Sentencia Civil Nº 281/2008, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 187/2008 de 22 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A Nº281/08

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

Manuel de la Hera Oca

MAGISTRADOS

Margarita Alvarez Ossorio Benítez

Antonio Marín Fernández

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 3 DE CADIZ

JUICIO ORDINARIO Nº 704/2006

ROLLO DE SALA Nº 187/2008

En Cádiz a 22 de julio de 2008.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Ordinario que se ha dicho.

En concepto de apelante ha comparecido el Pdor. Sr. Cervilla Puelles en nombre y representación de Simón , quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Aguilar Romero.

Como apelado ha comparecido la Pdora. Sra. Domínguez Flores en nombre y representación de Paula , quien lo hizo bajo la dirección jurídica de la Letrado Sra. Tejonero Ramírez.

Ha sido Ponente el Magistrado Sr. Antonio Marín Fernández, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de los de Cádiz por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 17/diciembre/2007 por el meritado Juzgado en el procedimiento civil nº 704/2006, se sustanció el mismo ante el referido Juzgado. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apelada, por su parte, se opuso instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.

SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. Reunida la Sala al efecto, quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso debe ser parcialmente estimado. Alteraremos el orden de resolución de los motivos para centrarnos en primer lugar en los que afectan al fondo del asunto, esto es, a la bondad de la actio quanti minoris ejercitada, contemplados en los ordinales 2º y 3º del escrito de formalización, para luego, acogiendo parcialmente el motivo desarrollado en el ordinal 1º, analizar la cuantía de la rebaja del precio de la compraventa litigiosa.

Los dos motivos citados, como queda dicho, tienen que ver con el fondo. En el primero de ellos se discuten los elementos fácticos de la resolución para seguidamente extraer las consecuencias que, a juicio de la parte recurrente, se extraen de la aplicación de los arts. 1484 y concordantes del Código Civil . El hilo conductor de ambos motivos es, por tanto, el mismo: se trata de hacer ver que la compradora era plenamente consciente de los vicios que pesaban sobre el inmueble, ya por haber obtenido una rebaja sustancial del precio para afrontar su reparación, ya por habérsele comunicado antes del otorgamiento de la escritura de compraventa de su existencia, bien por la inmobiliaria que intermedió en la operación, bien por el propio vendedor. Nada de ello, sin embargo, nos parece cierto.

En punto al saneamiento por vicios ocultos, interesa destacar que concurren todos los requisitos para ello. La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 17/octubre/2005 explica cuáles son éstos de la siguiente manera: "La doctrina científica entiende que para que surja la responsabilidad del vendedor han de concurrir los siguientes requisitos: 1º, el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor "si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos"; 2º, el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato (artículo 1468 del Código Civil ); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º, el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, "si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella" (artículo 1484 )". Pues bien, la parte recurrente trata de combatir la presencia del primero de los requisitos -amén de referirse a cuestiones colaterales de escasa relevancia- a través de los expedientes antes enunciados.

En primer lugar debe decirse con rotundidad que la única rebaja en el precio operada como consecuencia del aparente mal estado del edificio se cifró en 1.800 euros y se relacionaba causalmente de forma directa con el estado de la fachada. Aunque la representación letrada del apelante trate de hacer, en cumplimiento legítimo de sus obligaciones de defensa, una lectura interesada de la prueba practicada, nos parece que la carta que dirigió el Sr. Simón a la letrado de la actora mediante conducto notarial el día 4/agosto/2006 (folio 233) y que fue aportada por el propio demandado, muestra a las claras lo sucedido. Y es que, frente a la argumentación contenida en el recurso según la cual la rebaja del precio por causa del estado del inmueble fue sustancial, llegando a alcanzar en el desarrollo del motivo la cifra de 30.000 euros, lo cierto es que en tal comunicación el Sr. Simón admitió expresamente que cuando "se produce la venta del piso donde el comprador conoce que hay un proyecto de urbanismo y por ello se descuenta del valor inicial la suma de 1.800 euros". Coincide tal punto de vista con la de la demandada en su interrogatorio que admitió la rebaja de dicha suma para los arreglos de la fachada.

En lo que hace a la presunta información -se entiende que exacta y puntual sobre los problemas que presentaba el edificio- las cosas no son diferentes. Volvamos a la carta de agosto de 2006. En ella, el Sr. Simón da cuenta de que "[tenía] conocimiento de un proyecto de reforma del inmueble", y tan es así que "debido a ello, en 2005 decidí no alquilar el piso". Lo significativo es que admite que "el problema surge cuando se conoce la cuantía y distribución respecto de las cuotas de participación de cada propietario". Quiere ello decir que ni tan siquiera él tenía conocimiento de la entidad y trascendencia de los vicios que afectaban al inmueble. Y ello era lo lógico si tenemos en cuenta que el proyecto de rehabilitación es de fecha posterior al de consumación de la venta. Si ello es así, es decir, si ni tan siquiera él conocía la calidad de los vicios, difícilmente pudo bien directamente, bien a través de la inmobiliaria, transmitir una información de la que carecía. Insistimos en que la parte actora pudo conocer la existencia de un proyecto de rehabilitación de zonas comunes, singularmente en lo que afectaba a la fachada, y que como consecuencia de ello obtuviera una rebaja en el precio inicial, pero de ahí es imposible inferir que tuviera exacto conocimiento de lo que verdaderamente ocurría con el edificio. Ni tan siquiera el aspecto externo delataba o servía de índice para ello. Como es de ver en las fotografías aportadas no es que, que tampoco, la disposición interna del piso adquirido presentara una mala apariencia -antes al contrario el reportaje aportado muestra un espléndido estado de conservación-, es que, además, las partes comunes con expresa exclusión de la fachada no presentaban síntomas algunos de un mal estado de conservación a ojos vista. Tampoco es de recibo imputar a la compradora ningún genero de diligencia a la hora de informarse sobre la situación del inmueble. Ninguna obligación legal le incumbe al respecto y no es requisito que imponga la institución que analizamos. Frente a ello el precio de compra era adecuado al mercado de viviendas de segunda mano -prácticamente casi todas de la antigüedad en el centro de esta ciudad- del que cabría razonablemente esperar un estado de conservación suficiente y no que bajo parte de la vivienda que se adquiría existían postes de apuntalamiento ya que el suelo por el que pisaba se mantenía con un forjado necesitado de sustitución.

Por lo demás, se han destacado otros aspectos que antes denominamos colaterales que, a nuestro juicio, son irrelevantes. Y así se ha hecho mención a que el Sr. Simón desconocía la presencia de los vicios en la magnitud luego detectada o que las obras de acondicionamiento en el interior de la vivienda no fueron llevadas a efecto por él. Todo ello para descartar una conducta dolosa o con mala fe por su parte. Pues bien, la cuestión tendría relevancia de haberse instado la acción prevista en el art. 1486 in fine del Código Civil , pero la simple rebaja del precio solicitada se obtiene aunque el vendedor ignorase la presencia de aquellos (art. 1485 Código Civil ).

SEGUNDO.- Fiemos ahora nuestra atención en el primer motivo de recurso. Nos parece tremendamente discutible la aceptación del vicio procesal denunciado, esto es, la presencia de una vulneración del principio de congruencia tal y como aparece tipificado en el art. 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Pero si es patente que el informe del perito judicial Sr. Juan Carlos es de mayor calidad al del Sr. Roberto .

La primera cuestión como decimos está abierta a la polémica. Recordemos que la pretensión de la actora es indeterminada -y ya por ello de dudosa viabilidad procesal ex art. 219 de la Ley de Enjuiciamiento Civil - pretendiéndose una rebaja del precio en "la suma que se indique por el perito a tal fin". Cierto es que no se indica que sea éste el perito al que se alude, a los efectos del art. 339.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el Otrosí 2º de la demanda, pero nos parece evidente que en la configuración de la demanda así se pretendía. Mal se explicaría esa petición de nombramiento, si no era para cuantificar exactamente la pretensión, que era justamente el objeto anunciado de la pericia. Sin embargo, y por mor de la aplicación de las normas sobre cuantía contenidas en el art. 254.4 del texto procesal, la parte actora se ve compelida a cuantificar su demanda y aporta, como complemento de la misma, el informe Don. Roberto , que es el que introduce la complejidad procesal que analizamos.

Así las cosas, la pretensión de la actora ¿quedaba referida a éste último informe o dicha parte decidía estar a lo que dictaminara el informe pericial ya solicitado? Para responder a la anterior pregunta, nos parece relevante el análisis de la conducta de la parte actora en la audiencia previa. Y es que, conociendo y estando ya aportado el informe Don. Roberto , en lugar de especificar su demanda refiriéndola a la cuantía por el citado perito señalada -opción no solo posible, sino eventualmente necesaria y precisa en la litis (art. 426 Ley de Enjuiciamiento Civil )- ratifica su indeterminada pretensión y, conforme a lo anunciado, insta el nombramiento de un perito judicial, cuya misión era justamente integrar el contenido de aquella. Quizás quiera ello decir que la parte actora siguió refiriendo el contenido y cuantificación de su demanda al futuro dictamen del perito a designar por la vía citada. Con todo, en sentido estrictamente literal tan dictamen pericial era uno como otro y ambos, referidos al mismo objeto, eran en principio susceptibles de integrar la pretensión de la Sra. Paula y por ende ser recogidos en la resolución judicial definitiva.

Con todo, la anterior polémica encuentra en cauce de solución a nuestro entender más sencillo. Y es que si analizamos el contenido de uno y otro informe pericial, llegaremos a la conclusión que el Sr. Juan Carlos es de mayor calidad que el Sr. Roberto , siendo así que, conforme a lo dispuesto en el art. 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , debamos estar a la dictaminado por aquél. Y ello por varias razones. En primer lugar cabe destacar el origen y sentido de cada uno de ellos: el Sr. Roberto tiene su origen en la necesidad de determinar la cuantía del procedimiento, no de dar contenido y fundamento a la pretensión articulada por la Sra. Paula , siendo evidente que el Sr. Juan Carlos sí nace enderezado a tal fin. Por otra parte, no cabe duda que la cualificación profesional de uno y otro lleva a pensar que, para valorar la necesidad y el coste de unas obras que constituyen la suma a detraer del precio de la compraventa de una vivienda con vicios ocultos, un técnico de la construcción como es Don. Juan Carlos -que es arquitecto técnico- dispone de mayores conocimientos y está más cualificado que un abogado, como es Sr. Roberto , pese a estar registrado como perito judicial inmobiliario. Todo ello, en tercer lugar, se constata en ambos informes: ambos siguen, en principio y como no podía ser de otra manera, la cuantificación de las partidas efectuadas en el proyecto de rehabilitación elaborado por la arquitecto Sra. Esperanza , pero al momento de valorar las partidas relacionados con el coste de reconstrucción de las piezas afectadas en la vivienda de la actora por la ejecución de un nuevo forjado, esto es, cocina y cuarto de baño, el Sr. Roberto opta por separarse del citado proyecto y efectuar un cálculo sobre el valor de reposición acudiendo a los valores medios que para obras de rehabilitación constan en el Banco de precios oficiales de la Junta de Andalucía. Frente a ello, es decir, frente a un criterio de cuantificación genérico, Don. Juan Carlos está a la valoración específicamente elaborada para el inmueble litigioso por la arquitecto redactora del proyecto, obteniendo, por tanto, conclusiones más ajustadas a la realidad del supuesto que nos ocupa. Por último, en cuanto al método, debe hacerse notar que Sr. Roberto habla, para las referidas piezas, de unos precios de reconstrucción que eventualmente estarían, al menos en parte, ya recogidos en las partidas que afectaban a elementos comunes, con el riesgo de duplicar la indemnización. Por el contrario, la forma de proceder Sr. Juan Carlos es más simple y entendible: partiendo siempre del concreto proyecto de rehabilitación a ejecutar, o que hace es descontar las partidas referidas a la fachada, respecto de las cuales, como reiteradamente se ha dicho, ya se había previsto el descuento en el precio de la compraventa.

En conclusión, el motivo deberá ser estimado, debiendo circunscribirse la condena a la suma señalada por el perito de nombramiento judicial Sr. Juan Carlos . Conviene añadir que ello supondrá la estimación total de la demanda inicial, de modo que habrá de mantenerse la condena en costas para las causadas en la 1ª Instancia.

TERCERO.- Solo en el caso de fallo confirmatorio de la resolución apelada se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

PRIMERO.- Que estimando parcialmente el recurso de apelación sostenido en esta instancia por Simón contra la sentencia de fecha 17/diciembre/2007 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Cádiz en la causa ya citada, revocamos la misma en el exclusivo sentido de fijar la suma a pagar por parte de Simón a Paula en la de 11.792,58 euros, manteniéndose el resto de pronunciamientos de la resolución apelada.

SEGUNDO.- No hacemos especial imposición de las costas procesales causadas en esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala, y se notificará a las partes con expresión de los recursos que contra la misma puedan caber, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.