Sentencia Civil Nº 281/2014, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 279/2014 de 25 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A Nº 281

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

José Carlos Ruiz de Velasco Linares

MAGISTRADOS

Margarita Alvarez Ossorio Benítez

Antonio Marín Fernández

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 DE CADIZ

JUICIO ORDINARIO Nº 1314/2012

ROLLO DE SALA Nº 279/2014

En Cádiz a 25 de noviembre de 2014 .

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Ordinario que se ha dicho.

Ha comparecido en calidad de apelante María Inés , representada por la Pdora. Sra. García Fernández, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Calle Mena.

Ha comparecido en calidad de apelado Francisco , representado por la Pdora. Sra. Alonso Barthe, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Sanz Cortés.

Ha sido Ponente el Magistrado Sr. Antonio Marín Fernández, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de los de Cádiz por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 18/febrero/2014 en el procedimiento civil nº 1314/2012, se sustanció el mismo ante el referido Juzgado. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apelada, por su parte, se opuso instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.

SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. Reunida la Sala al efecto quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso deducido por la compradora Sra. María Inés ha de ser desestimado. Aunque no podamos compartir algunas de las razones dadas por el Juez a quo para desestimar la demanda por ella interpuesta, la decisión final ha de ser plenamente asumida. Dicho de otra forma, discrepamos con la estimación de la excepción de falta de legitimación pasiva en la medida en que se desplazan las eventuales responsabilidades civiles que se ventilan en autos a la Comunidad de Propietarios, si bien sí mostramos nuestro acuerdo con el resto de argumentos dados en el Fundamento de Derecho 4º de la sentencia recurrida. Todo ello, como se verá, deberá tener alguna repercusión en las costas del presente recurso.

La representación letrada del vendedor demandado, Sr. Francisco , propuso una defensa de su posición sugestiva y elocuente. Como de ha dicho desplazó la responsabilidad que al vendedor se le reclamaba en la demanda, con cita de los arts. 1101 y 1124 del Código Civil , porque ' ha incumplido con su obligación de entregar el inmueble en las condiciones pactadas, esto es, habitable' a alguien completamente ajeno a tal pretensión. En su contestación aludió a que las actuaciones de rehabilitación realizadas, cuyo coste proporcional se pretendía repercutir al vendedor, lo habían sido sobre elementos comunes del inmueble y ello debido a su mal estado de conservación. Si ello había sido así, al atribuir la normativa reguladora de la propiedad horizontal ( art. 10 Ley de Propiedad Horizontal ) la obligación de conservar el inmueble a la Comunidad de Propietarios, a ella habría de dirigir su acción la compradora, no a su vendedor.

El Juez de la instancia asumió esa tesis, llegando a explicar que ' las obras que se reclaman competen a la Comunidad de Propietarios y en modo alguno pueden ser exigidas al anterior propietario de la finca', como si lo que se reclamara fuera la ejecución de obras o la demanda contra el Sr. Francisco fuera en su condición de propietario y no como vendedor.

A nuestro juicio, las cosas quedan en su lugar exacto en el escrito de apelación de la apelante. Y es que el problema de la legitimación pasiva ha quedado completamente desenfocado en autos. Ha de ser analizada desde la perspectiva que ofrece el art. 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es decir, desde la estructura de la relación jurídica que se dice existente. Lo explica bien la representación letrada de la apelante: ' basta la mera afirmación de una relación jurídica como propia del actor o del demandado para fundar necesaria y suficientemente la legitimación, de tal manera que la parte por el mero hecho de serlo es siempre la justa parte en el proceso'. Quiere todo ello decir que si la causa de pedir en autos deriva del contrato de compraventa previo al ejercitar la compradora una acción relacionada con la doctrina del aliud pro alioque se cita en los Fundamentos Jurídicos de la demanda, lo procedente será resolver si concurren los requisitos necesarios para que pueda prosperar. Al margen queda la posibilidad de ejercitar otras acciones que puedan asistir a la Sra. María Inés en tanto que comunera contra la Comunidad de Propietarios sin duda ajenas a la intentada en la litis, y probablemente no incompatible sino complementaria.

En suma, no se trata de que la demanda contra el vendedor no pueda prosperar porque si la vivienda presentaba en malas condiciones de conservación, hasta el punto de derrumbarse parcialmente el techo en julio de 2010, ello es imputable al incumplimiento de obligaciones de la Comunidad de Propietarios y a ella sea a quien deba reclamarse, sino de verificar si el vendedor -nótese que sobre una finca seguramente ya mal mantenida a la altura del año 2006 en que se produce la compraventa- fue quien incumplió las cargas inherentes a la obligación de entregar la cosa vendida.

SEGUNDO.- Pues bien, constituye doctrina jurisprudencial reiterada la de que estamos en presencia de entrega de cosa diversa o aliud pro aliocuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del vendedor, al ser aquél impropio para el fin a que se destina; solo en tales casos, se le permite al comprador acudir a la protección dispensada en los arts. 1101 y 1124 del Código Civil . La expresión ' pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin a que se destina' es una y otra vez empleada por el Tribunal Supremo para explicar cómo no todo incumplimiento de la obligación contractual y legal de entregar de la cosa vendida, es decir, de entrega de cosa distinta ( aliud pro alio), provoca la insatisfacción plena y absoluta de los intereses del comprador. La frustración del sinalagma funcional se produce cuando el objeto entregado es de una inidoneidad o inhabilidad total; los defectos que presente han de ser tal magnitud como para que el comprador vea frustradas todas sus expectativas respecto del objeto adquirido.

Es asimismo pacífica la tesis según la cual las acciones que asisten al comprador por vicios, defectos e imperfecciones no son exclusivamente las de saneamiento del art. 1484 del Código Civil . A su través se ha pretendido históricamente afrontar uno de los problemas consustanciales a la transmisión de la propiedad que no es otro que la presencia de vicios en la cosa que provocan que el interés del adquirente no se vea satisfecho y se rompa el sinalagma funcional propio de los negocios jurídicos bilaterales. Y ello con independencia de que tales vicios no sean imputables al vendedor, quien obviamente responde de ellos conozca o no su previa existencia ( art. 1485 Código Civil ).

Entre ellas, las más importantes en cuanto a la frecuencia y trascendencia de su uso son las citadas acciones contractuales ordinarias por incumplimiento. La jurisprudencia dictada al respecto, y más concretamente en el ámbito inmobiliario es abundante. Citemos la de 4/abril/2005 relativa a un caso resuelto por esta Audiencia en el que una casa es vendida estando afectada su estructura por un ataque de termitas. En ella se explica lo que sigue: ' los compradores no sólo tienen las acciones protectoras de los vicios ocultos, sino también las que nacen del incumplimiento o anómalo cumplimiento del contrato, cuando es evidente que los defectos que hacen inhabitable el inmueble adquirido no son meras imperfecciones que no lo impiden, sino que frustran la finalidad perseguida por la compraventa, según ha declarado reiteradamente esta Sala (entre otras, SSTS de 6 de marzo de 1985 y 6 de abril de 1989 ). Nos encontramos, pues, ante una prestación de objeto distinto y no ante simples vicios de la cosa, toda vez que la doctrina jurisprudencial ha entendido que se está en presencia de entrega de cosa diversa o 'aliud pro alio' cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1124 y 1101 del Código Civil (aparte de otras, SSTS de 30 de noviembre de 1972 , 25 de abril de 1973 , 21 de abril de 1976 , 20 de diciembre de 1977 y 23 de marzo de 1982 ), pues, como puntualiza la sentencia de 20 de febrero de 1984 , la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio, lo que origina sometimiento a diferentes plazos de prescripción'.

Se trata en definitiva de hacer presente en el contrato de compraventa las previsiones establecidas para la generalidad de los tipos contractuales en sus normas reguladoras. En tales términos se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo de 21/diciembre/2012 : ' En cuanto a la resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el artículo 1124 del Código civil (incluido, con poco adecuada técnica legislativa, entre las obligaciones condicionales), implica un incumplimiento esencial del contrato, como dice la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 abril 1980 y ratificada por España en 1991, artículo 49.1, como recuerda la sentencia de 3 diciembre 2008 ; es preciso, como también recuerda la sentencia de 10 junio 2010 , que se produzca frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria. Y la de 30 de octubre de 2009 precisa ...hecho objetivo del incumplimiento, no justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución.

Un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dice la sentencia de 16 noviembre 2000 , existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código Civil . Y precisa la de 31 julio 2002 recogiendo numerosa jurisprudencia anterior: la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución... en definitiva, la inhabilidad del objeto. Lo acaba de aclarar la sentencia de 17 febrero 2010 : ...defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina. La de 25 febrero 2010 añade: ...la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato.

Partiendo de los conceptos anteriores, distinto es el caso, no ya contra la doctrina del aliud pro alio, sino que elimina la consecuencia de ésta en relación con el incumplimiento de una de las partes (el vendedor, en este caso). Es la asunción por una parte de unas posibles consecuencias que hagan inhábil el objeto. El objeto es efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, pero la parte que lo sufre (el comprador) había conocido y aceptado estas posibles contingencias. Lo cual evita que sea el incumplimiento de la otra parte (el vendedor) el que haya provocado el aliud pro alio y por tanto, permita aplicar los artículos 1124 y 1101'.

Algo de la últimamente citado es lo sucedido a nuestro juicio en autos.

TERCERO.- Si de dar aplicación al art. 1101 del Código Civil se trata, tal y como pretende la parte actora, habremos de incidir en los requisitos que lo conforman. Ya situados en la órbita del art. 1101 del Código Civil , hemos de recordar que en el mismo se sujeta a indemnización no solo los incumplimientos por dolo o culpa, sino también, desde una perspectiva más objetiva, los retrasos en el cumplimiento o los defectos que pudiera haber habido en el pago sancionando a ' los que de cualquier modo contravinieran el tenor de [sus obligaciones]'.

La sentencia del Tribunal Supremo de 14/febrero/2007 recoge los criterios tradicionales de interpretación del art. 1101: ' El artículo 1101 regula la acción de indemnización procedente del incumplimiento imputable de una obligación y no persigue el logro de la efectividad de la prestación, ni la finalización del vínculo obligacional, sino reequilibrar la economía del acreedor tras el daño patrimonial sufrido por causa del incumplimiento y, además, exige que la inobservancia sea imputable al deudor; y en este sentido, esta Sala ha declarado que los requisitos necesarios para la aplicación del artículo 1101 son la preexistencia de una obligación, su incumplimiento debido a culpa o negligencia o falta de diligencia del demandado y no a caso fortuito o causa mayor, la realidad de los perjuicios y el nexo causal eficiente entre aquella conducta y los daños producidos ( STS de 3 de julio de 2001 )'. Por tanto, ' el cumplimiento defectuoso o inexacto de la prestación es la tercera de las modalidades de infracción obligacional, y para el mismo, en casos como el debatido, aparte de que deben tenerse en cuenta los preceptos que, con carácter particular, regulan situaciones de prestaciones defectuosas en materia de compraventa ( artículos 1484 y siguientes del Código Civil ) es necesaria la presencia de la imputabilidad del deudor'.

Pese a que en la doctrina se observa una acentuada tendencia proclive a la objetivación de esta responsabilidad, parece evidente que ello ni es predicable a todos los ámbitos de la contratación, ni termina por ser generalmente admitido por nuestros tribunales. Y esta parece ser la clave para resolver el litigio. Ni es posible atribuir al Sr. Francisco una responsabilidad objetiva haciéndole responsable siempre y en todo caso de lo que sucediera en los años siguientes con el inmueble que él había enajenado tres años y nueve meses antes, ni tampoco podemos prescindir de los criterios de imputación objetiva -en el caso el de la asunción del riesgo- para determinar si aquella responsabilidad existió, de forma que no sería imputable al vendedor el resultado dañoso cuando el bien jurídico lesionado fuera como en el caso disponible y el comprador hubiera prestado su consentimiento al modo en que se desenvolvió la relación jurídica.

Más en concreto, debemos con el Juez a quo indicar que ' la actora conocía perfectamente el mal estado en que se encontraba la finca' y ello hace imposible la acción por ella ejercitada. Adviértase que en algún momento -en concreto en la carta cursada por su letrado al vendedor en octubre de 2010- se ha llegado incomprensiblemente a aludir a que se trataba de un ' inmueble de nueva construcción', despreciando su verdadero estado según se desprende del conjunto de prueba practicada.

Hemos de partir del insoslayable hecho de tratarse de una finca con una antigüedad de al menos 118 años -accede al Catastro en el año 1888, pero no es descartable una antigüedad superior- que además está ubicada en un barrio que ha sufrido durante los últimos decenios un acusado deterioro, solo paliado en los últimos tiempos por la actuación promotora de la Administración Pública, siendo todo ello notorio para este tribunal quedando por lo demás suficientemente explicado en el informe pericial del Sr. Serafin . Solo con ello y a la vista del estado de conservación que se percibe en el reportaje fotográfico que se acompaña al informe de tasación para la constitución de la hipoteca de 16/octubre/2006, se puede seguir sin más que era perfectamente reconocible para la compradora que estaba adquiriendo una finca antigua, mal conservada y precisada de rehabilitación. Consta en autos que la Sra. María Inés visitó en repetidas ocasiones la finca, acompañada de un empleado de la agencia inmobiliaria, hasta decidirse a comprar.

Pero es que además esa apariencia terminó por reflejarse en el citado informe de tasación, donde el perito tasador expone que ' la vivienda posee una cualidades medias aunque un mal estado de conservación', siendo así que 'necesita importantes reformas en sus acabados'. Con todo, lo más importante y decisorio es la mención contenida en la estipulación 5ª del contrato privado de compraventa suscrito el día 7/agosto/2006: en ella se expone que la compradora, tras reconocer la vivienda ' consiente el estado en el que se encuentra' y además ' la parte compradora reconoce la necesidad primordial de la rehabilitación de la vivienda'. De ella hemos de seguir el cabal conocimiento del estado del inmueble y la asunción por su parte de los riesgos derivados de su defectuosa conservación. Es más, se ha discutido en la litis si los defectos estaban o no ocultos, esto es, si el falso techo de escayola impedía a la compradora hacerse cargo del estado de las vigas de los forjados. Lo anteriormente relatado ya es sugestivo de que lo debía de saber, pero es que en todo caso, según se sigue de los testimonios de los testigos Sra. Marisa y Sr. Jesús Manuel , pasado un año de la compra y con ocasión de hacer algún cambio en la instalación eléctrica la compradora observó algún defecto en los citados forjados y se puso en contacto con el representante del propietario quien decidió indemnizarla con una suma de unos 1.500 ó 1.800 euros, suma que al parecer satisfizo las expectativas de la actora, de lo que debe seguirse que sabía de su precaria posición cara a una reclamación de la entidad de la que ahora nos ocupa.

Efectivamente estamos ante una rehabilitación integral del edificio, tal y como son conocidas últimamente en el casco antiguo de nuestra ciudad. Atribuir su coste al vendedor supone alterar, ahora sí el sinalagma del negocio puesto que equivaldría a alterar completamente el objeto de la venta. No se habría vendido una finca precisada de rehabilitación integral, que fue lo pactado, sino una finca rehabilitada. Desde luego no se trataba simplemente de actuar sobre acabados, que es lo que indicó el tasador, o de actuaciones ' más que nada por estética' como sugiere la testigo Doña. Marisa , sino de una rehabilitación íntegra del edificio con intervención sobre elementos estructurales básicos, como es de ver en el proyecto de ejecución presentado por la actora.

Poco importa entonces que no sea de recibo, como no lo es, que la rebaja en el precio de la compraventa respecto del previsto en el citado documento privado (de 123.207,48 euros a 93.000) trajera causa de las quejas de la compradora sobre el estado de la finca. Creemos que es mucho más probable que tal rebaja tuviera por causa el común interés fiscal de las partes, como ha sido práctica habitual en nuestro país. Más allá de las interesadas explicaciones de cada una de las partes, que el precio fuera el inicialmente pactado es lo que sugiere el importe de la hipoteca concertada por la compradora (128.000 euros), amén de haber sido siempre el precio que se comunicó a la intermediaria -y su retribución dependía de él- como ella misma admitió, y de ser congruente con los precios entonces de mercado según pudo explicar tanto Doña. Marisa como Don. Serafin .

CUARTO.- En el caso de dictarse fallo confirmatorio de la resolución apelada, se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , salvo que la Sala observe dudas de hecho o de derecho que, conforme a lo dispuesto en los arts. 398.1 y 394.1 de la Ley procesal , justifiquen la adopción de otra decisión. Es este el caso de autos si tenemos en cuenta que la razón esencial para desestimar la demanda, es decir, la falta de legitimación pasiva, no parecía ser la más apropiada y estaba por tanto justificada la crítica contenida en el recurso.

VISTOSlos preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

PRIMERO.- Que desestimandoel recurso de apelación sostenido en esta instancia por María Inés contra la sentencia de fecha 18/febrero/2014 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Cádiz en la causa ya citada, confirmamosla misma en su integridad.

SEGUNDO.- No ha lugar a hacer expreso pronunciamiento respecto de las costas procesales causadas en esta alzada.

TERCERO.- Se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir y procédase a dar al mismo el destino previsto en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes haciéndoles saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación en el caso de concurrir las circunstancias previstas en el art. 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.