Sentencia Civil Nº 280/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 31/2015 de 30 de Septiembre de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.079.42.2-2013/0096140

Recurso de Apelación 31/2015

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 89 de Madrid

Autos de Juicio Verbal (250.2) 748/2013

APELANTE:ENTRE TAPAS Y COPAS, S.L.

PROCURADOR D. RAFAEL JULVEZ PERIS-MARTIN

APELADO:SOCIEDAD ESTATAL MERCADOS CENTRALES DE ABASTECIMIENTO, S.A.

Sr. ABOGADO DEL ESTADO

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. JUAN UCEDA OJEDA

Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En Madrid, a treinta de septiembre de dos mil quince.

Siendo Magistrado Ponente Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal 748/2013 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 89 de Madrid, en los que aparece como parte apelante ENTRE TAPAS Y COPAS, S.L. representada por el Procurador D. RAFAEL JULVEZ PERIS- MARTIN y defendida por la Letrada Dña. PALOMA LOPEZ ARENAS y como parte apelada SOCIEDAD ESTATAL MERCADOS CENTRALES DE ABASTECIMIENTO, S.A., representada y defendida por el Abogado del Estado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 04/07/2014 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 89 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 04/07/2014 , cuyo fallo es del tenor siguiente:

'Debo estimar y estimo íntegramente la demandade juicio verbal interpuesta por SOCIEDAD ESTATAL MERCADOS CENTRALES DE ABASTECIMIENTO, SOCIEDAD ANÓNIMA --MERCASA-- (con representación técnica de la ABOGACÍA DEL ESTADO); frente a ENTRE TAPAS Y COPAS, S.L. (actuando por medio de DON RAFAEL JÚLVEZ PERIS-MARTÍN), condenando a la parte demandada a:

PRIMERO.- El pago a la actora de la suma de QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS VEINTITRÉS EUROS CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS ( 553 423,52 EUROS), con los intereses generados por dicha cifra desde la interpelación judicial.

SEGUNDO.- El pago de las costas devengadas por el presente proceso'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada ENTRE TAPAS Y COPAS, S.L., al que se opuso la parte apelada SOCIEDAD ESTATAL MERCADOS CENTRALES DE ABASTECIMIENTO S.A., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-La vista pública, celebrada el día 29 de septiembre de 2015, a las 10:00 horas, tuvo lugar con la asistencia de la representación de las partes.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Pretensiones de las partes.

La demanda presentada por Sociedad Estatal Mercados Centrales de Abastecimiento, S.A (Mercasa) contra Entre Tapas y Copas, S.L., planteaba acción de desahucio por falta de pago de las rentas y cantidades a ellas asimiladas, así como la condena de la demandada al pago de 553.423'52 €, más las cantidades que se devenguen en ejecución de sentencia en virtud del contrato de arrendamiento del local de negocio 1-2, sito en la Planta Primera del Centro Comercial Getafe-3. Todo ello relatando que la actora cedió en arrendamiento el expresado local, mediante contrato de 30 de Noviembre de 2004, a Ness Leganés, S.L., modificándose la titularidad del contrato a favor de la demandada en fecha 1 de Octubre de 2006. Que el 30 de Junio de 2007 se pactó la modificación de varias condiciones del arrendamiento, y el 30 de Junio de 2009 el administrador único de la arrendataria firmó documento de reconocimiento de deuda por 257.826'50 €, entregando 16 pagarés para su abono, así como otros 3 pagarés a cuenta de la renta a devengar hasta Septiembre de 2009. Que el 30 de Diciembre de 2010 se firmó nuevo acuerdo de ajuste de rentas y de reconocimiento de deuda, y el 31 de Diciembre de 2010 se suscribió nuevo reconocimiento de deuda hasta un total de 385.445'88 €, de cuya suma debe descontarse un crédito ostentado por la arrendataria frente a la actora de 14.160 €. Que por razón de los pagarés desatendidos, y las rentas no abonadas desde la fecha indicada, la arrendataria adeuda actualmente, una vez descontada la fianza arrendaticia, la suma de 553.423'52 €.

Durante la tramitación del procedimiento la demandante desistió de la acción de desahucio, por haber recuperado la posesión del inmueble.

La demandada, Entre Tapas y Copas, S.L., opuso compensación de deudas por importe de 312.393'11 €

SEGUNDO.-La sentencia apelada.

La sentencia dictada en la primera instancia, tras exponer los requisitos de la compensación legal de deudas de los arts. 1196 y concordantes Cc ., así como de la compensación judicial, analiza los créditos compensables opuestos por la arrendataria, Entre Tapas y Copas, S.L., frente a la reclamación de rentas formulada por la actora, comenzando por el crédito de 191.889 € opuesto en concepto de valor del mobiliario, maquinaria y enseres propiedad de la arrendataria y existentes en el local. Al respecto, Mercasa instó la retirada de todos ellos mediante comunicación de 27 de Noviembre, advirtiendo que en otro caso se entenderían abandonados, y al no recogerse por la arrendataria designó depositario de ellos a don Augusto , una vez celebrado nuevo contrato de arrendamiento sobre el local. No se admite la compensación de dicho crédito, al no existir pacto, ni voluntad de Mercasa de apropiarse de dichos bienes, y por no haberse acreditado el valor de los mismos. El segundo crédito, por 116.084'11 €, se atribuye a los gastos de desmontaje de las butacas de cine que existían en el local cuando fue recibido, así como gastos de nivelación del suelo, tampoco se reputa compensable, pues en el contrato se pactó que las obras de instalación y reparación del local serían realizadas por el arrendatario. No se acepta finalmente la compensación correspondiente a dos facturas por eventos celebrados en el local por Mercasa, por haber sido previamente compensadas extrajudicialmente por la arrendadora. Por todo lo cual se estima en su integridad la demanda, condenando a Entre Tapas y Copas, S.L., al pago de 553.423'52 €, más intereses legales y costas.

TERCERO.-Primer motivo de recurso: sobre el importe de las rentas debidas.

Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación Entre Tapas y Copas, S.L., alegando que las partes concertaron sucesivos pactos verbales ajustando las condiciones económicas del contrato, en los que intervino en representación de la arrendadora don Maximino . Se alude al pacto escrito de 30 de Diciembre de 2010, y que se acompaña por la propia demandante como documento número 5, con origen en un acuerdo verbal de Junio de 2009, en el que se bonificaba la renta un 50% y se abonaban los gastos 100%, el cual fue prorrogado, también de forma verbal, para el año 2011

De ello deduce la apelante que la renta para el año 2011 ascendería a 119.652'12 €, más tres facturas de agua por 1.182'12 €. La arrendataria realizó ingresos por 82.660 €, reconocidos en el documento 97 de la demanda, más otro pago de 4000 € según documento número 3 aportado en la vista, datado el 25 de Octubre de 2011, al que no se alude en la sentencia. También hace referencia a la compensación de la factura número NUM000 , cuestión esta última que será analizada dentro del segundo motivo de recurso.

En justificación del acuerdo verbal pretendido por la apelante se cita el documento 4, consistente en borrador de contrato de Junio de 2012 con efectos retroactivos a 31 de Diciembre de 2011, al que dicha parte atribuye efectos probatorios de la consumación del pacto.

A lo anterior se añade en el recurso que en 2012 y 2013 se pactó también verbalmente con don Maximino la restitución a la arrendadora del local número 2, destinado a discoteca, y la correlativa reducción de renta a la suma de 3000 € más IVA, acuerdo que habría permanecido vigente hasta la restitución del local el 6 de Junio de 2013.

Destaca que la propia demandante aporta como documento número 101 un borrador de acuerdo previo, estableciendo una deuda a cargo de la arrendataria muy inferior a la reclamada; y finalmente que la restitución del local número 2 a la arrendadora resulta posible por razón del aprovechamiento independiente de que son susceptibles ambos locales, y en la primera instancia se aportaron como documento número 7 comunicaciones de correo electrónico solicitando a la arrendadora el uso de dicho local número 2, lo que evidencia que se había restituido su posesión.

En respuesta a las anteriores alegaciones, y ante todo, la parte apelante reitera argumentos que han sido oportunamente respondidos en la sentencia de primera instancia, sin rebatir los razonamientos de ésta. En especial, se tienen por reproducidos los fundamentos de dicha sentencia relativos a la falta de prueba sobre la formalización o perfección de los pactos que se dicen alcanzados entre las partes (para la reducción de rentas, para la prórroga de reducciones pactadas, o para la restitución de la posesión del local número 2), que no constan en documento escrito firmado por representantes de una y otra con facultades bastantes, sino que obran en documentos carentes de firma, o bien se dicen formalizados mediante pacto verbal concertado entre los representantes de la arrendataria y don Maximino , éste en representación de Mercasa. Entre esos distintos pactos y contratos posteriores a la celebración del contrato de arrendamiento, sólo se atribuye eficacia probatoria al documento número 5 de la demanda, consistente en acuerdo suscrito entre las litigantes el 30 de Diciembre de 2010, en el que al margen del reconocimiento de renta de la arrendataria, se pacta un ajuste de rentas de los años 2009 y 2010.

La mera declaración testifical prestada por don Maximino sobre supuestas reducciones de rentas, o restitución de la posesión de una parte del local, valorando dicha prueba en la forma que refleja el art. 376 L.E.c ., no se reputa bastante para justificar, por sí sola y a falta de otros medios de prueba adicionales, la realidad y obligatoriedad de los pretendidos pactos. El propio testigo admite que carecía de facultades de representación bastantes de Mercasa. Asimismo, el importe de los pagos realizados por Entre Tapas y Copas, S.L. en concepto de renta tampoco denota la preexistencia de un pacto de quita aceptado por la arrendadora, que entrañaría una renuncia parcial de derechos; pues aquellos pagos constituyen un acto unilateral de la arrendataria, no vinculante para la actora, y considerando que los actos de renuncia tácita, según reiterada doctrina jurisprudencial a propósito del art. 6.2 Cc ., deben ser claros, inequívocos y terminantes, en tanto que la arrendadora siempre ha planteado sus reclamaciones sin aplicar la quita de deuda que describe la arrendataria. De otro lado, los documentos escritos que se presentan como proyectos de acuerdos a suscribir por las litigantes constituyen meros actos preparatorios de contrato, carentes de cualquier eficacia vinculante y obligatoria al no haber obtenido la prestación del consentimiento mediante su firma. Así ocurre con el documento aportado por la arrendataria señalado con el número 101, como mero borrador elaborado en el marco de una negociación y no perfeccionado.

No queda probada la restitución a la arrendadora de la posesión de local número 2, ni la consiguiente reducción de renta que se pretende hasta la suma de 3000 € más IVA. El mero hecho de que los dos locales integrantes del inmueble arrendado sean susceptibles de aprovechamiento independiente, no indica que se hubiera pactado la restitución del local 2, destinado a discoteca. A la vista del documento número 7, compuesto por comunicaciones de correo electrónico, no se acepta, como se argumenta en el recurso, que constituyan solicitudes de uso del local dirigidas por la arrendataria a Mercasa. Por el contrario, se trata de comunicaciones de la arrendataria que informan a la arrendadora sobre el acceso de equipos de música a dicho local a través del muelle norte (no para utilizar el local), o sobre el número de asistentes u otros aspectos relativos a la seguridad de los eventos, como la prohibición de 'hacer botellón en el parking' en evitación de posibles incidentes. En ningún momento dichos correos revelan que la arrendataria hubiera renunciado al uso parcial del inmueble, restituyendo la posesión del local 2, y que por ello hubiera de solicitar autorización específica para el uso y disfrute puntual de ese local, que además se habría producido sin retribución de ninguna clase, a modo de cesión gratuita de la arrendadora.

Resta determinar la realidad de un pago que se dice realizado por Entre Tapas y Copas, S.L. documentado mediante justificante de ingreso aportado como documento número 3 por dicha parte en el acto de la vista (f. 727), que refleja un ingreso realizado el día 25 de Octubre de 2011 por orden de esa mercantil y por importe de 4000 €. Sobre esa cuestión, Mercasa no ha formulado alegación alguna en el escrito de oposición al recurso de apelación. En consecuencia, valorando la eficacia probatoria del documento, con sello y firma de la entidad bancaria que recibe el ingreso, en atención a lo dispuesto en los arts. 326 L.E.c . y 1225 Cc ., se le atribuye eficacia para justificar la realidad de ese pago, que sin embargo no aparece contabilizado en el documento de liquidación aportado por Mercasa con el número 97 (f. 197), en el cual aparece un único pago realizado por la arrendataria en aquel mes de Octubre, el día 17, por importe de 10.000 €. En consecuencia, procede estimar parcialmente el recurso, en el sentido de reducir la reclamación de cantidad de la demanda en la suma de 4000 €.

CUARTO.-Segundo motivo de apelación: sobre la compensación de deudas planteada por Entre Tapas y Copas, S.L.

Como segundo motivo de apelación, se alude a la indebida denegación en la sentencia apelada de la compensación de deudas opuesta por la arrendataria, y referida a las siguientes cantidades:

1.- En primer lugar, a la deuda por 191.889 € que se dice contraída por la arrendadora, correspondiente al valor del mobiliario, maquinaria y enseres pertenecientes a la arrendataria Entre Tapas y Copas, S.A., y que quedaron en poder de Mercasa al término del contrato.

Sobre la cuestión apuntada, es intrascendente que la arrendataria enviara sucesivas comunicaciones a Mercasa el 13 y 28 de Noviembre de 2013, o el 9 de Diciembre siguiente, ofertando transmitir a la arrendadora los enseres existentes en el local, y aludiendo a sus dificultades para retirarlos o solicitando la confección de un listado, pues lo único relevante al respecto consistiría en la plena justificación de haberse alcanzado un pacto, verbal o escrito, en el que Mercasa declarase su voluntad de aceptar la oferta de la arrendataria para hacer suya la propiedad de tales enseres, mediante la asignación de un precio. Por el contrario, no existe indicio alguno de que Mercasa emitiera declaración de voluntad al respecto, ni por ende de que se perfeccionara pacto traslativo alguno, e incluso se ha justificado la voluntad contraria albergada por la arrendadora cuando mediante comunicación de 27 de Noviembre de 2013 (f. 548) requiere a la arrendataria para que 'proceda a la retirada de los bienes muebles que su mandante dejó en depósito en el Local comercial (...)', entendiendo en su defecto 'que los bienes han sido abandonados por su parte'.

Incluso Entre Tapas y Copas, S.L., se mostró contraria a la transmisión del dominio de los enseres a favor de la arrendadora, pues en comunicación de 28 de Noviembre de 2013 (f. 551), expresó que 'los mismos seguirán siendo de nuestra exclusiva propiedad, salvo acuerdo económico con Mercasa'

En muestra de la misma voluntad descrita albergada por Mercasa, ésta procedió, ante la pasividad de la arrendataria en la retirada de los muebles y enseres, a designar depositario de todos ellos a don Augusto , quien asumió todas las obligaciones inherentes al depósito, según Acta notarial de 4 de Diciembre de 2013 (f. 639 y ss).

2.- En segundo lugar, se opone la compensación del crédito que se dice generado por obras de desmontaje de butacas de cine y de nivelación de suelo, por 116.084'11 €, realizadas por la arrendataria a la recepción de la posesión del local arrendado.

Como se razona en la sentencia apelada, las obras descritas fueron acometidas y sufragadas por la primitiva arrendataria del local, Ness Leganés, S.L., que lo fue desde Noviembre de 2004 hasta Octubre de 2006, no por Entre Tapas y Copas, S.L., que no puede arrogarse la titularidad de un crédito perteneciente a un tercero.

En todo caso, y a mayor abundamiento, en el contrato de arrendamiento se pactó que 'Todas las obras de instalación, decoración, conservación, reposición y reparación a realizar a partir del estado de entrega definido serán de cuenta del arrendatario', y que éste 'reconoce recibir el local en perfecto estado de conservación y se obliga a conservarlo en buen estado'. Así como que 'A la finalización o resolución del presente contrato, todas las obras de acondicionamiento y mejora de carácter fijo e inamovible, realizadas en el local, incluidas expresamente las que lo hayan sido por cuenta del arrendatario, quedarán a beneficio de Mercasa o de quien ésta traiga causa, sin que ello dé derecho al arrendatario a compensación alguna'.

La mera declaración de un testigo, no corroborada a través de otros medios de prueba, resulta insuficiente para contradecir el contenido del clausulado escrito aceptado por las partes.

3.- Finalmente, se opone la compensación de las cantidades de 880 € y 3540 € por razón de sendas facturas.

La factura número NUM000 , por importe de 3.540 €, se atribuye al evento de 22 de Diciembre de 2011. Frente a esa pretensión, la arrendadora opone que en la liquidación aportada como documento número 97 se aplica ya una compensación de deudas correspondiente al evento celebrado el 22 de Diciembre de 2011, según factura número NUM001 , por importe de 14.160 €. Ante la constatación de dicha compensación, no existe indicio de que por razón de un mismo evento, celebrado en un día determinado, se emitieran dos facturas diferentes, y la única prueba al respecto es el documento unilateralmente confeccionado por la demandada, no corroborado mediante otras pruebas, cuya existencia y contenido impugna la actora, carente por ello de eficacia probatoria en los términos de los arts. 326 L.E.c . y 1225 Cc .

La factura de 880 € aparece ya compensada por la demandante al practicar la liquidación de la deuda litigiosa en el documento 97 de la demanda (f. 197), donde consta un asiento por 880 € de 12 de Noviembre de 2012 en virtud de factura NUM002 .

QUINTO.-Costas.

Estimando parcialmente el recurso de apelación, no procede hacer expresa condena en el pago de las costas causadas en esta alzada, de conformidad con el art. 398 L.E.c . Pero, aunque esa estimación parcial conlleve la desestimación en parte de la reclamación de cantidad formulada en la demanda, debe mantenerse el pronunciamiento de condena en costas de la primera instancia, ex art. 394 L.E.c ., considerando que al reducirse la suma reclamada, de 553.423'52 €, en el importe de 4000 €, se produce una estimación sustancial de las pretensiones de la actora, y conforme a la doctrina jurisprudencial sobre la estimación sustancial de la demanda en la interpretación del principio del vencimiento aplicado a la condena en costas.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. EL REY

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Julvez Peris Martín en representación de Entre Tapas y Copas, S.L., contra la sentencia dictada en autos de juicio verbal seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 89 de Madrid, bajo el número 748 de 2013, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOSen parte dicha resolución, en el único sentido de cuantificar en quinientos cuarenta y nueve mil cuatrocientos veintitrés euros con cincuenta y dos cms. (549.423'52 €), la cantidad que la demandada, ahora apelante, deberá abonar a la actora, Sociedad Estatal Mercados Centrales de Abastecimiento, S.A., confirmando los restantes pronunciamientos de dicha resolución, y sin hacer expresa condena en el pago de las costas causadas en esta alzada.

La estimación parcial del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200- 0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: « 2649-0000-00-0031-15»excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a veintitrés de octubre de dos mil quince.

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.