Sentencia Civil Nº 283/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 443/2010 de 04 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº. 443/2010-B

JUICIO ORDINARIO NÚM. 101/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 SANT BOI DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A Nº 283/2011

Ilmos. Sres.

DON AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

DON JORDI SEGUÍ PUNTAS

DON JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a cuatro de mayo de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario, número 101/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 4 Sant Boi de Llobregat, a instancia de Cesareo representado por el procurador D. Alex Martínez Batlle, contra Eulogio representado por la procuradora Dª Laura López Tornero. Estas actuaciones penden ante esta Superioridad en virtud de los recursos de apelación interpuesto por la parte actora y la demandada, contra la Sentencia dictada el día dos de noviembre de dos mil nueve por el Sr. Juez del expresado Juzgado .

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "Se estima la demanda, que interpuso el Procurador de los Tribunales D. José Manuel Feixó Bergada, en nombre y representación de D. Cesareo , contra D. Eulogio y; en consecuencia declaro resuelto el contrato suscrito entre ambas partes haciendo suyas las cantidades entregadas hasta ese momento. Todo ello sin expresa imposición de costas a las partes.".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpusieron sendos recursos de apelación por ambas partes litigantes mediante sus escritos motivados, dándose traslado a la parte contraria que se opusieron en tiempo y forma legal al recurso de contrario. Elevados los autos a esta Audiencia Provincial se procedió a dar el támite pertinente señalándose para votación y fallo el día 7 de abril de 2011.

TERCERO .- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Vistos siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JORDI SEGUÍ PUNTAS.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia acoge en su integridad la acción de resolución de un contrato de compraventa inmobiliaria promovida por el vendedor Cesareo en febrero de 2009, por entender que se produjo un incumplimiento grave del comprador (impago del precio) así como el preceptivo requerimiento conminatorio a cargo del vendedor, de tal manera que éste se hallaba facultado para hacer suyas las cantidades recibidas a cuenta (261.404 €).

El comprador Eulogio se alza contra dicha condena, reiterando el contenido de su pretensión reconvencional, esto es, la declaración de nulidad de la cláusula cuarta del contrato reguladora de las consecuencias patrimoniales del incumplimiento del comprador.

SEGUNDO.- Los presupuestos fácticos de la cuestión litigiosa, no controvertidos en sustancia, son los siguientes:

1º/ en contrato privado de fecha 26 de marzo de 2007 redactado por la empresa inmobiliaria Maxentop SL, participada por Cesareo y Melchor , dicha sociedad mercantil adquiría la finca de Cesareo sita en la CALLE000 NUM000 de Santa Coloma de Cervelló por el precio de 871.468 euros, con entrega a cuenta en ese acto de 12.000 euros y de otros 228.404 el siguiente 20 de abril;

2º/ las partes convinieron en documento privado de fecha 14 de enero de 2008 un aplazamiento de la escrituración para el 16 de julio de ese año al tiempo que fijaban un calendario de pagos mensuales hasta esa fecha;

3º/ en fecha 31 de julio de 2008 Maxentop SL y Cesareo , tras reconocer que la sociedad compradora no había atendido los compromisos periódicos de pago, acordaron la resolución del contrato de compraventa de marzo de 2007 y la devolución de los 249.404 euros ya entregados a cuenta, y acto seguido en documento aparte, de redacción prácticamente idéntica al de marzo de 2007, Cesareo y Eulogio acordaron la venta de la misma finca a este último por el precio de 881.500 euros, de los que el comprador entregaba en el acto 252.404 más otros 9.000 pagados en fechas anteriores, fijando como fecha máxima para escriturar la transmisión el 15 de enero de 2009;

4º/ Eulogio no atendió el pago de 3.000 euros que debía efectuar el 16 de septiembre de 2008, por cuya razón Cesareo le requirió por burofax de 26 de septiembre su cumplimiento advirtiéndole de las consecuencias previstas en el pacto cuarto del contrato, y ante el silencio del comprador el siguiente 11 de diciembre Cesareo comunicó al comprador la resolución del contrato a partir de esa fecha y la consiguiente pérdida de las cantidades recibidas a cuenta del precio;

5º/ el día 31 de julio de 2008 Cesareo y Eulogio también convinieron por escrito que este último ocuparía en calidad de precarista la expresada finca hasta la fecha de la escrituración prevista en el contrato de compraventa suscrito en paralelo, habiendo promovido Cesareo , una vez hubo resuelto ésta, la correspondiente acción de lanzamiento, desestimada por sentencia del Juzgado de Sant Boi de 27 de mayo de 2009 .

TERCERO.- El comprador demandado no cuestiona su incumplimiento de la obligación principal de pago del precio, por lo que está conforme con el ejercicio por el vendedor de la facultad resolutoria expresa prevista en la estipulación cuarta del contrato.

Lo que opone Eulogio es la nulidad de ese pacto cuarto del contrato de julio de 2008 en lo tocante a las consecuencias pecuniarias del incumplimiento.

Se trata de una estipulación de inequívoca significación como cláusula penal (arras penales ex artículos 1152-1155 del Código civil ) salvo el último inciso de su segundo párrafo.

En efecto, dicha estipulación prevé que el incumplimiento por el comprador de sus obligaciones periódicas de pago faculta al vendedor para dar por resuelta la compraventa, previo requerimiento fehaciente al comprador en el que se le conceda un plazo de 15 días naturales para subsanar el impago. Esa previsión convencional cumple sin duda alguna las exigencias legales para la resolución de los contratos de compraventa de inmuebles contempladas en los artículos 1124 y 1504 CC ( SSTS 4 de julio de 2005 y 3 de abril de 2007 ).

Lógico complemento de lo anterior es la previsión en el segundo párrafo de la expresada cláusula cuarta del contrato de que, producida la resolución de la venta por el transcurso del plazo de 15 días desde el ultimátum del vendedor sin que el comprador regularizase los pagos, aquél quedaba dispensado "de devolver ninguna de las cantidades recibidas por cualquier concepto". Contiene esta última frase una típica cláusula penal (artículo 1152 I CC ), ya que prevé por adelantado las consecuencias patrimoniales de la resolución de contrato por incumplimiento del comprador.

Lo que enturbia la cuestión es el inciso que cierra la cláusula cuarta : tras proclamar que el vendedor no deberá devolver las cantidades ya recibidas, concluye que éstas, "[...] para este efecto, tendrían el carácter de arras penitenciales". Con ello atribuye a una prototípica cláusula penal la denominación de arra penitencial, siendo así que se trata de instituciones distintas en sus naturaleza, presupuestos y efectos: las arras penitenciales o de desistimiento autorizan a cada una de las partes a separarse de modo libérrimo del contrato (artículo 1454 CC ), por lo que son ajenas a la dinámica de cumplimiento/incumplimiento, mientras que las arras penales son un instrumento lícito de previsión por adelantado de las consecuencias del incumplimiento de una o de ambas partes, sin que el deudor pueda "eximirse de cumplir la obligación pagando la pena" ( SSTS 25 de octubre de 2006 y 3 de junio de 2008 , entre otras muchas).

CUARTO.- Sentado cuanto antecede, no podemos compartir la argumentación del comprador apelante en el sentido de que esa cláusula cuarta del contrato es nula porque encierra una irreductible contradicción.

En primer lugar, porque su redacción corrió a cargo del propio adquirente, profesional de la intermediación y de la promoción inmobiliaria, como admitió en juicio (reconoció haber contactado con el señor Cesareo a través de su oficina inmobiliaria de Santa Coloma y que la redacción de los contratos ahora litigiosos corrió a cargo de Maxentop SL, en la que él participa), de manera que mal puede ampararse en la oscuridad de la cláusula para obtener una interpretación de la misma favorable a sus intereses (artículo 1288 CC ).

En segundo lugar, porque no es cierta la taxativa afirmación de que la facultad resolutoria expresa y las arras penitenciales son incompatibles, ya que nada impide para que en un mismo contrato coexistan ambas (de hecho es la situación más frecuente siempre que hay un auténtico pacto de arras, ya que la facultad resolutoria implícita de los contratos sinalagmáticos procede directamente del artículo 1124 CC ), bien entendido que las arras penitenciales operan en tanto no se haya producido incumplimiento alguno de suficiente entidad resolutoria, a partir de cuyo instante surge la viabilidad de la facultad resolutoria.

En tercer lugar, es cierto que las arras penitenciales son de interpretación restrictiva en la medida en que suponen una excepción al principio de irrevocabilidad de los contratos (artículos 1091 y 1256 CC ), lo que abona que en el caso enjuiciado no se aprecie la concurrencia de un pacto de esa naturaleza, ya que falta toda explicación en la estipulación cuarta de las consecuencias patrimoniales propias de esa clase de arras (pérdida por el comprador o devolución duplicada por el vendedor: artículo 1454 CC ).

En cuarto lugar, el canon de globalidad en la interpretación de los contratos preconizado por el artículo 1285 CC (atribuir a las cláusulas dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas) induce a pensar que el controvertido inciso final es superfluo por redundante, si no erróneo (donde se puso "arras penitenciales" se quería poner "arras penales"), ya que la esencia del pacto gira en torno a la idea del incumplimiento del comprador, a partir de cuya realidad se establece la pena que habría de acarrear la falta de pago del precio (pérdida de las cantidades entregadas por cualquier concepto) siempre que el vendedor optare por la resolución del vínculo.

En quinto lugar, las propias manifestaciones de Eulogio revelan que nunca tuvo intención de desistir de la compra de la finca de Cesareo , ya que aludió a sus intentos de procurarse la financiación bancaria que precisaba para consumar la adquisición inmobiliaria. Sin embargo, esta alegación, que pudiera tener relevancia práctica en el hipotético caso de que el contrato no contuviera cláusula penal alguna (cfr. STS 14 de mayo de 2003 acerca de la inoperatividad de las arras penitenciales cuando el comprador demuestra su verdadera intención de cumplir el contrato), resulta inocua en el caso enjuiciado ya que no hay la menor evidencia de esas afirmaciones del comprador.

En último término, no se advierte anomalía alguna en el requerimiento de pago de septiembre de 2008 (el recurrente invoca su ineficacia a los efectos del artículo 1504 CC arguyendo que ocupaba el inmueble a título de comprador no de simple precarista), toda vez que Eulogio no llegó a consumar la adquisición del dominio en julio de 2008 puesto que el contrato de esa fecha no llevaba aparejada la entrega del inmueble en concepto de propietario exigida por los artículos 609 y 1462 CC, lo que no es óbice para que ese mismo 31 de julio Eulogio fuera constituido por Cesareo en poseedor inmediato de la finca a título de mero precarista, concepto en el que siguió poseyéndola en los meses siguientes.

QUINTO.- Por el contrario, el recurso de la parte actora sí debe ser acogido ya que el fundamento cuarto de la sentencia del Juzgado incurre en alguna inexactitud: no se produjo un allanamiento parcial de Eulogio a la demanda de Cesareo (el auto intermedio del propio Juzgado de 9 de julio de 2009 así lo estableció visto que el demandado Eulogio postulaba en su escrito de contestación la desestimación de la demanda iniciadora del proceso) y, aun de haberse producido, ello no produciría una estimación parcial de la demanda, sino todo lo contrario.

Por ello, estimada en su integridad la pretensión del vendedor (resolución del contrato por incumplimiento del comprador y liquidación de conformidad con la cláusula 4ª del propio contrato), las costas derivadas de esa acción deben quedar de cuenta del demandado primitivo por imperativo del artículo 394.1 LEC .

Las costas de la segunda instancia se distribuirán entre las partes en función del éxito y del fracaso de sus respectivas impugnaciones (apartados 1 y 2 del artículo 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que con estimación del recurso de apelación interpuesto por Cesareo y desestimación del promovido por Eulogio contra la sentencia de fecha dos de noviembre de 2009 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Sant Boi de Llobregat , en los autos de que el presente rollo dimana, debemos revocar y revocamos en parte la misma en el único sentido de imponer al demandado las costas de la primera instancia, sin hacer imposición de las originadas en la alzada por el recurso del actor y con devolución de su depósito e imposición de las costas causadas por el recurso del demandado y con pérdida de su depósito constituido para recurrir.

La presente sentencia no es firme y contra ella cabe interponer recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, que debe prepararse mediante escrito a presentar ante este tribunal en el plazo de cinco días siguientes a su notificación.

Firme esta resolución expídase testimonio de la misma que con los autos originales se remitirá al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta nuestra resolución de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en el mismo día de su fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.