Sentencia Civil Nº 282/2016, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 100/2016 de 21 de Julio de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

A CORUÑA

SENTENCIA: 00282/2016

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

A CORUÑA

Rollo:100/16

Proc. Origen:Juicio Verbal Civil núm. 357/14

Juzgado de Procedencia:1ª Instancia núm. 1 de Betanzos

Deliberación el día:22 de junio de 2016

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:

SENTENCIA Nº 282/2016

Ilmos. Sres. Magistrados:

JULIO TASENDE CALVO

CARLOS FUENTES CANDELAS

ANA DÍAZ MARTÍNEZ

En A CORUÑA, a veintiuno de julio de dos mil dieciséis.

En el recurso de apelación civil número 100/16, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Betanzos, en Juicio Verbal Civil núm. 357/14, siendo la cuantía del procedimiento 2748,20 €, seguido entre partes: Como APELANTE/IMPUGNADA:DOÑA María Esther , representada por el/la Procurador/a Sr/a. Pérez García; comoAPELADO/IMPUGNANTE:DON Ismael , representado por el/la Procurador/a Sr/a. López Sánchez.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr.DOÑA ANA DÍAZ MARTÍNEZ.-

Antecedentes

PRIMERO.-Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Betanzos, con fecha 10 de diciembre de 2016, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:

'Estimo la demanda presentadaen representación de Don Ismael y condeno a Doña María Esther a pagar a la actora dos mil setecientos cuarenta y ocho euros con veinte céntimos.

Cada una de las partes pagará las costas causadas a su instancia, las comunes serán pagadas por mitad'

SEGUNDO.-Notificada dicha sentencia a las partes, se interpusieron contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación de la demandada y por impugnación por el demandante que les fueron admitidos en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 22 de junio de 2016, fecha en la que tuvo lugar.

TERCERO.-En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Primero.Delimitación de la controversia y del objeto del recurso

Ejercitada acción de desahucio por falta de pago de la renta y ciertos suministros que, según lo pactado, habían de ser abonados por el arrendatario, en relación con un contrato de arrendamiento de vivienda amueblada suscrito el 1 de abril de 2013, la demanda es estimada parcialmente en instancia, al estimar, también en parte, la excepción de compensación de las rentas adeudadas con una mensualidad de la misma pagada por el arrendatario en concepto de fianza (no se hace lo propio con otra, también abonada en ese mismo concepto al concertar el contrato).

El demandante pedía el desalojo del inmueble y reclamaba 2.448,20 euros adeudados hasta la fecha de la demanda, de los que 35,28 euros correspondían recibos de luz y 62,92 euros a tasa de recogida de basuras y los restantes a rentas (en total, 2.350 euros por rentas correspondientes a meses en que no se abonó nada, los de noviembre de 2013, abril, mayo, junio y julio de 2014, y otros en que sólo se realizaron pagos parciales, los de octubre de 2013, en que se pagaron 150 euros, diciembre de 2013, 200 euros, y enero, febrero y marzo de 2014, en que sólo se abonaron 100 euros cada mes). Además se pedía al juzgado la condena a abonar las rentas que se devengaran desde la presentación de la demanda y hasta la efectiva entrega de la posesión de la finca, más los intereses moratorios y los procesales de la ley.

A los efectos del recurso de apelación y la impugnación de la sentencia de instancia que realiza el apelado interesa subrayar que el jueza quoentiende que el contrato de arrendamiento quedó resuelto el 30 de septiembre de 2014, en aplicación de la cláusula tercera del contrato, en la que las partes pactan una duración mínima de un año desde el 1 de abril de 2013 y renovación tácita si ninguna de las partes comunica a la otra, con una antelación mínima de un mes, su voluntad de no renovar el contrato, estableciendo expresamente que 'el arrendatario podrá desistir del contrato, antes del plazo pactado, con un preaviso de un mes, sin que el arrendador tenga derecho a recibir indemnización alguna por el tiempo que reste sin cumplir'. Considera probado, aunque reconoce que existe cierta precariedad del medio probatorio (unos mensajes de móvil), que el arrendatario comunicó a la madre del arrendador, con quien se desarrolló personalmente la relación arrendaticia, la resolución y que un mes después (la antelación pactada para el preaviso) se produjo el efecto extintivo del contrato. Las rentas, por tanto, sólo se adeudaban hasta septiembre de 2014. La cantidad que ha de abonar la arrendataria es de 2.748,20 euros, correspondientes a tales mensualidades de rentas y los suministros reclamados, descontando una mensualidad de la fianza pagada al contratar (es decir, 300 euros, no los 600 efectivamente abonados por la arrendataria).

Interpone recurso de apelación la arrendataria, Dña. María Esther , con el objeto, exclusivamente, de que se revoque el pronunciamiento de la sentencia de instancia respecto a la compensación de las rentas adeudadas con la fianza y se acuerde que debe realizarse la compensación por el total importe de la fianza en su día constituida, es decir, por la cantidad de 600 euros y no de 300. A ello opone el apelado que no ha de llevarse a cabo compensación alguna por cuanto en la fecha de presentación de su escrito todavía no se había producido el lanzamiento de la arrendataria y la finalidad de la fianza es cubrir los desperfectos en la vivienda y la falta de ejecución de las reparación que corren a cargo del inquilino y en ese momento aún se desconoce el estado real en que ha quedado el inmueble. Se alega, además, que el art. 1196 CC impide compensar cantidades que aún no son vencidas, líquidas y exigibles, como éstas, que no lo serán hasta la devolución de la cosa.

Además, impugna la sentencia de instancia el apelado, D. Ismael , respecto a la fecha de resolución del contrato, puesto que, aunque la inquilina comunicó su intención de abandonar la vivienda en el mes de agosto de 2014, en ningún momento existió entrega de llaves a su propietario, por lo que las rentas y demás suministros de la vivienda han de abonarse hasta el 20 de enero de 2016, día señalado para el lanzamiento. Opone la apelante la doctrina de los actos propios, por cuanto consta en autos un escrito de D. Ismael , de 9 de octubre de 2014 (con fecha de entrada en el decanato de los Juzgados de Betanzos el 22 de octubre de 2014) en el que comunica que se ha tenido conocimiento de que la demandada ha abandonado la vivienda objeto del arrendamiento el pasado mes de agosto, lo que implica la recuperación de la posesión por parte del propietario del inmueble y deja sin sustento su pretensión de que se paguen rentas después de esa fecha.

Segundo.Sobre la extinción del contrato y puesta a disposición de la vivienda por la arrendataria al arrendador

Comparte este tribunal al afirmación de la parte apelada-impugnante de que el simple abandono de la vivienda por el arrendatario, sin restitución posesoria al arrendador, no es suficiente para fijar el momento de extinción de la relación contractual, lo que, en principio legitimaría al primero para seguir exigiendo el pago de las rentas hasta que tuviera lugar la recuperación de la posesión del inmueble. Así, en efecto, se han manifestado diferentes resoluciones judiciales, además de las citadas por dicha parte, como la SAP Alicante de 14 de octubre de 2015 (JUR 2016, 10282), que afirma con claridad que las rentas se devengan hasta que se efectúa la entrega de la posesión del local. También la SAP Valencia de 20 de febrero de 2012 (JUR 2012, 158813) afirma, interpretando el art. 1561 CC , del que deriva que el arrendatario tiene obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, que se requiere un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste el mero desalojo. Sin embargo, esta sentencia citada señala también que el poner de nuevo al arrendador en poder y posesión del bien, que generalmente se hace mediante la entrega de llaves, puede tener lugar también a través de otro acto de tradición al arrendador o persona por él autorizada.

Pues bien, las concretas circunstancias del caso determinan que la Sala comparta el criterio expresado razonablemente por el juzgador de instancia, que ha de ser en este punto mantenido en esta alzada, desestimando en este extremo la impugnación que de su sentencia hace la parte apelada. El contrato de arrendamiento admitía el desistimiento del arrendatario en el contrato con un mes de preaviso (cláusula tercera,in fine) y se ha probado que la arrendataria se pone en contacto con la madre del arrendador, con la que siempre se mantuvieron los contactos derivados de la relación contractual, extremo no discutido por las partes, y le comunica, el día 23 de agosto de 2014, que abandona la vivienda y pone a su disposición las llaves de la misma, indicándole, a través del móvil, que la entrega tendrá lugar el día 30 del mismo mes, 'de 5 a 7 de la tarde', a lo ella contesta, en nombre de su hijo, lacónica pero afirmativamente, el día 29, es decir, un día antes de la fecha señalada. Además, es extraordinariamente relevante, a estos efectos, por si lo expresado hasta el momento no lo fuera ya, que la representación de D. Ismael presenta un escrito en los Juzgados de Betanzos manifestando expresamente que se deje sin efecto el lanzamiento solicitado en el escrito de demandada porque su cliente ha tenido conocimiento de que la demandada ha abandonado la vivienda objeto de arrendamiento el pasado mes de agosto. Aunque advierte de que no ha entregado las llaves y se pide sea requerida para que lo haga en el Juzgado, es evidente que es una conducta contraria a la buena fe ( art. 7.1º CC ) pretender ahora que el contrato seguía en vigor o, cuando menos, que seguían devengándose rentas porque no había existido restitución posesoria. Existió, según la prueba aportada, una puesta a disposición de la posesión de la vivienda por parte de la arrendataria, a lo que el arrendador inicialmente accedió pero que, por razones que desconocemos, finalmente no culminó en la recogida efectiva de las llaves, por lo que la arrendataria abandonó la vivienda y dejó las llaves dentro. Consideramos suficiente su predisposición a entregar las llaves y la conducta del arrendador, aquiescente en principio, para no condenarla a pagar las rentas hasta que en enero de 2016 tuvo lugar la diligencia judicial de lanzamiento (no efectivo ya, porque la vivienda estaba vacía).

Es muy diferente un abandono unilateral de la vivienda por el arrendatario, supuesto en que legítimamente puede entenderse que no ha existido restitución posesoria, de lo que ocurrió en este caso, en que ambas partes acordaron la entrega de las llaves un día concreto, pero el arrendador finalmente no compareció y pretende ahora que no se le devolvió la posesión del inmueble y se siguieron adeudando rentas, especialmente cuando manifestó al Juzgado, poco tiempo después, que conocía el abandono de la vivienda por la arrendataria. La restitución posesoria no se produjo de modo completo, con entrega de las llaves, por causa imputable a él, pero puede entenderse que existió con claridad una puesta a disposición de la vivienda por parte de la arrendataria, sin perjuicio de que las rentas anteriores a tal fecha, evidentemente, hubieran de ser abonadas por ella.

Tercero.Sobre la compensación de las rentas adeudadas y la fianza.

Constituye una cuestión controvertida la posibilidad de compensar rentas adeudadas por el arrendatario con la mal llamada 'fianza' (más bien prenda irregular) que éste hubiera abonado al arrendador al iniciar la relación contractual. Según la cláusula décimoprimera del contrato suscrito entre las partes litigantes, se pacta la entrega de 600 euros, equivalentes a dos mensualidades de renta, para que sirva de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, y el juzgadoa quoha admitido la compensación de la mitad, es decir, 300 euros, al entender que la otra mitad correspondía a la fianza legal (la contemplada en el art. 36 LAU/1994 ) y su naturaleza resulta incompatible con tal aplicación.

Aunque en alguna sentencia de esta Audiencia Provincial se ha negado tal posibilidad de compensación por el tipo de juicio de que se trata, cuando se ejercita acción de desahucio por falta de pago y se reclaman rentas pendientes, tomando como referencia los arts. 438 1 º y 2 º y 444.1º LEC , (así, SAP A Coruña de 11 de mayo de 2011, sección 6 ª, JUR 2011, 214408), la opinión mayoritaria de los tribunales españoles parece ser aceptarla. Sirvan de ejemplo las SSAAPP Barcelona de 14 de marzo de 2012 ( JUR 2012, 144948), Islas Baleares de 11 de julio de 2013 ( AC 2013, 1542), Asturias de 31 de octubre de 2014 (JUR 2015, 51752 ) y Pontevedra de 28 de julio de 2015 (AC 2015, 1369), entre otras. También se ha admitido tal compensación en las sentencias de esta misma Audiencia Provincial de A Coruña de 28 de junio de 2007 (JUR 2008, 79679 ) y 15 de junio de 2010 (JUR 2010, 329379).

Ahora bien, si la fianza se constituye como garantía de las dos principales obligaciones del arrendatario, pagar la renta y conservar el bien arrendado, es evidente que es preciso, antes de acordar su devolución al arrendatario, o lo que viene a ser equivalente en este caso, su compensación con rentas efectivamente no abonadas, comprobar el estado en que ha quedado el inmueble, puesto que el arrendador puede aplicar la porción que corresponda de la fianza al resarcimiento de los daños causados en la vivienda por dolo o culpa del arrendatario. Evidentemente, si no hay acuerdo sobre la estimación de tales desperfectos, habrá de ser un órgano judicial el que valore su entidad. En el caso de que conocemos en esta alzada, como se ha razonado en el Fundamento de Derecho anterior, existió una anómala situación de puesta a disposición de la vivienda por parte de la arrendataria sin entrega material de las llaves al arrendador, que no compareció a recogerlas el día que habían acordado. Aunque se ha alegado que él disponía de otro juego de llaves y habría podido entrar en la vivienda, afirmación, por lo demás, huérfana de toda prueba, lo cierto es que la diligencia oficial de lanzamiento (en realidad, de entrada en la vivienda con auxilio de un cerrajero y entrega formal de la posesión al arrendador) no tuvo lugar hasta el 19 de enero de 2016, es decir, después de que se dictara la sentencia de instancia y se interpusiera el recurso, por lo que creemos ha de atenderse al argumento del arrendador acerca de la imposibilidad de compensar rentas adeudadas con fianza cuando no se pudo efectuar comprobación alguna sobre el estado de la vivienda y sobre la necesidad de aplicar parte de la fianza a la reparación de daños o desperfectos imputables a la parte arrendataria.

Así pues, hemos de estimar en este punto la impugnación de la sentencia efectuada por el arrendador en el sentido de que no procedía compensar cantidad alguna con las adeudadas por la arrendataria en concepto de rentas adeudadas hasta septiembre de 2014 y suministros a su cargo por pacto contractual, obviamente sin perjuicio de la obligación de devolución de tales sumas, que incumbe al arrendador, si, comprobado el estado del inmueble, no hubiera daños de que hubiera de responder la arrendataria.

Cuarto.Costas de la alzada.

De lo expuesto resulta la desestimación del recurso de apelación interpuesto, cuyo único objeto era la compensación de las rentas adeudadas con las dos mensualidades pactadas como fianza, en lugar de con una, y la estimación parcial de la impugnación del apelado, en lo relativo a la improcedencia de aplicar compensación alguna, con imposición de las costas de la alzada a la apelante cuyas pretensiones son desestimadas totalmente, como prevé el art. 398.1º LEC .

VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña María Esther , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Betanzos de 10 de diciembre 2015 , y estimamos parcialmente la impugnación, revocando la resolución recurrida en el único punto de fijar la condena de la demandada en tres mil cuarenta y ocho euros con veinte céntimos (3.048,20 euros), con imposición de las costas de la alzada a la recurrente, según lo dispuesto en el art. 398.1º LEC .

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir por Doña María Esther y la devolución del correspondiente a Don Ismael , en los términos en que deriva de la normativa legal aplicable.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, a interponer ante este mismo Tribunal en el plazo de veinte días, a contar desde la notificación de esta resolución y, en tal caso, igualmente recurso extraordinario por infracción procesal, ambos para su decisión por la Sala 1ª del Tribunal Supremo.

Al Juzgado de procedencia, líbrese la certificación correspondiente con devolución de los autos que remitió.

Así, por esta sentencia de la que se llevará certificación al rollo de apelación civil, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.