Sentencia Civil Nº 284/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 556/2010 de 27 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00284/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933835/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7008948 /2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 556 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 135 /2009

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 33 de MADRID

De: GERCO GABINETE INMOBILIARIO, S.L.

Procurador: CARMEN ARMESTO TINOCO

Contra: OBRAS Y PROYECTOS URBANOS, S.A.

Procurador: ALVARO MARIO VILLEGAS HERENCIA

Ponente: ILMO. SR. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

SENTENCIA

En Madrid, a veintisiete de mayo de dos mil once. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid,

compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 33 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante GERCO GABINETE INMOBILIARIO S.L., representado por la Procuradora Dª Carmen Armesto Tinoco y asistido del Letrado D. David Alonso López, y de otra, como demandado-apelado OBRAS Y PROYECTOS URBANOS, S.A., representado por el Procurador D. Álvaro Mario Villegas Herencia y asistido del Letrado D. Santiago Junco Anós.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 33, de los de Madrid, en fecha cuatro de marzo de dos mi diez, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMO íntegramente la demanda planteada por GERCO GABINETE INMOBILIARIO S.L., frente a OBRAS Y PROYECTOS URBANOS S.A., y absuelvo a la demandada de los pedimentos por ella deducida, con expresa imposición de las costas a la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha ocho de septiembre de 2010 , para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO , la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día veinticinco de mayo de dos mil once .

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de la apelante Gerco Gabinete Inmobiliario S.L., actora en primera instancia, se interpone recurso contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª Instancia nº 33 de Madrid con fecha 4 de marzo de 2.010 , desestimatoria de la demanda de reclamación de la cantidad de 36.000 euros como consecuencia de la resolución anticipada del contrato de mediación en exclusiva firmado con la demandada Obras y Proyectos Urbanos S.A. con fecha 24 de junio de 2.004 y duración de tres meses, para la venta del inmueble sito en la c/ Lilas nº 14 de Madrid.

SEGUNDO.- En las alegaciones de su recurso, la apelante, partiendo de la indiscutida relación contractual de mediación para la venta del precitado inmueble concertada por las partes, así como de la existencia en el contrato de una cláusula penal para el supuesto de resolución anticipada, muestra su disconformidad con la conclusión a la que llega la Juzgadora de instancia de que la actora no acreditó actividad mediadora alguna, y dice, que contrariamente, resulta acreditado que se publicitó la venta del inmueble, que se recibieron y atendieron llamadas de posibles interesados, y que fue el demandado el que dificultó las visitas al inmueble al no atender las llamadas telefónicas de la actora. Insiste en el hecho de que el desistimiento por el legal representante de la demandada Sr. Taboada del encargo de venta antes de la terminación del contrato le causó unos evidentes perjuicios, y que la circunstancia de que la vivienda no fuera vendida es irrelevante para la aplicación de la cláusula penal pactada. Concluye diciendo, que si la actora solicitó del demandado la confirmación de la resolución y esta no se produjo, estamos en presencia de una resolución contractual que debe dar lugar a la aplicación de la cláusula penal.

TERCERO.- Podemos definir el contrato de mediación, como una figura contractual integrada en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, para la obtención del resultado consistente en la puesta en contacto o en relación de personas interesadas en celebrar entre ellas un contrato. Nuestro T.S. lo define como aquel por el cual una persona llamada oferente, mediador o comitente encarga a otra, que recibe el nombre de corredor o mediador, que le informe acerca de la ocasión u oportunidad de concluir con persona o personas distintas un negocio jurídico o que realice las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a lograr su realización, comprometiéndose a cambio de ello a satisfacerle una retribución que denomina premio en el supuesto de que dicho ulterior contrato llegue a perfeccionarse ( S.T.S. 2 mayo 63 , 21 octubre 64 , 22 diciembre 92 y 4 julio 94 ). Se trata por tanto de un contrato atípico o innominado, consensual, principal, oneroso y bilateral que obliga básicamente al corredor a desarrollar una determinada actividad de gestión en orden a procurar la celebración del negocio que persigue el oferente teniendo además como obligaciones complementarias la de información, discreción, lealtad y rendición de cuentas, y por parte del oferente las de reembolsar los gastos ocasionados al gestor y remunerarle, salvo pacto expreso en otro sentido, si su actividad gestora fue eficaz para la perfección del negocio final, independientemente de la consumación o realización efectiva de ese negocio. La función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación negocial solo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo estando supeditada su eficacia en cuanto al devengo de honorarios por comisión a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra ( SS. T. S. 26 marzo 91 , 7 marzo 94 y 30 abril). Finalmente debe decirse que estos contratos se extinguen además de por consumación, por mutuo disenso de los contratantes, por la muerte o incapacidad del corredor o del oferente, por imposibilidad sobrevenida, por la conclusión del negocio por el oferente sin la intervención del corredor y por la terminación del plazo de duración del corretaje encomendado, pueden también extinguirse por denuncia unilateral del vinculo obligatorio bien por desistimiento del oferente, bien por renuncia del corredor.

Indiscutida la relación contractual entre las partes litigantes, y a los efectos de determinar la procedencia o improcedencia de la estimación de la pretensión de la actora, hemos de partir, como expone la S.T.S. de 26 de marzo de 1998 , del principio de que "Las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289, ambas inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes no cabe la posibilidad de que entren un juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y todo ello resulta coincidente con la reiterada doctrina jurisprudencial". De otra parte según el art. 1901 CC , los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a su tenor, siempre que los efectos que se pretendan deducir del mismo deriven de su clausulado y hubiesen tenido lugar en el propio marco de la autonomía de la voluntad. En el ámbito contractual rige con preferencia a cualquier otro el "principio de autonomía de la voluntad"; los interesados quedan sometidos a lo por ellos querido y manifestado; podrán, en este ámbito, modificar o no lo libremente consentido y, desde entonces, quedarán concernidos por lo así dispuesto; el pacto pues se consolida como elemento rector y en tanto aquel no se contradiga con la ley, la moral u el orden público, como dispone el art. 1255 CC ; también y en esta misma dirección y en el ámbito de interpretación de los contratos, se ha venido disponiendo que los pactos y contratos vinculan a quienes en los mismos son partes y al tenor literal de la que disponen; rige a este respecto la máxima "in claris non fit interpretatio"; o lo que es lo mismo tan solo cabe acudir a métodos "indiciarios" para conocer la voluntad de los interesados, -examen de los actos precedentes, coetáneos o posteriores-, "cuando las cláusulas resultaren confusas, incongruentes, oscuras o contradictorias" de tal manera que no fuere posible conocer la verdadera o auténtica voluntad de los interesados ateniéndonos al literal de lo pactado; o, a "sensu contrario", no es legítimo acudir a estos métodos cuando la literalidad del pacto no requiere, para interpretar lo querido y decidido por los interesados, de otros métodos distintos como los enunciados; esto es, las normas de referencia se constituyen con un carácter manifiestamente "subsidiario"; carácter éste que les son inherentes; incompatibles, por ello, cuando, por mor de esta subsidiariedad, entran en colisión con la primaria normativa respecto a la interpretación de los contratos y que consagra el art. 1.281 del Código Civil , cuya terminante dicción no deja duda a este respecto: "Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas". Esta es pues la normativa primaria a la que deben sujetarse los interesados en materia de contratación; estarán a lo que, al momento de suscripción del contrato dispusieron; si las cláusulas se incorporaron a un substrato documental estarán a lo que gramaticalmente en las mismas estipularan y quedarán sujetos a la regla de la buena fe.

En el presente caso, la Condición General 2 referida a la penalización en caso de incumplimiento para el supuesto de rescisión unilateral del contrato dice literalmente "La propiedad estará también obligada al pago de 36.000 euros en concepto de indemnización si decidiera rescindir unilateralmente el presente contrato antes del vencimiento de la Exclusiva, siempre que hubiera realizado o fuese a realizarse la operación de compra-venta a un cliente presentado por Gerco Inmobiliario S.L." . Pues bien los términos literales de la referida cláusula son tan claros que no necesitan de interpretación alguna. La penalización en este caso solo tendría lugar en el caso de que fuera la propiedad, la que rescindiendo unilateralmente el contrato antes de su vencimiento, frustrara una operación de venta facilitada por mediación de Gerco, pero es que no solo no resulta probado que la demandada rescindiera unilateralmente el contrato, sino que de aceptarse dicha rescisión tampoco procedería acceder a la petición indemnizatoria porque la actora no acreditó nunca que la demandada frustrara operación alguna de venta del inmueble de su propiedad. El documento nº 5 aportado con la demanda, firmado por el propietario, solo acredita que este efectivamente pidió o accedió a la suspensión de las visitas al inmueble desde el 1 de junio hasta el 1 de agosto de 2.008 y por ello se prorrogó el contrato hasta el 24 de octubre, pero los burofax remitidos y no recibidos por la propiedad en los que la actora o su Letrado piden a la demandada que le confirme su intención de resolver el contrato tras la supuesta y tampoco probada comunicación telefónica recibida, en la que el legal representante de la demandada comunicaba su intención de no continuar con la exclusiva, por tratarse de documentos unilaterales, sin apoyo probatorio en otras pruebas, no acreditan en modo alguno el supuesto desistimiento unilateral de la demandada. En todo caso, como adelanta la Juzgadora de instancia, tampoco resultó acreditado que la demanda en el momento del supuesto desistimiento hubiera realizado o fuera a realizarse operación alguna de compra- venta con un cliente presentado por Gerco Inmobiliario S.L., condición indispensable para que la cláusula penalizadora se hiciera efectiva. Por todo ello procede desestimar el recurso.

CUARTO.- Por disposición del art. 398 de la L.E.C . las costas de este recurso deberán ser impuestas a la apelante.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. Carmen Armesto Tinoco en nombre y representación de Gerco Gabinete Inmobiliario S.L. contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª Instancia nº 33 de Madrid con fecha 4 de marzo de 2.010 , de la que el presente Rollo dimana, debemos confirmarla y la confirmamos, con imposición a la apelante de las cotas causadas por este recurso.

Al notificarse esta resolución instrúyase a las partes si es o no firme y, en su caso, los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en al artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 556/10 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico