Sentencia Civil Nº 282/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 448/2007 de 08 de Mayo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN DECIMOCUARTA

ROLLO Nº 448/07

JUICIO ORDINARIO NÚM. 564/06

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 39 BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 282/08

Ilmos. Sres.

D. FCO JAVIER PEREDA GAMEZ

Dª MARTA FONT MARQUINA

Dª ROSA AGULLO BERENGUER

En la ciudad de Barcelona, a ocho de mayo de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimocuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de

Juicio Ordinario , número 564/06 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 39 de Barcelona, a instancia de Gabriel , contra DAGAR INVERSIONES SL (BALMAR) y Esperanza ; los cuales penden ante esta

Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día

23 de febrero de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimo la demanda interpuesta por DON Gabriel y en consecuencia:

1.- ABSUELVO a DAGAR INVERSIONES SL (Balmar) y DOÑA Esperanza de las pretensiones frente a ellas ejercitadas.

2.- CONDENO a DON Gabriel al pago de las costas causadas por el seguimiento del proceso en primera instancia, aunque sin apreciar temeridad ".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 24 de Enero de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARTA FONT MARQUINA.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- El Sr. Gabriel reclama indemnización de daños y perjuicios por el importe de 166.421'54 euros que se corresponde al importe por el proyecto de legalización de la vivienda de esta ciudad, calle DIRECCION000, número NUM000 , por las tasas de por servicios urbanísticos, por los gastos del préstamo hipotecario, por el dictamen de la Arquitecto Sra. Celestina, por los gastos del alquiler de una vivienda, por las rentas del alquiler de la vivienda, y por la depreciación del piso de la citada DIRECCION000. Asimismo solicita en el suplico que se le indemnice por las futuras rentas que se devenguen por el alquiler de la vivienda mientras dure el procedimiento y los intereses que se devenguen del préstamo hipotecario que ha solicitado.

Se funda la demanda en el contrato de compra-venta suscrito entre él mismo y la codemandada, doña Esperanza en fecha 28 de julio de 2005, (escritura de compraventa aportada al folio 44 y ss). En dicho contrato intervino como agente mediador la sociedad codemandada Dagar Inversiones, S.L. por encargo de la vendedora, Doña Esperanza, formalizándose, previamente a la elevación a público el contrato de compraventa , los documentos de reserva y entrega de arras (docs. 1 al 4 folios 22 y ss ). Alega la actora en su defensa que ambas demandadas incumplieron gravemente las obligaciones contraídas en los contratos, habida cuenta que se comprometieron, conforme a los planos adjuntos al compromiso de compra, a realizar las obras de ampliación del ático, sin que hubieran obtenido la oportuna licencia municipal. Asimismo se comprometieron a realizar las obras de reforma de la vivienda.

Sostiene que la vivienda adquirida es inhábil, lo que constituye un auténtico incumplimiento contractual del que han de responder solidariamente las codemandada y conforme a lo expuesto en los artículos 1101 y 1102 del CC pide la indemnización sin necesidad de instar previamente el cumplimiento in natura de la obligación.

El Juzgador de instancia desestima íntegramente la pretensión contra los codemandados. En relación a la agencia intermediaria estima la falta de legitimación pasiva por haber cumplido el encargo de venta con doña Esperanza, de la que ha recibido los honorarios profesionales. Absuelve asimismo a la codemandada-vendedora por haber asumido el propio actor la realización de las obras de reforma del piso y ampliación de la terraza. Dice que las partes de mutuo acuerdo novaron los términos del contrato inicial, antes de la formalización de la escritura pública, por lo cual a la fecha de dicha escritura pública se redujo el precio de la vivienda en la suma de 78.000 euros. Añade el Juzgador de instancia, en el párrafo 4º del Fundamento Tercero, que si la parte codemandada Dña. Esperanza (vendedora) no ejecutó las obras a satisfacción del actor, con defectos que impiden la ocupación de la vivienda, el actor pudo instar la acción prevenida en el art. 1124 del CC : o bien solicitar el cumplimiento en sus términos o bien la resolución del contrato.

SEGUNDO.- El actor apela la sentencia por el entender que el Juzgador interpreta incorrectamente la prueba practicada.

Los alegatos del recurso de apelación se contraen a la particular interpretación del contrato. Sostiene que el Juzgador a quo es impreciso en calificar la relación negocial y concluye que Balmar se obligó como representante de la propiedad a entregar la finca con las obras ejecutadas. Alega que no podía solicitar la resolución del contrato o bien la corrección de las deficiencias. Incide en que la acción de reclamación de daños y perjuicios es idónea al respecto. Añade que su condición de arquitecto técnico le impide realizar planos de obra mayor. Por último combate, ahora, el testigo depuesto en autos, propuesto por el propio actor, Sr. Juan Francisco.

TERCERO.- El recurso carece de argumentos concluyentes que desvirtúen la correcta valoración jurídica de las relaciones entre las partes, actora y demandadas, y la correcta valoración de las pruebas practicadas en autos, que la Sala hace suya en su integridad. Se ha de señalar, prima facie, que la demanda instada por D. Gabriel es de todo punto contraria a las reglas de la buena fe que han de regir las relaciones contractuales entre las partes, conforme a los artículos 1254 y ss. del Código Civil puestos en relación con el artículo 7 del mismo Código . Es contraria, además, a los propios actos del actor.

También resalta la condición de arquitecto-técnico del demandante, al que se le han de presumir los conocimientos técnicos y legales que corresponden al ramo inmobiliario, de manera que los alegatos del recurso relativos al sistema inmobiliario no son más que meras manifestaciones de parte que en nada influyen en las relaciones negociales inter-partes, sujetas a las normas del C.C. y que obligan al cumplimiento de lo pactado (arts. 1254 y ss. del citado C.C .) .

Asi las cosas cabe únicamente abundar en la fundamentación jurídica de la sentencia recurrida sin que sea necesario entrar en mayores precisiones sobre tales alegatos salvo la incorrecta invocación de las normas relativas a la Ley 22/1994, de 6 de julio , de responsabilidad civil por daños causados por productos defectuosos, que no son de aplicación al supuesto de compra-venta de bienes inmuebles.

CUARTO.- En cuanto al fondo de la cuestión, ha de concluirse, en línea con lo resuelto por el juzgador de instancia que, conforme a lo dispuesto en el art. 1101 del C.C . no han incurrido las demandadas en incumplimiento contractual alguno del que se derive la obligación de indemnizar al actor.

El art. 1101 del Código Civil prevé la obligación de resarcir el daño causado si media dolo, negligencia o morosidad o cualquier otra contravención del cumplimiento de la obligación.

En primer lugar ninguna obligación puede imputarse a la codemandada que actuó en calidad de mediadora.

Es hecho incontrovertible que esta agencia inmobiliaria actuó por encargo y en representación de la Sra. Esperanza, tal como resulta del contrato de arras aportado a la demanda (al folio 22). El contrato de mediación autoriza a estos agentes para ofertar los bienes que los vendedores ponen a la venta, sin que intervengan en la conclusión final del contrato de compraventa una vez obtenido el comprador.

El agente actúa en interés del propietario-vendedor y bajo las condiciones que éste determine para la futura consumación de la venta.

El agente tiene, por tanto, una función gestora análoga al contrato de mandato que se regula en los arts. 1709 y ss del C.C . y actúa en nombre y representación del mandante.

Salvo el supuesto excepcional de que el agente se extralimite de su función de mediador o bien actue en su propio nombre, no responde de los eventuales incumplimientos del vendedor, por todo lo cual no está previamente legitimada esta demandada para soportar la petición del actor.

QUINTO.- En relación a Dña. Esperanza tampoco se ha acreditado en autos incumplimiento alguno que sea indemnizable.

En primer lugar, el actor adquirió un cuerpo cierto que, conforme al contrato aportado, conocía tanto en su configuración externa, como urbanística y jurídica.

Conocía que precisaba de unas reformas, las cuales inicialmente se pactó serían a cargo de la codemandada, pero fue el propio actor quien acometió las mismas. Es contrario a sus propios actos alegar defectos constructivos, imputables en su caso a su propia falta de pericia, por lo que, unido a la falta de prueba pericial que justifique defecto alguno que no hubiere podido constatar el propio arquitecto técnico, ha de ser rechazado de plano tal motivo de apelación. Tal como pone de manifiesto la propia Sra. Celestina, los defectos eran visibles a simple vista.

En cuanto a la ampliación de la terraza que se pactó en el contrato de arras con un plano que aparece realizado por persona técnica en la materia, a diferencia de las reformas interiores que constan en el plano adjunto al documento de reserva, es claro que el propio actor asumió el eventual fracaso de la petición de reformas. Esta petición aparece claramente instada por el propio actor (docs. 5 y ss a los folios 32 y ss). Se hace constar en el propio contenido del contrato que "se espera que dicho plano pueda llegar a buen fin" .

Como sea que el actor en calidad de profesional adquirió una finca necesitada de reformas y conforme a su estado actual y como sea que no se esgrime la acción por eventuales vicios ocultos, sino la total inhabilidad del inmueble, es totalmente contrario a sus propios actos sostener que desconocía que cualquier obra (sea de rehabilitación de vivienda o de ampliación) exige, como todos conocemos, la oportuna licencia municipal. Obras que por otra parte acometió personalmente, en fecha 17 de julio de 2005, que es anterior a la escritura de compra-venta, (folios 343 y ss), contratando al Sr. Juan Francisco, testigo al que ahora pretende tachar.

SEXTO.- Por último, procede añadir, ex abundantia, que en el hipotético supuesto de haber probado algún incumplimiento, la reclamación fundada en el artículo 1101 del C.C ., sin que previamente se solicite la resolución o cumplimiento a tenor del artículo 1124 del C.C ., basándose en entrega de cosa totalmente inhábil, que equivale a la imposibilidad de su uso e insatisfacción total de comprador o bien una acción quanti minoris, resulta a todas luces desproporcionada y podría constituir un enriquecimiento injusto. A diferencia de lo sostenido por el actor, una vez legalizada la obra de la vivienda (23 mts. cuadrados) y realizadas las obras correctamente, no ha de sufrir la depreciación que se hace constar en su informe. Además solicita un importe indemnizatorio equivalente al precio de adquisición que excede de los límites de la obligación de indemnizar en los supuestos de inhabilidad del objeto, que faculta para la restitución de las cosas (objeto-precio) y la correspondiente indemnización de los daños que se hayan irrogado, por todo lo cual ha de ser íntegramente rechazado el recurso de apelación.

SÉPTIMO.- La íntegra desestimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas causadas en esta alzada al apelante (art. 398 de la LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por Gabriel, contra la Sentencia dictada en fecha 23 de febrero de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia nº 39 de Barcelona , en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.