Sentencia Civil Nº 284/2013, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 274/2013 de 04 de Julio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL

Rollo nº: 274/2013

Autos: procedimiento ordinario nº: 431/2012

Juzgado Primera Instancia 1 Girona (ant.CI-1)

SENTENCIA Nº 284/2013

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRADOS

Doña Maria Isabel Soler Navarro

Don Fernando Ferrero Hidalgo

En Girona, cuatro de julio de dos mil trece

VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 274/2013, en el que ha sido parte apelante D. Dionisio y DÑA. Olga , representada esta por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS, y dirigida por el Letrado D. JOAQUIM BONSHOMS FARRERONS; y como parte apelada SERVEIS INMOBILIARIS DAMIA FEIXAS, S.L., representada por la Procuradora DÑA. NÚIRA ORIELL COROMINAS, y dirigida por el Letrado D. JOSEP MARIA POU SOLER.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado Primera Instancia 1 Girona (ant.CI-1), en los autos nº 431/2012, seguidos a instancias de D. Dionisio y DÑA. Olga , representados por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS y bajo la dirección del Letrado D. JOAQUIM BONSHOMS FARRERONS, contra SERVEIS INMOBILIARIS DAMIA FEIXAS, SL, representado por la Procuradora DÑA. NÚRIA ORIELL COROMINAS, bajo la dirección del Letrado D. JOSEP MARIA POU SOLER, se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: 'FALLO: Desestimo íntegrament la demanda interposada per Dionisio I Olga contra SERVEIS IMMOBILIARIS DAMIA FEIXAS SL per la qual cosa l'haig d'absoldre i l'absolc de totes les pretensions contra la mercantil formulades en l'escrit de demanda. Imposo les costes processals de la demanda a Dionisio I Olga .

Estimo la demanda reconvencional interposada per SERVEIS IMMOBILIARIS DAMIA FEIXAS SL contra Dionisio I Olga i els condemno a satisfer solidàriament a l'actora la suma de 278.532,06 euros més els interessos moratoris i la revisió de l'IPC pactats en els pactes segon i tercer del contracte signat per les parts el 10 de febrer de 2010 fins el complet pagament. També condemno Dionisio I Olga al pagament de les costes processals de la reconvenció '.

SEGUNDO.-La relacionada sentencia de fecha 4 de febrero de 2013 , se recurrió en apelación por la parte demandante, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOsiendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Fernando Lacaba Sánchez.

Fundamentos

Se aceptan los de la recurrida en todo aquello que no se oponga a lo que se dice a continuación.

PRIMERO.-Los ahora recurrentes D. Dionisio y Dº Olga demandaron a la entidad SERVEIS INMOBILIARIS DAMIA FEIXAS SL por medio de acumular las acciones declarativa de resolución contractual de contrato de permuta, de declaración de nulidad de otros contratos privados y de condena al pago de la suma de 1.600.003,63€ en concepto de daños y perjuicios.

Frente a aquellas pretensiones la demandada se opuso y reconvino en reclamación de abono de la suma de 278.532,06€ en cumplimiento de obligación contractual.

La Sentencia que se impugna desestimó la demanda principal y estimó la reconvención, frente a lo cual se alzan los demandantes.

SEGUNDO.-En la solución del recurso deben partirse de los siguientes hechos acreditados:

El día 27 diciembre 2006 los demandantes/recurrentes y la entidad demandada, firmaron un contrato de compromiso de futura suscripción de contrato de permuta (documento nº 1 de la demanda a folio 56). Los demandantes/recurrentes lo hacían en tanto que propietarios de un solar sobre el cual había construida una nave utilizada para el negocio que regentaban los mismos, sita en c/ Montpeller, num 26 de Girona, mientras que la demandada era una promotora inmobiliaria. El objeto del pacto era, según su primer pacto 'el compromiso de la propiedad de firmar un futuro contrato de permuta a cambio de los elementos y la cantidad económica que se establecerá en el pacto cuarto'.

En el meritado pacto cuarto se pactó que, en el acto de la firma del compromiso la promotora haría entrega de la cantidad de 150.253,03€ en concepto de arras penitenciales del art. 1454 del Código Civil ; no teniendo, el resto de cantidad pendiente, el concepto de arras penitenciales. La cantidad total que debía satisfacer la promotora era de 3.738.325,65€.

El pacto undécimo hacía referencia expresa a la 'rescisión contractual' y se contemplaba la circunstancia de que, si fuere la promotora la incumplidora del pacto, los propietarios del solar pasarían a ser propietarios de la cantidad satisfecha en concepto de arras penitenciales. Si la no realización del pacto, se debiese a la propiedad deberían de abonar a la promotora el doble de la suma entregada, según lo establecido en el art. 1454CCivil. (folio 62).

Llegado el día 22 Enero 2007, fecha límite para firmar el contrato de permuta, la promotora realizó un pago de importe 225.379,54€, en cumplimiento del pacto cuarto, apartado letra a) (ii) (documento nº 1 de la contestación a folio 341). LLegado el día 14 marzo 2007, y también en cumplimiento del mismo pacto, la promotora hizo pago de 112. 698,77€ (fotocopia de un cheque a folio 342) y el día 16 abril 2007, en cumplimiento del meritado pacto, la promotora abonó a la propiedad la suma de 112.698,77€ (documento nº 2 contestación a folio 343). El total recibido en esta última fecha, por la propiedad, era de 601.012,11€.

En contrato privado de 22 mayo 2007, las partes, de mutuo acuerdo, prorrogaban el otorgamiento de escritura pública a la espera del otorgamiento de la oportuna licencia municipal de obras, fijando como límite el 22 setiembre siguiente. (documento nº 2 de la demanda a folio 64). La licencia municipal se concedió el 12 julio 2007 según refleja el documento nº 3 de la demanda a folio 66).

El 21 de setiembre de 2007 la entidad promotora comunica a la propiedad su deseo expreso de resolver el contrato con ofrecimiento expreso de retención de la cantidad en concepto de arras penitenciales (150.253,03€) (documento nº 4 de la demanda a folio 71). Es por ello que las partes, en fecha 7 Noviembre 2007 suscriben un documento de resolución de contrato de permuta (documento nº 5 de la demanda a folio 72). En el meritado contrato, las partes hacen indicación expresa del pacto once del primitivo contrato de 27/12/2006 en cuanto a forma de indemnizarse mutuamente y reconociendo que, dicho contrato, era el que les había unido hasta la resolución (pacto primero a folio 73); en el pacto segundo la propiedad (ahora recurrentes) se comprometían a devolver en el plazo de un mes, a partir de la escritura de venta de la finca a tercero, la suma de 450.759€ reteniendo el resto en concepto de daños y perjuicios ocasionados. Con todo ello las partes se daban por saldados y finiquitados (pacto tercero).

El 19/02/2010 las partes firman nuevo contrato en el que fraccionan y prorrogan la devolución de la deuda reconocida por los recurrentes/propietarios a favor de la promotora (documento nº 6 de la demanda a folio 75 y original aportado en la contestación como documento nº 5 a folio 347). La justificación de este contrato era la imposibilidad de poder ser vendido el solar de los recurrentes, por lo que, abonaron en esa fecha 100.000€ (documento nº 6 de la contestación a folio 351), se aplazaba el resto de 350.759,08€ durante un año.

Del pago aplazado los recurrentes realizaron sendas entregas de 50.000€ el 19/8/10 (documento nº 8 de la demanda a folio 80) y otra cantidad igual el 3/3/2011 (documento nº 9 de la demanda a folio 81), quedando pendiente la suma de 250.759,08€ que debían haberse pago, por todo, el 18 Febrero 2012, lo que no hicieron por instar la demanda rectora del presente recurso el 15 Marzo 2012.

TERCERO.-El recurso a pesar de su extensión, en lo sustancial, sostiene bajo la premisa de indebida valoración de la prueba documental, la misma tesis que sostuvo en su demanda, esto es, los recurrentes parten del siguiente hecho: como quiera que no se llegó a firmar el contrato de permuta, el inicial contrato de 27/12/2006 debe quedar resuelto automáticamente imputando el incumplimiento a la promotora demandada, dado que, al entender de los recurrentes, el pacto once no contemplaba la facultada de desistimiento por parte de aquella, y sí contemplaba la facultad de desistir de la propiedad.

Es por lo expuesto que, el objeto del recurso versa, en síntesis, sobre la eficacia de un convenio privado sobre la intención de realizar un contrato de permuta, que por diversos avatares, a los que no resulta ajena, la actual situación de crisis en el proceso constructivo, no llegó a materializarse.

La sentencia impugnada desestima las interpretaciones que contiene la demanda, reproducías ahora en el recurso por vía de discrepancia con lo resuelto, y estima la pretensión de la promotora de abono de la suma pactada en el último contrato de 19 Febrero 2010.

CUARTO.-Como dice la reiterada jurisprudencia del TS, que huelga la cita de sentencias concretas, los contratos deben ser interpretados teniendo en cuenta el conjunto de sus cláusulas, y no de modo aislado, y en el caso los términos del contrato formalizado en documento privado de 27 de diciembre de 2006 son claros, y en consonancia con tal claridad han sido interpretados por la Sentencia recurrida. El meritado contrato se celebró entre los ahora recurrentes, D Dionisio y Dª Olga y la entidad mercantil Serveis Inmobiliaris Damia Feixas sl, y responde a una 'ratio' perfectamente definida, deduciéndose de su contenido los intereses respectivos de las partes, en orden a la perfección de un futuro contrato de permuta. Las alegaciones de la parte recurrente no tienen la más mínima consistencia, y revelan una actitud de discrepancia con lo resuelto por medio de sostener una interpretación de la intención de las partes 'pro domo sua'.

Finalmente, y por agotar la respuesta al recurso, que en realidad se limita a proponer la interpretación que interesa a la parte recurrente dando por sentado, sin más, que la del primer sentenciador es de todo punto ilógica , aún cabe añadir que no cabe atisbar el menor indicio de falta de lógica en la interpretación impugnada cuando resulta que esta se funda principalmente en una cláusula del propio contrato: la ONCE, cuyo título es, precisamente, 'rescisión contractual', que imponía a los propietarios la obligación de devolver doblada la suma entregada inicialmente y a la promotora, la pérdida de la suma entregada, sin que las variaciones posteriores en el modo y manera de devolver a la promotora las sumas recibidas por la propiedad, un motivo de reclamación.

En suma, ante casos como el presente es esencial atender a la reciprocidad para valorar los incumplimientos de cada parte contratante, pues lo que no cabe admitir es que una de las partes se sitúe en una posición de ventaja gracias a su propio incumplimiento para, desde esta posición de ventaja, exigir a la otra parte que cumpla íntegramente y a la perfección sus obligaciones contractuales. Por tanto el caso debía encuadrarse en el 'pacto de arras o señal previsto en el artículo 1454 del Código Civil ', calificándose las arras como 'penitenciales' por así haberlo previsto expresamente las partes, tanto en el pacto cuarto en relación con la inicial entrega de 150.253,03€, como en el pacto undécimo que reitera aquel precepto. A esta calificación no obstaba de 22 Mayo 2007 que modificaba la fecha prevista de otorgamiento de escritura pública, ni el de fecha 7 Noviembre 2007 por el que resolvían el contrato inicial de 2006 y en cuyo pacto segundo los ahora recurrentes se obligaban a devolver la suma de 450.759€, previa retención de una suma recibida y ello, en concepto de daños y perjuicios.

QUINTO.-Es insostenible la pretensión de los demandantes/recurrentes de no poder resolver el contrato la promotora demanda, puesto que, el pacto expreso de las arras penitenciales con cita por dos veces del art. 1454 CCivil daban la posibilidad de ello, tal y como expresamente dice el meritado precepto al decir: ' Si hubieren mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato.......'. Se ha sostenido en la doctrina francesa y española que el juego de las arras penitenciales conlleva la consideración de la obligación a la que se añade como condicional: la eficacia de la obligación depende de que ocurra un suceso futuro e incierto, cual es el desistimiento, y tal contingencia la previeron las partes. Dicho de otro modo, es obvio que las partes adoptan una solución que, en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes, permitía a cualquiera de las partes en el contrato, desistir del mismo.

Si lo anterior no fuera suficiente para desmontar toda la tesis de los demandantes/recurrentes, debe traerse a colación el propio comportamiento de las partes. En efecto, tras la firma de aquel inicial contrato de finales del año 2006, el 7 Noviembre 2007, y precisamente en uso de la facultad de desistir pactada, la promotora decide hacer uso de dicha facultad, y con cita expresa del reiterado pacto undécimo, pactan la forma de hacer efectiva las devoluciones recíprocas provocadas por el efecto de las arras penitenciales pactadas.

Es cierto que, previamente a dicho desistimiento expreso, las partes firmaron un contrato el 22 mayo 2007, pero la génesis y finalidad del mismo, no era otra, que la prórroga de los plazos para el otorgamiento de la escritura pública inicialmente establecida en el contrato origen de 2006 y ello con independencia de la fecha de otorgamiento de la licencia, hecho que en absoluto impedía a las partes desistir del inicial acuerdo.

No puede sostenerse, por todo ello, que previamente al contrato de desistimiento hubo un incumplimiento previo por parte de la promotora, como lo demuestra el hecho de que, los ahora recurrentes nada manifestaron al respecto, ni opusieron en el momento de la firma del contrato de desistimiento, al contrario llegaron a un acuerdo definitivo sobre las consecuencias de la resolución contractual, como de manera clara y meridiana, se expone en el contrato de 7 Noviembre 2007.

Se omite por los ahora recurrentes, que su postura nada obstativa a la resolución contractual tría causa de un tercero interesado en la compra de su solar, como se desprende del pacto segundo, en el que se hace mención expresa 'al término de un mes desde la formalización de una futura escritura de compraventa o permuta de la referida finca a favor de un tercero' (folio 73). No es lícito, pues, que frustrada dicha venta se alegue, 'ex novo', todo tipo de excusas y pretextos para no hacer efectiva la devolución de cantidades a la que aquellos se obligaron en uso de la libertad de pacto del art. 1255 CCivil estatal y art, 111.6 CCCatalan.

Todo lo anterior, unido a lo razonado con profusión de datos, en la sentencia que se impugna, vocaciona en la desestimación del recurso.

SEXTO.-La desestimación del recurso conlleva la imposición de costas a los recurrentes.

Fallo

DESESTIMAMOSel recurso de apelación formulado por la representación procesal de D Dionisio y Dª Olga y CONFIRMAMOSíntegramente, la Sentencia de fecha 4 Febrero 2013 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de los de Girona en autos 431-12 con imposición de costas a los recurrentes.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado - Ponente D. Fernando Lacaba Sánchez, celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que certifico.