Encabezamiento
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA
SECCIÓN CUARTA.
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. MANUEL TORRES VELA
MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.
D. JAIME NOGUÉS GARCÍA
Dª DOLORES RUIZ JIMÉNEZ
PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 8 DE MARBELLA
PROCEDIMIENTO ORDINARIO 413/2018
RECURSO DE APELACIÓN 1284/2019
S E N T E N C I A Nº 282/2021
En la ciudad de Málaga a treinta de abril de dos mil veintiuno.
Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el procedimiento ordinario 413/2018, procedente del juzgado de Primera Instancia número 8 de Marbella, por D. Horacio Y Dª Luisa, parte demandante en la instancia, que comparecen en esta alzada representados por el procurador Sr. Sarría Rodríguez y asistido por el letrado Sr. Ramírez Luna. Es parte recurrida los demandados en la instancia D. Jorge Y Dª Martina que comparecen en esta alzada representados por la procuradora Sra. Castillo Segura y defendidos por el letrado Sr. García León.
Antecedentes
PRIMERO.-La Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Marbella dictó sentencia el 29 de julio de 2019, en el procedimiento de Juicio Ordinario nº 413/2018 cuyo fallo es del tenor literal siguiente:
'Que procede desestimar la demanda interpuesta por don Horacio y doña Luisa contra Jorge y Martina absolviendo a la parte demandada Todo ello con imposición de costas a la parte demandante.'
SEGUNDO.-Interpuesto recurso de apelación por la parte demandada y admitido a trámite, el juzgado realizó los preceptivos traslados y transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 27 de abril de 2021, quedando visto para sentencia.
TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales en vigor.
Es ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª Dolores Ruiz Jiménez, quien expresa el parecer del Tribunal.
Fundamentos
PRIMERO.-Interpone la representación procesal de D. Horacio Y Dª Luisa recurso de apelación frente a la sentencia dictada en la instancia que desestima la demanda interpuesta por los apelantes en ejercicio de la acción quanti minoris de saneamiento por vicios ocultos frente a los vendedores demandados y por la que solicitaba una rebaja en el precio de compraventa igual a la cantidad que precisaba la reparación del vicio, de acuerdo al presupuesto aportado.
Se muestra la parte recurrente disconforme con los fundamentos jurídicos de la resolución y se deduce como motivo de apelación, aun cuando no lo concreta expresamente, error en la valoración de la prueba. Y es que considera que, habiéndose basado la sentencia apelada en la pericial aportada por la propia apelante, la Juzgadora ha errado en su interpretación porque no ha considerado la existencia de vicios ocultos de los que deben responder los vendedores con una rebaja o minoración del precio pactado al no haber tenido en cuenta, tal y como sostiene el informe pericial, que las filtraciones procedentes de la terraza de uso exclusivo del inmueble adquirido y de las jardineras son consecuencia de actuaciones por los vendedores sobre las mismas o por falta de mantenimiento.
La parte demandada-apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia apelada.
SEGUNDO.-Como expresa la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 2015, el Tribunal Constitucional, en su labor de interpretación del artículo 24 de la Constitución Española, ha elaborado la doctrina del error patente en la valoración de la prueba, destacando su relación directa con los aspectos fácticos del supuesto litigioso. Así, en las sentencias 29/2005, de 14 de febrero y 211/2009, de 26 de noviembre, destacó que'concurre error patente en aquellos supuestos en que las resoluciones judiciales parten de un presupuesto fáctico que se manifiesta erróneo a la luz de un medio de prueba incorporado válidamente a las actuaciones cuyo contenido no hubiera sido tomado en consideración'.En la sentencia número 55/2001, de 26 de febrero, el Tribunal enumera los requisitos que deben concurrir para apreciar vulneración de la tutela judicial efectiva, en particular, que el error debe ser patente, es decir, 'inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales, por haberse llegado a una conclusión absurda o contraria a los principios elementales de la lógica y de la experiencia'.
Quiere ello decir que no todos los errores sobre valoración de la prueba tienen relevancia constitucional, sino que como recoge la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de junio 2012 es necesario que concurran los siguientes requisitos:
1º) que se trate de un error fáctico -material o de hecho- es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión; y
2º) que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con el hecho de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales.
No obstante, la Sala, en cuanto órgano 'ad quem', tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ('quaestio facti') como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ('quaestio iuris') para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y substantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93 [ RJ 1993, 3111], 18/feb/97 [ RJ 1997, 1427], 5/may/97 [ RJ 1997, 3669], 31/mar/98 [RJ 1998, 2038], y STC 15/ene/96 [RTC 1996, 3]. Pero, en cualquier caso, al apelante, siempre que alegue error en la valoración de la prueba como fundamento de su recurso, se le debe exigir un 'plus', cual es acreditar que su discrepancia valorativa está fundada en una equivocación del juez patente, evidente y contraria a la lógica por absurda, pues de lo contrario debe prevalecer el convencimiento al que ha llegado el juzgador de instancia.
Y analizada la prueba obrante en autos, así como visualizado el juicio, se ha de concluir que la Juzgadora de Instancia no ha incurrido en error patente, arbitrario o contrario a las reglas de la sana crítica o a la lógica por absurdo, por lo que debe prevalecer el convencimiento al que ha llegado la Juzgadora, como seguidamente se ha de fundamentar.
TERCERO.-Así, nos encontramos con que los apelantes adquirieron de los apelados mediante escritura pública de fecha 16 de octubre de 2017 una vivienda sita en Marbella, planta NUM000, nº NUM001, ático NUM002, NUM003, nº NUM004, bloque NUM002, del conjunto urbanístico Lomas de los Monteros. Sostienen los recurrentes que dicho inmueble adolecía de deficiencias constructivas que no apreciaron en su visita previa a la adquisición y que los vendedores no les advirtieron del estado de la impermeabilización y del aislamiento tanto de la vivienda como de las terrazas exteriores y jardineras y que a finales de 2018, tras un periodo de lluvias, les comunicaron los propietarios de la vivienda inferior ( NUM002 NUM000) que ésta sufría importantes filtraciones que afectaron a las zonas que se encontraban debajo de las terrazas y jardineras de la vivienda de los apelantes debido al mal estado de su impermeabilización. Sostienen que este hecho ya había acaecido con anterioridad, siendo todavía propietarios los apelados y que, aun conociendo el mismo, no lo informaron a los compradores.
Lo primero a tener en cuenta es que para merecer la consideración de vicio oculto se requiere que el mismo no haya podido trascender y, por lo tanto, no haya podido ser conocido o ser objeto de percepción por el comprador; sin embargo, la responsabilidad por vicios ocultos no depende de su conocimiento por el vendedor, pues éste responde 'aunque los ignorase'ex artículo 1.485 del Código Civil.
La doctrina científica entiende que para que surja la responsabilidad del vendedor, a efectos de la acción quanti minoris de los arts. 1.484 y siguientes del CC, han de concurrir los siguientes requisitos: 1/ el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor 'si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos'; 2/ el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato ( artículo 1468 del Código Civil); de ahí que el comprador deba probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3/ el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida,'si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella'( artículo 1484); y 4/ la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal de seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida ( artículo 1490 del Código Civil).
Por otro lado, se ha de tener en cuenta que la acción quanti minoris no atiende al coste de la reparación, sino a la incidencia que en el precio tuvieran los defectos detectados; esto es, el precio se rebajaría en función de la incidencia, en cuanto a utilidad, en que incida el defecto, pero no se ha de corresponder necesariamente con el importe de la reparación.
Lo segundo a tener en cuenta es que las terrazas transitables son cubierta del edificio y las labores de impermeabilización son competencia de la Comunidad de Propietarios. Sobre esta materia se ha pronunciado esta Sala en numerosas ocasiones; por todas la sentencia de 25 de julio de 2017, rollo de apelación nº 1175/2015, Ponente Ilmo. Sr. D. Alejandro Martín Delgado, que recoge toda la doctrina existente. Y así, dice: 'la cuestión litigiosa ha sido objeto de prolijo tratamiento doctrinal y jurisdiccional, habiéndose conformado un criterio generalizado que se refleja en numerosas resoluciones judiciales, y del que se ha hecho eco esta Sala. Así, recientes sentencias de este Tribunal (SSAP Málaga, Sección 4ª, de 19 mayo y 10 noviembre 2010 , y 10 octubre 2014 ) se pronuncian en los siguientes términos: La naturaleza mixta de dicho elemento común (cubierta del edificio constituida por material pisable), que se constituye como de aprovechamiento exclusivo en beneficio de los propietarios de los pisos, y, por otra parte, su condición de cubierta del inmueble, ha dado lugar a una doctrina jurisprudencial que asigna al titular de la vivienda los gastos surgidos de las obras necesarias para su aprovechamiento (obras de conservación y obras de reparación derivadas del uso de la terraza ) y, más concretamente, las que afectan a su superficie o pavimento, y a la comunidad de propietarios las precisas para mantenerlas en buen estado como cubiertas, como las de impermeabilización, cambios de desagües, etc., siempre y cuando tales daños no sean causados por la negligencia o dolo del titular del piso a cuyo nivel se encuentran ( sentencias del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 1991 , 17 de febrero de 1993 y 17 de diciembre de 1997, recogidas en múltiples resoluciones de las Audiencias Provinciales ). La misma doctrina se aplica cuando la consideración de las terrazas sea la de elemento privativo de los titulares del piso a cuyo nivel se encuentran o desde el cual se accede a las mismas si constituyen cubierta del edificio ( sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 1993 ). En el mismo sentido, las sentencias de esta Sala de fechas 7 de noviembre de 2001 , 13 de diciembre de 2004 , y 18 de mayo de 2006 . En ellas se recogen, entre otras, las siguientes consideraciones: El carácter privativo o común de las terrazas litigiosas no era determinante a los efectos pretendidos en el proceso, que en el presente caso son las reparaciones necesarias de las terrazas para que no sigan produciéndose filtraciones que afectan al bajo del cual las terrazas constituyen la cubierta, siendo ello así porque las filtraciones no se producen como consecuencia del uso inadecuado de las terrazas, sino de importantes defectos constructivos que no pueden ser atribuidos a los propietarios de los pisos primeros, y porque, como queda dicho, las terrazas son la cubierta del bajo del inmueble. Esto último determina que, al igual que ocurre con todos los elementos estructurales de un edificio aunque se encuentren dentro de un piso o local privativo, haya que atender, cuando se trata de afrontar la realización de obras, no al carácter del elemento en que tienen que ser realizadas sino al de dichas obras. En este sentido, se expresa igualmente la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1993 , cuando señala: 'Cierto es que la superficie de la terraza, en tanto que espacio aprovechable, disfrutan sólo los propietarios que pueden acceder a ella, en cambio en su función estructural, de elemento de cubrición del edificio, es claro que la terraza cubierta actúa en la práctica en beneficio común, y más, defiende del agua de lluvia a los que están debajo. En ese sentido, parece evidente que en cuanto la obra gruesa del elemento arquitectónico, tela asfáltica y material de sostén, beneficia a todos, todos deben costear su reparación, y la sentencia recurrida sería en el peor de los casos, radicalmente injusta, en lo que condenó explícita e implícitamente a pagar las obras de reparación que exceden de la mera sustitución o reparación de la superficie de rasilla cerámica. Como afirma la STS de 3 enero 2007 , con cita de la STS de 27 septiembre 2006 , cuando se produce un daño como consecuencia del deficiente estado de conservación de los elementos comunes, y éste, a su vez, es resultado del incumplimiento de los deberes que pesan sobre la comunidad de propietarios en punto al adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios, de modo que reúna las condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad ( artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la situación jurídica que constituye la base de la reclamación judicial se inserta en el conjunto de relaciones que constituye el objeto de la regulación legal de la propiedad horizontal. La expresada doctrina jurisprudencial es acogida en numerosas resoluciones, de entre las que cabe citar la STS 3 enero 2007 , y las SSAAPP de Málaga, Sección 4ª, 5 noviembre 2007 y 14 enero 2009 ; Sección 6ª, 25 febrero 2010 ; Sección 5ª, 18 febrero 2005 ; de Madrid, Sección 8ª, 10 mayo 2010 ; Sección 19ª, 7 mayo 2010 , Sección 11ª, 16 marzo 2010 , Sección 21ª, 13 de septiembre de 2004 , Sección 14ª, 30 de enero de 2007 ; de Barcelona, Sección 4ª, 28 de octubre de 1999 . La doctrina jurisprudencial que ha quedado expuesta, emanada de la aplicación de los artículos 9y 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), (...)'
Por la parte apelante se pretende concretar la causa de las filtraciones en el defecto de impermeabilización tanto de las cubiertas como de las jardineras existentes en los áticos y, por ello, entiende que su reparación es competencia exclusiva de los propietarios partiendo del dato de que ya se intentó por aquellos primeros propietarios reparar las filtraciones tanto en la terraza como en las jardineras poniendo en estas hormigón y que ni lo ejecutaron adecuadamente ni efectuaron las labores de mantenimiento adecuadas. Ello no puede ser admitido porque la cubierta es elemento común y las jardineras también. Si se observan las fotografías contenidas en el informe pericial que aporta la parte apelante se puede concluir que las jardineras construidas con fábrica de ladrillo forman parte de la fachada y la fachada es un elemento común por naturaleza, de acuerdo al art. 396 del CC; así mismo, las cubiertas son, por imperativo legal derivado del art. 396CC, elementos comunes por naturaleza. En definitiva, igual carácter de común ha de atribuirse a las jardineras construidas en la fachada y sobre las terrazas. Todo sistema de impermeabilización tiene carácter perentorio, con una vida útil precisa; si se ve afectado el de las jardineras, en principio, debe ser reparado por la Comunidad igual que si se deteriora el de la cubierta.
En las fotografías que se recogen en el informe pericial del Sr. Nicolas respecto de la terraza descubierta y jardineras del ático NUM002, la vivienda adquirida por los apelantes, se recoge que se rellenaron de hormigón las jardineras. Se dice a lo largo del proceso y del informe que lo realizó el anterior propietario por los problemas de humedades, pero que fue un intento fallido de evitar esas antiguas filtraciones dado que el problema inicial fue la deficiente impermeabilización de la cubierta y de las jardineras. En el informe se hace referencia a verdín a partir de la membrana impermeabilizante. Ello no puede ser más que interpretado como que la causa de las filtraciones se debe a una defectuosa impermeabilización de la cubierta desde su inicio; las actuaciones llevadas a cabo por los diversos propietarios no son más que intentos generosos de eliminar las filtraciones, pero no es responsabilidad de los mismos tal misión. Y lo que queda claro del informe referido es que no son estas actuaciones las causantes de las filtraciones, sino la inicial impermeabilización que fue incorrecta y que, de forma privada, intentaron dar solución sin que las medidas adoptadas dieran el resultado esperado. Así mismo, los actos que se dicen llevados a cabo por los vendedores no fueron agresivos o de rotura, sino de sustitución de tierra vegetal por hormigón y grava lo que mal puede provocar daños en un sistema de impermeabilización.
Que el mantenimiento no sea el más correcto, no es la causa de dichas filtraciones. Además, no se olvide que los apelantes han disfrutado de la casa desde su adquisición hasta la comunicación de las filtraciones por lluvia durante seis meses, con lo que dicho mantenimiento ya correspondía a ellos, no a los vendedores. No puede obviarse que estamos ante una compraventa de vivienda usada, lo cual influye en la determinación del precio y en el estado de conservación y mantenimiento general del inmueble, sin que el nivel de exigencia en cuanto al perfecto mantenimiento de todos sus elementos e instalaciones pueda ser el mismo que cuando se adquiere una vivienda nueva. Como dice la sentencia de la AP de Lérida, de 17 de julio de 2014, '(...) al regular el contrato de compraventa y las acciones que asisten al comprador el Código Civil no establece ninguna diferenciación entre cosas nuevas o usadas (conocida habitualmente como ventas de cosas de segunda mano) pero, en buena lógica, cuando se trata de viviendas usadas no podrán considerarse como vicios o defectos ocultos aquellos que son propios del uso y del paso del tiempo transcurrido desde su construcción, y en este sentido habrá que tener en cuenta que mientras en la compraventa de viviendas de nueva construcción (bien sobre plano o bien viviendas cuya construcción ya está finalizada) el consentimiento contractual se otorga en base a las características resultantes del plano incorporado al contrato y/o en base a la memoria de calidades, en cambio, en la compraventa de viviendas usadas la obligación de entrega viene referida al estado del inmueble cuando se presta el consentimiento, y siempre comporta un cierto componente de riesgo, sin que quepa extender el régimen propio del saneamiento por vicios ocultos a una falta de mantenimiento como la que ahora nos ocupa (...)'.
En conclusión, no se considera que exista un vicio oculto en el inmueble vendido del que proceda responder a los vendedores, dado que tal vicio corresponde a un elemento común cuya reparación y responsabilidad corresponde a la Comunidad de Propietarios en que el elemento privativo se incorpora y, aun cuando los elementos comunes formen parte del todo en la cuota parte correspondiente, las actuaciones y responsabilidades de los mismos no competen al vendedor, sino a un tercero, quien tiene la obligación de reparación, de tal forma que si con base en este defecto el vendedor se viera obligado a rebajar el precio y la Comunidad de Propietarios reparara posteriormente el defecto se produciría un desequilibrio en las contraprestaciones de las partes de la compraventa.
Finalmente, no se puede considerar que la Juzgadora de Instancia haya incurrido en error valorativo de la prueba cuando en la sentencia refiere que 'ha resultado acreditada la existencia de daños en la vivienda de la actora, daños producidos por las filtraciones procedentes de la vivienda superior',confundiendo la vivienda vendida con la que sufrió las filtraciones, pues, del conjunto de su sentencia, se aprecia que valoró adecuadamente la litis, suponiendo ello un simple error sin trascendencia jurídica.
Por todo ello, se considera que no concurre una errónea valoración de la prueba, ajustándose la resolución recurrida a las normas procesales y substantivas de aplicación al caso, de tal forma que no se aprecia que la Juzgadora de instancia haya incurrido en error de hecho relevante, o que sus valoraciones resulten ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica.
CUARTO.-Desestimado el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC, procede imponer a la recurrente las costas procesales devengadas en esta alzada.
De conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede dar al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación
Fallo
Que desestimandoel recurso de apelación interpuesto por el procurador Sr. Sarría Rodríguez en nombre y representación de D. Horacio Y Dª Luisa frente a la sentencia dictada el 29 de julio de 2019, en el procedimiento de Juicio Ordinario nº 413/2018, procedente del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Marbella, debemos confirmar y confirmamosíntegramente la resolución recurrida, imponiendo a la parte recurrente las costas procesales devengadas en esta alzada.
Dese al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.
Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.
Por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente, estando constituida en Audiencia Pública, de lo que doy fe.
'La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.
Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.'
