Sentencia Civil Nº 281/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 744/2007 de 13 de Mayo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN Décimo-tercera

ROLLO Nº. 744/2007-A

JUICIO ORDINARIO NÚM. 1080/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 3 DE TERRASSA

S E N T E N C I A N ú m. 281

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. MARÍA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a trece de mayo de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-tercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio ordinario nº. 1080/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº. 3 de Terrassa, a instancia de D. Ernesto y Rodrigo, contra D. Juan Carlos; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 18 de junio de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda de juicio ordinario promovida por Rodrigo y Ernesto, representados por la Procuradora Dª. Montserrat Puig Alsina, contra Juan Carlos, representado por la Procuradora Dª. Patricia Maldiney Casasus, y ABSUELVO al demandado de cuantas peticiones se dedujeron en su contra.

Se imponen las costas a la parte actora."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 13 de mayo de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora, formulada al amparo del art. 1124 en relación con el 1101 CC , va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que (1) se declare resuelto el contrato de compraventa de 10.2.2003 entre D. Juan Carlos (vendedor/demandado) y D. Rodrigo y D. Ernesto (compradores/actores) por incumplimiento absoluto (aliud pro alio, por cuanto la "vivienda" adquirida no reunía las condiciones para su habitabilidad, ni podía obtenerlas, tratándose de un local para despacho, cuya situación, conocida por el vendedor fue ocultada a los compradores) por parte del vendedor; (2) se condene al demandado a devolver el precio percibido en la suma de 45.000 ?, indemnizar a los compradores por los daños y perjuicios relacionados en el hecho 4º del escrito inicial, deducido el importe de la venta, que se concretan en la suma de 5.880'06 ?, a abonar a los mismos los gastos de cancelación de hipoteca, así como los intereses, conforme a la liquidación que se propone. A dicha pretensión se opuso el demandado, alegando que puso a la venta un despacho, no equipado ni amueblado para vivienda, circunstancia conocida manifiestamente por los actores, quienes lo adquirieron como tal .

La sentencia de instancia desestima la demanda con imposición de costas a los actores. Frente a dicha resolución se alzan éstos por error en la apreciación de la prueba (entendiendo que de la misma deriva que el objeto de la compraventa estaba determinado como vivienda, lo que fue la voluntad de las partes y la "realidad física" adquirida), resultando de aplicación el art. 1124 en relación con el 1101 CC, lo que hacer derivar (1 ) del contexto socio-económico (art. 3 CC ) consistente en la adaptación de los despachos de la C/ DIRECCION000 NUM000-NUM001 en viviendas ("hecho público y notorio"), unido a la construcción de viviendas de reducidas dimensiones, (2) de que, en el momento de la adquisición el despacho ya estaba configurado como auténtica vivienda (con recibidor, baño, cocina-comedor-estar, una habitación, cuando en el Registro consta "recibidor, aseo y una sola dependencia", sin referirse a "cocina" propia de una vivienda), y de hecho lo que adquirió el demandado (con esos elementos, según lo admite, y así consta en el plano de distribución reconocido por el autor de la tasación) fue una vivienda, y sin embargo no estaba legalizada como tal ni es susceptible de serlo, por lo que la resolución resulta procedente. Prácticamente el debate queda planteado en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) El demandado adquirió el "despacho" sito en DIRECCION000 NUM000, NUM002 de Terrassa.

Los demandados visitaron dicha dependencia

A instancia de D. Rodrigo, se procedió a realizar tasación de dicha dependencia, a fin de solicitar un préstamo hipotecario por los compradores, realizada en 20.1.2003 por la entidad tasadora Consulttasa S.A. (a los f. 19 y ss, en el primero de los cuales se especifica que el informe recae sobre "despacho-estudio", comparándose con los locales comerciales de la zona (manifestando el Sr. Maite que que si la comparación se hubiera realizado con "viviendas" el precio de referencia hubiera sido notoriamente superior), con los "usos permitidos" de "comerciales, oficinas y despachos, talleres, garages, etc...", y que el uso en tal momento es de "oficina", el "estado del local comercial bueno", integrado, según plano por habitación, cocina/comedor/estar, recibidor y baño) y asignando un importe de 65.073'34 ?, tasación efectuada por el arquitecto D. Maite, que efectuó una visita en 16.1.2003, en relación con la testifical del mismo, no tachado, sometido a contradicción; en cuyo informe existen una serie de fotografías, en las que no aparece la finca amueblada y no existen baldosas en la cocina (f. 31 y 32) a diferencia de las aportadas a los f. 18, por lo que no coinciden, de forma que no puede concluirse que la situación reflejada en éstas coincida con ella del momento previo a la adquisición; en su testifical, manifiesta el citado arquitecto que los compradores que interesaron la tasación no le indicaron que iban a destinar la finca a vivienda, y que se trataba de un despacho oficina.

En el momento de la venta, el local no contaba con balcones no ventanas ni terrazas, ni patios interiores; sí con suministros de agua, luz y gas y cédula de habitabilidad (consta en la referida tasación "fontanería, instalación eléctrica, aseos y aparatos sanitarios, ventilación forzada")

La realidad de la compraventa por escritura pública de 10.2.2003 sobre el "DESPACHO señalado con el núm. NUM003, situado en la planta NUM002 respecto a la C/ DIRECCION001, correspondiendo el acceso de esta entidad por la C/ DIRECCION000 núm. NUM000, que forma parte del edificio sito en Terrassa, compuesto de dos cuerpos, uno con frente a la C/ DIRECCION000, hoy en cuanto a la escalera A señalada con el núm. NUM000 de dicha calle...Ocupa una superficie útil de 38 m2 51 dm2. Consta de recibidor, aseo y sola dependencia", perteneciendo a los demandados "por compra a la compañía mercantil HOGAR 92, formalizada en escritura autorizada por el Notario de Castellar del Vallés, D. Ricardo Manen Barceló, el día 4.10.2002...", cuyo vendedor manifestó en dicha escritura que "no constituye su vivienda familiar habitual y que su uso no ha sido atribuido a su consorte...", por el precio de 45.000 pts(f. 38 y ss, descripción coincidente con los datos registrales, a los f. 89 y ss), manifestando "la parte compradora ..conocer y aceptar la situación física y la calificación urbanística de la finca...así como las normas reguladoras de la Comunidad de que forma parte. Constan impuestos de transmisiones relativos a la compraventa de una "oficina" (f. 65, y 68)

Para la financiación del precio los demandados solicitaron y obtuvieron préstamo hipotecario de 10.2.2003 por 52.000 ? (f. 45); la hipoteca se realizó sobre un despacho (f. 89 y ss)

Tras la compraventa, los demandados tomaron posesión, constituyendo dicha dependencia el domicilio habitual de de D. Rodrigo que se empadronó en la referida finca, hasta mayo del 2006 (f. 46), quien llegó a abrir una ventana en el baño, con acceso a la zona de ventilación, y en el resto existe "ventilación forzada" (f. 127)

Sin embargo, el despacho adquirido no podía convertirse en vivienda, sin la preceptiva licencia y la correspondiente orden de ejecución, incoándose en abril 2006, tras visita de inspección de 17 de marzo, expediente municipal de protección de la legalidad urbanística a D. Rodrigo, a fin de que procediera a la legalización del cambio de uso de local comercial a vivienda en el término máximo de dos meses (f. 47 y 48), prorrogado a instancia del Sr. Ernesto (f. 49 y ss, 125 y ss) y suspendido provisionalmente a resultas del presente procedimiento (f. 183 y ss)

Existieron reclamaciones extrajudiciales, notificando al demandado la resolución de la compraventa al resultar inhábil la vivienda, y requiriendo la devolución del precio más los daños y perjuicios causados (f. 63 y ss), cuya recepción por el destinatario no consta.

TERCERO.- Se insta la resolución de la compraventa antedicha, por incumplimiento del demandado incumplimiento por inhabilidad del objeto, o entrega de cosa diversa o aliud pro alio (arts.1101 y 1124 CC , SSTS 6.3.1985, 6.4.1989, 3.4.2002, 4.4.2005 ,...). Para tal incumplimiento basta la frustración de las legítimas aspiraciones de los contratantes y el fin normal del contrato o la finalidad económica-jurídica, o el fin objetivo, (SSTS. 27.10.1981, 7.3.1983, 13.11.1985, 1.12.1989, 2.7.1992, 10.6.1996, 8.11.1997, 4.12.1998 ), a salvo los supuestos de imposibilidad sobrevenida "fortuita", que pertenecen al campo de la teoría de los riesgos (arts. 1156 en relación con los arts. 1182 y 1184, y 1452 para la compraventa). La prueba de las causas del incumplimiento corresponde al que las alega, debiendo interpretarse restrictivamente, en aras al mantenimiento del vínculo contractual (por todas, la STS. 18.11.1994 ).

En fin, en orden al "error" como vicio del consentimiento, conviene recordar que el contrato debe nacer como consecuencia de la voluntad libre y consciente de quienes lo otorgan, lo que supone un consentimiento serio, espontáneo y libre, dado que en otro caso (mediando error, violencia, intimidación o dolo), será nulo, conforme al art. 1265 CC ; en principio, la voluntad se presume "iuris tantum" consciente, libre y espontáneamente manifestada, cuya presunción ha de ser destruida por la correspondiente prueba (SSTS. 4.12.1990, 13.12.1992, 30.5.1995, 25.11.2000 ,...). En el supuesto de error, lo declarado corresponde a lo que internamente quiere el declarante, pero esta resolución interna se ha formado por efecto de una representación que no corresponde a la realidad, de forma que la ignorancia o una falsa información han inducido al declarante a decidir algo que no es lo que realmente le hubiese interesado. Para que tal error sea relevante o esencial (art. 1266 CC ), han de concurrir los siguientes requisitos: 1) ha de ser esencialmente determinante de la voluntad del contratante que lo alega (error sustancial o sobre las cualidades esenciales o verdaderamente determinantes de la voluntad, SSTS 6.7.1992, 23.2.1993, 14 y 18.2.1994, 25.2.1995, 19.2.1996 ,...). 2) Ha de existir un nexo de causalidad entre el error sufrido y la finalidad perseguida por el contratante. 3) Ha de ser un error excusable o no imputable al contratante que lo ha sufrido, lo que se deduce de los principios de autorresponsabilidad y buena fe ex art. 7 CC (el error es inexcusable cuando hubiera podido ser evitado empleando una normal diligencia, media o regular, a valorar en base a las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales de ambos contratantes, SSTS 4.1.1982, 7.11.1986, 17.5.1988, 13.5.1991, 28.9.1996, 21.5.1997, 6.2.1998, 30.9.1999 ,...).

Para agotar estas consideraciones, conviene asimismo recordar que las reglas sobre interpretación, dirigida a la búsqueda del sentido que las partes quisieron dar a sus voluntades, del contrato que liga a las partes, están en los arts. 1281 y ss. CC, 50 a 63 CoCom, de las que merecen destacar, los supuestos en que "existe duda sobre la intención evidente de los contratantes" (aunque en el presente caso la voluntad real "distinta" no se revela contraria a la literalidad, sino que es la base de la demanda) imponen acudir a otros elementos, como el comportamiento de las partes "actos...coetáneos y posteriores al contrato", ex art. 1282 CC , y por supuesto, los anteriores)

CUARTO.- En atención a lo expuesto, la Sala considera que no existe ningún dato mínimamente objetivo, ni siquiera indiciario, que permita sostener que los actores compraron algo distinto de un despacho, ni que ignorasen dicha condición.

La tesis de que se adquiere una vivienda porque "lo que se adquirió" estaba compuesto por recibidor, cocina-comedor estar, habitación y baño, distinto de los datos registrales (en los que no consta cocina no comedor estar), y cuando la existencia de la cocina (y el baño con las características que tiene) son poco menos que incompatibles con el "despacho", el hecho de tener cocina y baño es compatible con el despacho, y no es determinante para inducir a error a los futuros compradores.

a) Los actores querían comprar una vivienda, y lo hicieron saber al vendedor, o éste podía conocer de cualquier modo, la intención de los actores de adquirir una vivienda?

- no consta por qué medio conocieron los actores que el demandado vendía el "despacho", cuando en la demanda se parte de que éste "había puesto a la venta, una vivienda...", a fin de conocer su contenido.

- Los artículos de prensa no son relevantes a efectos del presente caso, cuando incluso hacen referencia a adquirentes que "conocían" que adquirían un local, excluyéndose cualquier tipo de error padecido o provocado

- no acudieron previamente al Ayuntamiento a fin de conocer los trámites a seguir para obtener la cédula de habitabilidad, datos a los que podían acceder (difícilmente puede alegarse "error" derivada de aquella distribución, máxime cuando deriva de la tasación de una "oficina); asimismo, a los datos del Registro de la propiedad, donde consta consta como despacho

- no consta que su intención fuese comunicada al vendedor

- no consta ninguna actuación del vendedor dirigida a causar error en los compradores sobre el objeto de la compraventa, y por ello, no existe prueba alguna de que el demandado manifestase a los compradores que el "despacho" podía ser destinado a vivienda

- la tasación se refiere inequívocamente a una oficina

- el demandado niega que "vendiese" una vivienda, sino que fue un despacho que fue lo que él adquirió, con los suministros, sin cédula de habitabilidad y sin manifestar a los actores que pudiesen darle uso de vivienda

b) En qué condiciones compraron? Por de pronto los términos del contrato son claros y no impiden dudar de la interpretación de los contratantes (art. 1281 y 1285 CC ) respecto del objeto adquirido (despacho), pero es que, además:

- carecía de cédula de habitabilidad y eso lo sabían los actores

- no acudieron previamente al Ayuntamiento a fin de conocer los trámites a seguir para obtenerla, datos a los que podían acceder

- el Sr. Ernesto vive durante tres años sin cédula de habitabilidad y sin que conste hiciese nada con tal finalidad, hasta la comunicación de la incoación del expediente

- ante dicha comunicación, no intenta la legalización sino la prórroga en la tramitación del expediente

- el hecho de que existiera cocina y baño es compatible con que se trataba de un despacho

- carecía de ventanas, terrazas y patio de luces, es decir, de comunicación con el exterior, lo que podía advertirse a simple vista, y ello resulta incompatible con una "vivienda"

- la distribución que consta en el plano acompañando a la tasación es indicativa de la situación real pero no significa que se trate de una vivienda, máxime cuando se trata de la tasación de una "oficina" para "usos comerciales".

- los términos del informe de tasación previo, incluido el plano de distribución, nunca pudieron inducir a error a los actores (singularmente por los "usos", los elementos de comparación y el valor de tasación), en el sentido antes indicado.

- tampoco la cláusula iniciar (sobre que el vendedor no reside allí ni está atribuido el uso a su esposa), más de estilo que con ánimo de causar estado o de entenderse como manifestación reveladora de que se trataba de una vivienda

- los términos de la escritura de compraventa (se compra un despacho partiendo de una tasación como "oficina") y la ausencia en la misma de la finalidad de la adquisición para vivienda o cualquier reserva al respecto, lo que se confirma con los impuestos de transmisiones y de constitución de hipoteca

- el precio de compra era notoriamente inferior al correspondiente a una vivienda

c) Qué hicieron los actores con posterioridad?

- amueblaron el local como vivienda, realizaron una apertura de una ventana en el baño, colocaron baldosas en la cocina

- los impuestos que se liquidan son sobre una oficina

- uno de ellos vivió durante tres años, en las mismas condiciones urbanísticas con que fue adquirido, sin que conste actuación alguna dirigida a solucionar la falta de cédula de habitabilidad

QUINTO.- Con tales datos la Sala considera que el recurso no puede prosperar, procediendo la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a los apelantes, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

Desestimando el recurso de apelación formulado por D. Ernesto y D. Rodrigo contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a los apelantes.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.