Sentencia Civil Nº 280/2011, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3, Rec 110/2011 de 28 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

TARRAGONA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 110/2011.

JUICIO VERBAL Nº 927/2010

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚM. 4 - TARRAGONA

SENTENCIA

MAGISTRADO

ILTMO. SR. MANUEL GALAN SANCHEZ

Tarragona, a 28 de junio de 2.011.

Visto el recurso de apelación interpuesto por CONSTRUCCIONES JAOMA, S.L. representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Sánchez Busquets y asistida por el Letrado Sr. D. Magrané Obradó, contra la sentencia de octubre de 2.010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Tarragona, juicio verbal núm. 927/2010, siendo parte demandante la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " DIRECCION000 ", CALLE000 Nº NUM000 DE CONSTANTI representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Gracia Marías y asistida por el Letrado Sr. J.A. Bitos Rodríguez, y parte demandada la ahora apelante.

Antecedentes

PRIMERO. La resolución recurrida contiene el siguiente Fallo:

"ESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda promovida por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL " DIRECCION000 ", sito en Constantí (Tarragona), CALLE000, NUM000, por medio de la persona de su Presidente D. Braulio, representado por el procurador de los Tribunales D. José Manuel Gracia Marías y bajo la dirección letrada de D. José Antonio Bitos Rodríguez; DEBO CONDENAR Y CONDENO a la mercantil CONSTRUCCIONES JAOMA, S.L. , representada por el Procurador de los Tribunales D. Manuel Sanchez Busquets, y bajo la dirección letrada de D. David Magrané Obradó, al íntegro abono de las costas causadas."

SEGUNDO. Contra la mencionada Resolución se interpuso recurso de apelación por CONSTRUCCIONES JAOMA, S.L. por los motivos expuestos en su escrito.

TERCERO. Dado traslado a la adversa, por esta se presentó escrito de oposición al indicado recurso de apelación.

CUARTO. El presente recurso de apelación tuvo entrada en esta sección Tercera el día 7 de marzo de 2.011.

QUINTO. En la tramitación de la presente instancia del procedimiento se han observado las normas legales.

Fundamentos

PRIMERO. Interpone la parte apelante CONSTRUCCIONES JAOMA, S.L. el presente recurso impugnando el pronunciamiento de la resolución recurrida por el que se le imponen las costas de la instancia, reiterando que se le reclamaban cuotas comunitarias correspondientes al período comprendido de julio de 2.008 a octubre de 2.009 cuando transmitió el inmueble a la mercantil BIGUES DEL MOLI, S.L. mediante escritura pública de 16 de noviembre de 2.007 de tal forma que, habiendo sido satisfecha dicha deuda comunitaria y quedando reducido el objeto del pleito a la cuestión referente a las costas de la instancia, no se le pueden imponer a ella por existir una falta de legitimación pasiva.

Con la finalidad de resolver adecuadamente la cuestión planteada , debemos partir de los siguientes hechos incontrovertidos:

1º) En fecha 24-03-2010, la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS formuló petición inicial de procedimiento monitorio contra CONSTRUCCIONES JAOMA, S.L. en concepto de deuda comunitaria correspondiente al período 10-07-2008 a 02-10-2009 (folio 7) como titular del inmueble sito en el piso 3º, puerta 1ª del edificio.

2º) CONSTRUCCIONES JAOMA, S.L. se opuso mediante escrito de 03-06-2010 alegando falta de legitimación pasiva por no ser propietaria de dicha vivienda al haberla transmitido mediante escritura pública de 16 de noviembre de 2.007 a la sociedad PROMOTORA LES BIGUES DEL MOLI, S.L. (v. folios 31 y ss.), constando en dicha escritura como anexo certificado de la Administración expresando: "Que Construcciones Jaoma , S.L. propietario del piso 2º 1ª y 3º 1ª de la calle Costa 36 de Constantí está al corriente de las cuotas ordinarias comunitarias hasta 31/08/2007. ... Se informe que se está pendiente de fecha para la nueva reunión ordinaria en la que se aprobarán las cuotas. Y para que así conste a los efectos previstos en el art. 553 CCC, Apartado 5, punto 2 ..." (folio 54 ).

3º) Mediante decreto de 16 de junio de 2.010 se acordó dar por concluidos los autos de Juicio monitorio e incoar juicio verbal, señalándose el día 19 de octubre de 2.010 la celebración de vista.

4º) En fecha 1 de septiembre de 2.010 consta efectuada una transferencia a favor de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS (folio 76).

5º) El procedimiento continuó a los únicos efectos de la imposición de costas causadas en la instancia, que el Juzgador a quo impone a la parte demandada por no haber cumplido lo preceptuado en el artículo 9, i) de la Ley de Propiedad Horizontal estatal, precepto que determina expresamente:"1. Son obligaciones de cada propietario: ... e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble , sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. /// Los créditos a favor de la Comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales ... /// El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. /// En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la Comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la Comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público , salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión. /// i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el art. 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria" .

Partiendo de lo expuesto , lo primero que se ha de señalar es que no nos encontramos, como suele ser lo habitual, ante un supuesto de reclamación de cuotas comunitarias al adquirente o nuevo titular del inmueble, entrando en juego el artículo 553.5 de la Ley 5/2006 , de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña , relativo a los Derechos reales, normativa aplicable al presente supuesto, que establece que "1. Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de las cantidades que deben los titulares, así como los anteriores titulares , por razón de gastos comunes, ordinarios o extraordinarios , que correspondan a la parte vencida del año en que se transmiten y del año natural inmediatamente anterior, sin perjuicio de la responsabilidad de quien transmite.2. Los transmitentes, en la escritura de transmisión onerosa de un elemento privativo , deben declarar que están al corriente en los pagos que les corresponden o , si procede, deben consignar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al Estado de sus deudas con la Comunidad, expedido por quien ejerza la secretaría de la misma, en el que deben constar, además , los gastos ordinarios aprobados pero pendientes de repartir. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura, salvo que los adquirentes renuncien expresamente a las mismas.3. No es preciso que el presidente o presidenta dé el visto bueno al certificado a que se refiere el apartado 2 si un profesional que lleva la administración de la finca ejerce la secretaría de la Comunidad" .

En el presente supuesto nos encontramos ante un supuesto peculiar: reclamación que la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS dirige contra el anterior titular del inmueble (vendedor), quien no ha comunicado a quien ejerce las funciones de secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local, añadiéndose la particularidad que en el momento de la transmisión 16-11-2007, el vendedor se encontraba al corriente en el pago de cuotas comunitarias, siendo las reclamadas posteriores a dicha transmisión período (10-07-2008 a 02-10-2009).

Expresándolo en otros términos: la cuestión nuclear planteada es si en este caso es de aplicación el artículo 9, 1 , i) de la L.P.H . estatal que, como ya se ha dicho, sanciona a quien incumpliere esta obligación de comunicación de la transmisión, con la consecuencia de seguir respondiendo de las deudas con la Comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del Derecho de aquél a repetir sobre éste, dado que no existe una norma semejante en el libro quinto del Código civil de Cataluña.

La respuesta ha de ser negativa pues el artículo 553.37 establece:"3. La persona que adquiere un elemento privativo debe comunicar el cambio de titularidad a la secretaría de la Comunidad y designar un domicilio para comunicaciones" , es decir, dicha obligación de comunicar el cambio de titularidad no recae sobre el transmitente como impone el artículo 9 de la L.P.H . estatal, sino sobre el adquirente, razón por la que no se puede hacer recaer las consecuencia de dicho incumplimiento en quien no tiene dicha obligación legal, y ello con independencia de que, como pone de manifiesto la doctrina"las consecuencias que puede llevar el incumplimiento de dicha doble obligación no se contempla por el legislador , como tampoco en el texto legal se ha previsto cómo debe suplirse", añadiendo que tampoco es de aplicación supletoria la norma española por aplicación de lo establecido en el artículo 111.1 y 111.5 de la primera ley del Código Civil de Cataluña (Propiedad Horizontal. Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, coordinador Daniel Loscertales Fuertes , págs. 248 y 250 ), máxime cuando la norma no prevista en Cataluña es de carácter sancionador, coercitiva o limitativa. El motivo de que la obligación en el CCC se imponga al adquirente y no al transmitente obedece a la lógica de que la transmisión de la propiedad puede operar tambiénmortis causa ( Comentarios a la normativa de Propiedad Horizontal de Cataluña, A. Fuentes-Lojo Lastres , pág. 337), respondiendo además a la necesidad de que la Comunidad de propietarios tenga en todo momento un cabal conocimiento de quiénes son sus partícipes a efectos de su convocatoria a las Juntas, cómputo de votos , ejecutividad de los acuerdos, etc..

Consecuencia necesaria de todo lo expuesto aplicado al caso que aquí nos ocupa es que no existiendo para el transmitente la obligación legal de comunicar la transmisión a los órganos de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS; que la deuda comunitaria reclamada es posterior a la transmisión, no existiendo deuda alguna en el momento de verificarse ésta; que en el certificado de descubierto de la demandada acompañado como documento núm. 2 de la demanda (folio 7) se aluda a una Junta General Ordinaria de fecha 25 de enero de 2.010 pero desconociendo si dicha demandada fue convocada a la misma , etc.; y que la Administración certificara que en el momento de la venta, CONSTRUCCIONES JAOMA, S.L. estaba al corriente de pago de las cuotas comunitarias, constituyendo la solicitud de dicho certificado un sólido indicio de que la venta se estaba produciendo por lo que la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS debió observar una actitud de mayor diligencia antes de plantear la demanda, pudiendo acudir al Registro de la Propiedad para cerciorarse contra quién debía dirigir su reclamación , todo ello determina que deba apreciarse una falta de legitimación pasiva en la demandada CONSTRUCCIONES JAOMA, S.L., razón por la que debe estimarse el presente recurso, revocando la sentencia recurrida, y con desestimación de la demanda formulada, imponer las costas de la instancia a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS demandante.

SEGUNDO. La estimación del recurso determina que no se efectúe expresa imposición de las costas de esta alzada (ex. artículo 398 de la L.E.C .).

Vistos los preceptos legales de pertinente aplicación ,

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de CONSTRUCCIONES JAOMA, S.L. contra la sentencia de octubre de 2.010 dictada por el juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Tarragona, juicio verbal núm. 927/2010, SE REVOCA INTEGRAMENTE la misma, efectuando los pronunciamientos siguientes:

1º) Se desestima totalmente la demanda formulada por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " DIRECCION000 ", CALLE000 Nº NUM000 DE CONSTANTI, con imposición de las costas de la instancia a la misma.

2º) No se efectúa expresa imposición de las costas de esta alzada.

Dese al depósito constituido el destino legalmente previsto.

Devuélvanse los autos a dicho Juzgado, con certificación de la presente, a los oportunos efectos , interesándole acuse de recibo.

Así por esta Sentencia, lo acuerdo, mando y firmo.