Sentencia Civil Nº 283/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 780/2014 de 29 de Junio de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
C/ Ferraz, 41 , Planta 1 - 28008
Tfno.: 914933935
37007740
N.I.G.: 28.079.42.2-2013/0033545
Recurso de Apelación 780/2014 -1
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 08 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 273/2013
APELANTE: TORRIJOS PLAZA XXI, S.L.
PROCURADOR D./Dña. CRISTINA MATUD JURISTO
APELADO: MERCESPE, S.L.
PROCURADOR D./Dña. JOSE RAMON REGO RODRIGUEZ
SENTENCIA NÚMERO:
RECURSO DE APELACIÓN Nº 780/2014
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA
D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO
DÑA. MARÍA JOSÉ ALFARO HOYS
En Madrid, a veintinueve de junio de dos mil quince.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los
Autos de juicio ordinario nº 273/2013, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Madrid, a los
que ha correspondido el Rollo de apelación nº 780/2014 , en los que aparecen como partes: de una, como
demandante reconvenida y hoy apelada MERCESPE, S.L. representada por el Procurador D. José Ramón
Rego Rodríguez; y, de otra, como demandada reconviniente y hoy apelante TORRIJOS PLAZA XXI, S.L. ,
representada por la Procuradora Dña. Cristina Matud Juristo; sobre resolución contractual y reclamación de
daños y perjuicios.
SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida
PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Madrid, en fecha veintitrés de junio de dos mil catorce se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Fallo : Que estimando en parte la demanda interpuesta por el Procurador D. José Ramón Rego Rodríguez, en nombre y representación de la entidad 'MERCESPE, S.L.', contra la mercantil 'TORRIJOS PLAZA XXI, S.L.', debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento del espacio n° 1 del local de negocios LC63, ubicado en el Mercado de Torrijos en Madrid, y del contrato de arrendamiento del almacén S-1 10 y la cámara C21-S1 del mismo local, suscritos entre las partes, condenando a la demandada a abonar a la demandante la cantidad de 31800 euros, más los intereses legales, absolviéndola del resto de los pedimentos dirigidos contra ella; todo ello sin expresa imposición costas.

Que desestimando la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora Da Natalia Martín de Vidales y Llorente, en nombre y representación de la mercantil 'TORRIJOS PLAZA XXI, S.L.', contra la entidad 'MERCESPE, S.L.', debo absolver y absuelvo a la demandada de todos los pedimentos dirigidos contra ella; todo ello con expresa imposición de las costas a la parte reconviniente.'.



SEGUNDO .- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la parte demandada reconviniente, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO .- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día diez de junio del presente año.



CUARTO .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que no se opongan a los de esta resolución judicial, en cuyo caso deben entenderse sustituidos por estos.



SEGUNDO .- Es necesario partir de los siguientes hechos que han quedado acreditados en los autos y de los que ha de partirse para la resolución de los distintos motivos del recurso de apelación: 1º) En fecha 20 de mayo de 2011 entre la entidad actora MERCESPE SL, y la entidad demandada y actora reconvencional se firmó un contrato de de reserva del espacio nº 1 del local LC63 en el Mercado de Torrijos.

2º) En fecha 8 de junio de 2011 entre la entidad MERCESPE SL, como arrendataria y TORRIJOS PLAZ XXI SL, como arrendadora, se suscribió el correspondiente contrato de arrendamiento, para ejercer en el local arrendado la actividad comercial de cafetería restaurante. No empezándose a ejercer dicha actividad comercial, y por lo tanto al pago de la renta hasta de abril de 2012.

3º) El contrato inicial fue modificado por acuerdo de los contratantes el 31 de julio de 2012, por el que se modificó la renta, ampliando el arrendamiento al almacén SI-10 y la cámara C-21.

4º) Dado que el objeto del contrato era la explotación de la actividad del sistema de restauración en forma de multiespacios o multibarras, la arrendadora en la clausula QUINTA del contrato asumió alguna obligación adicional, en especial la limpieza de las zonas comunes, recogida de mesas en zonas comunes del local, lavado y redistribución de la vajilla recogida.

5º) Es un hecho no discutido en los autos que este servicio de limpieza de los elementos comunes no se llegó a instalar; y también que en fecha 30 de agosto o de 2012 tuvo lugar una inspección por los servicios municipales constatando la existencia de deficiencias y suciedad en los elementos comunes, y la falta de licencia de actividad, teniendo lugar en fecha 25 de septiembre de 2012 una resolución administrativa dictada por el Ayuntamiento de Madrid apercibimiento del cierre del local.

6º) el día 4 de octubre de 2012 la arrendataria alegando el incumplimiento por el arrendador de las obligaciones asumidas en el contrato, le comunicó su voluntad de resolución, momento a partir del cual dejó de abonar la renta correspondiente.

7º) En el mes de enero de 2013 la arrendatario presentó la correspondiente demanda de desahucio por falta de pago de la renta dando lugar a los autos 94/2013 del juzgado de primera instancia n º 67 de Madrid, que convocadas las partes al acto del juicio, la parte demandada se opuso a la demanda, siendo dictado auto en fecha 18 de marzo de 2013 en la que se apreció la existencia de prejudicialidad civil, acordando el sobreseimiento del proceso, auto que adquirió firmeza.



TERCERO .- Dado que la sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda, condenando a la arrendadora al pago de 31.800 #, correspondiente al coste de las obras ejecutadas por la arrendataria en el local, esta resolución judicial debe limitarse a resolver en virtud del recurso de apelación si existió o no el incumplimiento del arrendador, y si la cuantía de la indemnización debe ser la fijada en la sentencia de instancia.

Por la representación procesal de TORRIJOS PLAZA XXI SL, se impugna la sentencia dictada en primera instancia, pues si bien se reconoce que la licencia definitiva se estaba tramitando, no había existido ninguna resolución administrativa denegando la licencia de actividad, pues a juicio de la parte apelante de la prueba documental aportada al juicio como de las pruebas practicadas en el acto del juicio, en especial de la declaración del testigo que compareció en el acto del juicio, ha de entenderse que la arrendadora cumplió con todas las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.

La obligación esencial del arrendador es ceder el uso del bien al arrendatario, tal como se deduce del artículo 1554 del c. civil , pero no basta que se ceda el uso de la cosas, siendo necesario que se ceda el uso y goce pacifico, para destinarla con arreglo a su destino.

Del examen detallado de la prueba practicada en la instancia, que se recoge en la sentencia apelada y que esta resolución hace suya, debe entenderse que existió el incumplimiento por parte del arrendador de esa obligación esencial, en la medida que las obras de adaptación, que si bien debían ser abonadas por la arrendataria, su ejecución era por cuenta de la arrendadora, obras que según el contrato debían estar terminadas en el mes de noviembre de 2011, y en el mes de abril de 2012 no se habían terminado, también consta acreditado que la arrendadora no instaló el servicio de limpieza de los elementos comunes, sin que por el contrario se haya acreditado el pacto verbal de que dicho servicio no se iba a instalar, pacto que no existe más que en las manifestaciones de la parte apelante, y el testigo que declaró en el acto del juicio el Sr.

Norberto que en todas las negociaciones tenia la condición de gerente de la parte apelante.

Habiendo existido por lo tanto dicho incumplimiento, es evidente que la arrendadora incumplió el contrato y causó los daños, en la cuantía que se fijan en la sentencia de instancia, pues se corresponde al importe de las obras ejecutadas en el local, y que quedan en beneficio del mismo, pero que fueron abonadas por la arrendataria, sin que haya podido hacer uso del local con arreglo a su destino.



CUARTO .- Como segundo motivo del recurso de apelación se alega el incumplimiento de la arrendataria, pues a pesar de haber cerrado el local el día 12 de octubre de 2012, y estando ambas partes de acuerdo en su resolución desde esa fecha deja de abonar las correspondientes rentas, y no solo eso sino que se opone a la devolución del local al arrendador par que pueda hacer uso del mismo.

El artículo 1258 del c. civil establece que los contratos no solo obligan a lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.

Del examen de los autos, y no se discute por las partes, que la entidad arrendataria comunicó su voluntad de resolver el contrato el 4 de octubre de 2011 (folio 284) , y si bien consta en los autos que la arrendadora remitió dos burofax, uno de 12 de noviembre de 201 y otro el día 3 de diciembre de 2011, en los que solicitaba la apertura del local o la entrega de llaves, no costa de forma clara y precisa, que en virtud de esas comunicaciones aceptaran la resolución del contrato y entrega de llevase haciendo referencia a una serie de sanciones y consecuencias no recogidas en el contrato.

En base a todo lo expuesto si bien la actuación del arrendatario que pretende dar por resuelto el contrato por incumplimiento del arrendatario implica un acto contrario a la buena fe que debe presidir las relaciones contractuales, lo cierto es que el arrendador en ningún momento de forma clara y precisa se allanó o estuvo conforme con la resolución del contrato, cuya resolución se ha debido al incumplimiento de sus obligaciones esenciales del contrato.

En base a lo expuesto debe entenderse que no ha existido una estimación parcial de la demanda reconvencional, en la medida que la resolución del contrato se acuerda no por el mutuo disenso, sino por el incumplimiento del arrendador.



QUINTO .- De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada han de imponerse a la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la demandada reconviniente TORRIJOS PLAZA XXI, S.L. , contra la sentencia dictada con fecha veintitrés de junio de dos mil catorce por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 8 de los de Madrid , en los autos juicio ordinario seguidos con el número 273/2013, debemos declarar y declaramos NO HABER LUGAR al mismo, y, en consecuencia, CONFIRMAMOS íntegramente dicha resolución, con imposición a la recurrente de las costas de esta alzada, con pérdida del depósito constituido para recurrir de conformidad con el punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.