Sentencia Civil Nº 284/2011, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 697/2010 de 23 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00284/2011

SENTENCIA NÚMERO 284/11

ILMO. SR. PRESIDENTE:

D. JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JESUS PEREZ SERNA

D. JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

En la ciudad de Salamanca a veintitrés de Junio de dos mil once.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº 680/09 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Salamanca, Rollo de Sala nº 697/10; han sido partes en este recurso: como demandante-apelada la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 Nº NUM000 DE SALAMANCA representada por la Procuradora Dª Mª Teresa González Santos y bajo la dirección del Letrado D. Pedro Méndez Santos, como demandados- apelantes D. Pelayo y D. Rubén representados por la Procuradora Dª Purificación Valle Corcho y bajo la dirección del Letrado D. Angel Hernández Román, y como demandado-apelado D. Celestino , representado por la Procuradora Dª Nuria Martín Rivas y bajo la dirección de la Letrada Dª Ana Mª Pascual Collado; habiendo versado sobre Reclamación de cantidad, impugnación acuerdos comunitarios.

Antecedentes

1º.- El día 26 de Julio de 2.010 por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Estimando parcialmente la demanda formulada por la Procuradora Sra. González Santos, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios, C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Salamanca, contra D. Pelayo , d. Celestino y D. Rubén , condeno a dichos demandados a que abonen cada uno de ellos a la actora la cantidad de 1.311,5 euros, más intereses legales a contar desde la interpelación judicial. Sin imposición de costas.- Desestimando la reconvención formulada por la Procuradora Sra. Valle Corcho, en nombre y representación de D. Pelayo , d. Celestino y D. Rubén , contra la Comunidad de Propietarios, C/ DIRECCION000 nº NUM000 , absuelvo de la misma a dichos demandados. Sin costas".

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada D. Pelayo y D. Rubén concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, terminó suplicando se dicte Sentencia por la que, estimando el presente recurso de apelación, revoque la de instancia y dicte otra de conformidad con el suplico de su contestación a la demanda principal y con el suplico de su demanda reconvencional.

Dado traslado de dicho escrito a la representaciones jurídicas de las demás partes, por la Procuradora Dª Nuria Martín Rivas en nombre y representación de D. Celestino se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia por la que se confirme la de instancia por sus propios fundamentos, con condena en costas a la apelante.

Y por la representación jurídica de la parte demandante se opuso a dicho recurso de apelación haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus intereses para terminar suplicando se dicte sentencia desestimando el recurso de apelación formulado de contrario, manteniendo en su integridad la resolución recurrida, con imposición a la recurrente de las costas causadas en esta alzada.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día 17 de Junio de 2.011 pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO .

Fundamentos

Primero.- La parte apelante fundamentó su recurso en el error en la valoración de la prueba, así como en el error derecho con infracción del artículo 17 de los estatutos de la comunidad demandante, en relación con el artículo 9.1.e) LPH , por entender que los acuerdos relativos a la reparación del local de la comunidad fueron impugnados en tiempo y forma, tratándose de acuerdos contrarios a la ley y a los estatutos, ya que los locales de los apelantes no utilizan el portal, y por lo tanto no deben contribuir a su reparación; alegando asimismo que, en todo caso, las obras realizadas no son necesarias, por lo que al superar el límite fijado en el artículo 11.2 LPH , no están obligados los apelante a contribuir a su coste.

La parte demandante y el dueño del otro local codemandado se opusieron a dicho recurso.

Segundo.- Así las cosas, es preciso indicar inmediatamente que sin perjuicio de que, ciertamente, el acuerdo que para los ahora apelantes tendría interés desde el punto de vista de su impugnación no sería el referido al punto 3º del orden del día de la Junta de propietarios de 2 de mayo de 2006 (relativo a "resolver problemas del edificio", donde simplemente se acordó que "en la reforma del portal estamos todos de acuerdo"), ni tampoco el acuerdo relativo al punto 3º del orden del día de la Junta de 1 de febrero 2007, donde en lo referente a los presupuestos para la reforma del portal se dijo simplemente que estaba pendiente de presupuesto de reforma del portal, puerta, pintura, portero automático, partió, etc, ni, en fin, el acuerdo relativo al punto 3º de la Junta de 15 de mayo del 2008, pues en él tan sólo se acordó la reforma del portal, para lo cual, se dice, se solicitarán varios presupuestos que serán elegidos en próxima junta, puesto que en dichos acuerdos no se especifican en absoluto las obras que se van a realizar, por lo que los propietarios de los locales aquí demandados mal podían saber si estarían a favor o en contra de las mismas; de manera que el acuerdo impugnable desde el punto de vista de la tutela de sus intereses legítimos sería el referido al punto 1º del orden del día de la Junta de 23 de octubre de 2008, donde ya se aprueba concretamente el presupuesto de la empresa "Tavera-albañilería S.L". En definitiva, a los aquí apelantes no les interesaba tanto el hecho de que se propusiera la reforma o reparación del portal, como las concretas obras que fuesen a llevarse a cabo y el concreto sistema de reparto del cobro de los correspondientes gastos, cuestiones ambas que no se determinaron hasta las juntas de propietarios el 23 de octubre de 2008 y 15 de diciembre del mismo año, cuya impugnación fue planteada por los demandados vía reconvención dentro del plazo legal.

Ahora bien, examinando el fondo de dicha impugnación hemos de concluir que no existe ninguna infracción de la ley ni de los estatutos . En los cuales, en su artículo 1º textualmente se establece que "estará en régimen de copropiedad entre los diferentes propietarios de las viviendas independientes y planta baja el solar y los cimientos, los muros, las paredes maestras, las medianeras y las fachadas, tanto al exterior como a patios interiores, estos mismos patios, las conducciones generales de agua y electricidad, el armazón, el tejado y los desagües, las chimeneas de uso común y en general cuánto del inmueble sirva para uso común y sea necesario para la conservación del mismo como unidad. El portal de acceso de la casa desde la calle y la escalera entra también en régimen de comunidad entre los titulares de la planta baja y seis viviendas, pero la participación en esta comunidad que se configura como restringida, será distinta de la establecida para el conjunto de los elementos comunes, en cuanto a los deberes y rogados con motivo de la limpieza y reparaciones de los mismos, que se entenderá distribuido por séptimas e iguales partes, una para el propietario o para los propietarios de la planta baja en su totalidad, y una de cada una de las restantes partes para cada una también de las viviendas de la dicha casa". De acuerdo con este precepto, es claro no sólo que el portal del edificio constituye un elemento común del mismo, sino también que la participación en las reparaciones del mismo se distribuye por séptimas e iguales partes, una para el propietario o para los propietarios de la planta baja en su totalidad, y las restantes para cada una de las seis viviendas de la dicha casa . De esta suerte, la distribución de los gastos de reparación del portal objeto de juicio, de acuerdo con la petición subsidiaria que sobre el particular se realizó por la parte demandante, es totalmente conforme con el citado artículo 1º de los estatutos de la comunidad, que son la ley que regula la vida de la misma. No tiene , por lo tanto , ningún fundamento la alegación de la parte apelante relativa a que los estatutos se refieren en el artículo primero a la contribución para la reparación del portal del edificio tan sólo a un propietario del local de la planta baja, pero no a los otros dos propietarios de los otros dos locales, sencillamente porque nada de eso se dice en el citado artículo 1º de los estatutos, y ,por lo tanto , nada de eso cabe deducir de la más elemental interpretación literal de los mismos conforme al artículo 1281 CC .

Por otro lado, tampoco cabe hablar de que conforme al artículo 17 de los estatutos se haya llevado a cabo por la comunidad del edificio objeto de juicio una modificación o adicción de los mismos, incluyendo las disposiciones que para la buena marcha de la comunidad sean convenientes, mediante acuerdos tomados por unanimidad que costarán en el libro de actas. Sencillamente porque no consta en autos ningún acuerdo plasmado en el libro de actas de la comunidad mediante el cual se haya llevado a cabo esta modificación o adicción de los estatutos, en lo relativo concretamente al problema que nos ocupa, la contribución de los locales para el mantenimiento y reparación del portal del edificio. Sin que por supuesto la concreta llevanza de los cobros por los gastos de mantenimiento del portal respecto de los locales de los apelantes pueda considerarse como un acto propio de la comunidad que suponga una modificación por unanimidad de los estatutos, comparable al acuerdo expreso que se exige en el citado artículo 17 . Toda vez que ni se trata, como se ha dicho de ningún acuerdo expreso, ni tampoco esa llevanza de los cobros por los gastos de mantenimiento constituyen por sí mismo un acto propio e inequívoco que suponga una modificación de los estatutos por unanimidad de los propietarios, cuando tales cobros se acuerdan por simple mayoría, y ni en su realización, ni tampoco en la intención de los comuneros consta que haya estado nunca la voluntad de modificar para nada la regulación de los estatutos sobre la materia.

Por consiguiente, es claro que los propietarios de los locales demandantes están obligados a contribuir a los gastos de reparación del portal del edificio en una séptima parte del total de dichos gastos, dividida entre los tres propietarios de los locales de la planta. Sin que a esta conclusión ofrezca dificultad alguna la alegación de la parte apelante relativa a que las obras realizadas en el local no son necesarias, y ello porque :

-según las reglas del racional criterio humano a que se refiere el artículo 386 LEC es difícil aceptar que la reparación de un local de más de 60 años de antigüedad no constituya una obra necesaria para el mantenimiento del mismo que, sin duda, obedece además al espíritu y finalidad que debe perseguir la realización de obras de tal naturaleza en los elementos comunes, a saber, según artículo 1º de los estatutos, que la obra realizada sea necesaria "para la conservación del edificio como unidad";

-asimismo, la prueba pericial presentada por la parte demandada adolece de un defecto fundamental, cuál es el de que el perito informante no ha examinado el objeto de la pericia, el portal del edificio, antes de llevarse a cabo las obras de reparación del mismo, es decir no ha realizado un examen directo del objeto de la pericia, lo cual constituye desde el punto de vista científico el método fundamental para llevar a cabo cualquier informe pericial serio, lo que obliga, conforme las reglas de la sana crítica con que debe ser valorada toda prueba pericial, según el artículo 348 LEC , a realizar un juicio negativo sobre la misma;

-y, en fin, tales obras por su contenido, de acuerdo con los testigos que declararon en el juicio, constructor y vecinos del inmueble, no constituyen obras de puro ornato, ni de modificación innecesaria de un elemento común, sino de simple reparación, en cuanto restauración, de un muy antiguo y deteriorado elemento común tan necesario para la configuración del edificio como unidad como es el portal de acceso al inmueble.

Por consiguiente, no cabe aplicar al presente caso el artículo 11.2 LPH , por todo lo cual procede desestimar el presente recurso de apelación y confirmar la sentencia impugnada.

Tercero.- Por aplicación del artículo 398.1 LEC , las costas de este recurso se imponen a la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Purificación Valle Corcho en nombre y representación de D. Pelayo y D. Rubén contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia Nº 5 de Salamanca con fecha 26 de Julio de 2.010 en el procedimiento de que este Rollo dimana, confirmamos la misma en su integridad, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Dese al depósito constituido el destino legalmente establecido.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-