Sentencia CIVIL Nº 283/2021, Audiencia Provincial de Albacete, Sección 1, Rec 809/2019 de 21 de Abril de 2021

Encabezamiento

AUDIE NCIA PROVINCIAL

Secci ón Primera

ALBAC ETE

Apelación Civil nº 809 /2019

Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Albacete. Procedimiento Ordinario nº 810/18.

APELANTE: BANCO SANTANDER S.A.

Procurador: Llanos Ramírez Ludeña

APELADO: Benigno y Isidora.

Procurador: Ana Isabel Naranjo Torres

S E N T E N C I A NUM. 283/21

EN NOMBRE DE S. M. EL REY

Ilmos . Sres.

Presi dente

D. CESAR MONSALVE ARGANDOÑA

Magis trados

D. JOSE GARCIA BLEDA

D. JOSE-RAMON SOLIS GARCIA DEL POZO

D. MANUEL MATEOS RODRIGUEZ

Dª INMACULADA ABELLÁN TÁRRAGA

En Albacete, a veintiuno de abril de dos mil veintiuno.

VISTOSen esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario nº 810/18, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Albacete y promovidos por D. Benigno y Dª. Isidora contra BANCO SANTANDER S.A.; cuyos autos han venido a esta Superioridad en virtud de recurso de apelación que, contra la sentencia dictada en fecha 20 de mayo de 2019 por la Magistrada-Juez de Primera Instancia de dicho Juzgado, interpuso el referido demandado. Habiéndose celebrado Votación y Fallo en fecha 15 de abril de 2021.

Antecedentes

ACEPTANDOen lo necesario los antecedentes de la sentencia apelada; y

1º.-Por el citado Juzgado se dictó la referida sentencia, cuya parte dispositiva dice así: ' FALLO:Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales doña Ana Isabel Naranjo Torres, en nombre y representación de DON Benigno Y DOÑA Isidora, contra BANCO SANTANDER S.A., representada por la Procuradora de los Tribunales doña Mª Llanos Ramírez Ludeña, sobre reclamación de cantidad por importe de VEINTE MIL QUINIENTOS CINCUENTA EUROS (20.550 €), DEBO CONDENAR Y CONDENO a la referida demandada a que abone al actor la referida suma, más los intereses legales computados desde el 2 de noviembre de 2007 e incrementados en dos puntos desde la presente resolución y hasta el completo pago. Las costas procesales causadas se imponen a la parte demandada. Notifíquese esta resolución a las partes, haciéndoles saber que la misma no es firme, y que contra ella cabe interponer, en el plazo de veinte días, recurso de APELACION del que conocerá la Audiencia Provincial de Albacete. Conforme a la D.A. Decimoquinta de la LOPJ, para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este Juzgado, un depósito de 50 euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente. El depósito deberá constituirlo ingresando la citada cantidad en el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Albacete en la cuenta de este expediente indicando, en el campo 'concepto' la indicación de 'recurso' seguida del código '02 Civil-Apelación'. Si el ingreso se hace mediante transferencia bancaria deberá incluir, tras la cuenta referida, separados por un espacio la indicación 'recurso' seguida del código '02 Civil- Apelación'. Líbrese certificación literal de la presente sentencia que se unirá a los presentes autos, quedando el original en el libro de sentencias de este Juzgado. Así, por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.'

2º.-Contra la Sentencia anterior se interpuso recurso de apelación por el demandado BANCO SANTANDER, S.A., representado por medio de la Procuradora Dª. Llanos Ramírez Ludeña , bajo la dirección del Letrado D. Gabriel López Otero, mediante escrito de interposición presentado ante dicho Juzgado en tiempo y forma, y emplazadas las restantes partes personadas, por la demandante D. Benigno y Dª. Isidora, representada por la Procuradora Dª. Ana Isabel Naranjo Torres, bajo la dirección del Letrado D. Jesús Bonet Sánchez se presentó en tiempo y forma ante el Juzgado de Instancia escrito oponiéndose al recurso de apelación, elevándose los autos originales a esta Audiencia para su resolución, previo emplazamiento de las partes para su comparecencia ante esta Audiencia Provincial por término de diez días, compareciendo los mencionados Procuradores en sus respectivas representaciones ya indicadas.

3º.-En la sustanciación de los presentes autos se han observado las prescripciones legales.

VISTOsiendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Dª INMACULADA ABELLÁN TÁRRAGA.

Fundamentos

PRIMERO:Por la Procuradora Dña. LLANOS RAMIREZ LUDEÑA, en nombre y representación de 'BANCO SANTANDER,S.A.', se interpuso recurso de apelación contra la resolución de fecha 20/05/19, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de esta ciudad en el procedimiento ordinario 810/ 2018.

Dicha sentencia estimó la demanda formulada contra la citada entidad por la representación de DON Benigno Y DOÑA Isidora.

Se había instado por éstos, invocando su condición de consumidores, la devolución de los anticipos a cuenta que se afirmaban abonados por los mismos a 'Promociones Carretera de Jaén 35, S.L.' , en virtud de un contrato de compraventa suscrito entre los actores y esta Promotora en el año 2007, sobre un inmueble situado en el término municipal de Valdeganga .

Con fundamento en la Ley 57/1968, sosteniendo que la demandada fue receptora el 2 de noviembre de 2007, de 32.400 euros a cuenta del precio total de la vivienda y dado de esas cantidades, solo 11.850 euros les han sido reintegrados por la vendedora tras la resolución de este contrato, se solicita la condena a la entidad demandada al abono de la diferencia, 20.550 euros .

En efecto dicha demanda se estimó y en consecuencia se condenó a la ahora apelante a abonar a la actora esta cantidad de 20.550 euros más los intereses legales computados desde que se produjo la entrega, el 2 de noviembre de 2007 e incrementados en dos puntos desde la sentencia y hasta el completo pago.

Las costas procesales causadas se impusieron a la parte demandada.

La apelante invoca en primer lugar que la Sentencia Recurrida incurre en un error en la valoración de la prueba, al considerar acreditado que el pretendido pago realizado por la parte actora, obedece a un anticipo de cantidades para la compra del inmueble y que fue depositado en una cuenta de titularidad de la Promotora abierta en Banco Santander.

Se mantiene que la demandante no sólo no ha cumplido con la carga de probar - tal y como le corresponde en virtud del artículo 217 de la LEC- que las cantidades ahora reclamadas fueron ingresadas en una cuenta de la Promotora abierta en el Banco Santander, sino que tampoco ha quedado acreditado que ese presunto ingreso obedeciese a la finalidad de abonar anticipos por la compra del inmueble objeto del Contrato de Compraventa de 2007.

En segundo lugar, la juzgadora ' a quo'ha pasado por alto la total ausencia de legitimación pasiva de Banco Santander para ser demandada por el concepto pretendido de contrario, en la medida en que no reúne las condiciones necesarias para ostentar la condición de depositaria respecto del supuesto anticipo a cuenta reclamado por la actora.

En tercer lugar se sostiene que la sentencia ahora impugnada infringe el artículo 1.2. de la Ley 57/1968 y la doctrina jurisprudencial que lo interpreta, al declarar que la demandada pudo conocer que el pago ahora reclamado - realizado a través de un cheque sin concepto alguno-, era un anticipo entregado a cuenta del precio del inmueble.

En último término y para el caso de que ninguno de los anteriores motivos sea estimado, se destaca que la resolución de instancia produce una real indefensión a la entidad mediante la estimación de los intereses legales desde la fecha del pago (y no desde la fecha de la interposición de la demanda), dando así autoridad a la pasividad durante varios años de la parte actora sin interponer cualquier acción contra la demandada, engrosando la cantidad que reclama y creando un perjuicio abusivo a ésta.

Se invoca así la existencia de retraso desleal y abuso de derecho.

La apelada se opone al recurso, solicitando su desestimación y la condena a las costas de la alzada a la apelante.

SEGUNDO: Sostiene la apelante como motivo esencial del recurso, que aun en la improbable hipótesis de que por la Sala se considerase acreditado que el pretendido anticipo a cuenta alegado de contrario, fue efectivamente ingresado en una cuenta de la Promotora abierta con Banco Santander, a la vista del medio de pago elegido por los demandantes - cheque, lo cierto es que dicha entidad jamás habría podido conocer que ese supuesto anticipo se hallara destinado a la adquisición de un inmueble concreto.

Añade que como bien argumenta la Sentencia Recurrida y es doctrina reiterada del Tribunal Supremo, la responsabilidad derivada de la Ley 57/68 no puede basarse únicamente en que las cantidades fuesen ingresadas en una cuenta bancaria de la Promotora, sino que la entidad bancaria debe estar en disposición de ejercer la facultad de control sobre tales ingresos exigida por ley y no hacerlo.

La labor de vigilancia de la apelante- que constituye el principal motivo por el que la Sentencia Recurrida le imputa la responsabilidad que establece el artículo 1.2. de la Ley 57/1968-, se hace imposible habida cuenta de que el importe supuestamente ingresado se abona a través de un cheque que no especifica el concepto al que obedece dicho pago, haciendo imposible dilucidar si iba destinado a la adquisición del inmueble o a otros fines.

Hay que comenzar señalando que con la demanda se adjuntan como documentos 1, 2 y 3, contrato de compraventa de vivienda celebrado en octubre de 2007 entre los demandantes y la promotora , 'PROMOCIONES CARRETERA DE JAÉN 35, S.L.', cheque por valor de 32.400,00 euros y certificación de la entidad emisora del mismo, 'BANKIA, S.A.'

Se entiende que mediante los mismos y el documento nº 2 aportado por la parte actora en el acto de la audiencia previa, la misma acredita, contra lo que sostiene la contraparte, que la cantidad que invoca se abonó en una cuenta titularidad de la promotora en la entidad BANCO ESPAÑOL DE CRÉDITO, S.A., absorbido por la hoy demandada, BANCO SANTANDER, S.A, a cuenta del precio de la vivienda objeto del contrato.

Así, según la documentación de este acuerdo, la estipulación tercera, al contemplar la forma de pago, establece que a la firma de dicho contrato, la compradora efectuaría a la vendedora un pago de la cantidad de 32.400,00 euros, mediante entrega a la vendedora de cheque bancario por tal importe antes del 10 de noviembre de 2007.

Pues bien, consta, atendiendo a los documentos nº 2 y 3 de la demanda y nº 2 aportado en la audiencia previa, que los actores libraron un cheque el 2 de noviembre de 2007 exactamente por ese importe, cheque que fue cobrado en una sucursal del entonces 'BANCO ESPAÑOL DE CRÉDITO, S.A.'

Además, del extracto bancario aportado por la propia demandada (a requerimiento de la demandante) mediante escrito presentado el 10 de mayo de 2019, acontecimiento 69, se desprende que con fecha de operación de 2 de noviembre de 2007 fue ingresado en la cuenta del Banco Santander, titularidad de 'Promociones Carretera de Jaén S.L.', un cheque por importe de 32.400 €.

Por otro lado, atendiendo a este mismo extracto, se podría concluir que Banco Santander admitió, además del anterior, numerosos ingresos de cantidades anticipadas en la cuenta de la promotora abierta en dicha entidad, pues consta el cobro de cheques y numerosas transferencias, que dada la actividad de la titular de la cuenta, se podría entender que obedecen a la misma, la promoción de viviendas, tratándose razonablemente de pagos por compraventas de éstas.

En cualquier caso, el que nos ocupa es el ingreso efectuado por los actores, que por lo indicado se entiende probado, por lo que son irrelevantes las alegaciones de la apelante sobre su ignorancia del concepto al que obedecen los restantes.

Pues bien, los hechos establecidos se analizarán a la luz de la doctrina jurisprudencial sobre el precepto en que se funda la demanda, el citado artículo 1. 2ª de la Ley 57/1968.

Cabe recordar que este precepto establecía:

'Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:

1ª.Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el 6% de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

2ª.Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las

viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.'

El art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 , aplicable en efecto al supuesto litigioso dada la fecha de la compraventa que lo motiva, que establecía una responsabilidad legal específica de las entidades de crédito («bajo su responsabilidad»), ha sido interpretado por la Sala Primera del TS en el siguiente sentido: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía, responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad» ( sentencias 733/2015, de 21 de diciembre (RJ 2015, 5403) , 142/2016, de 9 de marzo (RJ 2016, 955) , 174/2016, de 17 de marzo (RJ 2016, 862) , y 420/2016, de 24 de junio (RJ 2016, 4065) )

Tomando como referencia la primera de esas sentencias, la entidad de crédito demandada se opuso a la demanda alegando falta de legitimación pasiva por considerarse un tercero ajeno al contrato de compraventa y por no haber expedido ningún aval, dado que la promotora no se lo había solicitado. En cuanto al fondo, opuso que, de conformidad con la Ley 57/1968 (RCL 1968, 1335) , correspondía al promotor en todo caso solicitar la constitución del aval y la apertura de una cuenta especial en la que se ingresaran las sumas anticipadas, existiendo en este caso únicamente una cuenta corriente con la que operaba la promotora para su actividad habitual .

Ello es lo que se viene a oponer también en este caso, en el que por otro lado no se discute que la demandada no tenía la condición de avalista ni de concedente del préstamo a la construcción.

La sentencia que estamos considerando, la 733/2015, añade que según la norma de que se trata, los promotores deben percibir las cantidades anticipadas « a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en la que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior » (es decir, un seguro o un aval bancario). Se trata, en definitiva, de determinar el alcance de la expresión « bajo su responsabilidad » cuando, como en este caso, las cantidades anticipadas no se hayan percibido en una cuenta especial sino en la única que el promotor tenía en la entidad de crédito codemandada.

La jurisprudencia de esta Sala sobre la Ley 57/1968 (RCL 1968, 1335) , conformada sobre todo a raíz de las situaciones creadas por la crisis económica y financiera (promotores en concurso y compradores que habían anticipado cantidades pero no iban a recibir las viviendas), está presidida por el rigor con el que dicha ley, anterior a la Constitución, protegía a los compradores de viviendas para uso residencial, rigor que la Constitución no vino sino a reforzar en sus arts. 47 (derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada) y 51 (defensa de los consumidores y usuarios) - STS, de Pleno, de 20 de enero de 2015 (recurso nº 196/2013 ) (RJ 2015, 361) .

Más en particular, por lo que se refiere a la cuenta especial en la que han de « depositarse » las cantidades anticipadas, la sente ncia de 16 de enero de 2015 (RJ 2015, 278) , también de Pleno (recurso nº 2336/2013 ), distingue, a efectos de la responsabilidad a que se refiere el art. 1 de la Ley 57/1968 , entre la entidad que concede al promotor el préstamo a la construcción con garantía hipotecaria y aquella otra en que se ingresan las cantidades anticipadas, que es la que debe responder frente al comprador...'( pues es la que queda afectada por la obligación legal y no había cumplido la exigencia de cuenta especial y aval que impone la Ley).

Concluye el TS que 'la aplicación de la línea inspiradora de esta doctrina jurisprudencial al presente recurso determina que proceda su estimación, porque la « responsabilidad » que el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 (RCL 1968, 1335) impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad,( siendo irrelevante por lo que se acaba de exponer que ésta no haya sido la concedente del préstamo a la construcción ) especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de « exigir ».

En suma, se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma, como razonan las sentencias de Audiencias Provinciales citadas en el motivo, bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57/1968 (RCL 1968, 1335) perdiera toda su eficacia. Por esta razón, aunque sea cierto, como considera la sentencia impugnada, que la promotora podía haber concertado seguro o aval con otra entidad, en cambio no es acertado entender que, constando incluso en el propio documento de ingreso el destino o razón de las cantidades anticipadas (« reserva de vivienda y 20% vivienda »), de esto no se derivara « obligación legal alguna » para la entidad de crédito codemandada.'

De este razonamiento se deriva que la constancia del concepto a que obedece el ingreso, no es esencial según el TS, máxime cuando concluye: 'Muy al contrario, precisamente porque ésta( la entidad de crédito) supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad específica que establece el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 (RCL 1968, 1335) .

En este caso, ese conocimiento de la demandada se extrae de la prueba documental ya analizada, a lo que luego, no obstante, se volverá.

Recapitulando, con relación a la garantía regulada en el Ley 57/68 (RCL 1968, 1335) se han de sentar como principios jurisprudenciales, los siguientes:

1) El promotor de viviendas destinadas a domicilio o residencia familiar, para poder cobrar de los compradores cantidades anticipadas, antes y durante la construcción, debe cumplir con los requisitos dispuestos en el art. 1 de la Ley 57/68 de 27 de Julio , sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas ( S.T.S. 24-10-16 (RJ 2016, 4971) ).

2) Esa norma impone al promotor garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el correspondiente interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con entidad aseguradora o por aval solidario prestado por entidad financiera inscrita, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido ( S.T.S. 7-5-14 (RJ 2014, 3126) del Pleno , 24-10-16 (RJ 2016, 4971) ).

3) Como principio general, se puede sentar que la omisión del aval o garantía, así como el depósito en una cuenta especial de las sumas anticipadas por los adquirentes, referidas en el art. 1º de la Ley 57/68 , implica una vulneración grave y esencial de lo pactado ( Ss.T.S. 25-10-11 (RJ 2012, 433) , 10-12-12 (RJ 2013, 206) , 5-2-13 (RJ 2013, 1995) , 7-5-14 (RJ 2014, 3126) ...).

4) Ello es así porque es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación de garantía es una obligación esencial mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, de manera que su incumplimiento facultará al comprador para resolver el contrato e impedirá al vendedor resolverlo si el comprador no atiende los pagos parciales a cuenta del precio ( Ss.T.S. 25-10-11 (RJ 2012, 433) , 10-12-12 (RJ 2013, 206) , 11-4-13 (RJ 2013, 3490) , 7-5-14 (RJ 2014, 3126) , 20-1-15 (RJ 2015, 361) , 30-4-15 (RJ 2015, 2017) ...).

5) El art. 1 de la repetida Ley permite al comprador dirigirse simultáneamente contra el promotor vendedor y su aseguradora o avalista para exigirles solidariamente la devolución de las cantidades que se hubieran anticipado, cuando se cumpla el presupuesto legal de no iniciación, no ejecución o no terminación de la obra en el plazo convenido ( Ss.T.S. 3-7-13 (RJ 2013, 5913) , 7-5-14 (RJ 2014, 3126) y 20-1-15 (RJ 2015, 361) del Pleno, y 22-4-15 (RJ 2015, 1357) , 30-4-15 ( RJ 2015, 2017) del Pleno, 24-10-16 (RJ 2016, 4971) ....).

6) No obstante lo anterior, la jurisprudencia también permite dirigirse únicamente contra el avalista o el asegurador sin tener que demandar al promotor por incumpliento ( Ss. T.S. 3-7-13 (RJ 2013, 5913) , 7-5-14 (RJ 2014, 3126) y 30-4-15 ( RJ 2015, 2017) del Pleno, 24-10-16 (RJ 2016, 4971) ...).

7) El importe cubierto por el seguro debe comprender todas las cantidades entregadas a cuenta del precio, aunque la póliza de seguro establezca una cantidad máxima inferior, porque en otro caso se infringiría el art. 2 de la Ley 57/68 y el art. 68 de la L.C.S ( Ss.T.S. 3-7-13 (RJ 2013, 5913) , 25-11-14 (RJ 2014, 6008) , 13-1-15 (RJ 2015, 352) , 20-1-15 (RJ 2015, 361) y 8-4-16 ( RJ 2016, 1239) del pleno, 29-6-16 (RJ 2016, 3158) , 24-10-16 (RJ 2016, 4971) , 4-7-17 (RJ 2017, 3684) ....).

8) La jurisprudencia no admite, por regla general, que recaigan sobre el comprador las consecuencias del incumplimiento por el promotor de sus propias obligaciones, como tampoco las derivadas de los incumplimientos imputables a las entidades bancarias en que el promotor tengan cuentas en las que los compradores ingresen cantidades anticipadas ( S.T.S. 29-6-16 (RJ 2016, 3158) ).

9) La efectividad de la garantía, sea por seguros de caución, sea por aval, subsiste aunque los anticipos se ingresen no en la cuenta especial, sino en otra del promotor en la misma entidad bancaria ( Ss.T.S. 8-3-01 (RJ 2001, 2731) , 13-1-15 (RJ 2015, 352) , 17-3-16 (RJ 2016, 862) , 29-6-16 (RJ 2016, 3158) , 4-7-17 (RJ 2017, 3684) ...).

10) Es irrelevante para la responsabilidad de la avalista o aseguradora el cambio de numeración de la cuenta especial ( Ss.T.S. 19-7-04 (RJ 2004, 4386) -, 29-6-16 (RJ 2016, 3158) ...).

11) La jurisprudencia rechaza cualquier posibilidad de que la práctica aseguradora prevalezca sobre las normas imperativas de la Ley 57/68 (RCL 1968, 1335) ( Ss.T.S. 13-9-13 (RJ 2013, 5931) , 29-6-16 (RJ 2016, 3158) ...).

12) La jurisprudencia, atendiendo al carácter tuitivo de la Ley 57/68 (RCL 1968, 1335) , ha declarado, incluso, la responsabilidad solidaria de los administradores de una sociedad promotora, frente a los compradores, por el daño consistente en no haber podido éstos recuperar las cantidades anticipadas por no haberse constituido la garantía correspondiente ( Ss.T.S. 23-5-14 (RJ 2014, 2943) , 20-1-15 (RJ 2015, 361) , 30-4-15 (RJ 2015, 2017) del Pleno...).

13) Las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en las cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad ( Ss. T.S. 21-12-15 (RJ 2015, 5403) , 9-3-16 (RJ 2016, 955) , 29-6-16 (RJ 2016, 3158) , 4-7-17 (RJ 2017, 3684) ...).

Este último principio es el que inspira esencialmente la resolución de la cuestión que se nos plantea.

No obstante todo lo expuesto, se han de tener también en cuenta como principios aplicables en la materia, también nacidos de reiterada jurisprudencia, los siguientes:

1º/ Toda esa doctrina solo es aplicable a los consumidores, es decir, a aquéllos que compran una vivienda para uso residencial del propio comprador, aunque sea de temporada ( Ss. T.S. 23-10-11, 1-6-16 (RJ 2016, 2314) , 16-11-16 (RJ 2016, 6303) ...), no siendo pues aplicable a los profesionales del sector inmobiliario o a los compradores especuladores, pues entonces no tendría sentido que el art. 7 de la Ley 57/68 atribuya el carácter de irrenunciables a los derechos que la propia Ley otorga a los compradores o cesionarios ( S.T.S. 1-6-16 (RJ 2016, 2314) ).

2º/ La función tuitiva de la Ley 57/68 (RCL 1968, 1335) y de la jurisprudencia que la interpreta, no significa que las entidades de crédito y avalistas o las aseguradoras deban responder a toda costa de cualesquiera conflictos internos entre compradores de vivienda y promotores por razones de las que esas entidades no tengan ni deban por qué tener conocimiento alguno ( S.T.S. 1-6-16 (RJ 2016, 2314) ).

3º/ Las expresiones 'cantidades entregadas en efectivo', de la L.O.E., o 'entregas de dinero', como reza la Ley 57/68 (RCL 1968, 1335) , han de entenderse como las percibidas por el Promotor a través de una entidad bancaria o Caja de Ahorros, ya sea por ingreso directo del comprador en la entidad de que se trate, ya por transferencia, pues ambas modalidades deben considerarse comprendidas en el concepto 'entrega de dinero o en efectivo', pero ello no excluye que en cada caso sea preciso ponderar la capacidad de control de la avalista o aseguradora, pues los contratos de compraventa han de haberse sometido al previo conocimiento de la entidad aseguradora, con lo que debe descartarse la responsabilidad de la avalista o de la aseguradora por cantidades que no se correspondan con el contrato de compraventa ( Ss.T.S. 24-6-16 (RJ 2016, 4065) , 29-6-16 (RJ 2016, 3158) , 16-11-16 (RJ 2016, 6303) ...).

TERCERO:Partiendo, pues, de las premisas jurisprudenciales que se acaban de exponer, la conclusión a extraer en el presente caso no puede ser otra que la confirmación de la sentencia apelada, sin que a ello se opongan los motivos de oposición alegados por la entidad demandada tanto en su escrito de contestación a la demanda como en el escrito de interposición del recurso de apelación.

En primer lugar, porque acreditado el contrato de compraventa y el ingreso por parte de la demandante de cantidades a cuenta del precio en una cuenta de la promotora en la entidad demandada, sin que la vivienda haya sido entregada, se dan los presupuestos necesarios para la aplicación de la Ley 57/68 (RCL 1968, 1335) y de toda la jurisprudencia anteriormente mencionada, que por sí sola sirve de base para desestimar la oposición esgrimida por la citada entidad.

En segundo término, porque el alegato de que la demandante no es un consumidor, sino un inversor que no merecía la protección de la referida Ley 57/68 (RCL 1968, 1335) , no ha sido probado, y corriendo a cargo de la demandada probar tal hecho obstativo, la falta de prueba que acredite que la actora se dedique a una actividad mercantil o empresarial relacionada con el mercado inmobiliario o a ejercer una particular actividad especuladora, ha de sufrirla la parte demandada en virtud de lo dispuesto en el art. 217 de la L.E.C .

En tercer lugar, porque no se pueden poner en duda las cantidades entregadas por la actora a cuenta del precio pactado en la compraventa por el importe mencionado, atendiendo a la documental examinada más arriba.

Y finalmente, porque no consta que la operación que nos ocupa hubiera escapado al control de la demandada, que si afirma ignorar todas las circunstancias relativas a la compraventa solo es por la mala praxis bancaria que en este sector se ha venido dando.

En el recurso no se invoca que en ningún caso 'Banco Santander, S.A.' hubiera aceptado avalar ninguna cantidad que los actores abonasen a ' Promociones Puerta de Jaén, S.L.', no habiéndose por otro lado planteado esta cuestión , como tampoco que la cuenta en la que se acordó en el contrato de compraventa de referencia, realizar el resto de pagos, no era la que nos ocupa, sino la abierta en otra entidad, concretamente 'CAIXA DE CATALUÑA', sino simplemente que no puede exigirse responsabilidad a ' Banco Santander, S.A.' respecto a cantidades que no se ha probado que fueran ingresadas en la cuenta de la sociedad promotora, ' Promociones Puerta de Jaén, S.L.' en dicha entidad.

El análisis de la documentación bancaria consistente en la comparación de la que obra en poder de la actora, que confirma el pago de esta parte de 32.400 euros el 2 de noviembre de 2007 y el extracto de movimientos de la cuenta de 'Promociones Puerta de Jaén, S.L.' en 'Banco Santander, S.A.' que refleja, página 6 del acontecimiento 69, el ingreso por la promotora en esa cuenta, ese día, de un cheque por idéntico importe , importe por otro lado muy específico y coincidente con la primera entrega a cuenta pactada en el contrato de compraventa celebrado por los actores y la titular de la cuenta, lleva a considerar que la coincidencia en los importes y entre el libramiento del cheque por la compradora y el ingreso por la vendedora, sería difícilmente atribuible a la casualidad.

Por ello se puede presumir razonablemente conforme al artículo 386 de la LEC, que ese ingreso obedecía a una entrega a cuenta de la vivienda objeto del citado contrato.

En definitiva, según lo razonado por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en su Sentencia de 9 de julio de 2019, (ROJ: STS 2383/2019, ' la ley solo responsabiliza a las entidades de crédito no avalistas de los anticipos que se ingresen o transfieran a una cuenta del promotor en dicha entidad, de modo que mientras el garante (avalista o asegurador) normalmente responde de todos los anticipos entregados por los compradores al vendedor, la entidad de crédito no garante sólo responde de las cantidades que se entreguen o depositen en ella.'

Por todo lo expuesto, el motivo del recurso debe ser desestimado.

CUARTO:Finalmente la apelante discrepa de la condena al abono de intereses.

Los mismos se han de computar desde el ingreso de las cantidades entregadas a cuenta hasta su completo pago; y ello porque si bien en alguna resolución se ha apreciado retraso desleal en la reclamación, en el presente caso no se aprecia tal circunstancia, contra lo que mantiene la apelante.

Cabe recordar que el titular del derecho puede ejercitarlo hasta el último momento hábil del plazo de prescripción, pues es el legislador quien debe valorar en qué plazo se puede ejercitar cada acción.

No se puede afirmar que ejercita sus derechos de mala fe quien lo hace dentro del plazo legal, sin que previamente existan hechos, actos o conductas suyos que engendren, rectamente entendidos, en el obligado la confianza de que aquéllos no se actuarán ( sentencia de 16 de diciembre de 1991, rc. 143/1990 ).

Para que el ejercicio de un derecho por su titular resulte inadmisible, es preciso que resulte intolerable conforme a los criterios de la buena fe ( art. 7 CC ) porque, en atención a las circunstancias, y por algún hecho del titular, se haya generado en el sujeto pasivo una confianza legítima de que el derecho ya no se ejercería, de modo que su ejercicio retrasado comporta para él algún tipo de perjuicio en su posición jurídica ( sentencias 352/2010, de 7 de junio , 299/2012, de 15 de junio , 163/2015, de 1 de abril , y 148/2017, de 2 de marzo ).

Nada de eso sucede en este caso.

Tampoco puede obviarse que el Tribunal Supremo en sentencias de 4 de julio de 2017 y de 21 de julio de 2020, califica los intereses de que se trata como remuneratorios y no de demora.

La apelante esgrime en efecto la incorrecta aplicación de las normas y doctrina aplicables respecto del devengo de los intereses.

La sentencia condena a su pago desde el día en el que se produjo la entrega, objetando la recurrente que la ley 57/1968 (RCL 1968, 1335) no fija el 'dies a quo' del devengo por lo que hay que estar a los artículos 1.100 y siguientes del CC (LEG 1889, 27) , debiendo hacerse el cómputo desde la interpelación judicial.

La parte apelada opone los criterios fijados por el TS por ejemplo en la sentencia de 17 de marzo de 2016, que cita la DA 1 de la LOE (RCL 2006, 910) , condenando a la demandada a pagar la cantidad entregada 'incrementada con los intereses legales desde que se hicieron los ingresos en la entidad hasta su pago efectivo.'

En el recurso de apelación se discute la fecha inicial o 'dies a quo' del devengo de intereses, pues considera en efecto que los intereses no deben calcularse desde la fecha de realización del anticipo sino desde la fecha en que se efectuó la reclamación judicial a 'Banco Santander, S.A.'.

Esta pretensión del recurso de apelación debe ser desestimada, de acuerdo con lo razonado por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en la citada Sentencia de 21 de julio de 2020, (ROJ: STS 2527/2020), en la que se explica que 'la garantía prestada con arreglo a la Ley 57/1968 comprende los intereses legales de los anticipos como frutos del dinero entregado en su momento y, en consecuencia, los intereses que deben restituirse legalmente'...'son remuneratorios de las cantidades entregadas y, por tanto, exigibles desde su entrega, doctrina jurisprudencial de la que, según la citada sentencia 66/2020 , ' no se separa la sentencia 218/2014, de 7 de mayo , pues si en esta se condenó al avalista al pago de los intereses legales desde que fue requerido de pago fue porque al asumir la instancia se estimó la demanda y esta no contenía una petición expresa de condena al pago de intereses desde cada anticipo.

Del mismo modo, otras sentencias de la jurisprudencia menor no han acordado el devengo de intereses desde cada anticipo bien por razones de congruencia con lo pedido en la demanda, o bien por la conformidad de la parte demandante con lo acordado en su día en la instancia.

Por todo lo expuesto, procede la desestimación del presente recurso y la confirmación de la sentencia de instancia.

QUINTO:La desestimación del recurso conlleva la imposición a la recurrente de las costas de esta alzada ( art. 398 LEC).

Vistos los preceptos citados y demás de general aplicación,

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación de 'Banco de Santander S.A.' contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Albacete en el Juicio Ordinario número 810/18 con fecha 20 de mayo de 2019, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSdicha resolución, como imposición a la apelante de las costas de esta alzada.

Contra la presente no cabe interponer recurso ordinario. Cabe interponer recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación en el plazo de 20 días hábiles contados desde el día siguiente al de la notificación ante este Tribunal, en los términos previstos en los arts. 468 y ss., y 477 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Expídase la correspondiente certificación con remisión de los autos originales al Juzgado de procedencia.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de su razón, lo pronunciamos mandamos y firmamos.