Sentencia CIVIL Nº 282/2019, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 4, Rec 145/2019 de 26 de Junio de 2019

Encabezamiento

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SECCIÓN CUARTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
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Santa Cruz de Tenerife
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Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000145/2019
NIG: 3801741120170001092
Resolución:Sentencia 000282/2019
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000187/2017-00
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Granadilla de Abona
Apelado: Jenaro ; Abogado: Cristina Gentile; Procurador: Berta Osle Pascual
Apelado: GRUPO CANOSCI SL; Abogado: Jose Manuel Alayon Garcia; Procurador: Candelaria
Rodriguez Alayon
Apelante: María Angeles ; Abogado: Samuel Gonzalez Hernandez; Procurador: Jose Antonio
Campanario Melian
SENTENCIA
Rollo núm. 145/2019.
Ilmos. Sres.
Presidente
Don Pablo José Moscoso Torres.
Magistrados
Don Emilio Fernando Suárez Díaz
Doña Pilar Aragón Ramírez
En Santa Cruz de Tenerife, a veintiséis de junio de dos mil diecinueve.
Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Magistrados antes reseñados,
el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de
Granadilla de Abona, en los autos núm.187/17, seguidos por los trámites del juicio ordinario, y promovidos,

como demandante, por DOÑA María Angeles , representada por el Procurador don José A. Campanario
Melián y dirigido por el Letrado don Samuel González Hernández, contra DON Jenaro , representado por
la Procuradora doña Berta Osle Pascual y dirigido por la Letrada doña Cristina Gentile, y contra la entidad
GRUPO CANOSCI S.L., representado por la procuradora doña Candelaria Rodríguez Alayón y dirigido por el
Letrado don José M. Alayón García, ha pronunciado, EN NOMBRE DE S. M. EL REY, la presente sentencia
siendo Ponente el Magistrado don Pablo José Moscoso Torres, con base en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.



SEGUNDO.- En los autos indicados la Juez doña Bárbara Obeso García dictó sentencia el dieciséis de mayo de dos mil dieciocho cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que, DESESTIMANDO la demanda interpuesta por El Procurador de los Tribunales don José Antonio Campanario Melián en nombre y representación de DOÑA María Angeles , contra DON Jenaro Y GRUPO CANOSCI S.L., absuelvo a los mismo de los pedimentos efectuados en su contra, sin efectuar expresa imposición de costas a ninguna de las partes.'.



TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandante, en el que interponía recurso de apelación contra tal resolución con exposición de las alegaciones en las que fundaba la impugnación, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte demandada presentó escrito de oposición al mencionado recurso.



CUARTO.- Remitidos los autos con los escritos del recurso y de oposición a esta Sala, se acordó, una vez recibidos, incoar el presente rollo, designar Ponente y señalar para la votación y fallo del presente recurso el día diecinueve de junio del año en curso, en el que ha tenido lugar la reunión del Tribunal al efecto.



QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- 1. La sentencia apelada desestimó la demanda en la que la actora pretendía la nulidad del contrato traspaso del local de negocio sito en el edificio Magallanes de El Médano, en el término municipal de Granadilla de Abona, concertado con el demandado Sr. Jenaro y del contrato de arrendamiento sobre el mismo local celebrado simultáneamente o el mismo día al traspaso anterior con la entidad también demandada, GRUPO CANOSCI S.L., pretensiones que se fundaban en la inhabilidad del local para desarrollar en él la actividad de cafetería-bar a la que estaba destinado como consecuencia de la normativa urbanística de aplicación, lo que determinó el cierre de la actividad en el mes de septiembre de 2016 cuando poco tiempo antes (en concreto el día uno de junio de este año) se habían celebrado los contratos mencionados. Como efectos de la nulidad pretendida, se solicitaba también en la demanda la restitución de los 15.000 euros que la actora había pagado al Sr. Jenaro como precio por el traspaso, con sus intereses, así como la condena de esta al pago de la cantidad de 4.349,55 por las mejoras del local, y la condena de la entidad demandada a devolver las rentas percibidas por el arrendamiento de local (de junio a septiembre de 2016) por importe total de 6.231,68 euros.

2. Dicha resolución entiende, en síntesis, que si bien el cedente del local 'conocía[n] que se había dictado una resolución por la que se denegaba la solicitud de cambio de titularidad y concesión de la licencia para la actividad que desarrollaban', no se acredite la existencia de una voluntad de engañar a la demandada, pues 'creían que se trataba de un defecto en la tramitación que podría ser subsanado por la gestoría, toda vez que además en ningún momento se les obligó al cierre del negocio'.

Por otro lado, entiende que una actuación diligente por parte de la actora para informarse 'claramente de la situación urbanística y licencias con que contaba la actividad en cuestión, toda vez que en el contrato se desplaza esa carga a la cesionaria.', hubiera evitado 'el hipotético engaño', sobre todo en función de los términos del contrato en el que se hacía constar que la cesionaria declaraba conocer la situación urbanística y de planeamiento del local objeto del contrato, siendo de su cuenta y riesgo la obtención de los permisos y licencias que resulten necesarios para la apertura o desarrollo de la actividad, estipulación que exigía esa actuación diligente por su parte.

Finalmente, y en lo que se refiere a la nulidad del contrato de arrendamiento, concluye en que 'tampoco se acredita que exista un error excusable en el consentimiento prestado que implique la nulidad del mismo', sobre todo teniendo en cuenta que no se ha acreditado que la entidad arrendadora tuviera conocimiento de la imposibilidad de desempeñar la industria en el citado local.

3. La actora ha interpuesto el presente recurso y alega, en primer lugar, el error en la valoración de la 'principal prueba de cargo' por la que se demuestra que el cedente conocía la incompatibilidad del local con la actividad que se desarrollaba en el mismo (pues se le notificó la resolución del Ayuntamiento en tal sentido de 2013), circunstancia que era desconocida por ella incurriendo, por tanto, en un error esencial 'inducido claramente por los demandados, que ha actuado claramente de mala fe', insistiendo en el error de la sentencia al concluir que 'la ocultación de la ilegalidad de la actividad es dudosa'; por otro lado, niega cualquier negligencia en la actora, sobre todo teniendo en cuenta (i) su inexperiencia en el sector y que acababa de llegar de Italia; (ii) que los contratos fueron redactados por los demandados 'sobre una base predeterminada'; (iii) por la confianza que se había creado entre las partes, pues la demandante acudió al mismo gestor que los demandados y realizó el pago antes de la firma de los contratos, (iv) el mismo tenor del contrato induce al error al establecer que 'el cedente autoriza el cambio de titularidad de primera apertura en el Ayuntamiento de Granadilla', al no ostentar ninguna titularidad que expresamente se le había denegado. Por otro lado y por los mismos motivos, considera, respecto del contrato de arrendamiento, que es ilógica 'la interpretación de los hechos' al ser notorio que una incompatibilidad del planeamiento con una actividad es insubsanable por definición.

2. Los demandados y apelados se han opuesto al recurso presentado, refutan sus argumentos insistiendo en que no pueden prevalecer frente a los de la sentencia apelada, interesando en definitiva su íntegra confirmación.



SEGUNDO.- 1. En la demanda se pretendía nulidad del pacto de cesión tanto por dolo (hecho cuarto que se iniciaba bajo el epígrafe de 'el dolo y ocultación deliberada por parte de don Jenaro en cuanto a la incompatibilidad del planeamiento urbanístico con la actividad traspasada') como por error (hecho quinto de la misma demanda), si bien ambos vicios se venían a sustentar en un mismo hecho (la ocultación de la incompatibilidad de la actividad del local con la normativa urbanística). La sentencia apelada se ocupa preferentemente del error que excluye por no ser excusable, dado que la actora no desplegó la diligencia necesaria para cerciorarse de la situación urbanística del local y de las actividades permitidas, sobre todo cuando en el contrato había manifestado tener conocimiento de esa situación y había sumido la carga (y el riesgo) de la obtención de la licencia.

2. Sin embargo, uno y otro vicio del consentimiento son diferentes y se distinguen en su concepto y regulación lega ( art. 1266 del CC respecto del error y art. 1269 del mismo Código que define el dolo); no obstante y como se ha resaltado en la doctrina (y ha recogido esta Sección con anterioridad, por ejemplo en su sentencia de 22 de mayo de 2012, rollo núm. 28/2012 ), el dolo produce de ordinario y como resultado un error (quizá por ello es este el vicio sobre el que gira el análisis de la sentencia apelada), pero lo que ocurre es que caso de dolo el error no adquiere relevancia por sí misma, sino como consecuencia de la insidia que es la integrante del defecto que vicia el consentimiento del contrato.

3. Y lo primero que hay que analizar en el recurso es si el cedente incurrió en 'la ocultación de la ilegalidad', que la sentencia tilda de 'dudosa', cuestión que bajo la premisa de un error en la valoración de la prueba integra la primera alegación del recurso interpuesto; en la sentencia, sin embargo, se mantiene también que al cedente se le notificó la denegación del cambio de licencia para la actividad mencionada, y si ello es así, difícilmente cabe mantener que no hubo tal ocultación (desde luego no se mencionó en el contrato de cesión de local con la actividad de 'otros cafés y bares') o que la misma fuera dudosa.

4. Sobre esta base entiende este tribunal que se produjo de parte del cedente una insidiosa producción de un conocimiento o de un error en la actora, que tiene encaje en el art. 1269 del CC , precepto que comprende no solo la insidia directa o inductora de la conducta errónea del otro contratante, sino también la reticencia dolosa del que calla o no advierte debidamente a la otra parte, poniéndola en la misma situación invalidante de su consentimiento ( sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1981 , por ejemplo).

Este criterio coincide con los Principios del Derecho europeo de los contratos (PECL) a los que ya ha acudido en ocasiones este tribunal (entre otras, sentencia de 22 noviembre de 2012, rollo núm. 457/12 ), que si bien no son fuentes de derecho de nuestro ordenamiento, sí cabe utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código en función del origen común de las reglas que integran su contenido, tal y como se han utilizado en la jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencia de este Tribunal de 17 de diciembre de 2008 y las que en ella se recogen). Pues bien, el art. 4.107 PECL regula el dolo negativo como una consecuencia de la 'falta de revelación de información que, de acuerdo con la buena fe y con la equidad, se hubiera debido poner de manifiesto'.

5. En este caso, no cabe duda de que una actuación leal y conforme a la buena fe y a la equidad reclamaba que el cedente hubiera puesto de manifiesto y revelado a la cesionario que se le había denegado antes del traspaso la licencia para la actividad -'otros cafés y bares'- que desarrollaba en el local (y que era también objeto del traspaso, hasta el punto de que es posible mantener, dado la maquinaria e instrumentos que eran objeto de cesión según el inventario anexo al contrato, que se trataba del traspaso de la industria), en la medida en que esa actividad se integraba en la causa del contrato a través de los 'motivos causalizados', pues del propio texto del contrato (y por tanto comúnmente aceptado por ambas partes) el traspaso se llevó a cabo para desarrollar esa actividad concreta del local. De este modo, esa finalidad o motivo se introduce en la causa del contrato y el dolo negativo o la reticencia dolosa provocadora del error en la actora sobre tal circunstancia, merece la calificación de grave, necesaria para que el dolo produzca la nulidad del contrato ( art. 1270 del CC ), en la medida en que recae sobre elementos esenciales o principales del contrato.



TERCERO.- 1. No se opone a esta conclusión ni los argumentos de la sentencia apelada ni los de la parte demandada. El hecho de que el cedente ejerciera en el local la actividad incompatible sin que se hubiera procedido al cierre no se erige en una circunstancia que justificara su actuación de ocultamiento, pues en todo caso y de haber entendido que se encontraba en una situación irregular subsanable o tolerada por la administración ('a precario'), debía de haber advertido de ella a la actora (para que hubiera actuado en consecuencia) y no consta que lo hiciera.

2. De igual manera no cabe hablar de negligencia en la cesionaria exculpante del ocultamiento doloso, que se trata de justificar en el conocimiento aparente de esta de la normativa urbanística, sobre todo si se tiene en cuenta la confianza que se traslucía en la relación entre las partes contratantes, como hace notar la parte apelante. También y al respecto se puede acudir a los principios PECL cuyo art. 4109 trata precisamente del aprovechamiento de una las partes en una relación de tal clase -de confianza- de forma gravemente desleal.

3. Y tampoco es posible justificar el error producido por la ocultación en la circunstancia de que en el contrato se desplazara la carga (y el riesgo) de la obtención de la licencia a la cesionaria, como también parece sostenerse en la sentencia. En efecto y a parte de lo señalado respecto de la confianza, ese desplazamiento tendría sentido si existiera una verdadera situación de riesgo, es decir, si existiera la posibilidad de obtener o no la licencia (pues el riesgo es, en esencia, la contingencia o posibilidad de que algo suceda o no suceda), pero aquí ya desde el inicio no existía tal posibilidad por la incompatibilidad de la actividad con los usos urbanísticos permitidos, lo que da lugar, como señala la parte apelante, a un defecto o infracción insubsanable a menos que se modifiquen las normas del planeamiento, lo que en este caso ni se alega ni se prueba que haya ocurrido.

La única posibilidad de validar el contrato habría sido que la actora hubiera tomado plena consciencia de que se trataba de una actividad irregular y prohibida y que, no obstante ello, había aceptado el riesgo de su cierre, pero de ello no hay la menor constancia.

4. Por otra parte, carece igualmente de relevancia la declaración del testigo que ha manifestado que tras el cierre se encuentra desarrollando en el local la misma actividad; y es que, en realidad, carece de licencia para ello pues, como se desprende de la respuesta a la pregunta del letrado de la actora en el acto del juicio, lo que ha hecho es solicitar el cambio de titularidad (como en su día hicieron la actora y el demandado cedente, denegándosela a ambos) pero no reconoció que se hubiera autorizado el cambio de titularidad (no se sabe bien de qué, pues no hay ninguna titularidad constatada sobre la actividad de 'cafés-bares' que deba cambiarse), ni que haya obtenido la licencia específica para tal actividad.

5. Procede, por tanto y en definitiva, estimar esta pretensión del recurso y declarar la nulidad del contrato de traspaso celebrado entre el demandado Sr. Jenaro y la actora, con los efectos restitutorios consecuentes a la misma y previstos en el art. 1303 del CC , de modo que este demandado deberá de devolver el precio por el traspaso (15.000 euros) con sus intereses desde la interpelación extrajudicial llevada a cabo con la notificación del requerimiento notarial levantado a instancia de la actora, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1100 , 1101 y 1108 del CC , y no desde la fecha del traspaso; y debe de recibir también los objetos inventariados que se encuentran depositados por la demandante, peticiones ambas que son las contenidas en los apartados 2 y 3 del suplico de la demanda.

6. Lo que no cabe es la petición contenida en el punto 4 del mismo suplico, en el que se pretende la condena del cedente al pago de 4.349,55 euros por las mejoras (obras y toldo) en el local, y otras cantidades menores por los gastos de depósito y de la licencia pero como indemnización de perjuicios. Sin embargo, entre los efectos de la nulidad ( art. 1303 del CC ) no se encuentra la indemnización de daños y perjuicios (se contempla en el art. 1124 del CC como consecuencia de la resolución del contrato por incumplimiento que aquí no se ha ejercitada) y, por lo demás, las mejoras (o gastos útiles) benefician al propietario de local y no al cedente; en realidad, la cantidad reclamada en este concepto, si es que hubiera resultado procedente, se tenia que haber pretendido del propietario con base en la liquidación del estado posesorio ( art. 453 del CC ), pero aquí ni se solicita con ese fundamento jurídico ni por lo demás se pretende frente al obligado (el propietario), ni siquiera como resarcimiento por la nulidad o extinción del contrato de arrendamiento con este, y de estimarse la pretensión con base en ese otro fundamento o frente a este obligado, se incurriría en una clara incongruencia (prohibida en el art. 218 de la LEC ).



CUARTO.- 1. La otra pretensión se refiere a la declaración de nulidad del contrato de arrendamiento; en principio hay que sentar como premisa que una vez acreditada (y no controvertida) la inhabilidad del local para establecer en el mismo la actividad de café-bar para el que fue arrendado, esa inhabilidad se erige en un clara causa de extinción del contrato de arrendamiento, pues carece de sentido y de fundamento (en definitiva de causa) mantener el contrato en el que no se puede alcanzar el fin (causalizado) para el que fue arrendado, y que el arrendatario tenga que satisfacer una renta cuando no puede destinarlo a tal fin.

2. De esta cuestión se ha ocupada también estas Sala, por ejemplo en su sentencia de 30 de enero de 2018 (rollo núm. 517/2017 ) en la que se señala lo siguiente: 'Ahora bien, no cabe duda de la imposibilidad de obtener la licencia (a menos que se altere por completo la configuración del local, haciéndolo desmerecer económicamente en orden a la explotación del local) para la actividad que pretendía el actor... ; y aunque la falta de obtención de la licencia no puede imputarse al arrendador, ello no implica que no concurra como tal causa de extinción del contrato (incluso por falta sobrevenida del elemento esencial de la causa como finalidad común de las partes en el contrato, en concreto y en este caso, la de destinar el local a un uso comercial propio de la actividad del arrendatario, aunque no se especificara esta en el concreto); en otro caso y de no ser así se mantendría eficaz un contrato sin causa y con la pérdida total de su equilibrio económico y prestacional, con la consecuencia de que el arrendador podría exigir su cumplimiento y el pago de las rentas durante todo el período de vigencia del contrato, sin valor ni contenido económico alguno para el actor arrendatario, cuando, además y por otro lado, el local ya se encuentra a disposición de aquel desde antes de la demanda (aunque ello no implique su conformidad con la ineficacia).

3. Es decir, la imposibilidad sobrevenida del uso de local motivada por la falta de licencia es una causa objetiva del extinción del contrato al margen de que pueda imputarse a una u otra parte contratante, o de que pueda integrar el incumplimiento de la obligación del arrendador de mantener al arrendatario en el goce o uso útil de la cosa, pues su imputabilidad se encuentra contemplada en relación con el riesgo del contrato y con las consecuencias resarcitorias de los perjuicios por los gastos originados para llevar a cabo la actividad pretendida, finalmente frustrada por la imposibilidad de obtener la licencia (en tal4 sentido y aunque en relación con otro contrato, esta misma Sección entendió en su sentencia de 19 de febrero de 2014 -rollo núm. 509/2013 -, que la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento 'al margen de que no sea voluntaria ni culpable ni intencionada, lo que genera es precisamente la resolución ya que no se puede mantener de forma permanente y prolongada en el tiempo un vínculo jurídico cuando se ha advertido la imposibilidad de cumplir')'.

3. Estas consideraciones conducen igualmente a declarar la extinción del contrato de arrendamiento al margen de que la entidad arrendataria cooperara o no, por conocer la incompatibilidad del local para el uso mencionad, y participara de la ocultación dolosa imputada al cedente (pues no tenía porqué conocer la resolución anterior del Ayuntamiento notificada solo a a éste), sin que por lo demás se incurra con ello en incongruencia alguna dado que esa imposibilidad de obtener la licencia y de destinar el local al uso pactado, se erige en el hecho determinante (y más allá del error consecuente o del dolo precedente) de tal pretensión que, por tanto, debe estimarse.

4. Cuestión diferentes es la de los efectos de la nulidad y la procedencia de la reclamación de devolución de las rentas abonadas en virtud del contrato anulado; ya se ha señalado que no cabe la condena del arrendador al pago de la cantidad correspondiente a las mejoras llevadas a cabo por la actora en el local, pues aunque ha podido ser el beneficiario de las mismas, ni se le ha reclamado esa cantidad ni el fundamento o título jurídico para ello era el adecuada. Pero tampoco cabe la condena del arrendador a la devolución de las cantidades percibidas como rentas por el arrendamiento durante el tiempo que la actora tuvo la posesión del local.

En efecto, si bien la nulidad produce los efectos restitutorios del art. 1303 del CC , la restitución se produce de distinta manera según se trate de contratos instantáneos (la compraventa, por ejemplo) que se consuman y agotan de ordinario en el momento de su perfección, o bien de contratos de tracto sucesivo que tiene una duración continuada durante cierto (y el arrendamiento de fincas tiene este carácter); en los primeros, los efectos se producen ex tunc, es decir, desde el momento de su perfección y consumación, mientras que en los segundos se producen ex nunc, esto es, desde el momento de la declaración de la nulidad. Sobre esta base no cabe la restitución de la rentas abonadas durante el período en el que el contrato tuvo eficacia hasta su extinción (con la devolución del local), y es que en todo caso la restitución debería ser recíproca y la arrendatario debería devolver la posesión del local (lo que resulta imposible, como es obvio) y, además, los frutos o rendimientos obtenidos la posesión. Por ello no cabe la devolución de las rentas pues el pago tiene su justificación en el uso del bien arrendado que se mantuvo pese a la nulidad durante el tiempo al que se corresponden las rentas reclamadas.



QUINTO.- 1. En función de lo señalado procede estimar el recurso para estimar en parte las dos pretensiones deducidas en la demanda, tanto la deducida frente al demandado cedente del local como la formulada frente a la entidad arrendadora del mismo local.

2. En cuanto a costas, no cabe condena expresa sobre las costas de primera instancia dado la estimación parcial de ambas pretensiones ( art. 394 de la LEC ) de manera que cada parte deberá asumir las causadas a su instancia, debiendo sufragar las comunes, si las hubiere, por cada una de ellas en la proporción correspondiente. De igual modo y procediendo la estimación parcial del recurso, no cabe imposición especial sobre las costas devengadas en segunda instancia por disponerlo así el art. 398. 2 de la LEC .

Fallo

En virtud de lo que antecede, LA SALA DECIDE: 1. ESTIMAR el recurso de apelación interpuesto y, en consecuencia, REVOCAR la sentencia apelada que se deja sin efecto.

2. ESTIMAR en parte la demanda deducida por la actora, DOÑA María Angeles y, en su consecuencia: A. DECLARAR la nulidad del contrato de traspaso de local de negocio celebrado por la actora ya mencionada con el demandado DON Jenaro el día uno de junio de dos mil dieciséis y en su virtud, CONDENAR a este demandado a (i) ESTAR Y PASAR por la anterior declaración. (ii) ABONAR a la actora la cantidad de QUINCE MIL EUROS (15.000 € ;) más los intereses legales de tal cantidad desde la interpelación extrajudicial.

(iii) RECIBIR los objetos reseñados en el inventario anexo al contrato anulado que en su día entregó a la actora. B. DECLARAR la nulidad y extinción del contrato de arrendamiento suscrito por la actora con la entidad demandada, GRUPO CANOSCI S.L., el día uno de junio de dos mil dieciséis, CONDENANDO a esta entidad a estar y pasar por tal declaración. B. DESESTIMAR en todo lo demás la demanda formulada y ABSOLVER a ambos demandados del resto de las pretensiones formuladas en su contra. C. NO HACER IMPOSICIÓN especial sobre las costas de primera instancia.

3. NO HACER IMPOSICIÓN especial sobre las costas devengadas en segunda instancia CON DEVOLUCIÓN del depósito constituido para recurrir..

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, que se interpondrán ante esta Sección de la Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a partir de su notificación.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos