Sentencia Civil Nº 281/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 390/2011 de 17 de Abril de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº. 390/2011 -B

JUICIO ORDINARIO NÚM. 775/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 27 BARCELONA

S E N T E N C I A nº 281/2012

Ilmos. Sres.

DON AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

DON JORDI SEGUÍ PUNTAS

DOÑA INMACULADA ZAPATA CAMACHO

En la ciudad de Barcelona, a diecisiete de abril de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario, número 775/2010 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 27 de Barcelona, a instancia de Victoriano , representado por la Procuradora de los Trilbunales Doña Laura Espada Losada, contra POPULAR DE OBRAS Y PROMOCIONES, S.L. (ANTES MANLLEU BUILDING, S.L.) representada por el Procurador de los Tribunales Don Ivo Ranera Cahís. Estas actuaciones penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, contra la Sentencia dictada el día tres de enero de dos mil once por la Magistrada-Juez del expresado Juzgado .

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

" FALLO

Que estimando la demanda interpuesta por D. Victoriano , representado por la Procuradora Sra. Espada Losada, contra POPULAR DE OBRAS Y PROMOCIONES, S.L. , debo declarar resuelto el contrato de arras firmado entre las partes y condenar a la referida demandada a abonar a la actora la cantidad de CIENTO TREINTA Y DOS MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y DOS EUROS CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS DE EURO (132.342,52€), más los intereses legales desde la interpelación judicial y al pago de las costas del presente procedimiento.".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por Popular de Obras y Promociones, S.L. (antes Manlleu Building, S.L.) mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opuso mediante su escrito motivado. Elevados los autos a esta Audiencia Provincial se procedió a dar el trámite pertinente señalándose para votación y fallo el día 29 de marzo de 2012.

TERCERO .- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Vistos siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JORDI SEGUÍ PUNTAS.

Fundamentos

PRIMERO .- El comprador por contrato privado de fecha 4 de abril de 2006 de sendos pisos de futura construcción sitos en Manlleu reclama en esta sede judicial la resolución de dicha operación por el incumplimiento de la vendedora del plazo previsto para la consumación del referido negocio jurídico.

La posición de la sociedad demandada consistió en negar la concurrencia de una situación de grave incumplimiento legitimante de la resolución de contrato pretendida por el comprador, toda vez que el retraso en la finalización de la obra nueva habría sido irrelevante.

La sentencia del Juzgado entiende que sí hubo incumplimiento del plazo de entrega de los pisos imputable a la vendedora, por lo que estima la acción resolutoria del comprador con el efecto indemnizatorio previsto en el propio contrato consistente en la devolución doblada de las cantidades recibidas a cuenta del precio, lo que se traduce en la condena al pago de 132.342,52 € con los intereses desde la interpelación judicial.

Dicha sentencia es impugnada por la parte demandada.

SEGUNDO. - Los hechos relevantes básicos para la decisión de la controversia son los que siguen:

1º/ en contrato privado de cuatro de abril de 2006 Victoriano adquiría de Manlleu Building SL, luego Popular de Obras y Promociones SL, por el precio de 303.604 euros, de los que entregó en ese momento 32.485,63 euros, dos pisos de la promoción que iba a levantar dicha sociedad en la CALLE000 NUM000 - NUM001 de Manlleu, acordándose que el tiempo de duración de las obras de la nueva edificación se fijaba "aproximadamente" en unos 18 meses contados a partir de marzo de ese año;

2º/ las partes suscribieron otros dos contratos en fecha 19 de abril de 2007, denominados de "ampliación del contrato de arras", en los que transcribían el contenido del convenio privado de marzo de 2006, aparte de formalizar la entrega por parte de Victoriano de otros 32.485,63 euros en concepto de arras confirmatorias;

3º/ el certificado final de la obra de la CALLE000 NUM005 - NUM006 , compuesta por 29 viviendas unifamiliares, es de fecha 13 de febrero de 2008, aunque las mismas seguían figurando en el Registro de la propiedad meses después como viviendas en construcción tal como había declarado la promotora al inscribir la escritura de 10 de marzo de 2006de declaración de obra nueva y constitución sobre ella del régimen de propiedad horizontal;

4º/ en burofax del día 14 de febrero de 2008 la promotora comunicó al comprador dicha finalización, a lo que contestó Victoriano el siguiente día 21 por la misma vía reclamando la convocatoria de cita notarial para la escrituración de la compraventa;

5º/ esa cita fue fijada por Manlleu Building para el día 14 de marzo de ese año en una notaría de esta ciudad, lo que no llegó a conocimiento del señor Victoriano ya que el envío postal fue dirigido al domicilio de la CALLE001 NUM002 , NUM003 NUM004 , de Barcelona, siendo así que la residencia de Victoriano está situada en ese lugar pero de la localidad de Calldetenes;

6º/ en escrito de 9 de abril de 2008 , recibido por la vendedora al día siguiente, Victoriano comunicó a Manlleu Building la resolución extrajudicial del contrato de compraventa visto el retraso en la entrega de los inmuebles, al tiempo que reclamaba la devolución doblada de las cantidades satisfechas en concepto de arras;

7º/ las cédulas de habitabilidad de los dos pisos adquiridos por Victoriano fueron concedidas por la autoridad administrativa competente el día cinco de junio de 2008;

8º/ en fecha 16 de julio de 2009 la vendedora convocó al comprador para otorgar la escritura de compraventa en una notaría de Barcelona para el siguiente día 4 de septiembre, a cuya cita no acudió Victoriano pero sí la sociedad vendedora.

TERCERO. - Es cierto que no todo incumplimiento justifica la resolución de un contrato bilateral y oneroso con fundamento en el artículo 1124 del Código civil (CC ), sino que el mismo debe recaer sobre un aspecto esencial del contrato cuya inobservancia frustre la legítima expectativa de la contraparte (entre las últimas, SSTS de 25 de octubre de 2011 y 10 de febrero de 2012 ), bien entendido que un incumplimiento no relevante puede convertirse en resolutorio por voluntad expresa o tácita de las partes ( STS 1 febrero de 2010 ).

Por lo que respecta a las obligaciones a plazo, siendo libres las partes para establecerlo o no, cabe afirmar que su fijación sin más condicionante, obliga al deudor de la prestación a su estricto cumplimiento ( artículo 1125 CC ), so pena de verse sometido a las acciones de cumplimiento/resolución que pueda promover el acreedor de esa prestación.

Véase que la STS de 21 de diciembre de 2011 estima que el retraso -de 20 meses allí- en la entrega de un inmueble al comprador integra por sí solo un daño resarcible (pérdida del valor de uso), con independencia de que en ese supuesto el comprador hubiera optado por exigir el cumplimiento estricto del contrato y no su resolución. Precisamente la STS de 5 de diciembre de 2002 citada por el recurrente constata en el supuesto que examina que la fijación contractual del plazo de finalización de la obra era esencial y que su incumplimiento por el vendedor (debía finalizar la obra a los cuatro meses del contrato y lo hizo en el doble de tiempo) justificaba la resolución de contrato del adquirente.

CUARTO.- Sobre las bases fácticas y normativas que anteceden hemos de refrendar el pronunciamiento resolutorio de la sentencia impugnada.

La sociedad vendedora se comprometió a tener concluida la obra "aproximadamente" en año y medio (18 meses) a partir de marzo de 2006, es decir, para agosto de 2007, debiendo otorgarse la consiguiente escritura pública con simultánea entrega de la cosa y del precio pendiente en los 30 días siguientes a la finalización de la obra.

Es muy significativo que la misma cláusula contractual que formulaba esas previsiones temporales contuviera también las consecuencias para las partes del incumplimiento de uno u otro (pérdida de las cantidades entregadas en el caso del comprador y devolución doblada de las mismas para el vendedor). Dicha circunstancia revela la estrecha conexión entre el cumplimiento de las obligaciones de las partes y las coordenadas temporales del contrato y permite desechar que nos hallemos en presencia de un plazo de entrega accesorio o ritual.

El adverbio de modo ("aproximadamente") introducido en la determinación del plazo de entrega de las viviendas significa "con proximidad, con corta diferencia" (RAE), lo que justificaría en una interpretación extensiva un retraso de varios meses -incluso cinco, como es el caso, lo que supone conculcar en un 27% el plazo total previsto- en la finalización de las obras, pero siempre que la vendedora hubiera dado oportuna cuenta de ello al comprador y mostrase su plena disponibilidad para la transferencia dominical perseguida por ambos.

Ocurre que no sólo no consta advertencia alguna de la vendedora en el curso de los casi dos años del proceso edificatorio comunicando al señor Victoriano la previsible demora en la entrega de los pisos, sino que, lo que es más relevante aún, la mera terminación de la obra nueva no situaba a Manlleu Building en condiciones de cumplir su obligación de entrega de dos viviendas, ya que la falta de cédula de habitabilidad se lo impedía.

Como destaca la Llei 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, siguiendo lo que ya estableciera su antecesora de noviembre de 1991, la cédula de habitabilidad es imprescindible para la ocupación de una vivienda, entendida ésta como toda edificación fija destinada a constituir la residencia de personas físicas (artículos 26 y 65.1, d/).

Siendo así que la entrega de una vivienda a cargo del transmitente lleva aparejada la obligación de que la cosa cumpla con todas las exigencias técnicas y legales determinantes de su habitabilidad física y jurídica ( artículos 1462 y 1468 CC ), no cabe sino concluir afirmando que en la fecha del requerimiento resolutorio del comprador (9 de abril de 2008) Manlleu Building no se hallaba en condiciones de cumplir adecuadamente su obligación de transferir al señor Victoriano dos inmuebles habitables por falta de cédula de habitabilidad, ni consta que hubiera comunicado al mismo el estado del expediente para la obtención de las mencionadas cédulas, por lo que la resolución extrajudicial del adquirente estaba plenamente justificada.

No nos hallamos pues ante una simple demora en el cumplimiento de la obligación de entrega de dos inmuebles, sino ante un abierto e inexplicado incumplimiento de esa obligación en el momento en que el adquirente ejercitó su facultad de resolución del contrato, que por ello debe ser mantenida.

QUINTO.- Las costas del recurso deben quedar de cuenta de la apelante por imperativo del artículo 398.1 LEC , con pérdida asimismo del depósito constituido para apelar ( disposición adicional 15ª LOPJ , según redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009).

SEXTO.- A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ) se indica que contra la presente sentencia - dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 €- cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en infracción de normas de derecho civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2 , 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª LEC , en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, aplicable al caso en virtud de lo dispuesto en la disposición transitoria única de esa norma legal.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Popular de Obras y Promociones, SL contra la sentencia de fecha 3 de enero de 2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 27 de Barcelona , en los autos de que el presente rollo dimana, CONFIRMAMOS íntegramente dicha resolución, con imposición de las costas del recurso a la parte apelante y pérdida del depósito constituido para recurrir.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Firme esta resolución expídase testimonio de la misma que con los autos originales se remitirá al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta nuestra resolución de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en el mismo día de su fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.