Sentencia CIVIL Nº 282/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 543/2021 de 23 de Mayo de 2022

Encabezamiento

Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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TEL.: 934866050

FAX: 934866034

EMAIL:aps1.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0829842120170062594

Recurso de apelación 543/2021 -C

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Vic

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 434/2017

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Beneficiario: Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0647000012054321

Parte recurrente/Solicitante: Vanesa, Cecilio

Procurador/a: Monica Ribas Rulo, Monica Ribas Rulo

Abogado/a:

Parte recurrida: 9 CAPSA S.L.

Procurador/a: Asuncion Vila Ripoll

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 282/2022

Barcelona, 23 de mayo de 2022.

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Don Antonio RECIO CÓRDOVA, Dña. Amelia MATEO MARCO y Dña. Maria Dolors MONTOLIO SERRA,actuando el primero de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 543/21interpuesto contra la sentencia dictada el día 30 de mayo de 2019 en el procedimiento nº 434/17 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vic en el que son recurrentes Don Cecilio y Dña. Vanesa y apelada 9 CAPSA S.L.y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente:

'Que ESTIMANDOla demanda formulada por la mercantil 9 CAPSA S.L., representada por el Procurador de los Tribunales Don Carlos Arranz Albó, debo condenary condeno aDON Cecilio y DOÑA Vanesa al pago de 37.053,57 euros, más los intereses devengados desde la interposición de la demanda y desestimando la demanda reconvencional formulada por DOÑA Vanesa, absuelvo a 9 CAPSA S.L de los pedimentos formulados en su contra.

El pago de las costas procesales corresponderá a DON Cecilio y DOÑA Vanesa.'

SEGUNDO.-Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrado/a Ponente Dña. Amelia MATEO MARCO.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

La entidad '9 CAPSA. S. L.' formuló demanda contra la Sra. Vanesa y el Sr. Cecilio, en reclamación de la cantidad de 37.053,57 €, con base en un contrato de opción de compra y arrendamiento de finca.

Alegó la representación procesal de la actora en su demanda, que previamente a este procedimiento formuló petición inicial de juicio monitorio en el que ambos deudores se opusieron: la Sra. Vanesa, alegando la existencia de créditos compensables por las cantidades libradas en concepto de opción de compra, y el Sr. Cecilio, por falta de legitimación pasiva, por no haberse obligado al pago de la cantidad reclamada. Atendiendo esos motivos de oposición, relataba los hechos en que fundamentaba la petición objeto del procedimiento, que eran los que a continuación se exponen, en síntesis.

El día 3 de julio de 2009, 9 CAPSA. S. L y la Sra. Vanesa suscribieron un contrato de opción de compra y arrendamiento sobre la vivienda situada en Roda de Ter, CALLE000, nº NUM000, propiedad de la primera, por el precio de adquisición de 315.000 €. En concepto de prima de la opción, la optante satisfizo la cantidad de 28.600 € más impuestos. Esa cantidad de prima sería a cuenta del precio de la transmisión, en el caso de ejercitarse la opción, o se perdería a favor de la cedente en caso contrario.Durante la vigencia del contrato de opción de compra, que empezaba el día 1 de julio de 2009, y acababa el día 30 de junio de 2012 se convino la cesión en arrendamiento de la finca objeto de opción, estableciéndose en concepto de arrendamiento una renta mensual de 1.300 €. Habiendo vencido el término del contrato de opción, y mediante documento de fecha 1 de julio de 2012, se convino su prórroga hasta el día 30 de junio de 2014. En la misma fecha se convino la prórroga del contrato de arrendamiento, hasta el día 30 de junio de 2014. Antes de haber finalizado el término de la opción, y del arrendamiento, se convino de nuevo, en fecha 25 de marzo de 2014, una nueva prórroga, estableciéndose como término para el ejercicio de la opción de compra el día 31 de diciembre de 2014. En el documento de prórroga firmado por las partes, y con efectos en fecha 25 de marzo de 2014, se fijaba en la cantidad de 37.053,57 € la deuda pendiente por las rentas vencidas y no satisfechas del arrendamiento. En el mismo documento, y como contraprestación a que el esposo de la optante, Sr. Cecilio, pudiera adquirir el inmueble conjuntamente con la Sra. Vanesa, aquel se obligó solidariamente con su esposa en las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. Igualmente se pactó que si la Sra. Vanesa antes del 31 de diciembre de 2014 había satisfecho los atrasos y estaba al corriente de pago de la renta del alquiler, la opción de compra se prorrogaría hasta el 30 de junio de 2016. Sin embargo, a partir de ese documento de 25 de marzo de 2014, la Sra. Vanesa ni pagó la renta, ni tampoco los atrasos, ni ejercitó en el término convenido el derecho de opción de compra. En fecha 31 de diciembre de 2014, la deuda pendiente por rentas del arrendamiento ascendían a 48.333,67 €. A pesar de haber vencido el plazo de la opción y no estar al corriente de pago de la renta, la Sra. Vanesa estuvo ocupando la vivienda hasta el 4 de mayo de 2015 en que entregó la posesión de la misma a su poderdante, y reconoció en el acto de entrega que no se había llegado a un acuerdo en relación con la deuda pendiente y sería objeto de un futuro documento. A pesar de los intentos de su poderdante para que se hiciera efectiva la deuda, no había sido posible, sin que desde la devolución de las llaves y entrega de la posesión de la casa los demandados hubieran pagado cantidad alguna a cuenta. Como refería, en fecha 31 de diciembre de 2014, la deuda pendiente por rentas del arrendamiento era de 48.333,57 €, que restando la fianza entregada daba un saldo a favor de su poderdante de 45.733,57 €. A pesar de esa deuda, y sin que supusiera renuncia alguna, su representada formuló petición de monitorio por la cantidad de 37.053,57 €. En el documento suscrito por las partes, la prima de la opción sólo se contabilizaría como parte del precio en el supuesto de ejercitarse la opción de compra, y en el caso de no ejercitarla, se perdería. Por tanto, no había créditos compensables. Y, en cuanto al Sr. Cecilio, se responsabilizó solidariamente con su esposa de las obligaciones resultantes del arrendamiento, por tanto, le era reclamable la deuda pendiente.

Los demandados contestaron la demanda, con diferente representación, e idéntica defensa.

Alegó la representación procesal de Don Cecilio, en síntesis, en su contestación, que todos los contratos fueron suscritos por 9 CAPSA, S.L. y Vanesa, incluido el de fecha 24 de marzo de 2014. El Sr. Cecilio sólo aparecía en el pacto tercero del contrato de 25 de marzo de 2014, por el que aceptaba las obligaciones derivadas del arrendamiento conjunto con opción de compra, y fue en esa fecha en que el arrendamiento y la opción de compra pasaban a ser conjuntas para ambos, por lo que claramente el contrato sólo podía interpretarse en el sentido de que las obligaciones que aceptaba el Sr. Cecilio eran las que se produjesen en el futuro, no las que existieran con anterioridad. Así pues, siendo la cantidad reclamada formada por conceptos anteriores a la participación del Sr. Cecilio, carecía de legitimación pasiva para ser demandado.

Por su parte, Doña Vanesa se allanó al pago de la cantidad de 34.453,57 €, (37.053 € - 2.600 € entregada como fianza), solicitando que no se le impusieran las costas, y formuló, además, reconvención para que se declarase la extinción del contrato de fecha 3 de julio de 2009 y de todos los anexos y prórrogas, la procedencia de la mutua restitución de prestaciones y se condenase a la demandada a la restitución de la cantidad de 30.601,98 €, más el interés legal desde que la otra parte la percibió.

Alegó la representación procesal de Doña Vanesa, en síntesis, en su reconvención, que en fecha 3 de julio de 2009 concertó un contrato de arrendamiento junto con una opción de compra. Se estableció una prima de opción de compra de 30.602 €, que satisfizo. En fecha 1 de julio de 2012 se prorrogó la opción de compra hasta el 30 de junio de 2014. En fecha 25 de marzo de 2014 se prorrogó la opción de compra hasta el 31 de diciembre de 2014. Entendía que nos hallábamos ante un contrato de compraventa, y debía considerarse la extinción contractual por mutuo disenso, dado que no había habido requerimiento mutuo alguno de cumplimiento, y la demandante reconvencional entregó las llaves de la finca. En consecuencia, era procedente la recíproca restitución de prestaciones, es decir, la devolución de la cantidad de 30.601,98 €, tal como se manifestó en el pacto segundo del escrito de 1 de julio de 2012: 'i particularment aplicar a compte del total preu de la finca la quantitat satisfeta en concepte de prima per a la concessió del dret d'opció de compra'.

La actora principal y demandada reconvencional se opuso a la reconvención.

Alegó la representación procesal de 9 CAPSA. S. L., en síntesis, en su reconvención, que la prima de la opción de compra era de 28.600 €, y el resto, 2,002 €, correspondía a IVA. El contrato era de opción de compra, que comprendía igualmente un contrato de arrendamiento de vivienda, no era un contrato de compraventa. Vigente el contrato y pagada la prima convenida, el ejercicio de la opción quedaba reservada a la optante, la cual no lo hizo en el término convenido, perdiendo el derecho concertado en su día entre las partes, sin que fuera necesario ningún requerimiento mutuo. El término para el ejercicio del derecho de opción era un término de caducidad, según había repetido el Tribunal Supremo y no se produjo un mutuo disenso, sino que simplemente la optante dejó pasar el plazo concedido sin ejercitar la opción, y por tanto quedó sin efecto. No podía haber mutuo disenso de un contrato de opción que ya se había extinguido al haberse agotado el término convenido para su ejercicio.

La sentencia de primera instancia desestima la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por el codemandado, pues razona que consta expresamente que el Sr. Cecilio se obligó solidariamente en las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. Se refiere al allanamiento de la otra codemandada, y, en cuanto a la reconvención, con cita del art. 1281 CC, señala que se suscribió un contrato de opción de compra y que la prima pagada por la actora reconvencional se perdió al no ejercitarse la opción, por lo que no resulta procedente la condena de la parte actora a devolver a la demandada dicha cantidad. En consecuencia, estima totalmente la demanda y desestima la reconvención, con imposición de costas a los demandados.

Contra dicha sentencia se alzan ambos demandados.

Don Cecilio apela la sentencia por lo que se refiere a las costas de la reconvención, que considera que no pueden imponérsele ya que no fue parte en la misma.

Doña Vanesa también apela la sentencia porque la sentencia no se ha pronunciado si tiene derecho a la compensación de 2.600 € que fueron entregados en concepto de fianza en el contrato de arrendamiento. Y, en cuanto a la reconvención, alega que la cantidad entregada dentro del contrato de opción de compra no puede considerarse ni arras penales, ni arras penitenciales del art. 1.454 CC, sino confirmatorias, que funcionan como anticipos o entregas a cuenta del precio, y entiende aplicable la doctrina del mutuo disenso, ya que al llegar al término máximo para el cumplimiento de la compraventa, ninguna de las partes requirió a la otra para su cumplimiento por lo que se produjo la extinción del contrato por mutuo acuerdo, por lo que no se puede aplicar el art. 1454 CC, sino que procede la restitución recíproca de lo entregado.

La actora se ha opuesto al recurso de Doña Vanesa.

SEGUNDO. Fianza por importe de 2.600 €. Solicitud de compensación.

El primer extremo del recurso de Doña Vanesa se refiere a su solicitud de que se deduzca de la cantidad de 37.053,57 €, que la actora reclama como parte del importe de las rentas adeudadas del arrendamiento concertado sobre la finca propiedad de aquélla, la cantidad que entregó en concepto de fianza.

Paralelamente al contrato de opción de compra que actora y codemandada suscribieron, se concertó también un contrato de arrendamiento sobre la vivienda objeto de dicha opción, durante el periodo de vigencia de la misma, entregando la arrendataria en concepto de fianza la cantidad de 2.600 €.

La actora solicitó la condena de la Sra. Vanesa y su esposo a pagar la cantidad de 37.053,57 € como parte de las rentas adeudadas del referido arrendamiento.

La Sra. Vanesa se allanó al pago de la cantidad de 34.453,57 €, porque de la cantidad reclamada deducía la de 2.600 €, entregada en concepto de fianza.

Sin embargo, la sentencia de primera instancia condenó a la demandada al pago de la cantidad de 37.053,57 €, como si ésta hubiera sido la cantidad a cuyo pago se hubiera allanado la demandada, sin ningún razonamiento complementario.

Dando ahora respuesta a la pretensión de la apelante, de que se deduzca de la cantidad reclamada la entregada en concepto de fianza, la misma ha de ser negativa.

En la cláusula 14 del contrato de arrendamiento se estableció:

'L'arrendataria entrega en aquest acte a l'arrendadora la quantitat de DOS MIL SISCENTS EUROS (2.600 €) en concepte de fiança. Aquesta quantitat li será retornada en finalitzar aquest contracte prèvia comprovació, per part de la propietat que l'habitatge està en bon estat de conservació i que no hi ha pendent de satisfer cap rebut, ja sigui de renda ja sigui de les despeses que ha asumit satisfer l'arrendatària en aquest contracte, doncs, en cas contrari, aquesta autoritza a la propietat a deduïr d'aquest import, tant l'import dels danyas que es produïssin a la vivenda com l'importe de les despeses pendents de pagament, sense perjudici de la reclamació que es pugui efectuar per la diferencia, si n'hi hagués'.

En fecha 25 de marzo de 2014, en que se suscribió la segunda prórroga de los contratos que vinculaban a las partes, las rentas del arrendamiento que se hallaban pendientes de pago ascendían a la cantidad de 37.053,57 €, según se hizo constar en el documento de prórroga (doc. 5 de la demanda), pero dicha cantidad no sólo no fue satisfecha, sino que la demandada tampoco pagó las rentas que fueron venciendo posteriormente, a pesar de que siguió ocupando la casa hasta el día 4 de mayo del 2015, fecha en que entregó las llaves de la vivienda a su propietaria.

Para que dos deudas sean compensables es preciso que ambas estén vencidas, sean líquidas y exigibles ( art. 1196 CC).

Esto es, para que la demandada, ahora apelante, pudiera compensar la cantidad de 2.600 € entregada en concepto de fianza, sería preciso que la misma resultara exigible, o lo que es lo mismo, la demandada tendría que estar al corriente de pago de todas las rentas y gastos asumidos en virtud del contrato de arrendamiento, a salvo de la cantidad de 37.065,57 €, con la que se pretende compensar, lo que no ocurre, pues atendida esa ocupación las rentas adeudadas por ella ascenderían a una cantidad que superaría en mucho la de 2.600 € que pretende que se le deduzca.

O, dicho de otro modo, y atendidos los términos contractuales y la naturaleza y finalidad que tiene la fianza en los contratos de arrendamiento, la arrendadora, 9 CAPSA, S.L, estaba autorizada a imputar la fianza a las rentas adeudadas, y como quiera que además de las rentas adeudadas hasta el mes de e fecha 25 de marzo de 2014, que ascendían a 37.053,57 €, la arrendataria adeudaba las rentas posteriores, hasta la entrega de la posesión de la finca en mayo de 2015, que ascendían a una cantidad superior a la entregada como fianza, ha de partirse de que la arrendadora imputó ésta al resto de las rentas pendientes de modo que no existiría ya ningún crédito compensable a favor de la arrendataria.

Procede, en consecuencia, la desestimación de este extremo de su recurso.

TERCERO. Reconvención. Contrato de opción de compra y no de compraventa.

Apela la recurrente la desestimación de la reconvención, con el argumento de que la cantidad entregada, que solicita que se le devuelva, no eran arras penales ni penitenciales, sino confirmatorias. Es decir, parte del precio, por lo que como existió mutuo disenso, pues ninguna de las partes requirió a la otra para su cumplimiento, debe retornársele.

El planteamiento de la apelante es totalmente artificioso y se aleja por completo de la naturaleza, alcance y términos del contrato suscrito, a cuyo sentido literal debe estarse, por aplicación del art. 1.281 CC, como acertadamente razona la sentencia de primera instancia.

El contrato suscrito por las partes no fue un contrato de compraventa, -en relación con el cual pueden pactarse distintos tipos de arras-, sino de opción de compra, recogido en el art. 568-1-1ª), y de arrendamiento durante el periodo de vigencia de la opción.

En el pacto 5 del contrato de opción de compra se estableció:

'5. L'optant satisfarà la quantitat de VINT-I-VUIT MIL SIS-CENTS EUROS (28.600 €) més IVA corresponent, al tipus del 7 %, és a dir, més DOS MIL DOS EUROS (2.002 €) en concepte de prima per a la concessió d'aquesta opció de compra, quina quantitat será satisfeta en la següent forma:

.............................................................................................................

Pel cas que l'optant exerciti l'opció de compra dins del termini i en les condicions establertes, dita quantitat s'aplicarà a compte del preu total de la finca.Pel cas que l'optant no exercitès l'opció de compra, perdria dita quantitat en favor de 9 CAPSA, S.L., que la faria seva.'(el subrayado es nuestro).

Es decir, la cantidad entregada en concepto de prima por la concesión de la opción se aplicaría a cuenta del precio de la finca en el caso de que el optante ejercitase la opción dentro del término y en las condiciones fijadas en el contrato, lo que no ocurrió.

Y, para el caso de que el optante no ejercitara la opción, la cantidad quedaría en favor de la actora. Y, fue eso precisamente lo que ocurrió. Que la optante no ejercitó la opción en el plazo y con las condiciones fijadas en el contrato de opción.

En la última prórroga de la opción de compra, pactada en fecha 25 de marzo de 2014, se estableció que la misma se prorrogaba hasta el día 31 de diciembre de 2014. Las partes fijaron en aquella fecha como deuda pendiente del contrato de arrendamiento la cantidad de 37.053,57 €, al tiempo que establecieron que si antes del 31 de diciembre de 2014 la Sra. Vanesa hiciera pago de los atrasos pendientes y estuviese al corriente de pago, se produciría una prórroga automática de la opción de compra hasta el 30 de junio de 2016 (doc. 5 de la demanda).

Como la demandada no estaba al corriente de pago de las rentas del arrendamiento, el derecho de opción de compra finalizó el día 31 de diciembre de 2014, sin que hasta ese momento aquélla lo hubiera ejercitado.

Con posterioridad, el día 4 de mayo de 2015, la optante entregó a la actora las llaves y la posesión de la vivienda que había venido ocupando a título de arrendataria.

Es decir, no hubo ningún mutuo disenso del contrato de opción -que no de compraventa-, sino simplemente falta de ejercicio del derecho de opción por parte de la optante. No cabe hablar de mutuo disenso de un contrato que ya se había extinguido por haber transcurrido el plazo sin haberlo ejercitado.

En consecuencia, la optante no puede reclamar la devolución de la cantidad entregada como prima, en estricta aplicación de los términos contractuales ( art. 1258 CC), por lo que debe desestimarse totalmente su recurso.

CUARTO. Recurso de Don Cecilio. Costas.

El Sr. Cecilio sólo recurre el pronunciamiento de costas relativo a la reconvención.

La sentencia de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención, pero al hacer el correspondiente pronunciamiento sobre costas no distingue entre demanda y reconvención e impone la totalidad de la mismas a los demandados, cuando, tal como alega el apelante, él no fue parte en la reconvención.

Se corregirá pues este extremo de la sentencia.

Las costas de la demanda principal deben imponerse a ambos demandados, por aplicación del art. 394.1 LEC.

Pero las costas de la reconvención han de ser de cargo de la actora reconvencional, que fue únicamente Doña Vanesa, también por aplicación del art. 394.1 LEC.

QUINTO. Costas del recurso.

Las costas del recurso de Doña Vanesa, serán de su cargo ( art. 398.1, en relación con el 394.1 LEC), sin que proceda la condena en costas del recurso de Don Cecilio ( art. 398.2 LEC).

Fallo

EL TRIBUNAL ACUERDA:Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Doña Vanesa, y estimar el interpuesto por Don Cecilio, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vic en los autos de que este rollo dimana, la cual revocamos únicamente en el pronunciamiento de costas relativo a la reconvención, que serán de cargo exclusivo de la actora reconvencional, Doña Vanesa, confirmándola en el resto, con imposición de las costas del recurso de Doña Vanesa a esta última, y sin pronunciamiento sobre las costas del recurso de Don Cecilio.

Procédase a la devolución del depósito consignado por el apelante al cual se estima su recurso y con pérdida del depósito consignado respecto del apelante al que se desestima su recurso.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469- 477- disposición final 16 LEC), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.