Sentencia Civil Nº 283/2013, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 501/2012 de 08 de Octubre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERÍA
SECCIÓN PRIMERA
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL Nº 501/2012
S E N T E N C I A nº 283/13
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ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE:
D. RAFAEL GARCÍA LARAÑA
MAGISTRADOS:
D. LAUREANO MARTÍNEZ CLEMENTE
D. JUAN ANTONIO LOZANO LÓPEZ
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En Almería, a ocho de octubre de dos mil trece.
La Sección Primera de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación el rollo número
501/2012, procedente de los autos de Juicio Ordinario del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de El Ejido,
seguidos con el número 1750/2010.
Es parte apelante AUSTRAL SCA, representada por el Procurador D. JUAN GARCÍA TORRES y
asistida por letrado D. HORACIO ORTEGA GARCÍA.
Es parte apelada D. Sergio , representada por la Procuradora Dª ISABEL VALVERDE RUIZ y asistida
por letrado Dª MAGDALENA SALVADOR VENTURA.
Ha sido designado ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN ANTONIO LOZANO LÓPEZ, que expresa
la opinión de la Sala.

Antecedentes

1.- Ante el Decanato de los Juzgados de Almería, Dª Isabel Valverde Ruiz, en nombre y representación de D. Sergio , presentó, a 22 de julio de 2010, demanda de juicio ordinario contra Austral SCA, en solicitud de condena a la demanda a otorgar título de propiedad a favor de los herederos de D. Juan Antonio y a entregarles la posesión del inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad nº 4 de Almería, finca registral 9796, y que se condene a la demandada el pago de gastos e impuestos.

2.- Se afirmaba en la demanda que es heredero, junto con sus dos hermanos y su madre de D. Juan Antonio , que, junto con su hermano D. Pedro Jesús , cedieron, primero en opción de compra, y después en firme, a la demandada una finca objeto de urbanización, a cambio de una cantidad de dinero, y un local comercial, que fue segregado en dos. Uno de ellos ya fue entregado a los herederos de D. Pedro Jesús , pero no había sido entregado el otro, procediendo su entrega con pago de gastos a la contraparte que así se había estipulado en los contratos de cesión.

3.- Se aportaba la siguiente documentación. 1. poder para pleitos. 2. certificado de defunción de D.

Juan Antonio . 3. certificación de matrimonio entre la anterior y Dª Lorenza . 4. certificación de nacimiento de D. Sergio ; 5. Certificación de nacimiento de Dª Palmira . 6. certificación de nacimiento de Dª Sofía ; 7. Escritura de aceptación de herencia de D. Juan Antonio por Dª Lorenza , D. Sergio , Dª Palmira y Dª Sofía ; 8. Nota simpleinformativa de la finca registral 9796 del Registro de la Propiedad nº 4 de Almería, inscrita a favor de Austral SCA, consistente en un local comercial uno B, sito en los Molinos de Viento de esta ciudad de Almería; 9. plano alzado del local comercial; 10. escritura pública de compraventa entre D. Juan Antonio y D. Pedro Jesús a Austral SCA de un solar sito en Los Molinos, a cambio de 6.500.000 pesetas, y entrega de la totalidad de los locales comerciales en bruto que resulten en planta baja del edificio a construir sobre el solar transmitido; 11. Convenio de segregación del local comercial en dos, y adjudicación del local A a los herederos de D. Pedro Jesús y el local B a los herederos de D. Juan Antonio ; 11. bis. Certificación de defunción de Pedro Jesús ; 12. Nota simple informativa de la finca registral 9794 del Registro de la Propiedad nº 4 de Almería, consistente en un local comercial uno A, a favor de Custodia , y Casiano y Cosme ; 13. Acta de la Asamblea Extraordinaria de la Cooperativa de viviendas Austral SCA de 17 de noviembre de 2009, por la que se acordaba la cesión del local 1.B, siempre que se haga cargo de 9.794 # de gastos; 14. documentno privado de concesión de opción de compra entre los Sres Pedro Jesús Juan Antonio y D. Moises ; 15.

Documento privado de cesión de la opción entre D. Juan Antonio y D. Pedro Jesús a Austral SCA; y 16.

Requerimiento notarial de cumplimiento de 5 de marzo de 2010.

4.- Por el demandado se presentó contestación a 4 de noviembre de 2010, en el sentido de solicitar la desestimación de la demanda más costas. Alegaba que la escritura de venta o cesión incluía una opción a favor de los vendedores para que, parte del precio, se contabilizase en dinero o en locales comerciales, siendo así que los vendedores optaron por lo primero. Asimismo, entendió que, respecto de gastos, la escritura de cesión nova cualquier otra estipulación o contrato privado anterior.

5.- Aportaba la siguiente documentación. 1. poder para pleitos; 2. escritura pública de compraventa y cesión de 8 de abril de 1999; 3. Recibo firmado por Casiano y D. Sergio de 18.030,36 #; 4. recibo firmado por Sergio y Casiano de 66.000 #; 5. Escritura de adjudicación a los herederos de D. Pedro Jesús del local denominado uno-a por valor de 16.370,87 #.

6.- Seguido el procedimiento por sus trámites, y tras celebración de audiencia previa y vista, por la Ilma Sra. Magistrada-Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Almería se dictó sentencia de 18 de julio de 2012 , con el siguiente fallo: 'Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta en nombre y representación de D. Sergio contra Austral SCA, y condeno a la parte demandada a los siguientes pronunciamientos: 1.

A otorgar título de propiedad a favor de los herederos de D. Juan Antonio y a entregarles la posesión del inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad nº 4 de Almería, al Tomo 196, del libro 174, folio 74, finca registral nº 9796, cuya descripción es la siguiente: urbana. local comercial 1, número Uno-B de los elementos individuales que forma parte del edificio de cuatro cuerpos de alzado, con casetón, sito en la carrera del Mamí, parcela UA-21 del proyecto de compensación, en el paraje de los Molinos de Vientos, de esta ciudad, con una superficie construida de ciento cuarenta y un metros cuadrados con sesenta y nueve decímetros cuadrados y útil de ciento veintinueve metros cuadrados con sesenta y tres metros cuadrados, que linda: norte, edificio colindante; sur, calle Alcudia de Monteagud; Este, local número uno-A, registral 9794, y oeste, edificio de reciente construcción. 3. Al pago de todos los gastos e impuestos derivados del otorgamiento del título de propiedad y de la entrega de la posesión descritos en el apartado anterior. 3. Al pago de las costas procesales'.

7.- En lo sustancial, la sentencia de instancia consideraba que, según los documentos de compraventa y cesión, parte del precio de la venta debía efectuarse en especie, esto es, en locales comerciales, además de que establecían que los gastos de cesión corrían a cargo de cooperativa.

8.- Notificada la anterior resolución a la demandada condenada, mediante escrito de 28 de septiembre de 2012 presentó recurso de apelación, alegando error de la juzgadora al calificar los contratos de autos como compraventas y no como opción de compra, error en la valoración de la prueba en cuanto al ejercicio de la opción, error en la juzgadora a quo en cuanto al contenido de la opción, y error en la valoración de la prueba en cuanto al contenido de las cláusulas de gastos.

9.- Con traslado a la parte demandada, que impugnó el recurso mediante escrito de 22 de octubre de 2012, se elevaron las actuaciones a este Tribunal, donde, formado y registrado el correspondiente Rollo, se turnó ponencia, y, no habiéndose solicitado prueba ni estimándose necesaria la celebración de vista, se señaló día para fallo al pasado día 1 de octubre, quedando el Rollo de Sala pendiente de la presente resolución.

Fundamentos

1.- Todos los hechos están plenamente documentos, y a esa documental se remite las partes. No existe una impugnación concreta de documentos presentados de contrario, y lo que manifiestan las partes es una interpretación de los hechos conforme a sus intereses. Por tanto, la valoración probatoria debe efectuarse de los documentos que obran en las actuaciones, que, ante la falta de impugnación, tienen pleno valor probatorio ( arts. 319 y 326 LEC ), siquiera confirmados por ciertas declaraciones testificales, a las que se harán referencia. No obstante, son indiferentes los siete primeros documentos de la demanda, que vienen a intentar probar la condición del actor, junto con sus hermanos, de herederos D. Juan Antonio . El actor no niega que sea heredero en el sentido afirmado por el actor ( arts. 281.3 y 405.2 LEC ), y ni tan siquiera le niega legitimación única por sí.

los Sres Pedro Jesús 2.- La historia de la compra comienza por el contrato de 2 de junio de 1997 (documento nº 14), entre Juan Antonio y Don. Moises . Éste último manifiesta tener la intención de promover la constitución de una o varias Cooperativas de Viviendas. Por virtud de este contrato, aquellos conceden a éste una opción de compra del solar registrado con el número de inmatriculación NUM000 , en proceso de urbanización, por plazo de dos meses desde la fecha del contrato. En el caso de aceptarse la opción, y constituida la cooperativa, se otorgaría 'contrato de compraventa'. Posteriormente, a 11 de enero de 1999 (documento nº 15), ya constituida la Cooperativa, su presidente acuerda con los Sres Pedro Jesús Juan Antonio la asunción de los derechos del contrato anterior, ejercitando la opción de compra, pactando el otorgamiento de 'escritura de compraventa', y, además, asumiendo todos los términos de dicho contrato.

El consejo rector autoriza al presidente a otorgar la firma de la escritura, según el documento anexado a dicho documento 15. En su reunión de 11 de marzo de 1999, el Consejo Rector de la cooperativa acuerda la 'compra' del solar indicado, del que resultarían 14 viviendas, y 'locales'. Hay que resaltar que la voluntad de la cooperativa, por tanto, es la de comprar, y de ahí saldrían varios 'locales'.

3.- Aunque no se entiende con qué finalidad, el recurrente, en los inicios del recurso, manifiesta que, contra lo que manifiesta en la sentencia de la juzgadora a quo , lo que quisieron las partes desde 1997 es un contrato de opción de compra, sin que la compraventa, parece indicar, añada algo a la opción, todo en referencia al análisis de la sentencia de instancia referente a la existencia de un contrato de compraventa sin referencia al de opción. Todo lo contrario, la compraventa sí que añade mucho a la opción anterior. En efecto, como dice la STS 482/2001, de 21 mayo , y las que en ella se citan, ejercitado el derecho correspondiente en tiempo y forma por el optante, a partir de la notificación a los optatarios, se consumó (y agotó) el contrato de opción de compra y al tiempo se perfeccionó el contrato de compraventa, que nació a la vida jurídica por concurrencia de los requisitos esenciales para su generación con sujeción a la regulación jurídica prevista en el contrato de opción, y todo incluso aunque los pactos y tratos de la compraventa difieran de los previos de la opción.

4.- Y esto es lo ocurrido, hasta el punto de que se formaliza un contrato de compraventa posterior con una parte distinta al optante. En la escritura pública de 8 de abril de 1999, los Sres Pedro Jesús Juan Antonio ceden el solar a la Cooperativa. Es significativa la voz utilizada en la escritura, que es 'compra', y no una opción de compra. El precio pactado es de 93.757,89 #, parte del cual (39.065,79 #) se pagó ya antes de la escritura, y el resto, mediante la cláusula controvertida en el primer punto litigioso, que dice lo siguiente: 'y el resto de nueve millones cien mil pesetas -54.692,10 euros-, serán abonadas por la sociedad compradora a los Señores Pedro Jesús Juan Antonio , mediante la entrega de la totalidad de los locales comerciales (que se entregarán en bruto) que resulten en planta baja del edificio a construir sobre el solar transmitido, de acuerdo con el proyecto del Arquitecto Don Carlos Ramón y Don Cirilo , los cuales tendrán una superficie, según proyecto, de cuatrocientos setenta y tres metros, siete decímetros cuadrados más veinte metros, dieciséis decímetros cuadrados donde se ubicará un transformador de energía eléctrica, o bien la cantidad indicada anteriormente, o sea nueve millones cien mil pesetas -54.692,10 #-, a la terminación del edificio, y ello a elección de los vendedores, lo que tendrá lugar necesariamente en el plazo máximo de dos años a contar de esta fecha'.

5.- La demandada intenta imponer el ejercicio del derecho de elección a los titulares de tal derecho, cuando expresamente se concedió la elección al acreedor ( art. 1132 Cc ), y no puede ser tácita, sino expresa, en la medida en que debe ser notificada al deudor ( art. 1133 Cc ). En efecto, de las prestaciones formuladas disyuntivamente o alternativas, únicamente se determina la elegida cuando, a virtud del derecho de elección, se produce la concentración, y a partir de ese momento es posible hablar de dinámica de la prestación, esto es, mora, cumplimiento o incumplimiento contractual por el deudor ( STS de 2 de marzo de 1956 ). Al atribuirse la elección al acreedor, no es posible entender que estamos ante prestaciones facultativas o con facultad alternativa, esto es, aquéllas en que debiéndose un sólo objeto se concede al deudor la facultad de cumplir la obligación entregando un objeto distinto, de tal modo que el deudor puede elegir entre el uno y el otro, mientras que el acreedor no puede exigir más que el objeto debido, siendo así que, en éstas, la elección puede ser tácita, pero en aquéllas necesariamente se exige un acto expreso de concentración y elección, y recepticio ( STS de 22 de junio de 1984 ). En consecuencia, no puede defenderse, como hace el recurrente, que el hecho de entregar dinero (documentos 3 y 4 de contestación) agotó las posibilidades de elección 6.- La finca reclamada se crea por segregación de otra anterior (documento nº 8 de demanda, nota simple informativa), lo que indica un supuesto de división de una finca anterior que fue dividida para cada hermano, tal y como resulta, por otra parte del plano de división de documento nº 9. Aunque el documento nº 14 (contrato de opción) dice que resultarían de la promoción dos locales comerciales, el resto de documentación indica lo contrario. La nota simple informativa dice que ese local tiene una cabida de 129 metros cuadrados.

Si se une este documento con el plano, los dos locales tendrían la misma medida, lo que haría un total de los dos locales de unos 260 metros. En el contrato de segregación y división de 7 de octubre de 2003 (documento nº 11 de demanda), documento o pacto alcanzado por los hermanos Sergio Sofía Palmira parcialmente ejecutado por la Cooperativa, se dice que cada local resultante tendría 141 metros (282 metros en total).

7.- En cambio, según la escritura de venta de 1999, el total de metros por locales a entregar son de 463 metros, lo que indica que son ciertas las afirmaciones de la actora en la audiencia previa al juicio de que los dos locales aquí controvertidas, al menos uno en reclamación, no eran los únicos que debían ser entregados en virtud de la cláusula controvertida a los hermanos Sofía Palmira el Sr. Moises , cuando expresamente en el acto del juicio dijo que había tres locales, y teniendo en cuenta que uno de ellos se segrega en dos, habrían resultado cuatro. Y, aunque con reticencias, termina este testigo por reconocer la versión de la actora dada en audiencia pública: culminados los locales, se vendieron, y el precio lo recibía él para entregárselo después a los Sres. Pedro Jesús Juan Antonio . En consecuencia, los documentos nº 3 y 4 de contestación responden, frente a lo que se pretende por el hoy demandado-recurrente, al pago por venta de locales de propiedad de los hermanos Pedro Jesús Sergio , sino que había otros. Lo confirma Juan Antonio , y no a un ejercicio del derecho de opción en forma de dinero, y no de locales.

8.- Pero es que, además, los propios actos de la Cooperativa indican que su voluntad fue cumplir con el pacto de entrega de locales. La misma demandada aporta, de documento nº 5, la escritura pública de entrega de una de las dos partes segregada del local litigioso a los hermanos Casiano Cosme , herederos de D. Pedro Jesús . La otra parte segregada, de conformidad con el pacto de documento nº 8 de demanda, corresponde al hoy actor, y sus hermanos, en calidad de herederos D. Juan Antonio . Y no sólo se ha requerido de cumplimiento con ejercicio efectivo del derecho de elección a la Cooperativa (documento nº 16), sino que ha existido un requerimiento extrajudicial de cumplimiento por elección, tal y como reconoce la representante la presidenta de la Cooperativa en el acto del juicio. Y, además, estuvieron dispuestos a cumplir el pacto (documento nº 13) a requerimiento expreso del actor, sólo con la exigencia de que sea el actor el que pague gastos, lo que origina la demanda, y, ante estos actos de reconocimiento previo, resulta incomprensible la posición de la demandada en contestación. Y la posición de la Cooperativa no puede ser que no tiene dinero para pagar los gastos, porque esto es una cuestión secundaria en relación con el reconocimiento del derecho de propiedad que ya efectuó la cooperativa por sí misma (documento nº 13 de demanda).

9.- Respecto de la cláusula controvertida de gastos, la escritura de compraventa de 8 de abril de 1999 recoge una cláusula segunda del siguiente tenor: 'los gastos e impuestos que ocasiones este escritura, incluido plus-valía, los abonará la parte adquirente'. Y el contrato de 1997, dice, en la estipulación duodécima, lo siguiente: 'Todos los gastos, impuestos, arbitrios, tributos, etc, que se deriven del contenio del presente documento y de la escrituras públicas que en su día se formalicen, sena de compraventa, segregación, permuta, etc, incluidos IVA y Plus Valía, serán satisfechos por los compradores, quienes liberan a los Sres.

Pedro Jesús Juan Antonio del pago de cualquier cantidad que pudiera corresponderles'. El artículo 1281 del Código Civil recoge el principio de literalidad contractual en la interpretación de los documentos escritos (si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas: in claris non fit interpretatio ). La jurisprudencia ha sido reiterada al dar prevalencia a la interpretación literal, ya que las demás normas vienen a funcionar con carácter subsidiario ( STS de 29 de enero de 2010 , y las que en ellas se citan). Y en las dos cláusulas, los transmitentes y concedentes son los Sres. Pedro Jesús Juan Antonio ; los adquiretentes por sí, o por opción, el Sr. Moises , y después la Cooperativa. Ésta última es quien debió siempre de pechar con los gastos.

10.- En consecuencia, procede la desestimación del recurso, con la confirmación de la resolución recurrida, con imposición de costas ocasionadas en esta alzada al recurrente ( art. 398 LEC ).

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación, en atención a lo expuesto,

Fallo

Que con DESESTIMACIÓN del recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictada en fecha 18 de julio de 2012 por la Ilma. Sra. Magistrada-Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Almería en autos 1750/2010 del que deriva la presente alzada, 1.- CONFIRMAMOS la expresada resolución.

2.- IMPONEMOS las costas de esta alzada al recurrente.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

La recurrente ha perdido el depósito en su día constituido, dándosele el destino a que se refiere el la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.

Notifíquese a las partes, haciéndoles saber que contra esta sentencia, que es firme, no cabe interponer recurso alguno.

Así por esta sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada que fue la anterior sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman, estando celebrando Audiencia Pública el mismo día de su fecha, de todo lo cual doy fe.