Sentencia Civil Nº 282/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 82/2012 de 13 de Junio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00282/2012

AUD. PROVINCIAL CIVIL SECCIÓN N. 14

MADRID

Rollo : RECURSO DE APELACION 82/2012

SENTENCIA Nº

Magistrado:

Ilmo. Sr. JUAN UCEDA OJEDA

En Madrid, a trece de junio de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación, por el Magistrado de esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid, el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA, actuando como Tribunal Unipersonal en segunda instancia, en el RECURSO DE APELACION 82/2012 interpuesto contra la sentencia dictada por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 97 de MADRID en autos de juicio verbal nº 685/2011, en los que aparece como parte apelante SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER, S.A., representada y asistida por el ABOGADO DEL ESTADO, y como apelado D. Braulio y Dª Agustina , representados por la procuradora Dª MARÍA CRUZ REIG GASTON, y asistidos por el letrado D. ENRIQUE JARAMILLO LÓPEZ-HERCE, sobre reclamación de cantidad

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 97 de Madrid, en fecha 4 de noviembre de 2011 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente:" Que estimando como estimo la demanda interpuesta por Dª Agustina y D. Braulio , representados por la procuradora Dª María Cruz Reig Gastón, contra Sociedad Pública de Alquiler, S.A., representada y asistida por la Abogada del Estado, debo de acordar y acuerdo:

1.- Condenar a la demandada a pagar a los actores la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS TREINTA Y NUEVE EUROS CON SETENCIA Y CINCO EUROS (5.539,75 euros), más intereses legales incrementados en dos puntos desde la presente resolución.

2.- Condenar a la demandada a pagar a los actores las cantidades que se devenguen en ejecución de sentencia desde noviembre del 2011 al 22 de abril del 2013, a razón de CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES EUROS CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (493,65 euros) mensuales, que se incrementarán con el IPC correspondiente conforme a lo establecido en la estipulación segunda apartado primero del contrato de 22 de abril del 2008.

3.- Condenar a la demandada al pago de las costas causadas en esta instancia.".

SEGUNDO .- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER, S.A., al que se opuso la parte apelada D. Braulio y Dª Agustina , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO .- Por Providencia, se acordó señalar el día 30 de mayo de 2012 para resolver el recurso.

CUARTO .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y reproducen en su integridad los razonamientos jurídicos de la resolución apelada.

PRIMERO.- Don Braulio y doña Agustina presentaron el día 16 de mayo de 2011 demanda en reclamación de cantidad contra la entidad Sociedad Pública de Alquiler S.A., alegando que con fecha 22 de abril de 2008 las partes suscribieron, con una duración de cinco años, un contrato de intermediación y gestión de vivienda para su arrendamiento sobre el inmueble sito en Manzanares el Real, calle DIRECCION000 nº NUM000 , planta NUM000 , puerta NUM001 y de la plaza de garaje NUM001 de la planta NUM002 del mismo edificio, propiedad de los actores, en virtud del cual los propietarios cedían la referida vivienda a la Sociedad Pública de Alquiler para su arrendamiento mientras que esta garantizaba a aquellos, incluso en los periodos de desocupación de la vivienda, una cantidad mensual de 488 euros que sería actualizada anualmente en función del IPC, importando en la actualidad la misma la suma de 493,65 euros.

Desde la firma del contrato hasta el mes de noviembre de 2010 la Sociedad Pública de Alquiler ha ido cumpliendo sus obligaciones de pago de manera regular, dejando de hacerlo desde ese momento por lo que a la hora de presentarse la demanda se adeuda la cantidad, incluidos los intereses de demora, de 2991,17 euros, a la que habrá de añadirse las mensualidades que vayan venciendo y que deberán actualizarse conforme al IPC hasta la finalización del contrato el 22 de abril de 2013, que es el contenido de la demanda que los actores se han visto obligados interponer al no responder la sociedad demandada a los reiterados requerimientos extrajudiciales que se les había efectuado.

La Sociedad Pública de Alquiler, aunque admitió los hechos presentados por el actor en su demanda, se opuso a la misma, solicitando su libre absolución, ya que consideraba que debía declararse extinguido el contrato por aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" debido a las extraordinarias circunstancias acaecidas con posterioridad a la firma del contrato respecto a las viviendas de alquiler, que han imposibilitado que la vivienda de los actores se pudiera alquilar en condiciones adecuadas para que pudiera mantenerse un cierto equilibrio entre las prestaciones de las partes. Subsidiariamente, para el caso en que no se admitiese la solicitud de resolución del contrato, interesó que la condena se limitase a las cantidades adeudadas en este momento ya que no era posible aceptar la condena de futuro pretendida.

SEGUNDO.- La sentencia apelada estimó en su integridad la pretensión de la actora, que se encuentra perfectamente sustentada en los términos del contrato, rechazando la posibilidad de que se pudiera declarar extinguido el contrato por modificación sobrevenida de las circunstancias esenciales del contrato en cuanto tal petición se debía haber solicitado a través de una reconvención, la cláusula "rebus sic stantibus" no permite solicitar la resolución del contrato sino la modificación de sus condiciones para reestablecer el equilibrio contractual y porque, en cualquier caso, no se cumplían los requisitos exigidos por la jurisprudencia para su aplicación. Asimismo consideró que concurrían las condiciones necesarias para aceptar una condena de futuro, que actualmente viene admitida en el artículo 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ya que tal condena versa sobre prestaciones periódicas con plazos predeterminados y donde las liquidaciones mensuales se obtienen con unas sencillas operaciones matemáticas.

Todas estas afirmaciones han sido rebatidas por el Abogado del Estado en el recurso de apelación que nos corresponde analizar, por lo que pasaremos a analizar los distintos obstáculos que apreció el Juzgador de Instancia para admitir la resolución del contrato y si debe mantenerse o no la condena de futuro.

TERCERO.- El primer obstáculo que observo el magistrado de instancia para aceptar la posición defendida por la Sociedad Pública de Alquiler es que no se había presentado, para solicitar que se declarase la resolución del contrato, la oportuna reconvención en los términos exigidos por el artículo 438.1 de la L. E. C .

Frente a tal afirmación el Abogado del Estado se ha limitado a invocar la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 2006 que, tras aceptar que, como regla general, la jurisprudencia había declarado la necesidad de interponer reconvención para intentar la resolución contractual( 7-7-1997 y 1-5-1999 ) permite una excepción cuando nos encontramos ante un supuesto de resolución convencional, pactado de forma expresa, admitida en base al principio de autonomía de la voluntad. Literalmente la sentencia indica "se trata de convenio vinculante en los términos de su propia literalidad y que implica desistimiento del contrato, válidamente negociado, de darse el supuesto fáctico previsto, en este caso, la subsistencia de cargas, hecho que se declara probado, lo que se impone por el mandato del artículo 1258 y faculta la liquidación de la relación conforme al artículo 1255".

En función de ello, saca la conclusión de que no es preciso, por tanto, hacer valer la resolución del contrato a través de la reconvención cuando se funda en un supuesto contractualmente previsto. Por tanto, como lo peculiar de la cláusula "rebus sic stantibus" es, justamente, su carácter implícito en todos los contratos por lo que no es necesario que se pacte expresamente, como se indica en numerosas sentencias se refieren a la materia, entiende que a la misma debe darse el mismo tratamiento que al de una cláusula convencional expresa a estos efectos.

Entendemos que el Abogado del Estado saca unas conclusiones absolutamente ajenas a la doctrina que se deriva de la citada sentencia, donde el Tribunal Supremo se encontró con un contrato en el que, expresamente y con absoluta claridad, se fijaba la situación de hecho en la que se produciría la resolución del contrato( falta de la cancelación de las cargas que pesaban sobre el inmueble); en definitiva no existía posible indefensión ya que las partes conocían perfectamente el contenido del contrato y de las condiciones en que pactaron que el mismo quedase resuelto. En este caso se pretende aplicar tal doctrina con una cláusula implícita, que es calificada por la jurisprudencia como peligrosa y que debe aplicarse con cautela y requiere de unos requisitos especiales de no fácil justificacióEl número de personas que han presentado la declaración de la Renta hasta la fecha aumenta un 22,3% respecto al mismo periodo del año pasado) una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración, 2) desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles-, lo que nos lleva a afirmar que, en este caso, de admitirse el mismo tratamiento se colocaría a la actora en un posición de indefensión ya que se le plantearía un tema bastante complejo sin tiempo para analizarlo y rebatirlo.

Aunque fuésemos más flexibles, tampoco podría tener éxito la vía utilizada ya que consideramos que no se habría planteado correctamente la excepción, pues entendemos que el Abogado del Estado, al menos, debería haber seguido las prescripciones del artículo 438 de la LEC para la excepción de compensación y plantear la cuestión hoy debatida cinco días antes del día señalado para el juicio para que la parte contraria pudiera defenderse adecuadamente. En definitiva, dadas las condiciones en que se ha planteado la excepción, compartimos el criterio del Juzgado de Instancia.

CUARTO.- Citando numerosas sentencias del Tribunal Supremo, a las que nos remitimos para evitar repeticiones innecesarias al considerar que se han analizado la mismas de un modo absolutamente correcto, el magistrado de instancia señala que la jurisprudencia anuda a la cláusula "rebus sic stantibus" simplemente efectos modificativos de la relación, de reajuste o de revisión encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones, pero no extintivos.

EL Abogado del Estado defiende que no es cierto que la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" solo permita la modificación del contrato y que no puede sustentarse en la misma su resolución. Hay que recordar que ya desde antes del mes de noviembre de 2010 la Sociedad Pública de Alquiler no venía cobrando importe alguno como consecuencia de la realización en interés de los demandantes de los servicios de intermediación y gestión del alquiler de su vivienda puesto que, para ello y de acuerdo con el contrato, era preciso que la vivienda fuese efectivamente alquilada, cosa que no sucedía, pues en el contrato las partes aceptaron que la diferencia entre la cantidad pactada a su favor como renta fija y la que se estipulase efectivamente por el contrato de arrendamiento constituiría la contraprestación por los servicios de gestión e intermediación. Por tanto, si esa contraprestación simplemente no existe, es legítimo afirmar que la desproporción entre lo que una y otra parte contratante aportan y reciben de la relación obligacional que les une es tan desorbitada que ha desaparecido la causa del negocio jurídico que era, para cada parte dado su carácter oneroso, lo comprometido a su favor por la contraparte ( artículo 1.274 del CC ).

Aunque la jurisprudencia solamente haya dado a la cláusula "rebus sic stantibus" efectos modificativos, hasta el presente no conocemos ninguna sentencia que le haya dado efectos resolutorios del negocio jurídico, es cierto que no existe un obstáculo conceptual que lleve necesariamente a afirmar que se deben limitar sus efectos a los revisorios de las prestaciones, aunque para que pudiéramos admitir los efectos resolutorios debería demostrarse efectivamente que, en función de las circunstancias sobrevenidas, es imposible restituir el equilibrio de las prestaciones, ante la desaparición de la base del negocio, o que se ha destruido absolutamente la equivalencia o proporción entre las prestaciones de suerte que no pueda hablarse ya de prestación y contraprestación, lo que en modo alguno ha realizado la parte apelante, ya que se ha limitado a afirmar que el precio de la vivienda de alquiler, no el número de alquileres, ha caído significativamente en los últimos años y que ello le impide alquilar la vivienda en condiciones que permitan que el contrato pueda subsistir económicamente. Ahora bien no se ha acreditado el precio en que se arrendó la finca por primera vez, los beneficios que se obtenían y la causa de su extinción, ni que haya intentado de nuevo el alquiler por un precio más bajo, ajustado a las nuevas circunstancias y la repercusión que ello tendría en la economía del contrato. En definitiva, carecemos de los mínimos elementos necesarios para llegar a afirmar con absoluta rotundidad que se han producido unos cambios que imposibilitarían a las partes cumplir con la finalidad que buscaron con el contrato y que pudiera equiparse a una imposibilidad sobrevenida de la prestación.

QUINTO.- La sentencia apelada señala que, para acreditar sus manifestaciones, el Abogado del Estado solamente aporta un informe general sobre la evolución del precio de la vivienda en alquiler en España, sin que se nos ofrezca información concreta sobre la zona en donde se encuentra sita la vivienda de alquiler, por lo que no sería posible afirmar que concurren las condiciones necesarias exigidas por la jurisprudencia para la aplicación de esta cláusula.

Dentro de las doctrinas que tienden a limitar el principio "pacta sunt servanda" o la incondicionada fidelidad al contrato suscrito por la modificación sobrevenida de las circunstancias que tuvieron en cuenta las partes como necesarias para el desarrollo del contrato y para alcanzar su finalidad, encontramos la de teoría de la cláusula rebus sic stantibus, que es la más empleada por nuestra jurisprudencia con apoyo en la buena fe objetiva( artículos 7 y 1258 del CC ), que puede expresarse diciendo que en todos los contratos se sobreentiende que existe una cláusula, de acuerdo con la cual, la subsistencia de la relación contractual depende de la subsistencia de determinadas circunstancias existentes en el momento de la conclusión del contrato, que estaban debidamente presupuestadas por las partes y cuya variación no era previsible.

Sobre esta materia afirma la parte apelante que el juzgador de instancia ha incurrido en una valoración errónea de la prueba, ya que no se ha tenido en cuenta debidamente lo dispuesto en el artículo 281.4 de la LEC en el sentido de que los hechos que gocen de una notoriedad absoluta y general no necesitarán prueba. Es un hecho evidente y que goza de notoriedad absoluta y general que el mercado de viviendas en alquiler( como el de viviendas en venta) ha experimentado en España un auténtico desplome desde la época en que se suscribió el contrato de intermediación y gestión(abril de 2008) hasta el mes de noviembre de 2010 en que la Sociedad Pública de Alquiler dio por resuelto el contrato, todo ello debido a que la crisis mundial que comenzó a hacerse notar en nuestro país a partir del año 2008 haya afectado especialmente, en el caso de España, al sector inmobiliario produciendo que la famosa burbuja, es decir la situación en virtud de la cual los precios de venta y alquiler de las viviendas no cesaran de subir, que fomentó el auge de las transacciones meramente especulativas, acabara por explotar.

Lo anterior no es óbice para que se aportara en el juicio un informe de los muchos elaborados para seguir la evolución del mercado de alquiler de viviendas en España, a modo de referencia más concreta y precisa que ilustrase el hecho notorio que constituía el punto de partida fáctico de nuestra argumentación. En cualquier caso no es admisible que el juzgador de instancia haya encontrado insuficiente, al parecer, esa documentación cuando lo cierto es que, aun sin ella, la circunstancia de hecho que, en este caso concreto, justifica sobradamente la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" es de universal y general conocimiento.

No dudamos que el sector inmobiliario ha experimentado un fuerte retroceso en los últimos años, pero ello no es suficiente para defender la aplicación de la "claúsula rebús sic stantibus" sino que debe demostrarse el modo en que ha sido afectado el contrato que vincula a las partes y ello no se ha acreditado en modo alguno. Es más si vemos el citado informe y nos centramos en la Comunidad de Madrid vemos que el precio medio de alquiler de la vivienda desde diciembre de 2007, donde se alcanzó el precio más alto, hasta diciembre de de 2010 había experimentado una bajada del 11,2%, (página 33, folio 91) pero en el gráfico acompañado vemos que ya se había acumulado una importantísima bajada en el mes de abril de 2008(casi un 8%) cuando se suscribió el contrato entre las partes, y que existen municipios en los que no se había producido ninguna bajada, sino subida, en la renta en el último año(ver página 34, folio 92).

En definitiva, solo se nos han ofrecido datos generales sobre la influencia de la crisis económica sobre el mercado de alquiler pero no se ha acreditado como ello ha afectado al contrato que es sustento de la reclamación de la parte actora, por lo que entendemos que es imposible admitir que sea aplicable la citada cláusula pues en tales circunstancias no podemos analizar si concurren todos los requisitos exigidos en la jurisprudencia para su aplicación, es decir la alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración, la desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones y que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles

SEXTO.- Por último el magistrado de instancia consideró que era adecuada la condena de futuro interesada por la actora, al cumplirse los requisitos exigidos en el artículo 220 y la finalidad pretendida por la ley procesal , ya que extiende sobre prestaciones económicas mensuales determinadas o que pueden serlo con una sencilla operación matemática.

La entidad apelante defiende que no se dan las condiciones para afirmar que el devengo de las prestaciones sea automático y, sobre todo, seguro, ya que es perfectamente posible que en el curso de su desarrollo futuro se produzcan circunstancias diferentes a las que se han examinado en este procedimiento que conduzcan también a su extinción. Así en la cláusula tercera se indica que será causa de resolución del contrato la propia disolución de la SPA y en la quinta se indica que, además por el transcurso del tiempo, el contrato podrá resolverse por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones pactadas, entre las que se encuentra la fundamental de realizar en la vivienda todas las reparaciones que sean necesarias para conservarla en condiciones de habitabilidad a fin de que sea posible arrendarla. En definitiva nos encontramos en un supuesto en que no debe aplicarse el artículo 220 de la LEC , porque no es en absoluto seguro y automático el devengo futuro de las rentas que, al tiempo de dictarse la sentencia, aún no se habían devengado.

Debe rechazarse esta interpretación con la se restringen innecesariamente los efectos de la condena de futuro pues no debemos olvidar que la sentencia parte del hecho de la subsistencia de la relación, hasta el vencimiento del plazo de duración, en condiciones normales. Obviamente, como ya indicó la sentencia apelada, si concurriesen circunstancias especiales que permitiesen a la Sociedad Pública de Alquiler solicitar la extinción del contrato la hoy apelante podría hacer valer las mismas y pedir que se suspendiese, desde tal momento, la condena de futuro impuesta sin que con ello se vulnere el efecto material de la cosa juzgada, pues, en función del límite temporal de la cosa juzgada( artículo 222.2, apartado segundo de la LEC ), la misma no se extiende a hechos futuros que puedan incidir en la relación y provocar la resolución del contrato y que se produzcan una vez finalizado el primer proceso.

SÉPTIMO.- Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado el recurso de apelación y no apreciar la concurrencia de circunstancias que aconsejen abandonar el criterio objetivo del vencimiento ( artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la entidad SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER S.A., que viene representado ante esta Audiencia Provincial por el Abogado del Estado, contra la sentencia dictada el día 4 de noviembre de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 97 de Madrid en el procedimiento de juicio verbal registrado con el número 685/2011 , debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con expresa condena en costas a la parte apelante.

Se declara la pérdida del depósito constituido para apelar, al que se dará, por quien corresponda, el destino legal.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN .- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.