Sentencia Civil Nº 283/2014, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 383/2014 de 13 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

OVIEDO

SENTENCIA: 00283/2014

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 383/2014

NÚMERO 283

En OVIEDO, a trece de Noviembre de dos mil catorce, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo, compuesta por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y D. Pablo Martínez Hombre Guillén, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

S E N T E N C I A

En el recurso de apelación número 383/2014,en autos de JUICIO ORDINARIO Nº 783/2012, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número tres de los de Pola de Siero, promovido por Dª. Rosalia , demandada en primera instancia, contra D. Jose Enrique , demandante en primera instancia, siendo parte D. Camilo , demandado en primera instancia y que no ha presentado alegaciones, y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Pablo Martínez Hombre Guillén.-

Antecedentes

PRIMERO.-Que por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia número tres de los de Pola de Siero se dictó Sentencia con fecha veinticinco de Julio de dos mil catorce , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que debo estimar como estimo parcialmente la demanda interpuesta por D. Jose Enrique frente a doña Rosalia y don Camilo y así declaro la extinción del contrato concertado a fecha 29 de enero de 2007 por don Jose Enrique y doña Lina con los demandados, condenando solidariamente a los demandados a abonar a los anteriores la cantidad de 13.500 euros, más el interés legal desde la interposición de la demanda.- No se realiza expresa imposición de costas a ninguna de las partes.'.-

SEGUNDO.-Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandada, Dª. Rosalia , recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día once de Noviembre de dos mil catorce.-

TERCERO.-Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.-La representación de don Jose Enrique , formuló en su propio nombre y en interés de la comunidad ordinaria que ostenta junto con doña Lina , demanda ante los Juzgados de Siero contra doña Noemi (fallecida en el curso del proceso y en cuya posición procesal asumieron los otros dos demandados como sucesores de la misma), doña Rosalia y don Camilo , pretendiendo que se declarase extinguido el contrato entre ellos concertado el día 29 de enero de 2007 y por cuya virtud aquellos compraban a estos las participaciones que los mismos ostentaban sobre una serie de fincas. La pretensión se sustentaba en la alegación de que la venta no se había perfeccionado por falta de tradición, y se reclamaba la cantidad de 15.000 euros abonada como parte del precio, para lo que se invocaba el contenido de la cláusula cuarta del contrato, alegando que los compradores se vieron imposibilitados de realizar el pago en los plazos contractuales previstos, pese a haber desplegado todos los medios precisos para obtener financiación, tras acudir a diversas oficinas bancarias, habiendo intentado, incluso, introducir a un tercero en la operación; considerándose por todo ello justificado por causa no imputable a los compradores dicho impago y que estaríamos ante un supuesto de imposibilidad sobrevenida, por lo que, con cita de los arts. 1.124 , 1.182 , 1.123 y 1.272 del Código Civil , dedujo dicha solicitud al considerar procedente dicha devolución a la que los demandados se negaron.

La sentencia dictada por el Juzgados de Primera Instancia nº 3 Siero, acogió parcialmente la demanda, al entender que, si bien no existió incumplimiento alguno por parte de los vendedores, dado que la falta de entrega de la cosa obedeció al impago del precio, estimó a tenor de la cláusula cuarta la procedencia de la resolución, al considerar como justificada por los motivos alegados la falta de pago del precio, y de acuerdo con lo en ella prevista, estimó parcialmente la demanda, condenando a los demandados a la devolución de la parte del precio satisfecho, excepto un diez por ciento.

Contra dicho pronunciamiento se alza el presente recurso interpuesto por la representación de doña Rosalia , quien no cuestiona ya la extinción del contrato declarado en la instancia, centrándose únicamente su impugnación en la condena al pago de la cantidad de 13.500 euros que se recoge en la sentencia apelada, al considerar que los motivos invocados no justificaban el impago del precio, ni imposibilitaba el cumplimiento del contrato, debiendo revocarse la sentencia, y ser absueltos los demandados de la condena a la devolución de la parte del precio pagado.

SEGUNDO.-El contrato de compraventa litigioso celebrado el día 29 de enero de 2007, tiene por objeto las participaciones que los demandados ostentaban sobre un total de cuarenta fincas, estipulándose un precio de 150.254 euros que se abonarían de la siguiente forma: 9.000 euros a la firma del contrato, y el resto el día de la firma de la escritura de venta; en su estipulación 4º se prevé la elevación a escritura pública del documento en cuestión en el plazo de tres meses a contar desde su fecha, indicándose expresamente que 'Si los compradores por causa justificada, no imputable a la sociedad adquirente y no achacable a los vendedores comparecientes, no realizan el pago en los plazos previstos, recuperarán el importe de lo ahora entregado, excepto un diez por ciento de las cantidades entregadas a cuenta en concepto de indemnización' y añada que 'En otro caso, perderá la totalidad de lo aquí entregado'..

En la sentencia dictada por el Juzgado se considera que los compradores actuaron de buena fe, intentando buscar financiación, o a otro comprador, frustrándose la venta por las circunstancias sobrevenidas y el cambio en el mercado inmobiliario y financiero, máxime todo ello teniendo en cuenta que los vendedores inicialmente gozaban de financiación, si bien la demora de cinco meses necesaria para realizar una serie de operaciones particionales propias de los vendedores, propició un cambio de criterio de la entidad bancaria a la hora de conceder crédito que determinó la denegación de la financiación solicitada, causa sobrevenida que no se consideraba imputable a los vendedores, y que justificaba el impago del precio. La Sala, sin embargo, no comparte esta argumentación.

TERCERO.-Cabe comenzar diciendo, por tener la cuestión analizada una cierta semejanza con la problemática relativa a la denominada cláusula rebus sic stantibus, que estando en presencia de un contrato de compraventa perfeccionado, con parte del precio aplazado, estamos ante contrato de tracto único y obligacional, lo cual implica en palabras de la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2000 , que en esta clase de contratos la cláusula rebus sic stantibus, es aún de aplicación más excepcional que en los de tracto sucesivo. Igualmente, señala la Sala Primera del Tribunal Supremo, que la doctrina ha examinado la dificultad extraordinaria sobrevenida en el cumplimiento de la obligación al igual que lo ha hecho la jurisprudencia, al tratar de la posibilidad de construir dentro de nuestro derecho vigente, la cláusula rebus sic stantibus como medio de establecer equitativamente el equilibrio de las prestaciones; con cita de las sentencias de 14 de diciembre de 1940 , 17 de mayo de 1941 , y 5 de junio de 1945 , la de 17 de mayo de 1957 establece las siguientes conclusiones en relación con la aplicación de la citada cláusula: A) Que la cláusula rebus sic stantibus no está legalmente reconocida; B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales; C) Que es una cláusula peligrosa, y, en su caso, debe admitirse cautelosamente; D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales: a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles; y e) En cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismos, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones; doctrina que se mantiene en posteriores resoluciones de esta Sala -sentencias, entre otras, de 29 de mayo de 1996 , 10 de febrero de 1997 , 15 de noviembre de 2000 , 27 de mayo de 2002 y 21 de marzo de 2003 -).

Particularmente, la sentencia del Alto Tribunal de nº 820/2013, de 17 de enero de 2013 , a propósito de la alegación de la imposibilidad de obtención de financiación como supuesto de imposibilidad sobrevenida, después de señalar que el régimen de los arts. 1182 a 1184 CC , el primero de ellos citado por la actora en su demanda, y que recogerían, en realidad, un supuesto de caos fortuito, no resulta de aplicación en las obligaciones pecuniarias, y tras señalar que dicha doctrina está en la órbita, más bien, de los arts. 7 y 1.258 del Código Civil , con respecto la problemática de la restricción del crédito provocada por la crisis económica y a las consiguientes dificultades de los compradores de viviendas para acceder al que hasta entonces venía siendo su medio habitual de financiación, señala cómo por regla general se ha rechazado la aplicación de dicha doctrina a los casos de dificultades de financiación del deudor de una prestación dineraria, aludiendo a los antecedentes contenidos en las sentencias la nº 568/2012, de 1 de octubre , y la nº731/2012, de 10 de diciembre Concluye, no obstante, que ello 'no significa, sin embargo, que la regla rebus sic stantibus haya de quedar descartada en todos los casos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles. Antes bien, una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos', y sienta como criterios que ' la posible aplicación de la regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, tales como el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública; la asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia.

CUARTO.-En el supuesto de autos estamos ante la compraventa de diversas fincas cuyo destino final se desconoce, en el que expresamente se prevé la imposibilidad sobrevenida por causa no imputable al comprador como causa de resolución del contrato, pero en el que en ningún caso se condiciona su cumplimiento a la obtención de financiación, siendo los medios por lo que los compradores pretender valerse para procurar el cumplimiento de su obligación de pago del precio una cuestión ajena a los vendedores, quienes tampoco se obligaron a prestar su colaboración con el fin de obtenerla; es cierto que el plazo se estipuló en beneficio de la parte vendedora con el fin de tener tiempo los vendedores para realizar las gestiones precisas para otorgar al escritura de partición de la herencia de la que procedían las fincas con el fin de escriturar ulteriormente la compraventa, pero del interrogatorio que se hace a la demandada por la defensa del actor se desprende que también se fijó con el fin de que el actor obtuviera financiación para la compra, por lo que el mismo se estipuló en beneficio de todas las partes; no existe un retraso en el tiempo excesivo para el otorgamiento de la escritura de partición, debiendo indicarse que la misma se otorgó en mayo de 2007 y que las gestiones para su otorgamiento las asumió el propio demandante, por lo que, en último extremo, este pequeño retraso sería imputable al propio actor; se desconoce qué cantidad pretendía financiarse, las posibilidades económicas de los compradores al tiempo de la firma del contrato y lejos de lo afirmado no existe prueba de que tuviese garantizada la concesión de un crédito para financiar la operación.

El apelado en su interrogatorio sostiene que tenía garantizada la concesión de financiación por el Banco Pastor, que cuando en el año 2008 acudió de nuevo su anterior director estaba en prisión y que se le denegaban la financiación solicitada; la única prueba que al respecto se propuso fue la declaración de don Obdulio , quien únicamente afirma que en el año 2007, no en 2008, acudió a la sucursal de La Caixa, se estudió la operación, y se denegó, desconociendo cualquier antecedente sobre esta cuestión, y particularmente, lo gestionado al respecto por el actor en el mentado banco. Por lo tanto, de ello no puede deducirse ni que la concesión del crédito estuviese garantizada, ni que el retraso en la realización de dichas gestiones provocasen un cambio de circunstancias, máxime todo ello, teniendo presentes las discrepancias en cuanto el momento en el que el actor reanuda sus gestiones para obtener dicha financiación, ya que aparentemente en mayo de 2007 no existía obstáculo alguno para elevar a escritura pública la compraventa, puesto que la crisis financiera se produce, como es notorio, en el año 2008.

QUINTO.-Lo anteriormente expuesto conduce a la consideración de que el impago del precio carece de justa causa, y que esta fue la única razón de que no se cumpliesen las previsiones contractuales acerca de la elevación del contrato a escritura pública, y al no apreciarse hecho alguno imputable a los vendedores que hubiese motivado el incumplimiento del plazo pactado para el citado otorgamiento pues, como ya se ha expresado, las gestiones para llevar a cabo la partición de la herencia las asumió directamente el apelado, sin que se acredite por parte de los demandados reticencia u obstáculo alguno que hubiese provocado esta demora, ni estando estos obligados a aceptar una novación subjetiva del contrato, cambiando la persona del comprador, resta examinar cual es la consecuencia de todo ello.

Pues bien, en la medida en que la apelante, no discrepa ya de la resolución del contrato pretendida por el apelado, sino de las consecuencias jurídicas que se anudaron en primera instancia a la resolución solicitada, cabe concluir la pérdida por parte de los compradores de la parte del precio pagado en los términos convenidos; ahora bien, esta pérdida debe quedar limitada a la prevista en el propio contrato, en donde se alude a la pérdida de 'la totalidad de lo aquí entregado', que fueron nueve mil euros, sin que en el citado pacto comprendiese, ni quepa entenderlo de otro modo, el resto de la parte del precio abonado con posterioridad, este es 6.000 euros, cuya devolución si procede a los compradores.

SEXTO.-De conformidad con lo dispuesto en el art.398 nº 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no se hace expresa declaración en cuanto a las costas causadas por la apelación.

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Se estima en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de doña Rosalia contra la sentencia fechada el día 25 de julio de 2014, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Siero en autos de juicio ordinario nº 783/12, la cual revocamos en el único sentido de fijar como cantidad que los demandados doña Rosalia y don Camilo deben abonar al demandante don Jose Enrique la de 6.000 euros, más los intereses legales correspondientes devengados desde la fecha de interposición de la demanda, y los previstos en el art. 576 de la LEC devengados desde la fecha de la indicada sentencia, todo ello sin expresa declaración en cuanto a las causadas en apelación y con devolución del depósito constituido a estos efectos.

Las resoluciones definitivas dictadas por las Audiencias Provinciales, de conformidad con lo prevenido en el art. 466 de la L.E.C ., serán susceptibles de los Recursos de Infracción Procesal y de Casación, en los casos, por los motivos y con los requisitos prevenidos en los arts. 469 y ss., 477 y ss . y Disposición Final 16ª, todo ello de la L.E.C ., debiendo interponerse en el plazo de VEINTE DÍASante éste Tribunal, con constitución del depósito de 50 euros en la cuenta de consignaciones de este Tribunal en el Banco Santander 3370 e indicación de tipo de recurso (04: Extraordinario por infracción procesal y 06: por casación) y expediente.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.