Sentencia Civil Nº 282/2010, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 271/2010 de 08 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00282/2010

RECURSO DE APEALCION Nº 271/2010

S E N T E N C I A Nº 282

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

DON CARLOS GOMEZ MARTÍNEZ

MAGISTRADOS:

DOÑA MARIA ROSA RIGO ROSSELLÓ

DON GUILLERMO ROSSELLÓ LLANERAS

En PALMA DE MALLORCA, a ocho de Julio de dos mil diez.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos Juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia numero 2 de Palma de Mallorca, bajo el número 683/2007, Rollo de Sala numero 271/2010, entre partes, de una como actora apelante D. Tomás ; D. Juan Pedro , D. Felix y D. Leonardo , representada por el Procurador don Francisco Arbona Casasnovas; y asistida del Letrado don Oto Cameselle Montis; de otra, como demandada apelada D. Camilo , D. Faustino y D. Justiniano , representada por la Procuradora don Onofre Perelló Alorda y asistido del Letrado don Bartolomé J. Vidal Pons.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. PRESIDENTE DON CARLOS GOMEZ MARTÍNEZ

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Palma de Mallorca se dictó sentencia en fecha 29 de octubre 2009 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Francisco Arbona Casasnovas en representación de D. Tomás .

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo de hoy

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- El 16 y 21 de febrero de 2005 actores y demandados celebraron sendos contratos que tenían por objeto la transmisión de viviendas proyectadas sobre un solar identificado como parcela NUM000 - NUM001 del sector NUM002 del casco urbano de Ciutadella.

En dichos contratos se pactó una cláusula, la séptima , del siguiente tenor: "La parte vendedora garantiza a un interés a vencimiento anual del 15% del importe por el que se ejercita la opción de compraventa, estableciéndose la siguiente tabla: 21 de febrero 2005 - 50.000€; 21 de febrero 2006- 50.000€ + 7.500€ = 57.500€; 21 de febrero 2007- 57.5000€ + 7.500€ = 65.000€. 1- A cada vencimiento anual la parte compradora puede ejercitar la resolución del contrato de compraventa, solicitando de forma fehaciente la devolución del importe de la opción de compraventa más los intereses garantizados según tabla que le serán abonados en un plazo máximo de 60 días hábiles desde su solicitud".

Haciendo uso de la facultad conferida en dicha cláusula, los compradores instaron la resolución del contrato mediante burofax, sin que transcurridos los sesenta días previstos en el contrato se devolviesen las cantidades fijadas en la cláusula antes transcrita, por lo que en el presente proceso los compradores -u optantes, según la distinta calificación del contrato que postulan las partes, indiferente para las resultas de la presente litis- instan una sentencia que en la que se declare que los demandados adeudan las indicadas sumas y se les condene a su pago a los actores.

A esta pretensión se opusieron los demandados alegando que las viviendas están ya finalizadas y a disposición de los compradores a cuyo favor los vendedores están dispuestos a otorgar escritura pública, imposibilitándola los hoy demandantes por su negativa a abonar los 200.000€ del precio aplazado; que el contrato era de compraventa y no de opción de compra; y que no existe motivo alguno para la resolución contractual.

Además los demandados consideran que constituye un defecto grave de la demanda el no solicitar expresamente la resolución contractual.

En cualquier caso, esta eventual deficiencia quedó subsanada en el acto de la audiencia previa.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda por entender el juez "a quo" que la cláusula en la que se funda la pretensión actora infringe el principio de equivalencia de las prestaciones dado que no genera obligación alguna y solo beneficios para los compradores, y no mantiene la reciprocidad entre las partes respecto a las causas de resolución.

Dicha sentencia constituye el objeto de la presente alzada al haber sido apelada por la parte actora cuya dirección letrada, en el escrito interponiendo el recurso, alega como motivos en los que funda éste, en síntesis, los siguientes:

a) La prueba practicada evidenció que la cláusula de autos fue pactada de modo expreso por las partes, incluso con asistencia técnica letrada, por lo que no nos hallamos ante un contenido contractual predispuesto, como a menudo ocurre en el ámbito del consumo con los contratos de adhesión.

b) La jurisprudencia ha admitido con toda claridad la posibilidad de que se pacte el desistimiento de los contratos.

c) La situación del mercado bancario demuestra que los intereses establecidos para la devolución del precio inicial o son en modo alguno excesivos.

d) La cláusula séptima no era abusiva ni suponía dejar al arbitrio de una de las partes el cumplimiento del contrato.

e) La sentencia infringe el principio de autonomía de la voluntad en la contratación proclamado en el artículo 1255 del Código Civil .

f) No ha existido incumplimiento contractual por parte de los demandantes ya que en el momento de interponerse la demanda aún no había llegado el día fijado en el contrato para pagar, ni consta acreditada la finalización de las obras.

SEGUNDO.- El demandado don Justiniano al inicio de su interrogatorio reconoció regentar un negocio de intermediación inmobiliaria e insistió que el contrato de autos se celebró fuera del ámbito de su actividad empresarial y profesional, como mero particular. Don Camilo , otro vendedor, en su interrogatorio, declaró que los compradores eran conocidos de Justiniano y, tras lectura de la cláusula séptima , manifestó que la firmó con plena conciencia y libremente, añadiendo que si la firmaron las partes es porque estaban de acuerdo. Indicó, a lo largo de su declaración, que su profesión consiste en ofrecer buenas inversiones a los clientes. Don Faustino , tercero de los demandados, declaró, igualmente, que firmó la estipulación libre y conscientemente, que no recuerda quien redactó el contrato y que tuvieron varias reuniones con los compradores previas a la firma.

De todo ello se deriva que nos hallamos ante una cláusula establecida como consecuencia de las negociaciones previas llevadas a cabo por los contratantes, no siendo de aplicación, en consecuencia, en su interpretación, el principio "contra proferentem" recogido en el artículo 1288 del Código Civil .

De ello se infiere, también, que no resulta de aplicación al caso de autos la normativa en materia de usuarios y consumidores no solo ya porque a los demandantes no les faltaba el conocimiento adecuado ni la información previa relevante sino porque las partes se relacionaron a un mismo nivel, como oferentes y receptores de una inversión inmobiliaria. Nos hallamos ante una actividad empresarial o inversora, en la que se contempla la compraventa de las viviendas (cláusula séptima 2 ), ante una operación en la que los compradores carecen de la condición de usuarios a efectos de la regulación protectora de éstos (artículo 1.2 LGDC y U 1.984 , y actualmente artículo 3 Texto Refundido aprobado por RD Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre ).

TERCERO.- No cabe duda a la Sala de que las partes, al amparo del principio de autonomía de la voluntad proclamado en el artículo 1255 del Código Civil , pueden establecer en el contrato la facultad de desistimiento unilateral a favor de una de ellas.

Es cierto que el principio de autonomía de la contratación no preside nuestro Ordenamiento Jurídico de modo absoluto pues el mismo precepto establece los límites: las leyes, la moral o el orden público. Pero tales excepciones deben ser apreciadas con prudencia y criterio flexible debiéndose tener en cuenta las circunstancias concurrentes, los móviles y los efectos previsibles de lo estipulado por las partes.

El juez "a quo", si bien hace apelación a los límites a la autonomía de la voluntad para privar de eficacia a la cláusula séptima del contrato, en realidad funda su decisión en que la aplicación de dicha estipulación puede producir un enriquecimiento injusto; en que la atribución a los compradores de la facultad de desistir recuperando la parte del precio abonada a la celebración del contrato y unos intereses del 15% carece de causa en cuanto que no tiene contraprestación alguna a cargo de tales compradores, y en que dicha disposición contractual no respeta el principio de equivalencia de las prestaciones.

Sin embargo, este tribunal no puede compartir tales argumentos, por las siguientes razones:

a) La jurisprudencia ha construido la figura del enriquecimiento injusto como una atribución patrimonial sin causa que debe reunir ineludiblemente los siguientes requisitos: i) un enriquecimiento por parte de una persona, representado por un aumento de su patrimonio o por una no disminución del mismo; ii) un empobrecimiento de otra persona, como consecuencia de lo anterior, constituido por un daño positivo o por un lucro cesante, iii) falta de causa justificativa del enriquecimiento, y iv) la inexistencia de norma legal o contractual que excluya la aplicación de este principio del derecho. Pues bien, en el caso de autos, la devolución de la cantidad abonada con sus intereses tenía plena cobertura contractual.

b) Para la apelante, de triunfar su pretensión, los compradores se verían beneficiados por la devolución de la cantidad abonada, decidida a su arbitrio, con la remuneración de los intereses al 15%, sin que por su parte llevasen a cabo contraprestación alguna. Pero olvida la recurrente que los compradores adelantaron dinero para un proyecto urbanístico. De ese modo facilitaron la financiación a los vendedores que dispusieron así de un capital para iniciar las obras. La incertidumbre que acompaña a este tipo de operaciones es lo que hizo que se pactase la cláusula de desistimiento libre a favor de los compradores, para dar mayor seguridad a la inversión haciéndola así más atractiva, y los intereses no eran sino una manera de remunerar dicha inversión por haber cedido el correspondiente capital a los vendedores por el tiempo que expresamente se preveía en el contrato. Existió pues contraprestación, la que las propias partes consideraron adecuada a las circunstancias del caso, sin que por parte del tribunal pueda sustituirse la voluntad de los contratantes por otra supuestamente más objetiva o "justa", dado que ello iría en contra del principio de libertad de la contratación en el que se inspira la economía de mercado y del que es expresión el artículo 1277 del Código Civil con arreglo al cual se presume que la causa existe y es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario, prueba que no se ha producido en el caso de autos.

c) El desequilibrio de las prestaciones no permite, sin más, declarar la ineficacia de un contrato. Solo en aquellos casos en los que ha sobrevenido una alteración sustancial de las circunstancias concurrentes en el momento de la celebración del contrato cabe la aplicación de la doctrina de la cláusula implícita "rebus sic stantibus", supuesto que no es el de autos ya que en él, el supuesto desequilibrio en ningún caso sería una circunstancia sobrevenida sino existente en el momento mismo de la perfección del contrato y querida por la voluntad común de las partes.

CUARTO.- La parte demandada, ni por vía de reconvención ni tampoco como excepción, solicitó la nulidad de la cláusula séptima del contrato en la que se basa la pretensión actora, lo que permite considerar la sentencia de primera instancia como incongruente en cuanto se funda, precisamente, en la ineficacia de la meritada cláusula contractual (artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

QUINTO.- Los compradores no se hallaban incursos en incumplimiento dado que la única obligación de que asumieron fue la de abonar la parte aplazada del precio el 31 de diciembre de 2007, pero antes de llegada la fecha ya hicieron uso de su facultad de desistir y antes de dicha fecha, y frente a la falta de respuesta satisfactoria de los vendedores, interpusieron la demanda iniciadora del presente litigio, por lo que no se observa en que incumplimiento pudieran haber incurrido, hecho este, el del incumplimiento, que sí fue alegado por la parte demandada como argumento defensivo y que, como se ve, carece de base si se tiene en cuenta la situación existente en el momento de interposición de la demanda, como no puede ser de otro modo, por aplicación del principio de la perpetuatio iurisdictionis hoy recogido en el artículo 411 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

SEXTO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución estimatoria del recurso de apelación, no procederá hacer pronunciamiento sobre las costas de esta alzada.

En virtud de lo que dispone el artículo 394 de la misma ley procesal, al estimarse íntegramente la demanda, deberá condenarse a los demandados al pago de las costas de la primera instancia.

Fallo

Se estima el recurso interpuesto por el procurador de los tribunales don Francisco Arbona Casasnovas, en nombre y representación de don Tomás , don Juan Pedro , don Felix y don Leonardo , contra la sentencia dictada el día 29 de octubre de 2009 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Palma en el juicio del que el presente rollo dimana.

En consecuencia se revoca y deja sin efecto dicha resolución y en su lugar:

Se estima la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales don Francisco Arbona Casasnovas, en nombre y representación de don Tomás , don Juan Pedro , don Felix y don Leonardo , contra don Camilo , don Faustino y don Justiniano , por lo que:

a) Se declara que los demandados adeudan solidariamente a don Tomás y don Juan Pedro la cantidad de 65.000 € más los intereses del artículo 1108 del Código Civil .

b) Se declara que los demandados adeudan solidariamente a don Felix y don Leonardo la cantidad de 65.000€ con los intereses del artículo 1108 del Código Civil .

c) Se condena a los demandados a estar y pasar por las anteriores declaraciones y al pago de las costas de la primera instancia.

No se hace pronunciamiento sobre las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.