino de los locales comerciales sometidos al régimen de la Propiedad Horizontal.

Debe recordarse que la ley especial antes citada no supone sino una adaptación y concreción a ese tipo de propiedad compartida de las normas generales del CC sobre la comunidad de bienes, siendo igualmente preciso destacar que el art. 394 de aquel texto legal establece que cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

El local de la mercantil demandada y ahora apelada es privativo, mas no lo es el edificio que lo alberga, cuya descripción, antes analizada, concibe un número determinado de viviendas, de suerte que su incremento por supuesto que afecta al resto de los propietarios, pues todo el régimen de participación en el uso y disfrute compartido de los elementos comunes dimana precisamente de la existencia de ciertos elementos privativos, los mismos constitutivos de viviendas o locales comerciales.

Ciertamente cabe alterar una vivienda para hacerla local, mas ello no modifica el número de elementos privativos del edificio, lo que sí se hace con la actuación en esta litis contemplada, pues un local se divide por su dueña, algo expresamente permitido, pero esa parcelación acarrea la fáctica creación de nuevos elementos privativos, pues incorpora nuevos e independientes residentes al propio edificio, alterándose así el concreto número de viviendas para el que se proyectó y construyó.

En eso radica la diferencia tan criticada por la apelada al contestar al escrito de alzada y referirse a que la Comunidad ha tolerado que alguna vivienda haya pasado a ser un local comercial.

Además, aunque la demandada soslaye, calificándolo de requisito administrativo, la ausencia de autorización municipal para la creación de esos compartimentos habitables, lo que no puede negar es que todo espacio edificado constitutivo de vivienda precisa una cédula de habitabilidad, sin que la misma haya sido siquiera insinuada por dicha parte.

Esa ausencia puede suponer un elemento de peligro, pues nada asegura que las nuevas viviendas, por mínimas que sean, cuenten con las instalaciones y servicios necesarios para que las personas residan en ellas, de ahí el miedo expresado por los testigos de la actora acerca de la presencia en esa planta baja de aparatos suministradores de gas u otros similares.

Ya se indicó que la utilización de los locales comerciales no debería suponer el ejercicio de una actividad peligrosa, sin que tampoco deba dudarse de las molestias representadas para los residentes en las plantas altas por la realización en los bajos de tareas y cometidos propias de una casa habitada, como lo son la cocina, los servicios sanitarios o los imprescindibles tendederos para la ropa.

En definitiva, la alteración de su local operada por la mercantil J. Abellón Minguéz SL conlleva una modificación de lo dispuesto por el título constitutivo del EDIFICIO000 , sin que tal variación pueda llevarse a cabo sino por su único propietario, por el consentimiento unánime de todos los copropietarios, por laudo o por resolución judicial, tal y como establece la STS de 7/6/06 .

No puede un dueño de local crear de esa forma fáctica viviendas en parte del propio local, lo que conduce a la revocación de la sentencia inicial, con paralela acogida del presente recurso de apelación.

TERCERO .-

El pronunciamiento sobre las costas de la instancia también ha de modificarse, correspondiendo la satisfacción de éstas a la parte demandada, sin que deba evacuarse especial pronunciamiento sobre las de la alzada, todo ello conforme disponen los genéricos arts. 394 y 398 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación promovido por el Procurador de los Tribunales Sr. De Vicente y Villena, en no mbre y representación de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , frente a la sentencia de fecha 16/2/10 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Murcia en autos de procedimiento ordinario tramitados con el nº 536/08, de los que dimana el rollo nº 791/10, revocamos dicha resolución, estimando definitivamente la demanda promovida frente a la mercantil J. Abellón Mínguez SL, representada por el también Procurador Sr. De Hita Lorente, con declaración de que la modificación de uso y transformación en viviendas llevada a cabo por la demandada en parte del local de negocio de su propiedad integrante del referido Edificio es ilegal, condenando a dicha mercantil a que cese en tal alteración a la firmeza de esta sentencia, con imposición de las costas de instancia a la propia demandada y sin especial mención sobre las de la presente alzada.

Así por ésta, nuestra sentencia, contra la que caben los recursos previstos en la LEC de 2000, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.