Sentencia Civil Nº 282/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 160/2015 de 08 de Julio de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Octava

C/ Ferraz, 41 , Planta 1 - 28008

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2015/0043777

Recurso de Apelación 160/2015

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 05 de Collado Villalba

Autos de Procedimiento Ordinario 427/2013

APELANTE:COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 NUM000 Y CALLE001 NUM001 GALAPAGAR

PROCURADOR D. ANTONIO MARTÍN FERNÁNDEZ

APELADO:GONZACRUZ SL

PROCURADOR Dña. MARTA RUIZ ROLDÁN

SENTENCIA Nº: 282/15

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL

Dª MARGARITA OREJAS VALDÉS

En Madrid, a ocho de julio de dos mil quince. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio Ordinario número 427/13, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Collado Villalba, seguidos entre partes, de una como demandantes-reconvenidas-apelantes, laCOMUNIAD DE PROPIETARIOS CALLE001 , NUM001 y la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 , NUM000 DE GALAPAGAR,representada por el Procurador D. ANTONIO MARTÍN FERNÁNDEZ, y de otra, como demandada-reconviniente-apelada,GONZACRUZ, S.L., representada por la Procuradora Dª MARTA RUIZ ROLDÁN.

VISTO, siendo Magistrada Ponente laIlma. Sra. Dña. MARGARITA OREJAS VALDÉS.

Antecedentes

PRIMERO.Por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Collado Villalba, en fecha 20 de octubre de 2014, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE001 Nº NUM001 y CALLE000 Nº NUM000 DE GALAPAGAR contra GONZACRUZ S.L, debo condenar y condeno a la parte demandada abonar a la actora la suma de SIETE MIL NOVENCIENTOS DIECIOCHO EUROS CON CIENCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS DE EUROS -7.918,56 €-, más el interés descrito.

Que estimando parcialmente la reconvención formulada por GONZACRUZ S.L frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE001 Nº NUM001 Y CALLE000 Nº NUM000 DE GALAPAGAR, debo condenar y condeno a ésta a pagar a aquella la suma de DOS ML EUROS -2000€- incrementada en el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda, aumentado en dos puntos desde la fecha de la presente sentencia.

Todo ello sin imposición de costas.'

SEGUNDO.Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante-reconvenida, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.No estimándose necesaria la celebración de vista pública quedó en turno de deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el 1 de julio de 2015.

CUARTO.En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios CALLE001 nº NUM001 y CALLE000 nº NUM000 de Galapagar, se interpone recurso de apelación frente a la sentencia dictada el 20 de octubre de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Collado Villalba en el procedimiento ordinario nº 427/2003 que estimó parcialmente la demanda presentada por los hoy apelantes contra GonzaCruz, S.L. y estimó parcialmente la reconvención formulada por esta última. La representación procesal de la demandada se opuso al recurso e impugnó la sentencia.

SEGUNDO.-La Comunidad de Propietarios actora interpuso procedimiento alegando que la mercantil demandada adeudaba al 15 de mayo de 2011 un total de 12.502,52.-€, correspondientes a las deudas contraídas con la Comunidad. Y así se autorizó en la junta de 29 de junio de 2011, de la cual aporta el acta. El demandado ha vendido alguna de las propiedades, pero se negó a pagar la deuda con la Comunidad por lo que se interpuso el procedimiento monitorio del cual emana el presente procedimiento. Se le envió carta certificada con acuse de recibo notificando el acuerdo de proceder judicialmente contra él y adjuntando la certificación de liquidación de deuda. Dicha carta no fue recogida. Añade que la demandada fue uno de los promotores del edificio que inscribieron en el Registro de la Propiedad los estatutos de la misma.

La demandada se opuso alegando en primer lugar falta de legitimación pasiva en conexión con la falta del debido litisconsorcio pasivo necesario, al estar parte de los inmuebles transmitidos. Alega igualmente prescripción de la deuda para plazos inferiores al año en relación con los años 2006 y 2007 ya que niega que se le haya notificado por el administrador de la Comunidad las deudas comunitarias liquidadas en la junta ordinaria anual correspondiente. Añade falta de legitimación activa ad causam, ya que en la junta en la que se autorizó a presentar la demanda únicamente contó con la asistencia de cuatro propietarios que representaban un 11,23% del coeficiente de propiedad por lo que entiende como radicalmente nulo el acuerdo adoptado. Niega que le hayan enviado la convocatoria para asistir a la junta de 29 de junio de 2011 y mantiene que no conoce el origen de las deudas.

Interpuso reconvención alegando que el 11 de marzo de 2008 en la junta general ordinaria de propietarios se reconoció que la demandada había sufragado facturas de suministros de electricidad, agua y limpieza correspondiendo dichos gastos a los consumos ocasionador por la comunidad de vecinos y que quedaron pendientes de cobro por corresponder a fechas posteriores a la entrega de las viviendas, reclama 18.014,68.-€. La Comunidad de Propietarios se opuso a la reconvención alegando falta de legitimación pasiva ya que las facturas que presentan no aparecen a nombre de la comunidad de propietarios sino a nombre de la constructora o de uno de sus socios. Tampoco se ha presentado ningún acuerdo que diga que dichas facturas las debe pagar la comunidad de propietarios ya que en el acuerdo a que se hace referencia la presidenta propone pagar a la constructora la limpieza de cinco meses pero cuando se le reclamó a la constructora dichas facturas no las aportó a la comunidad. Sin embargo siete años después aporta un acta notarial en la que una señora manifiesta que hizo la limpieza y cobró ese dinero y dichas facturas entienden que se han elaborado en la actualidad. Igualmente las facturas están hechas a nombre de la constructora y no de la comunidad de propietarios. Respecto a las facturas que reclama de agua y luz el mismo reconoce que las instalaciones no estaban correctas y tuvo que modificarlas y por eso la constructora pagaba dichas facturas puesto que no se podía cambiar la titularidad mientras no se corrigieran los defectos. Acompañan como documento número uno (folio 140) una demanda presentada por la sociedad demandada contra la comunidad de propietarios reclamando las mismas cantidades y entonces no existían las facturas de limpieza que ahora se presentan. Y que fue objeto del procedimiento ordinario nº 997/2012 del Juzgado nº 8 de Collado Villalba.

La sentencia desestima la falta de legitimación activa al entender que de acuerdo con el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal los acuerdos que no se han impugnado tienen carácter ejecutivo y no puede escudarse en que no se le ha notificado el acta de la junta ni tampoco la falta de notificación de las revisiones. Estima falta de legitimación pasiva por las deudas devengadas por los inmuebles transmitidos ya que consta a través de los documentos registrales la transmisión de dichos inmuebles dos años antes de la celebración de la junta. Por tanto en tales circunstancias es exigible al actor que tuviera detallado de forma minuciosa el origen de la deuda y en concreto la determinación de los períodos a fin de determinar si son imputables o no a la demandada. Procede no obstante la estimación de la demanda frente a los inmuebles que son de su propiedad y no ofrecer el demandado prueba del pago por lo que estima por importe de 7.918,56.-€. Respecto a la reconvención la estima únicamente respecto a los gastos de limpieza por importe de 2000.-€ ya que la persona que realizó el servicio ha ratificado su prestación a favor de la comunidad y el pago por la demandada con independencia de la fecha en que fueron emitidos los recibos.

CUARTO.-La Comunidad de Propietarios interpone recurso de apelación alegando infracción de las normas procesales y error en la valoración de la prueba. En concreto infracción del artículo 319 en relación con los artículos 317 nº 4 y 6 del artículo 316 , y 326 y 376 LEC , manifestando que de la documental aportada y de la testifical realizada por el administrador de la comunidad existe un desglose de las deudas que corresponden únicamente a la demandada. En el documento nº 3 aportado con la demanda se especifica la deuda de cada una de las viviendas, plazas de garaje y trasteros, indicando que son a fecha 15 de mayo de 2011, fecha de cierre de las cuentas y de la testifical se deduce que son desde la constitución de la comunidad de 6 de noviembre de 2006, ya que la demandada nunca pagó las cuotas comunitarias y dichas deudas alcanzan hasta le fecha de venta de los inmuebles indicados en las notas simples aportados por el Registro de la Propiedad y de los inmuebles de los que la sociedad demandada continúa siendo propietaria. Ya que a los inmuebles transmitidos no se les reclama la deuda generada con anterioridad a la adquisición sino que se optó por reclamársela a la constructora. Respecto a la reconvención la testigo reconoció que las facturas se habían realizado en época reciente.

Como segundo motivo del recurso alega infracción de normas sustantivas y error en la valoración de la prueba en concreto infracción de los artículos 1088 y 1089 del C.c . Es evidente que no hay prescripción ya que todos los años, el administrador de la comunidad notificó al demandado las deudas comunitarias liquidadas en la junta ordinaria anual en la que se hace la rendición de cuentas. Además es una deuda personal con un plazo de prescripción de 15 años. Añade que también incumple la sentencia el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal relativo a la obligación de los propietarios de contribuir a los gastos generales y el artículo 18 de la misma ley puesto que nunca se impugnaron las actas de la comunidad de propietarios. Añade que se incumple también el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal que permite reclamar al anterior propietario solidariamente el pago de la deuda con el actual.

La sociedad demandada se opuso al recurso impugnando igualmente la sentencia alegando no ser propietario de determinados inmuebles, la falta de concreción del origen de la deuda, y la doctrina de los actos propios respecto a las facturas impagadas de limpieza.

QUINTO.-Aunque somos conscientes que la jurisprudencia provincial no es pacífica en relación a la prescripción de reclamación de cuotas comunitarias, el criterio mayoritario de esta Audiencia Provincial se ha pronunciado en diversas sentencias (por todas, la de 10 de junio de 2009 y 15 de enero de 2002), en el sentido de rechazar que concurra esta excepción, al basarse en la aplicación del artículo 1966.3 del C.c ., considerando de aplicación el plazo de quince años del art. 1964 del C.c .. Pudiendo también citarse como exponente de lo que es el sentir mayoritario al respecto la de la AP Valladolid, Sec. 3ª, Sentencia 26 de junio de 2000 , la cual indica que 'es discrepante con el que de forma reiterada viene estableciendo esta Ilma. Audiencia Provincial, que en reiteradas resoluciones ( SS de 8 de mayo de 1994 , 24 de abril de 1995 , 5 de mayo de 1997 y 14 de abril de 2000, todas ellas de esta misma Sección Primera ) ha indicado que '...ejercitándose una acción de reclamación de cantidad por impago de las cuotas de comunidad esta acción prescribe por el transcurso del plazo de quince años, ya que el precepto aplicable es el del artículo 1964 del C.c. y no el apartado tercero del artículo 1966 del referido texto legal , puesto que la obligación del titular de contribuir a los gastos generales con arreglo a su cuota de participación, proviene del derecho de propiedad y no de una relación de índole contractual, y no existiendo precepto que imponga obligatoriedad de señalar plazos anuales o más breves para abonar la contribución o cuota a los gastos generales mensuales o anuales, esta temporalidad no puede ser entendida de manera semejante a las contraprestaciones de tracto sucesivo, ya que no es una obligación fija en su cuantía y periódica por su vencimiento, sino que depende del presupuesto de ingresos y gastos de la comunidad de propietarios que se determine en cada ejercicio'.

Por ello, teniendo en consideración que se trata de obligaciones de carácter personal que no tienen establecido término especial, el plazo prescriptivo aplicable habrá de ser el general de quince años del artículo 1964 del C.c ., criterio que se apoya además en las pautas exegéticas que disciplinan la aplicación del instituto de la prescripción, que según constante doctrina jurisprudencial, en cuanto supone limitación del ejercicio tardío de los derechos no basada en principios de justicia material e intrínseca, debe ser objeto de tratamiento siempre restrictivo ( STS de 22 de septiembre de 1984 , de 9 de mayo de 1986 , y 12 de julio de 1991 )' (en igual sentido AP Barcelona, Sec. 4ª, Sentencia de 6 de noviembre de 2000, Madrid Sec. 13 ª, Sentencia de 15 de marzo de 2000, Murcia Sec. 5 ª Sentencia de 13 de marzo de 2000, Santa Cruz Sec. 3 ª Sentencia de 11 de marzo de 2000 y Toledo Sec. 1 ª Sentencia de 10 de marzo de 2000 ), por citar las más recientes).

SEXTO.-El litisconsorcio pasivo necesario es un supuesto de legitimación pasiva plural, impuesto por la naturaleza de la relación jurídica material que se discute en el pleito, y que obliga a que la decisión que se adopte deba incluir necesaria e ineludiblemente a todos los titulares del derecho material discutido, porque el derecho es de todos y a todos afecta la decisión. En contra de lo que se dice, no se basa en que el extraño no demandado pueda afectarle la cosa juzgada, ni en el principio de defensa, ni en la existencia de sentencias contradictorias. Por definición, al no oído ni vencido en juicio no puede afectarle la cosa juzgada, ni pueden ejecutarse sus bienes, ni frente a él se extienden sus efectos pues no es ni litigante ni causahabiente de los litigantes, ni nada parecido, ni hay posibilidad de sentencias contradictorias, pues las relaciones jurídicas del litisconsorte están imprejuzgadas. Si se le trae a juicio es para que la decisión le afecte, y porque debe afectarle, en función de la naturaleza y exigencias de la relación jurídica deducida en el proceso. A la vista de los hechos que se persiguen no hay el más mínimo vestigio de litisconsorcio. La obligación de contribuir a los gastos comunes es obligación de propietario, caracterizada como obligación propter rem vinculada a la tenencia y disfrute de una cosa. Por esa razón las deudas originadas antes de la transmisión no afectan a los adquirentes posteriores salvo que se ejecutase la garantía real de la obligación de contribuir ex art. 9.1 Ley Horizontal , caso que no es el de autos. A lo anterior no puede oponerse que al transmitente pueda trasladar el adquirente el importe líquido de las cuotas vencidas y no satisfechas anteriores a la transmisión. Ese pacto no transmite la obligación de propietario, ni la nova, ni convierte el adquirente en responsable solidario de las deudas anteriores, ni vincula a la comunidad. Se desarrolla exclusivamente en las relaciones entre transmitente y adquirente, sin que sus efectos se extiendan más allá de las relaciones contractuales entre ambos. En conclusión, no se dan las características propias del litisconsorcio porque ni el derecho es de todos, ni estamos en un supuesto de legitimación pasiva plural.

SÉPTIMO.-Todo copropietario de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal está obligado a cubrir los gastos generales para el mantenimiento de los elementos comunes y los demás de sus consumos. Y ha de partirse que el cumplimiento de las obligaciones que impone el artículo 9.e de la Ley de Propiedad Horizontal , de contribuir al mantenimiento y conservación de los gastos comunes, debe ser asumida por el propietario del piso o local en la forma que se establezca por la junta de propietarios, por lo que en aquellos supuestos en los que se transmita la vivienda o local, el vendedor debe responder frente a la comunidad de propietarios de las cuotas adeudadas hasta el momento de la venta siendo de cuenta del comprador la cuotas y derramas posteriores a dicha fecha, sin perjuicio de los pactos internos entre comprador y vendedor, y sin perjuicio de la afección real de la vivienda que establece el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Las cuotas exigidas en la presente 'litis', exigibles conforme a lo dispuesto en el art. 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal han sido aprobadas por la junta de propietarios conforme al art. 16, sin que los acuerdos hayan sido impugnados, de manera que no cabe a través de la oposición mantenida en esta 'litis' cuestionar unos acuerdos de la junta por vía distinta de la impugnatoria prevista en la Ley. En el caso tratado, por la Comunidad de Propietarios se presenta documento desglosando las deudas de los distintos inmuebles, documento ratificado y explicado en el acto del juicio por el administrador de la Comunidad. Por tanto la demandada no puede escudarse en que no conocía la deuda, ni que no le fue notificada, porque incluso a la hora de vender los pisos, obvió la obligación legal de adjuntar certificación de estar al corriente de pago de las deudas a la Comunidad de Propietarios. Tampoco se molestó en impugnar los acuerdos y ni siquiera en mostrar su discrepancia con ellos o por lo menos no ha conseguido probarlo, en este procedimiento. Todo ello nos lleva a estimar el recurso en lo que se refiere a las deudas contraídas por la sociedad demandada con la Comunidad de Propietarios.

OCTAVO.-Por último, y en lo que se refiere a la reconvención formulada y los gastos de limpieza cuya condena se impone a la Comunidad de Propietarios, así como las de luz y agua, hemos de decir que entendemos que éstas últimas no han sido probadas. Pero respecto a los de la limpieza, la sentencia apelada ha procedido a una correcta valoración de la prueba y ha motivado suficientemente la resolución. El Juzgado a la vista de las distintas pruebas practicadas ha estimado probado lo alegado por la sociedad en lo que se refiere a esta partida. Por lo que debe de rechazarse este motivo de recurso y la impugnación formulada por la sociedad demandada.

NOVENO.-Con arreglo a lo dispuesto en los artículos 398 y 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil dado que se estima parcialmente el recurso, procede no imponer al recurrente el pago de las costas causadas en esta alzada. Respecto a las costas de la impugnación deben de imponerse a la sociedad demandada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Ha lugar parcialmente al recurso de apelación articulado por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios CALLE001 nº NUM001 y CALLE000 nº NUM002 de Galapagar, contra la sentencia dictada el 20 de octubre de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Collado Villalba , a que este rollo se contrae, revocamos parcialmente dicha resolución, y sustituimos el fallo por el siguiente: Primero.- Estimamos íntegramente la demanda formulada por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios CALLE001 nº NUM001 y CALLE000 nº NUM002 de Galapagar, contra la sociedad GonzaCruz S.L. Segundo.- Condenamos a la demandada a que page a la actora la cantidad reclamada fijada en la sentencia. Igualmente rechazamos la impugnación que de la sentencia ha hecho la sociedad demandada. Sin imposición de las costas de esta alzada a la apelante y con imposición de las costas de la impugnación a la sociedad demandada.

La estimación parcial del recurso determina la devolución del depósito constituido por la parte apelante, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2.009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a