Sentencia Civil Nº 282/2004, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6, de 10 de Mayo de 2004

Encabezamiento

Rollo de apelación nº 738/2003.

Juzgado de Primera Instancia nº Siete de Alicante.

Procedimiento Juicio Ordinario nº 602/2002.

SENTENCIA Nº 282/04

Iltmos Srs.

Don Francisco Javier Prieto Lozano.

Don José María Rives Seva.

Doña Jesús Martínez Escribano Gómez.

En la Ciudad de Alicante a diez de Mayo de dos mil cuatro.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de esta Ciudad de Alicante, integrada por los Iltmos. Srs. expresados al margen ha visto, en grado de apelación, Rollo de la Sala nº 738/03 los autos de juicio ordinario nº 602/02 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº Siete de la ciudad de Alicante en virtud del recurso de apelación entablado por la parte demandada entidad MONSORA S.L. que ha intervenido en esta alzada en su condición de recurrente, representada por el Procurador Don Manuel Calvo Sebastiá y defendido por el Letrado Don Antonio Navarro Ballester y siendo apelado la parte demandante mercantil BUSINES AND MOVES S.L. representada por la Procuradora Doña Pilar Fuentes Tomás y defendida por el Letrado Don Federico Moreno Martínez; parte apelada que a su vez impugnó la sentencia.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia nº Siete de la Ciudad de Alicante y en los autos de Juicio Ordinario nº 602/02 en fecha 8 de julio de 2003 se dictó Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO.- Que estimando la demanda interpuesta por el procurador Sra. Fuentes Tomás, en nombre y representación de Busines and Moves S.L., debo declarar y declaro la no procedencia de la resolución de los contratos firmados en fechas diez y once de noviembre de mil novecientos noventa y nueve entre Monsora S.L. y Beatriz y la validez y eficacia frente a la primera del documento de cesión de Derechos derivados del contrato de compraventa, firmado entre la actora y la señora Beatriz, en fecha 8-11- 2001 ante el notario de Marid D. Rafael Cervera Rodilla y, en su virtud , se condene a Monsora S.L. al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa de las dos viviendas unifamiliares descritas en el antecedente de hecho primero de la demanda , todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta instancia".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación en tiempo y forma por la representación de la parte demandada siendo tramitado conforme a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con traslado del mismo a la parte demandante por término de diez días, que a su vez impugnó la Sentencia, remitiéndose las actuaciones seguidamente a esta Iltma. audiencia Provincial, sección Sexta, donde se formó el correspondiente rollo de apelación nº 738/03.

TERCERO.- En la tramitación de esta causa se han observado todas las prescripciones legales , señalándose para votación y fallo el día 27 de abril de 2004 y siendo ponente el Iltmo. Sr. Don José María Rives Seva.

Fundamentos

PRIMERO.- De la lectura del suplico de la demanda que fue interpuesta en su día por la mercantil Busines And Moves S.L., dejando al margen ahora otras consideraciones, lo que se pretendía de la mercantil demandada Monsora S.L. no era otra cosa que se declarara la validez de unos determinados contratos de compraventa de unos bienes inmuebles y que dicha entidad había declarado resueltos y que por tanto se otorgara a su favor la escritura pública de venta de las fincas a que se referían. En definitiva, como el otorgamiento de la escritura pública que se pide, y conforme al artículo 1.279 del Código Civil, no viene a subordinar la eficacia del contrato por la concurrencia de forma extrínseca determinada sino que simplemente reconoce a las partes contratantes la facultad y obligación recíproca de otorgar escritura u otra forma especial, y cuando tales formas sean precisas, lo que no afecta a la validez del contrato, hay que entender que en realidad lo que se está pidiendo con la demanda es precisamente el cumplimiento de dichos negocios jurídicos. Dispone el artículo 1.124 del Código Civil que el perjudicado por el incumplimiento contractual de la otra parte podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la Resolución de la obligación , con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos. También podrá pedir la Resolución , aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

Las fincas objeto del procedimiento se describían como las nº NUM000 y NUM001 que estaba construyendo la mercantil demandada Monsora S.L. en la URBANIZACIÓN000 de la localidad de Polop de la Marina, y ya en la demanda se indicó que correspondían en la actualidad a las registrales nº NUM002 y NUM003 del Registro de la Propiedad de Callosa de Ensarriá , llegándose incluso a la petición de la medida cautelar de anotación preventiva de la demanda. Es en el acto de la audiencia previa cuando la propia parte actora aporta como documentos dos notas simples del Registro de la Propiedad citado en las que se acreditan que las fincas fueron transmitidas a terceras personas en escrituras de 2 de octubre y 12 de noviembre de 2002. Lo que viene a acreditar ello es que ya es de todo punto imposible que los contratos puedan cumplirse en sus estrictos términos. Pero ocurre ahora que es esta misma parte actora la que en el escrito de oposición al recurso de apelación de la demandada "impugna" la Sentencia, y aunque la misma sea estimatoria de sus pretensiones, al no poder cumplirse las mismas, por lo que debió el Juzgador "a quo" pronunciarse sobre el petitum introducido en el acto del juicio como subsidiario, esto es , aquella petición de cumplimiento se convierte en una petición de Resolución contractual por resultar imposible su cumplimiento, siendo ello lo que indica el que antes hemos citado artículo 1.124 del Código Civil.

SEGUNDO.- Por lo que hemos indicado, se convierte la petición del actor en su demanda, parte actora ahora recurrente, en la Resolución contractual con la indemnización de daños y perjuicios , daños y perjuicios que para su cálculo fija las bases en el valor de las viviendas en el momento de la venta, o que se escrituren a su favor dos viviendas de similares características de las que la demandada tenga en promociones similares que se estén construyendo en la zona.

Obligado es analizar ahora los hechos en que se sustenta la petición. De los hechos expuestos en la demanda se desprende que en fechas 10 y 11 de noviembre de 1999 Doña Beatriz adquirió de la mercantil Monsora S.L. las dos viviendas antes referenciadas, las nº NUM000 y NUM001, pactándose en el primero de los contratos un precio de 11.200.000 pts. más Iva y como forma de pago una señal de 50.000 pts. , 2.357.500 pts. en fecha 21 de noviembre de 1999, al cubrir aguas 1.198.400 pts. y el resto al otorgamiento de la escritura pública prevista para noviembre de 2000; y en el segundo un precio de 11.250.000 pts. más Iva, como forma de pago una señal de 50.000 pts., en 21 de noviembre de 1999 , 2.357.500 pts., al cubrir aguas 1.203.750 pts. y el resto al otorgamiento de la escritura pública prevista para noviembre de 2000. La mercantil demandante Busines And Moves S.L. expresa con su demanda que mantuvo conversaciones con la compradora Sra. Beatriz para que le cediera los Derechos en ambas compras obteniendo el consentimiento de la misma y permitiendo que en definitiva se escrituraran los inmuebles a su nombre.

Hemos de coincidir con el juez de instancia cuando afirma en la Sentencia que la intención de la originaria compradora no era llegar a culminar los contratos sino traficar con los Derechos que adquirió mediante documento privado, ni la intención de la mercantil actora en aparecer de modo alguno como segunda compradora de las viviendas, sino, a los efectos que fuesen, como primeros compradores intentando mantener reservado su contrato con la señora Beatriz, ni, finalmente, la mercantil demandada se mostró demasiado escrupulosa para mantenerse al margen del reservado tráfico al que se está aludiendo. Pero es que esto aparece con frecuencia en el tráfico inmobiliario , donde se producen las relaciones negociales y contractuales entre un vendedor y un determinado comprador, los que suscriben un contrato completamente perfecto, y el comprador tiene a su vez otro segundo que le adquiere lo comprado , incluso con mejor precio , que es ahí donde surge el beneficio, y dándose la normalidad que el otorgamiento de la escritura pública por la primera venta se va a producir al segundo de los compradores y por indicación del primero. Y esto no es problemático desde el momento en que las obligaciones contractuales se cumplan con relación al vendedor originario, cumplimiento que bien será del primero adquirente o del segundo, puesto que en definitiva lo que quiere el vendedor es percibir el precio de lo vendido.

TERCERO.- Ciertamente que en los autos se ha procurado dirigir una actividad probatoria tendente a acreditar que la entidad demandada Monsora S.L. tenía conocimiento de las negociaciones llevadas por la actora Busines And Moves S.L. y la compradora Doña Beatriz, la que se encuentra en situación legal de rebeldía en la causa, pero es que estimamos que ello, aún siendo así , es intrascendente a la causa.

Siguiendo con la exposición fáctica y de lo que se desprende de los documentos acompañados al procedimiento, la señora Beatriz y la entidad Monsora S.L. suscribieron de nuevo dos documentos, ambos de fecha 16 de mayo de 2001, que los llaman de anulación de contratos, con referencia a aquellos de 10 y 11 de noviembre de 1999, por los que se desiste de mutuo acuerdo y devolviendo a la compradora igual cantidad de 2.402.150 pts. por cada vivienda y que se dice que es la cantidad que había percibido hasta la fecha. Téngase en cuenta que nos hallamos en mayo de 2001 y cuando las escrituras públicas debían otorgarse en noviembre de 2000. En fecha 18 de julio de 2001 la entidad demandada comunica por fax a la entidad demandante (documento 7 de la demanda) un estado de liquidación de las viviendas hasta esa fecha , y así, por la nº NUM001 , que se habían pagado 2.402.150 pts. y quedaba pendiente 9.635.350 pts.; y por la nº NUM000, que se habían pagado 2.402.150 pts. y estaba pendiente 9.581.850 pts., y además la documentación que debía aportar en Notaría. Pero además consta otro documento (9 de la demanda) de fecha 19 de octubre de 2001 , en el que nuevamente le comunica que la escritura la otorgaría a nombre de la Sra. Beatriz en la notaría de Don Juan Giménez Giménez el día 6 de noviembre de 2001.

Esta sucesión de comunicaciones viene a acreditar que la entidad demandada Monsora S.L. tenía conocimiento de las conversaciones existentes para aquél "traspaso" o "cesión" en la persona del comprador de las viviendas, pero lo que sucede es que no puede darse la consecuencia que se vierte en la sentencia de instancia, y no puede darse porque el precio de las viviendas no estaba pagado. Sí que se indica en aquellos documentos de anulación de mayo de 2001 que se devuelve a la Sra. Beatriz la cantidad de 2.402.150 pts. por cada vivienda, cantidad que es la que coincide en la comunicación de julio de 2001 y en la liquidación que se practica, de lo que viene a deducirse que en realidad aquella cantidad no se devolvió efectivamente a la originaria compradora sino que la misma estaba en poder de la vendedora , por eso se dice que faltaba aquél resto. Pero alguien tenía que seguir cumpliendo el contrato, esto es, pagar el resto, porque en realidad aquellas cifras respondían simplemente a la entrega de la señal y las cantidades que debían entregarse el 21 de noviembre de 1999. Creemos que a la entidad vendedora le hubiera importado poco otorgar la escritura pública a la entidad demandante si en la fecha 6 de noviembre de 2001, cuando estaban citados en Notaria , se hubiera pagado el resto del precio por cada vivienda que lo era de 19.217.200 pts. según el Estado de liquidación del precio pendiente.

CUARTO.- Continuando con el análisis de la prueba documental, el 8 de noviembre de 2001 Doña Beatriz otorga escritura pública de cesión de Derechos de aquellos contratos de compraventa a la demandante. Este documento público puede tener todo su valor entre las partes que lo han suscrito pero en realidad no puede tenerlo frente a la mercantil demandada Monsora S.L. por la sencilla razón de que el precio de las viviendas y a esa fecha sigue sin pagarse, ni por la primera compradora ni por la segunda, ni por la cedente ni por la cesionaria, y por tanto no puede otorgarse la escritura pública. Además, en 5 de diciembre de 2001 por la mercantil demandada se practica requerimiento notarial a la Sra. Beatriz teniendo por resueltos ambos contratos al no haber atendido los pagos correspondientes a la llamada cubierta de aguas, que lo eran de 1.198.400 pts. y 1.203.750 pts. , y a los efectos del artículo 1.504 del Código Civil. Y es que este requerimiento notarial practicado en la compradora está bien hecho porque en la relación material que subyace del negocio jurídico las únicas partes lo son Monsora S.L. como vendedora y Doña Beatriz como compradora.

Otra cosa distinta hubiera sido que la entidad demandante Busines And Moves S.L. hubiera acreditado que en la fecha en que se hizo la escritura de cesión de Derechos en 8 de noviembre de 2001 se hubieran atendido todos los pagos de las compras de las viviendas y solamente faltara el que los contratos señalan como al otorgamiento de la escritura para noviembre de 2000, no siendo objeto del debate jurídico los posibles retrasos que hubiera sufrido la vendedora para la entrega de las viviendas, porque la verdad es que no es hasta el 2 de enero de 2002 cuando la entidad actora realiza un depósito notarial del dinero debido y que se refiere no al pago de las viviendas , sino al que debía haberse hecho al cubrir aguas, 1.198.400 pts. y 1.203.750 pts. Por todo lo cuál debemos concluir que la demanda en definitiva no debió ser estimada porque no puede interesar la resolución del contrato quién no ha cumplido con su parte. Debe desestimarse entonces el recurso de apelación de la parte actora, por la impugnación que hizo de la Sentencia, y ser estimado el de la parte demandada como recurrente principal porque todos los argumentos y razonamientos que se contienen en la presente Resolución refuerzan su petición de revocación y absolución.

QUINTO.- De conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , son de imponer las costas de la primera instancia y las de esta alzada a la parte recurrente mercantil Busines And Moves S.L. al ser preceptivas por la desestimación de la demanda y del recurso, y sin hacer declaración de las costas causadas en la alzada por la parte recurrente entidad Monsora S.L. por la estimación del recurso de apelación interpuesto.

Vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Pilar Fuentes Tomás en representación de la entidad Busines And Moves S.L. contra la Sentencia dictada por el Sr. magistrado Juez del juzgado de Primera Instancia nº Siete de la ciudad de Alicante en fecha 8 de julio de 2003 y en los autos de los que dimana el presente rollo, y estimar el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Don Manuel Calvo Sebastiá en representación de la entidad Monsora S.L. contra la misma sentencia, y en su consecuencia REVOCAR COMO REVOCAMOS la misma para desestimar la demanda interpuesta en su día por la demandante entidad Busines And Moves S.L. y ABSOLVER COMO ABSOLVEMOS de los pedimentos en ella contenidos frente a las demandadas Doña Beatriz , declarada en situación legal de rebeldía, y la entidad Monsora S.L. Son de imponer las costas de la primera instancia y las de esta alzada a la parte recurrente mercantil Busines And Moves S.L. al ser preceptivas por la desestimación de la demanda y del recurso, y sin hacer declaración de las costas causadas en la alzada por la parte recurrente entidad Monsora S.L. por la estimación del recurso de apelación interpuesto.

Notifíquese esta Sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248 nº 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, advirtiéndose a las partes que contra la misma la Ley procesal no previene recurso ordinario alguno.

Y en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados del pertinente testimonio de esta resolución para ejecución y cumplimiento de lo acordado y resuelto, uniendo otro testimonio al rollo de apelación y el original al legajo de Sentencias.

Así por esta nuestra Sentencia definitiva , la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Sentencia por el Iltmo. Sr. ponente que la suscribe hallándose la Sala celebrando audiencia Pública. Doy fe.