Sentencia Civil Nº 281/2009, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 418/2008 de 29 de Mayo de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

LA CORUÑA/A CORUÑA

SENTENCIA: 00281/2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000418 /2008

Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:

D. ANGEL PANTÍN REIGADA, PRESIDENTE

Dª LEONOR CASTRO CALVO

D. JOSÉ GÓMEZ REY

SENTENCIA NÚM. 281/09

En SANTIAGO DE COMPOSTELA (LA CORUÑA/A CORUÑA), a veintinueve de Mayo de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de LA CORUÑA/A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 413 /2007, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo 418 /2008, en los que aparece como parte apelante Jesus Miguel representado por la procuradora Dª. Mª RITA GOIMIL MARTÍNEZ, y como apelado D. Aureliano representado por la procuradora Dª. MARIA PEREZ OTERO.; y siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª LEONOR CASTRO CALVO, quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, por el mismo se dictó sentencia con fecha , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: " Estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora doña Maria Pérez Otero en nombre y representación de don Aureliano contra Don Jesus Miguel debo condenar y condeno al demandado a abonar al actor la cantidad de cincuenta y seis mil ochocientos dieciséis euros con sesenta y tres céntimos ( 56.816,63 ), así como el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda. Todo ello sin hacer expresa imposición de costas. "

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Jesus Miguel se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO del mismo el pasado día 13 DE NOVIEMBRE DE 2008, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- El demandante D. Aureliano , con base en el contrato de arrendamiento del local situado en la calle DIRECCION000 nº NUM000 , suscrito con el demandado D. Jesus Miguel , ejercita frente a éste último, una pretensión de reclamación de la cantidad de 60.401,23 euros, que constituye el importe de las rentas devengadas por el alquiler del referido local desde enero de 2.002 hasta el 30 de enero de 2.006.

La sentencia de instancia acoge la excepción de prescripción respecto de las rentas más antiguas y estima la demanda respecto de las restantes.

Apela la resolución el demandado aduciendo como motivos, error en la valoración de la prueba en relación con la interpretación del contrato -en cuanto a su finalidad- y en relación con la posesión del local y entrega de llaves al demandado.

SEGUNDO.- La Sala discrepa de la solución alcanzada por el juez de instancia. Consideramos que el objeto del contrato de arrendamiento era un local apto para ser destinado a pub, y que, siendo evidente que el local era inidóneo para tal fin, el contrato de arrendamiento no se llegó a perfeccionar entre los litigantes, operándose su resolución.

El juez de instancia, a la hora de establecer la finalidad del contrato de arrendamiento que liga a las partes, se acoge al tenor literal de la cláusula 6ª en la que se dispone que "el local será destinado única y exclusivamente y en su integridad a café-bar o cualquiera otra actividades que se puedan desarrollar en el local y que no sean molestas, nocivas o fuera del ámbito legal".

Este Tribunal considera que, si bien el texto de la cláusula es claro, existen elementos que permiten entender acreditado que la auténtica finalidad perseguida era de de establecer un pub. Tal conclusión asienta en la valoración de la prueba. En tal sentido, ponderando de nuevo la prueba llevada a cabo, especialmente de la documental y las declaraciones de las partes en el juicio oral, cabe destacar los siguientes datos de interés:

1.- el texto publicado en el Correo Gallego por el demandante para anunciar el local, literalmente dice que se alquila "pub con licencia" (folio 50)

2.- la licencia facilitada por el demandante al demandado y cuyo cambio de titularidad le fue denegado por el Ayuntamiento, lo era para un café-bar especial, lo que es equivalente a un pub.

3.- el demandado se dedica profesionalmente desde antes de la fecha del alquiler del local del actor a la explotación de pubs. Al tiempo de la firma del contrato tenía un establecimiento de ese tipo en Órdenes. Y se interesó por el local litigioso, porque quería abrir otro local en esta ciudad. Lo cual efectivamente hizo, puesto que, al poco tiempo, tras serle denegado el cambio de titularidad de la licencia, abrió el pub "Duplex". Así lo ha manifestado el interesado en el juicio y lo confirmaron los testigos Humberto y Moises .

Ante tales datos indubitados, consideramos que el auténtico y real objeto del contrato para ambas partes no era la explotación de cualesquiera actividades que se puedan desarrollar en el local y que no sean molestas, nocivas o fuera del ámbito legal, sino por contrario, la instalación de un café-bar especial o pub.

La conclusión expuesta se puede predicar de ambas partes y les afecta, por tanto, por igual. Al demandante, en su condición de arrendador, son sus propios actos anteriores al contrato los que le vinculan, toda vez que en anuncio que insertó en la prensa ofertaba el alquiler de un "pub con licencia", y precisamente, la licencia de que disponía y que ,en consecuencia, era la única que podía ofertar, le autorizaba para ese único fin.

En idéntica situación se hallaba el demandado arrendatario, puesto que su trayectoria profesional se halla vinculada a la explotación de pubs, siendo claro que su propósito era establecer un negocio de este tipo, como posteriormente lo hizo.

Lo hasta aquí expuesto se ha de poner en relación con las reglas hermenéuticas del Código Civil, siendo de especial aplicación al caso los siguientes preceptos:

"Art. 1.281 . Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas.

Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas.

Art. 1.282 . Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.

Art. 1.283 . Cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar."

A la luz de lo expuesto, entendemos que la referencia que se hace en la cláusula 6ª del contrato es una cláusula de estilo, cuyo alcance no puede empañar la claridad meridiana e inequívoca de los actos anteriores, coetáneos y posteriores de las partes.

TERCERO.- Así las cosas, las partes formalizaron el contrato de arrendamiento, en cuya cláusula 10ª se establecía que: "en este acto el arrendatario le hace entrega al arrendador de la cantidad de UN MILLON DE PESETAS (6.010,12 €) que le devolverá dentro del plazo de tres meses al tener que entregarle el arrendatario de forma obligatoria un AVAL BANCARIO de CAlXA GALICIA por importe de DOS MILLONES QUINIENTAS MIL PESETAS (2.500.000 pesetas igual a 15.025,30 €) para responder dicha Entidad de forma solidaria con el arrendatario ante el arrendador de lo convenido en este contrato (si no hiciese entrega de dicho aval dentro del plazo concedido entonces puede el arrendador resolver el contrato)".

Es un hecho que ha quedado acreditado por la propia manifestación del demandado en el juicio oral y que se constata objetivamente mediante el documento de fecha 23 de enero de 2.002, obrante al folio 48 del testimonio del juicio de desahucio (la presente causa se halla sin foliar) que, el Ayuntamiento de Santiago de Compostela no concedió licencia de apertura al demandado; señalando que el local la tuvo en su día, pero que ahora no reunía las condiciones precisas para ello. Al respecto y sin que sea preciso transcribir el texto completo del acuerdo municipal, es de destacar que se trata de deficiencias estructurales difíciles o imposibles de resolver. A modo de ejemplo cabe citar la inexistencia de vestíbulo de acceso y de espacio para ubicarlo.

De todo lo cual, se extrae la conclusión de que el local arrendado es inidóneo o inhábil para satisfacer el destino contractual previsto.

CUARTO.- Es también otro hecho admitido que el aval bancario que se contempla en la cláusula 10ª antes transcrita nunca llegó a constituirse.

Consecuentemente, entiende esta Tribunal que dadas las circunstancias del local, que era inhábil para servir al uso pactado, la no formalización del aval previsto en la cláusula 10ª del contrato, opera el efecto de su resolución; toda vez que en la misma se prevé la constitución del aval bancario de forma "obligatoria", como contrapartida de la entrega inicial de 1.000.000 de pesetas por parte del arrendatario, que ha de ser objeto de devolución a la entrega del aval (lo que conlleva un mayor grado de garantía para el arrendador al responder la entidad Caixa Galicia solidariamente con el arrendatario). Finalmente se faculta al arrendador para resolver el contrato en caso de no llegar a formalizarse el aval en plazo, elemento este del que también se deriva que (evidentemente) lo pactado era, que el contrato de arrendamiento se perfeccionaría con la suscripción del aval bancario.

En suma, la inidoneidad del local para cumplir el fin previsto contractualmente, deja desprovista de causa la contraprestación. Operándose además la resolución contractual desde el momento en que no se formaliza el aval, que es contemplado como condición obligatoria para la viabilidad del contrato.

QUINTO.- A lo expuesto no es óbice el hecho de que entre las partes haya tenido lugar un previo juicio de desahucio, ni el resultado del mismo al concluir que no se llegó a probar fehacientemente que la entrega de las llaves había tenido lugar. Puesto que en aquel procedimiento el conocimiento del juzgado estaba limitado por las peculiaridades del juicio sumario de desahucio.

Al hilo de lo cual, ha de señalarse que dado el resultado del mismo, en el que el demandado-arrendatario dejó clara su postura, Y siendo además objeto de debate si se había efectuado o no la entrega de las llaves, resulta abusivo el hecho de que se haya tardado tanto tiempo en instar la ejecución y en reclamar las rentas, cuando al menos la toma de posesión hubiera podido quedar resuelta en el acto de la vista.

Quedan igualmente fuera del debate sin que sea preciso que este Tribunal se pronuncie al respecto, los extraños consumos de electricidad del local supuestamente vacío desde hace años y la eventual su conexión con otros locales adyacentes.

SEXTO.- Consecuentemente, el recurso ha de ser estimado con revocación de la sentencia en el sentido de desestimar la demanda.

No obstante, dadas las dudas que ha suscitado el tema debatido, no se hace pronunciamiento en las costas de ninguna de las instancias, conforme autorizan los art. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. el Rey y de conformidad con el artículo 117 de la Constitución,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación promovido por D. Jesus Miguel , contra la sentencia de 24 de marzo de 2.008, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5, de Santiago de Compostela , en los autos de Juicio Ordinario nº 413-07, la revocamos en el sentido de desestimar la demanda interpuesta por D. Aureliano , sin hacer pronunciamiento en las costas de ninguna de las instancias.

Notifíquese esta Sentencia en legal forma a las partes, haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso alguno.Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su ejecución y cumplimiento

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.