Sentencia Civil Nº 283/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 310/2014 de 03 de Octubre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00283/2014

Rollo núm.: 310/2014

S E N T E N C I A Nº 283

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Rosa Rigo Rosselló

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a 3 de octubre de 2014

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Palma, bajo el número 152/2013 , Rollo de Sala número ,entre partes, de una como demandada-apelante la entidad ENTIDAD ITE 2008,S.L., representada por la procuradora D. María del Carmen Gayá Font y dirigida por el letrado D. César Mateu Álvaro, de otra, como demandante-apelada la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , representada por la procuradora Dª. Luisa Adrover Thomás y dirigida por el letrado D. Juan Escandell Torres.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Palma, se dictó sentencia en fecha 14 de febrero de 2014 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que debo estimar y estimo la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Dª Luisa Adrover Thomas, en nombre y representación de Comunidad de Propietarios de EDIFICIO000 sito en CALLE000 nº NUM000 de Santa Ponsa (Calviá), contra Entidad ITE 2008, S.L declarando que ITE 2008, S.L. ha incumplido las obligaciones derivadas del contrato de obra suscrito entre las partes, presentando las fachadasexteriores del edificio Princiesa, desconchados de pintura y revestimientos generalizados, así como numerosos defectos de ejecución y acabado, tal y como se expresa en el informe pericial acompañado a la demanda, condenando a la demandada para que en el plazo de 15 días de inicio a las obras de reparación y subsanación de tales deficiencias, que deberán quedar finalizadas en otro plazo de 60 días y consistentes en el saneado general de las fachadas del edificio, eliminado de imperfecciones, restos, sellado, lijado, etc, con limpieza mediante chorro de agua a presión, previo a la aplicación de una imprimación base y de la pintura de acabado (dos Manos), condenándola a estar y pasar por las anteriores declaraciones.

Condeno a ITE 2008, S.L. al pago de las costas procesales.'

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 30 de septiembre de 2014.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.-La Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , sito en a la CALLE000 NUM000 de Santa Ponsa, interpuso demanda de juicio ordinario contra la entidad ITE 2008, S.L., en relación al contrato de obra relativo a la pintura de las fachadas del edificio ejecutadas conforme al presupuesto de fecha 26 de agosto de 2009.

Expresa la parte actora en su escrito de demanda que el trabajo presupuestado consistía en el pintado de las fachadas que incluía el saneado de humedades, rascado y preparación de revestimientos consistentes en fachadas lateral, principal y trasera, así como aplicación de dos pasadas de pinturas.

Transcurridos pocos meses se comenzaron a producir desconchados de la pintura aplicada en la fachada.

La comunidad contactó con un arquitecto técnico con la finalidad de que procediera a constatar las deficiencias expresadas, perito que concluyó que los daños y deficiencias son generalizados y se deberá proceder al saneado general de la fachada del edificio, eliminación de imperfecciones, resto, sellado, lijado, etc, limpieza mediante chorro de agua a presión, previa aplicación de una nueva imprimación base y de la pintura de acabado (dos manos) en todas las fachadas.

Solicita la parte actora que se declare que la parte demandada ha incumplido las obligaciones derivadas del contrato de obra suscrito entre las partes y la condena a la reparación y subsanación de tales deficiencias.

La entidad demandada se opuso a la demanda alegando, en primer lugar, la falta de acción frente a la entidad ITE 2008, S.L., pues en la junta de propietarios celebrada en fecha 16 de octubre de 2012, en que se autorizó el inicio de las acciones judiciales, se trató también de la problemática creada por las humedades que las terrazas adscritas a los NUM001 NUM002 y NUM003 provocan en las viviendas situadas en la parte inferior, apartamentos NUM004 y NUM004 , concluyéndose que el problema se halla en las obras realizadas en dichas terrazas, especialmente la que es propiedad del NUM001 NUM002 . De esta manera la comunidad resulta ir contra sus propios actos ya que en la junta se acordó por unanimidad que la responsabilidad de las humedades era de los propietarios de los NUM001 NUM002 y NUM003 .

Se niega también el incumplimiento del contrato ya que los desconchados existentes se deben a las humedades producidas por las terrazas del ático, así como a una defectuosa impermeabilización de la cubierta y una absorción de agua en los remates horizontales de los petriles de las cubiertas por falta de fiolas en los mismos.

La sentencia de instancia es plenamente estimatoria de la demanda.

Tras un análisis de la prueba practicada, en particular, de los informes periciales obrantes en los autos, llega a la conclusión de que las patologías, cuya existencia no es negada por los peritos, son debidas principalmente a una deficiente ejecución de los trabajos, pues si la preparación del soporte para pintar es inadecuada la pintura que luego se aplique, con independencia de su calidad, nunca podría tener un resultado satisfactorio, defecto que es atribuible a la actuación de la demandada al tratarse de un factor generalizado que afecta a todo el conjunto de las fachadas, de manera que no son achacables a los propietarios de las terrazas. Existe una falta de calidad en la pintura, que es responsabilidad de la entidad demandada, empresa del sector que tendría que asesorarse correctamente para llevar a cabo la elección adecuada de la calidad de la pintura, teniendo en cuenta la ubicación del edificio próximo al mar. Sobre las deficiencias de impermeabilización, indica que la demandada fue contratada precisamente para eso, corriendo de su cuenta la realización de estudios y proyectos necesarios para acometer eficazmente los trabajos de rehabilitación, lo cual pasa por detectar las eventuales patologías que pudieran surgir a fin de aplicar la solución correctora adecuada. Por otro lado, las deficiencias de impermeabilización afectan a zonas concretas de las fachadas, por lo que no puede excluirse la responsabilidad de la demandada.

Interpone recurso de apelación la parte demandada que viene en sus alegaciones a reproducir los argumentos contenidos en su escrito de contestación a la demanda:

1.- Falta de acción frente a la sociedad demandada, dado que la aparición de los desconchados de las fachadas son producto de las filtraciones de agua tanto de las cubiertas del edificio como de las bases horizontales de remate de pretiles de cubierta.

Por otra parte, la comunidad de propietarios ha de dirigir cualquier reclamación derivada y que sea consecuencia del defectuoso mantenimiento de las terrazas del ático, a sus propietarios.

La comunidad de propietarios demandada va contra sus propios actos ya que en la junta de fecha 16 de octubre de 2012 se acordó por unanimidad que la responsabilidad de las humedades era de los propietarios de los NUM001 NUM002 y NUM003

2.- No ha habido incumplimiento del contrato de obra por parte de la demandada, ya que los desconchados se deben a las humedades producidas por las terrazas del ático. Se alega en este punto error en la apreciación de la prueba por parte del juez a quo.

3.- Falta de litisconsorcio pasivo necesario. Los propietarios de los áticos deberían haber sido parte en el procedimiento al efecto de depurar responsabilidades, por cuanto en la junta de 16 de octubre de 2012 se aprobó por unanimidad que los responsables de las filtraciones son los propietarios de los áticos y porque existe un defecto de impermeabilización de las cubiertas así como una absorción de agua a nivel de pavimento exterior de cubiertas y entrada de agua en el interior de los petriles de la cubierta en las superficies planas de remate que acaban saliendo a la fachada.

SEGUNDO.-Para la resolución de las cuestiones planteadas en esta alzada es preciso analizar las causas del desprendimiento de la pintura de la fachada del edificio que conforma la comunidad actora.

La parte actora presentó junto con su escrito de demanda un informe pericial elaborado por D. Gabriel , no ratificado en el procedimiento, en el que, se indica que el revestimiento de pintura presenta defectos consistentes en desprendimientos y deficiente aplicación del revestimiento en sí, defectos que afirma que son generalizados.

Concluye que los desprendimientos responden a una incorrecta o insuficiente preparación del soporte, siendo esa falta de preparación la causa de las texturas diferentes, falta de planeidad, abombamientos, resaltes y cambios de rugosidad que se detectan en la fachada.

Aprecia también una serie de defectos de carácter estético que reflejan la falta de esmero o cuidado en la aplicación de la pintura.

Descarta la posible relación entre los desprendimientos de pintura y posibles humedades provocadas por posibles defectos de impermeabilización de las terrazas y azoteas, dado que todos los desprendimientos detectados se encuentran alegados de cualquier posible humedad que pudiera provenir de defectos de impermeabilización.

La parte demandada presentó otro informe, elaborado por el arquitecto técnico D. Mariano , quien aprecia la existencia de deficiencias, que no considera generalizadas y sobre cuya causa manifiesta que son producto de las filtraciones de agua tanto de las cubiertas del edificio como de las bases horizontales de remate de pretiles de cubierta ya que carecen de fiolas y de zonas de fiolas de carpintería.

Destaca que los desagües y gárgolas están constituidos por tubos metálicos que salen a la fachada, sistema que era común en la época de la construcción, pero que puede producir acumulaciones de agua sobre el pavimento y cubierta, ya que se tarda en desaguar. Los encuentros en el remate de la impermeabilización de esta solución constructiva son difíciles de ejecutar por falta de solape con la tela asfáltica, de la que se desconoce su estado.

Hace mención, por último, a la proximidad del mar. Señala que con el transcurso de los años los paramentos verticales han estado expuestos a estas condiciones y que se puede afirmar que habrá habido momentos en los que los revestimientos de pintura exterior habrán envejecido y perdido su capacidad impermeable, por lo que debieron absorber las sales y la humedad procedentes del mar. En el momento en que existe una filtración reaccionan y se producen vapores que provocan un desprendimiento de las capas superiores, de la pintura.

A instancia de la parte actora se practicó prueba pericial judicial, para la que resultó designado el arquitecto técnico D. Sixto .

En su informe, tras exponer que el edificio presenta un aspecto aceptable, aprecia una serie de defectos en la pintura de las fachadas, consistentes en descolgamientos, cuarteamientos, desconchados, bolsas y falta de uniformidad.

Tales defectos los califica de generalizados, por cuanto se localizan en todas las fachadas, siendo más evidentes en los parámetros pintados de color marrón-rojizo, siendo los desperfectos más evidentes en zonas con especial exposición a la humedad. Ahora bien, también indica que, dedicando una observación más exhaustiva, se aprecian defectos en otras zonas que no siguen un patrón constructivo determinado, pudiendo aparecer tanto en zonas resguardadas como expuestas, en plantas superiores como en inferiores.

Sobre las causas de los desprendimientos, señala el perito tres factores:

1.- Una calidad del material aplicado inferior a la exigida según la normativa vigente.

2.- Una calidad deficiente en la ejecución material de los trabajos.

3.- Factores externos que han modificado las características del soporte.

Se refiere en este último punto a las deficiencias en la impermeabilización que presenta el envolvente del edificio.

Este último factor, indica, ha sido determinante en la aparición de los desprendimientos de la pintura bajo los alfeizares de las ventanas, junto a las coronaciones de los pretiles de terrazas y balcones, junto a los rebosaderos, en techos junto a los bordes de los forjados, es decir, en zonas con una especial exposición al agua de lluvia.

Ahora bien, señala que los demás desprendimientos de pintura no se han visto influenciados de manera directa por este factor, sino por una calidad de pintura inferior a la exigida y por una deficiente ejecución de los trabajos.

De una valoración conjunta de los tres informes presentados y a la vista de las fotografías que los acompañan lleva a la conclusión de que los defectos son de carácter generalizado, de manera que no pueden explicarse por los defectos de impermeabilización que presenta el edificio, sino que tienen su origen en una defectuosa ejecución, al no haberse preparado de forma adecuada el soporte antes de la aplicación de la pintura.

El perito judicial indica que la superficie que aparece bajo los descolgamientos y bolsas tiene una textura polvorienta, blanquecina, fruto de la descomposición de la pintura antigua de de la mezcla de salitre y de los vapores que quedan atrapados debido a una pintura con bajo índice de permeabilidad al valor, factores que son indicativos de una falta de imprimación o de una calidad de la misma insuficiente.

De esta manera, la deficiente ejecución de los trabajos ha influido en la aparición de los defectos y esa deficiente ejecución es también el origen de los defectos apreciados en la apariencia material, tales como falta de uniformidad en la textura, defectos de perfilado y encuentro entre los dos colores, ausencia de protección de elementos adyacentes o incompleta aplicación de la pintura.

Tales deterioros muestran el defectuoso cumplimiento de la obligación asumida por la parte demandada y justifica la petición de condena que hace la parte demandante.

Es cierto que, tal y como se desprende del informe del perito judicial, la corrección de los defectos de impermeabilización que padece el edificio no formaba parte del presupuesto. Aunque en el mismo se incluyen arreglos y saneados de humedades, rascados, enmasillados con masilla elástica y epoxil, tal partida se debe referir, como indica el perito, al preparado del soporte para la posterior pintura, pero no a los trabajos de albañilería, que considera también necesarios y que importarían una suma equivalente a la presupuestada para la pintura. Ahora bien, esas deficiencias de impermeabilización no eximen a la demandada de la responsabilidad por la defectuosa ejecución material y, además, no se explica como en el momento de la elaboración del presupuesto y del inicio de los trabajos, la demandada, que se anuncia como empresa de rehabilitación de edificios, no puso de manifiesto la existencia de esas deficiencias a la comunidad que precisaban de una reparación previa a la pintura.

Es por todo ello que se estima correcta la valoración de la prueba que se hace en la sentencia de instancia.

Finalmente y en relación a la alegación relativa a la actuación contraria a los propios actos por la comunidad, dos son las consideraciones que cabe hacer:

- Del propio informe presentado con la contestación resulta que las deficiencias en la pintura afectan no solo a las viviendas que se encuentran bajos los NUM001 NUM002 y NUM003 , sino que afectan en general a todo el edificio, por lo que no pueden relacionarse las deficiencias con la falta de conservación de las terrazas de los áticos.

- Mal puede considerarse que los acuerdos adoptados por la comunidad en junta celebrada en fecha 16 de octubre de 2012 determinan una actuación contraria a los propios actos de la comunidad al interponer la demanda, pues en la misma junta se acordó encargar un informe pericial de los daños y que después, según el resultado, se iniciaran las acciones pertinentes, y ello en el punto del orden del día relativo a las medidas a tomar frente a la empresa ITE 2008.

TERCERO.-Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la entidad ITE 2008, S.L., contra la sentencia dictada en fecha 14 de febrero de 2014 por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Palma en los autos del juicio ordinario de los que el presente rollo dimana.

En consecuencia, se confirma la resolución recurrida en todos sus términos, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada y pérdida del depósito consignado para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.