Sentencia CIVIL Nº 280/2016, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 524/2015 de 12 de Julio de 2016

Encabezamiento

SECCION Nº 1 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERIA

AVDA. REINA REGENTE S/N

Tlf.: 950-00-50-10. Fax: 950-00-50-22

SENTENCIA Nº 280/16

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ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE:

D. LAUREANO MARTÍNEZ CLEMENTE.

MAGISTRADOS:

D. JUAN ANTONIO LOZANO LÓPEZ.

D. ENRIQUE SANJUÁN Y MUÑOZ.

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En Almería, a 12 de julio de 2016.

Vistos por los magistrados reseñados de la Sección Primera de esta Audiencia Provincial en grado de apelación, Rollo 524/15, los autos procedentes del Juzgado Primera Instancia e Instrucción 2 de Roquetas de Mar (Almería), juicio ordinario 1143/11, de una como apelante D. Marcelino y otros, representados por la procurador SRa Fuentes y defendida por el letrado Sr. Sanchez-Seco , frente a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , representada por el procurador Sr. Baron y defendida por el letrado Sr. Rivera, venimos a resolver conforme a los siguientes.

Antecedentes

PRIMERO: Por sentencia de fecha 30 de enero de 2015, dictada en el procedimiento ordinario 1143/11 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción 2 de Roquetas de Mar se desestimó la demanda presentada en fecha 3 de octubre de 2011.

SEGUNDO:Con fecha 24 de febrero de 2015 se interpuso recurso de apelación alegando error en la apreciación de la prueba.

TERCERO:Mediante escrito de fecha 14 de abril de 2015 se presentó oposición al recurso.

CUARTO:Elevados los Autos a esta Audiencia provincial y tras designación de ponente, quedaron vistos, tras estudio, para deliberación, votación y fallo para el día 12 de julio de 2016.

En las presentes actuaciones fue designado ponente D. ENRIQUE SANJUÁN Y MUÑOZ quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

Primero:Delimitación del objeto del recurso.

Antes de proceder al análisis del recurso de apelación debemos partir de la demanda y de la contestación formuladas. En fecha 3 de octubre de 2011 varios demandantes formularon 'impugnación de los acuerdos segundo, cuarto y quinto de la junta general ordinaria de 10 de julio de 2011' de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 . Conforme al orden del día de la misma (documento 1) se recoge en dichos puntos: 2. Estudio y aprobación, si procede , de las cuentas del ejercicio 2010. 4. Análisis de la situación en que se encuentra la relación arrendaticia entre la comunidad de propietarios del EDIFICIO000 y la mercantil Copropietarios Bahía Serena SL y medidas a adoptar. 5. Según propuesta del propietario Turba SL: Informe por parte de la arrendataria Copropietarios Bahía Serena SL sobre su solicitud de no pagar las rentas del ejercicio 2010. Acuerdo de reclamación por los propietarios de las rentas pendientes de pago de dicho ejercicio.

El resultado de dichos acuerdos es el siguiente:

En el acuerdo segundo se recoge: 'Como en ejercicios anteriores, las cuentas de la Comunidad dan un resultado 0 , ya que no se repercute cuota alguna ni por propietarios de apartamentos ni de locales.'

En el acuerdo cuarto se acuerda reducir la renta fija a 1000 euros anuales hasta el vencimiento del contrato de arrendamiento en 2015.

En el punto quinto se aprueba condonar las rentas de 2010.

La situacion concreta que parece explica lo anterior es el contrato de 15 de mayo de 1992 aportado a autos en donde la Comunidad de copropietarios arrienda a un tercero - del que ahora trataremos- el edificio. Esta sociedad es 'Sociedad Mercantil de propietarios Bahía serena SL'. Por ello la comunidad de propietarios recibiría una renta anual. De igual forma el contrato de 14 de septiembre de 1995 y los sucesivos hasta el último aportado de 11 de junio de 2006 que se extiende hasta 13 de septiembre de 2015.

Conforme al documento 6 aportado y consistente en junta general ordinaria de los socios de la citada sociedad arrendataria y la la memoria (pagina 85 de autos) el objeto social de la misma es la explotación del Aparta-Hotel denominado HOTEL EDIFICIO000 , que estaría formado por los apartamentos de la citada Comunidad de Propietarios. La Sentencia de esta Audiencia Provincial de fecha 27 de septiembre de 2013 (Rollo 517/12) resolvió esta cuestión distinguiendo lo siguiente: ' La comunidad de propietarios la forman los apartamentos, los locales comerciales y las plazas de garaje; los estatutos de la comunidad fueron elevados a público en escritura de 11 de septiembre de 1992, comunidad que nace por exigencia legal de los artículos 392 y 396 del CC . De la sociedad solo forman parte los propietarios de los apartamentos, no los locales, ni siquiera todos los apartamentos; hay uno, el 703, que es de uso particular de su propietario'.'

Para la demandada la situación es diferente. En su contestación señala que se había procedido a la venta del edificio por unidades de apartamento y que la explotación y que por ello con la adquisición de los apartamentos los compradores adquirían la condición de socios de la entidad Copropietarios Bahia Serena SL mediante la suscripción de 241 participaciones sociales.

En definitiva existe una confusión de instituciones y distinción de figuras entre la Comunidad de Propietarios del Edificio y la citada sociedad, que tiene una vinculación necesaria urbanística a explotación hotelera. De esta forma la adquisición del apartamento da lugar, o así lo parece, a la adquisición de participaciones de dicha sociedad al objeto de la explotación de la misma.

La sentencia recurrida aprecia falta de legitimación activa de alguno de los impugnantes y desestima la impugnación de los acuerdos.

La demanda planteó la nulidad conforme a los siguientes que recogemos de forma resumida:

1º. El punto segundo es incongruente al aprobar unas cuentas a 0. Y relaciona esto con el presupuesto que se debe aprobar igualmente.

2º. El punto cuarto sobre reducción de renta a 1000 euros que recibirá del arrendatario cada propietario en lugar de los 3000 euros que existían. Señala el demandante que es cada propietario individual el que debe acordar esa reducción que en definitiva- señala- supone una modificación del contrato de arrendamiento.

3º. El punto quinto tiene que ver también con la renda por cuanto se aprueba una condonación de la misma del ejercicio 2010. Entiende que corresponde a cada propietario individualmente.

Segundo: De las relaciones arrendadora-arrendataria.

Partiendo por tanto de lo anterior y de la distinción entre la Comunidad de Propietarios y de la Sociedad arrendataria (de la que forman parte la mayoría de los copropietarios de viviendas pero no todos) la documentación aportada pone de manifiesto la existencia- que la sentencia recurrida analiza- de diferentes contratos de arrendamiento sucesivos en el tiempo. El último de ellos aportado (de fecha 11 de junio de 2006 ) recoge como representante de la arrendadora al Presidente del Consejo Rector de la Comunidad de propietarios del Edificio y como arrendataria a la citada sociedad. Se ampara en un acuerdo de la Junta de propietarios de fecha 10 de junio de 2006 por la que se dice se acordó por unanimidad ampliar el plazo de vigencia del contrato. De la escritura de elevación a públicos de determinados acuerdos de la Comunidad de propietarios de 11 de septiembre de 2002 (páginas 79 y ss) se deriva el artículo 8 de los Estatutos de la misma que señala: 'LaJunta General de Propietarios o en su defecto el Comité rector quedan facultados para llevar a cabo la explotación hotelera del inmueble, así como a ceder a terceros la explotación del edificio mediante la figura contractual que considere oportuna.'

La situación descrita tiene su origen en el uso urbanístico de la finca en conjunto. La resolución aportada de la Consejería de Economía y Hacienda de la Junta de Andalucía (página 184 principalmente) lo resume del siguiente modo: 'Con carácter absolutamente prioritario se considera que debería actuar como arrendador la Comunidad de Propietarios, en cuyo título consten los Estatutos dela Comunidad recogiendo expresamente el uso exclusivo hotelero de la totalidad del inmueble. La razón es evidente ya que , de no garantizarse, con carácter permanente el referido uso hotelero, podrá darse el evento que, concluido el plazo de los cinco años del arrendamiento que se ha citado, no se diera prórroga en el mismo, con lo que el inmueble pasaría a tener un régimen ordinario de propiedad horizontal, en el que cada titular de las propiedades separadas podría ejercitar el contenido de su derecho de uso privativo, con loc ual se originaría la infracción urbanística de cambio del uso previsto en el Plan Parcial Vigente.'.'

Podemos concluir entonces que se discute, de forma muy simplificada, la necesidad de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, por un lado y por exigencia de la Junta de Andalucía, y la capacidad de arrendamiento que corresponde a dicha Comunidad en relación al contrato vigente con la arrendataria que a su vez está formada por la mayoría de los dueños de los apartamentos mediante la adquisición de participaciones sociales de esta que parece se construye como un derecho ad rem.

Tercero: Funcionamiento como Comunidad de Propietarios y la aprobación de cuentas.

Constituida como tal comunidad es evidente que la confusión de esta con la sociedad arrendataria (al menos en los términos señalados) no es óbice ni obstáculo para el cumplimiento de las obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal.

Considerar por ello que la asunción de gastos e ingresos por parte de la Sociedad y su estructura y obligaciones mercantiles nos llevan a dejar sin efecto la rendición de cuentas que obligatoriamente debe hacerse desde la comunidad tanto en ingresos posibles como gastos es evidentemente ilógico no solo por la existencia de locales y un apartamento que no pertenecen al mismo sino por la necesidad de que sea la Comunidad la que apruebe sus propias cuentas y presupuestos, sean cuales sean. En la misma discusión que se genera se reconoce que 'no existen cuentas de la comunidad' , derivándose también que parece que ingresos y gastos son asumidos por la Sociedad arrendataria. Parece contradictorio convocar una junta de aprobación de cuentas para posteriormente decir que no hay cuentas. Si esas cuentas son de ingresos gastos y se acompañan de las cuentas de la Sociedad arrendataria por cualquier razón explicativa o expositiva es evidente que deberían distinguirse las partidas que son asumidas o no o que derivan del funcionamiento de la comunidad, sea quien sea quien pague las mismas. Podría darse el supuesto, por ejemplo, de que la contratación de un servicio (que asume la sociedad arrendataria) para el mantenimiento de la comunidad minorara las cuentas de la sociedad arrendataria y por lo tanto obligara a esta a motivar una reducción de la renta sin haber contrastado otras posibilidades. Se trata, sin embargo, de un contrato de gestión en donde se cede la totalidad de los inmuebles afectados y se asume, por quien gestiona, el mantenimiento, gastos e ingresos. Eso sin perjuicio de la forma de pago que esa gestión conlleva como renta. La existencia de locales no afectados o de un inmueble no afectado hace igualmente extraño que no existan gastos (quizás asumidos también por la citada sociedad) pero en cualquier caso existirán ingresos y existirán gastos (asumidos por quien sea) que todos los propietarios tienen derecho a conocer aunque el resultado final sea 0. No existe transparencia en el sistema elegido para la aprobación de cuentas y posible presupuesto posterior y por lo tanto no se refleja la imagen fiel del funcionamiento económico-financiero de la comunidad. El artículo 16 de la Ley 49/1960 señala que'[l]a Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación'. Es competencia de la Junta, según el artículo 14 aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes. Conforme dice la STS de 6 de febrero de 2014 «[e]n régimen de propiedad horizontal, esta Sala ha declarado con reiteración

( SSTS 3 de septiembre y 16 de noviembre 2004 ; 22 de mayo de 2008 y 7 de marzo 2013 ) que la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente 'lo especialmente establecido' mencionado en el precepto, y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.'

Todo ello nos lleva a estimar la primera de las pretensiones sobre la nulidad del acuerdo de aprobación de cuentas.

Cuarto: Sobre la capacidad de negociación de la Comunidad de Propietarios en relación a la renta y los puntos cuarto y quinto impugnados.

Tal y como ha quedado configurada la relación entre la arrendadora y la arrendataria y las exigencias de la Junta de Andalucía al respecto del uso urbanístico y los Estatutos de la comunidad, es evidente que la comunidad ha sido dotada en escritura pública del poder de representación suficiente para negociar el contrato concreto de arrendamiento. Lo contrario sería ir contra los actos propios de quienes permiten esa relación y se benefician de ello pero limitan esa capacidad cuando se produce una afectación a sus derechos. La doctrina de los actos propios es ciertamente antigua; una STS de 8 de noviembre de 1895 , viene en certificar este origen romano, al señalar: 'Es un principio de derecho, aplicado ya por las leyes romanas citadas en el recurso, y en la ley sexta del título octavo de la partida VI' (las SSTS de 26 mayo 1864 , 29 marzo y 27 diciem¬bre 1873, 3 julio 1876 , 30 enero 1885 , 1 diciembre 1886 , 4 mayo , 2 julio , 26 septiembre , 15 y 30 octubre , 23 noviembre y 18 diciembre 1888 ; 17 abril , 19 junio y noviembre 1889; 18 marzo , 10 mayo y 4 junio 1890 ; 17 enero , 13 noviembre y 26 diciembre 1891 ; 13 julio 1892 , 6 abril y 13 julio 1893 , 25 noviembre y 27 diciembre 1894 , 27 diciem¬bre 1897, 9 diciembre 1898 , 12 octubre 1899 , 22 noviembre 1902 , 24 enero y 9 noviembre 1907 , 31 diciembre 1908 , 7 y 14 diciembre 1910 , 11 febrero y 24 marzo 1911 , 7 octubre 1915 , 2 marzo 1916 , 2 i octubre y 5 noviembre 1919 , 17 Junio 1920 , 14 abril 1921 , 21 enero 1922, 2 y 29 diciem¬bre 1928, 7 junio y 30 diciembre 1929 , 19 junio 1933 , 12 diciembre 1934 , 6 enero 1936 , 17 mayo 1941 , 27 febrero 1942 , 3 noviembre 1943 y 16 junio 1944 ). Recientemente la STS de 4 de octubre de 2013 (Nº de Resolución: 556/2013) ha venido a señalar que la doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS 9 de diciembre de 2010 , 25 de febrero 2013 ). El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla ( SSTS 9 de diciembre de 2010 , 7 de diciembre de 2010 , 25 de febrero 2013 ). Significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real.

Ahora bien, es cierto que una condonación y una reducción de renta plantea diferentes problemas, entre los que recogemos dos:

1º. Por un lado que la decisión se ha basado en un desconocimiento de las relaciones entre arrendadora y arrendataria cuando se basan en razones económicas que no se han podido comprobar puesto que se aprueban unas cuentas a 0 sin más información y en con justificación en razones de la situación económica. De otra forma dicho, si no es posible conocer el estado actual de la comunidad es evidente que reducir y condonar no es una decisión que la Junta pueda tomar con toda la información necesaria y suficiente. Y por ello los acuerdos impugnados derivarían igualmente en nulos. El derecho de información para los miembros de la comunidad de propietarios es esencial al objeto de poder adoptar acuerdos. La Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 2004 , dice al respecto:'... ni de la letra ni del espíritu de la Ley sobre Propiedad Horizontal, puede entenderse que exista un auténtico derecho de información a favor de los copropietarios, como ocurre en el ámbito de las sociedades anónimas, bastando con hacer constar las materias a tratar en la Junta que se convoca, sin que se exija con rigor la exposición previa de todos los datos o medios de conocimiento precisos para la participación y, en su caso, deliberación de los interesados. De esta manera, no conforma el precepto una exigencia particularizada y detallista de los temas a decidir en la asamblea'. Sin embargo cuando la información ofrecida se basa en una discusión de la que se parte de un concreto estatus que resulta nulo es evidente que se produce un arrastre necesario del citado acuerdo.

2º. En segundo lugar que se trataría de un acuerdo a tomar, conforme al precepto señalado, por la Comunidad de Propietarios atendiendo a la Ley de Propiedad Horizontal. Es decir se trataría de determinar qué mayorías serían necesarias para su modificación o no. Esta cuestión fue planteada en la demanda ( páginas 13 y 14) recogiendo que era necesaria mayoría y en su caso para arrendamiento de elementos comunes el voto favorable de 3/5 y no el voto de la mayoría , en aplicación del artículo 17.1ª y del propietario afectado si lo hubiere. Efectivamente el acuerdo requiere para arrendamiento esa mayoría de 3/5 o 1/3 según los casos conforme al 17.3 LPH , resultando el acta indeterminada en cuanto a ello dado que solo recoge mayoría y no otros conceptos o distinción de votos y cuotas.

Ambos acuerdos, por tanto, deben ser igualmente anulados.

Quinto: Sobre la legitimación alegada.

Hemos dejado para el último lugar la falta de legitimación declarada y recurrida (cuyo orden debería ser el primero) precisamente por la configuración que se realiza de la misma en la presente causa. La sentencia, que es recurrida, reconoce legitimación total a alguno de los demandantes, parcial a otros y se la deniega a otros. Sin embargo es evidente que reconocida a alguno de ellos resultaría inocua al fondo del asunto puesto que su tratamiento estaría garantizado por quienes lo tienen al completo actuando en una sola representación y defensa en acumulación activa y subjetiva de acciones.

La discusión se centra esencialmente en la legitimación de MAGERIT ESPACIO SL, a cuyos efectos considera el recurrente que D. Roberto es uno de los siete demandantes cuya legitimación se reconoce y que su comparecencia también como administrador de dicha sociedad fue omitida en el acta pero estaba probada por la documental aportada en poder general para pleitos. La cuestión no es de interpretación sino de la literalidad del acta que no fue salvada por el citado representante en el momento en que debió hacerlo y por lo tanto debe ser rechazada.

Sexto: Sobre la argumentación del recurso en relación a la nulidad de los contratos de arrendamiento y la falta de capacidad de la Junta.

Si la parte pretende anular los citados contratos deberá ejercitar las acciones correspondientes y no la de impugnación de acuerdos de la Comunidad de Propietarios. Se trata de un argumento que ex novo se desarrolla aún más en la fase de recurso. Es contradictorio con lo afirmado, por ejemplo, en la página 13 de su demanda, que reconoce el contrato pero discute las mayorías necesarias.

Séptimo: Costas y depósitos.

Procede la aplicación del artículo 394 LEC en materia de costas en primera instancia.

Procede la aplicación del artículo 398 de la LEC en costas y el destino que legalmente corresponda a los depósitos para recurrir.

De conformidad a los anteriores hechos y fundamentos de derecho venimos a resolver.

Fallo

Que DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS íntegramente el recurso de apelación interpuesto frente a la Sentencia de fecha 30 de enero de 2015, dictada en el procedimiento ordinario 1143/11 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción 2 de Roquetas de Mar , y en consecuencia DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la misma y conforme a ello:

Primero: Debemos declarar y declaramos la nulidad de los acuerdos segundo, cuarto y quinto de la Junta ordinaria de la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 de fecha 10 de julio de 2011, dejándolos sin efecto y condenando a la demandada a estar y pasar por esta declaración.

Segundo: Con expresa imposición de costas en primera instancia a la demandada.

Tercero: Sin expresa imposición de costas en esta instancia.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de 1ª Instancia de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos .

Información sobre recursos.

Recursos.-Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal por el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.-es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo s con carácter transitorio- la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.-Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.-Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

- No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

- Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección de la Audiencia Provincial, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior resolución, por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, en el mismo día de su fecha, estando este Tribunal constituido en Audiencia Pública.CERTIFICO.