Sentencia Civil Nº 282/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 148/2007 de 10 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00282/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 914933872-73-06-07

914933874

N.I.G. 28000 1 7028834 /2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 148 /2007

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 327 /2003

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de ALCALÁ DE HENARES

Ponente:ILMA. SRA. Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

D.O.

De: INVERSIONES PROMOBEL,S.A.

Procurador: JOSÉ LUIS TORREJOS LEÓN

Contra: Zaira , Alicia

Procurador: FRANCISCA HERRERO REDONDO, FRANCISCA HERRERO REDONDO

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

Dª ROSA Mª CARRASCO LÓPEZ

Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid a diez de junio de dos mil nueve. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados

expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 327/2003, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Alcalá de Henares, seguidos entre partes, de una, como apelante-demandado Inversiones Promobel S.L., y de otra, como apelados-demandantes Dª Zaira y Dª Alicia .

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL.

Antecedentes

La sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Alcalá de Henares, en fecha 6 de enero de 2006 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: 1. Que debo estimar como estimo íntegramente la demanda interpuesta por Dª Zaira , representada por la Procuradora Dª María del Mar Elipe Martín, contra "INVERSIONES PROMOBEL, S.L.", representada por la Procuradora Dª Raquel Vadillo Ortega, con los consiguientes pronunciamientos:

a) Que debo condenar y condeno a la demandada entregar a la demandante la vivienda descrita en el contrato de compraventa de 25 de julio de 2000 - piso NUM000 del inmueble núms. NUM001 , NUM002 y NUM003 de la Calle DIRECCION000 , de Alcalá de Henares-, previo pago de la cantidad de 88.365,61 ?, más el IVA correspondiente;

b) Que debo condenar y condeno a la demandada a elevara público dicho contrato, previa consignación judicial por la demandante de la suma de 88.365,61 ?, más el IVA correspondiente, y bajo apercibimiento de hacerse de oficio y a su costa si no cumpliera voluntariamente. Y todo ello, con expresa imposición a la demandada de las costas causadas.

2. Que debo estimar como estimo íntegramente a demanda interpuesta por Dª Alicia , representada por la Procuradora Dª Raquel Vadillo Ortega, con los siguientes pronunciamientos:

a) Que debo condenar y condeno a la demandada entregar a la demandante la vivienda descrita en el contrato de compraventa de 25 de julio de 2000 - piso DIRECCION001 del inmueble núms. NUM001 , NUM002 y NUM003 de la Calle DIRECCION000 , de Alcalá de Henares-, previo pago de la cantidad de 74.114,41 ?, más el IVA correspondiente.

b) Que debo condenar y condeno a la demandada a elevara público dicho contrato, previa consignación judicial por la demandante de la suma de 74.114,41 ?, más el IVA correspondiente, y bajo apercibimiento de hacerse de oficio y a su costa si no cumpliera voluntariamente. Y todo ello, con expresa imposición a la demandada de las costas causadas."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a las partes apeladas, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 9 de marzo de 2009, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 9 de junio de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, en tanto que se opongan a los siguientes.

PRIMERO.- Dª Zaira y Dª Alicia formularon sendas demandas de juicio ordinario contra Inversiones Promobel S.L, que posteriormente se acumularon, interesando se condenara a esta entidad a entregarles el piso NUM000 de la calle DIRECCION000 números NUM001 , NUM002 y NUM003 de la localidad de Alcalá de Henares, a la primera de ellas, y el piso DIRECCION001 de la misma calle y finca a la segunda, descritas ambas viviendas en los contratos de compraventa de fecha 25 de Julio de 2000 por cada una de ellas suscrito con la demandada, previo pago por su parte de la cantidad fijada en concepto de precio por tales inmuebles, descontada ya la suma de 6.010,10 ? que cada una de ellas ya había entregado a cuenta, debiendo condenar a la entidad demandada a elevar a público estos contratos, procediéndose judicialmente a su elevación si no lo hiciere, consignando al efecto las cantidades por cada una de ellas adeudas a Inversiones Promobel S.L.

Inversiones Promobel S.L se opuso a las pretensiones frente a ella deducidas por las Sras Zaira y Alicia , negando que el contrato con cada una de ellas suscrito el 25 de Junio de 2000 se tratara de un contrato de compraventa, tratándose sin mas de un contrato de reserva, sin que se llegara a formalizar contrato de compraventa alguno al no haber llegado a un acuerdo entre ellas en cuanto a la forma del pago del precio.

El Juzgador de instancia dictó sentencia estimando tanto las pretensiones deducidas por la Sra. Zaira en su demanda, como aquéllas recogidas en la demanda formulada por la Sra. Alicia , habiendo mostrado su disconformidad con esta resolución la representación de Inversiones Promobel S.L, por considerar que aquél no había calificado correctamente la naturaleza de la relación jurídica que le vinculaba con la Sra. Zaira y con la Sra. Alicia , no estando conforme tampoco con la calificación dada a la cantidad que en concepto de reserva cada una de ellas le había entregado, considerando que, en cualquier caso, el Juzgador de instancia no debía haber aplicado las previsiones contenidas en el Art. 1504 del Código Civil .

SEGUNDO.- Examinados los motivos de impugnación alegados por la parte apelante contra la resolución adoptada en instancia, realmente lo primero que debemos plantearnos es cual sea la naturaleza del contrato suscrito con Inversiones Promobel S.L tanto por parte de la Sra. Zaira como por la Sra. Alicia , siendo ambos contratos, unidos a los folios 11 y 125 de las actuaciones, esencialmente idénticos, diferenciándose tan solo en cuanto al objeto de cada uno de ellos.

En estos contratos el representante legal de Inversiones Promobel S.L comienza por reconocer haber recibido de la Sra. Zaira (folio 11) y de la Sra. Alicia (folio 125) cierta cantidad, "en concepto de reserva de la adquisición" de cada una de las viviendas que se identifica en dichos documentos, "sirviendo el presente como la mas firme carta de pago", indicando a continuación que "se obligan a efectuar el contrato privado de compraventa en el plazo de un mes desde el requerimiento que efectúe la parte vendedora, una vez que cuente con los permisos y licencias correspondientes".

En un párrafo segundo de este documento se indica cual es "el precio total del bien objeto de compraventa", pactándose a continuación que en el caso de "no realizar el contrato de compraventa en el plazo expuesto por causa imputable al comprador, éste perderá la cantidad entregada en concepto de reserva".

Consta en los dos contratos a que nos venimos refiriendo un cláusula adicional, manuscrita, en la que se dice que en caso de incumplimiento del contrato por el promotor les sería devuelta a los contratantes la cantidad entregada en concepto de reserva, no figurando debidamente firmada y aceptada tal cláusula por las partes en litigio.

TERCERO.- Pues bien, examinados los contratos pactados entre las partes litigantes, cuyo contenido hemos referido en el fundamento jurídico anterior, esta Sala considera que no cabe calificar a tales contratos como de compraventa, pese a lo razonado por el Juzgador de instancia en la sentencia dictada, y ello vistos los términos de aquéllos, de los que se desprende que a lo que verdaderamente se obligaron las partes en los mismos fue a celebrar un contrato de compraventa en un futuro, concretamente en el plazo de un mes desde que Inversiones Promobel S.L obtuviera los permisos y licencias correspondientes, -y así expresamente convinieron que "se obligan a efectuar el contrato privado de compraventa en el plazo de un mes desde el requerimiento que efectúe la parte vendedora"-, sin que realmente existiera una verdadera voluntad de celebrar en ese momento entre las partes en litigio sendos y auténticos contratos de compraventa, sino que el consentimiento prestado por los intervinientes en los mismos iba dirigido reservar unas viviendas respecto de las que estaban interesados en celebrar un contrato de compraventa en un momento posterior, y por ello convinieron que ocurriría si no llegara a "realizarse el contrato de compraventa en el plazo" señalado al efecto, careciendo en cualquier caso de sentido que se fijara en ambos contratos un plazo para la perfección de los contratos privados de compraventa si realmente en ellos ya se hubiera convenido de forma cierta y efectiva la misma.

No habiéndose pactado entre las partes en litigio un verdadero contrato de compraventa, cabría que nos planteáramos si lo pactado entre las mismas en los contratos suscritos entre ellas el 25 de Junio de 2000 es una promesa de compraventa regulada en el art. 1451 CC , en que ambas partes se comprometen, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, para reclamarse recíprocamente la celebración del contrato, o bien si se trata de un precontrato, en virtud del cual las partes que, por el momento, no quieren o no pueden celebrar el contrato definitivo se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro, fijando sus elementos, pero aplazando su perfección, adquiriendo la obligación de concertar el contrato definitivo pudiendo reclamar su cumplimiento a la otra parte, diferenciándose este precontrato del denominado pactum de contrahendo [pacto de contratar], como por ejemplo se dice en sentencia del Tribunal Supremo de 17 de Junio de 2008 (recurso de casación 1201/01 ), en que no se requiere actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, sino que basta la aceptación para la perfección del contrato, ya se califiquen dichos contratos como de precontratos unilaterales en los que sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato y la otra tiene derecho a exigírselo, como ocurre en el contrato de opción de compra, lo que realmente nos llevaría a plantearnos la naturaleza de la relación convenida entre ellas y qué es concretamente lo que cabría exigir a la mercantil Inversiones Promobel S.L dependiendo de la calificación que de la misma efectuáramos.

Ahora bien, vistos los términos del suplico de la demanda formulada por Dª Zaira , así como los contenidos en el suplico de la demanda formulada por la representación de Dª Alicia , como lo que se pide por ambas es que se declare la existencia de tales contratos de compraventa con las consecuencias que derivan de elevar a escritura pública los mismos, etc..., no habiendo existido como tales dichos contratos de compraventa, lo que habríamos de resolver a la vista de la naturaleza que determináramos tienen los contratos entre ellos suscritos estaría en manifiesta incongruencia con las pretensiones en la litis por aquéllas deducidas, lo que evita en cualquier caso que debamos pronunciarnos sobre ello.

CUARTO.- Estimado el primero de los motivos de impugnación de los contenidos en el escrito formalizando el recurso de apelación que nos ocupa contra la sentencia dictada en instancia, ninguna mención debemos realizar sobre el resto de las alegaciones por aquélla efectuadas en dicho escrito.

QUINTO.- Las costas procesales devengadas en primera instancia serán de cada una de las partes actoras en la litis, conforme a lo dispuesto en el Art. 394 de la LECv .

SEXTO.- No ha lugar a efectuar pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada (arts 394 y 398 de la LECv ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por el Procurador de los Tribunales Sr. Torrijos León, en nombre y representación de Inversiones Promobel S.L, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 4 de los de Alcalá de Henares, con fecha seis de Enero de dos mil seis, debemos revocar y revocamos la misma en el sentido de desestimar como desestimamos tanto la demanda formulada por la representación de Dª Zaira como la demanda formulada por la representación de Dª Alicia , contra Inversiones Promobel S.L, siendo de cuenta de aquéllas el pago de las costas procesales devengadas en primera instancia, y sin que proceda efectuar pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales causadas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.