Sentencia Civil Nº 284/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 377/2013 de 06 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 377/2013 2ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1012/2012

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 7 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 284

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a seis de junio de dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1012/2012 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 7 Barcelona, a instancia de GESPAKER, S.L. , contra COMERZ 2000, S.L., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 23 de abril de 2013 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO:

'Que, desestimando íntegramente la demanda:

1.- Absuelvo a la demandada de todas las pretensiones ejercitadas en su contra;

2.- Impongo las costas a la parte actora.

Notifíquese esta sentencia a las partes. Adviértaseles que contra la misma cabe recurso de apelación que deberá interponerse en este juzgado dentro de los veinte días siguientes al de su notificación.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 7 de mayo de 2014 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que 'se condene a la entidad COMMERZ 2000 SL A soportar una disminución de la renta pactadaen el contrato de arrendamiento de 27.2.1997, que, al interponerse la demanda (julio 2012) asciende mensualmente a 27.982'14 € del 40% del total, desde el 1.6.2011 (inicio de las obras) al 25.10.2012 (fecha adelantada de finalización del contrato) lo que hace un total de 189.189'81 € que la demandada debe abonar a la actora, GESPAKER SL, con deducción de cualquier cantidad que pudiera adeudársele por impago de la renta de los 4 meses que restan para la finalización del contrato', sobre la base de que la actora, con motivo de las obras públicas...., se ha encontrado con que (1) ha desaparecido la entrada y salida a los subterráneos de los trenes, y (2) prácticamente han hecho inviable el servicio de terraza, lo que supone un enorme perjuicio (pérdidas de clientela e incomodidades) que altera sustancialmente las circunstancias que se tuvieron en cuenta al suscribir el contrato, imprevisibles para la arrendataria (rebus sic stantibus). A dicha pretensión se opuso la demandada alegando (1) falta de legitimación pasiva y falta de acción de la actora, en tanto que la actora imputa la causa de los perjuicios, no a un incumplimiento contractual (máxime cuando nada se pacta en relación con la terraza o la acera situadas delante del local) ni de ninguna acción suya que los hubiera provocado, sino a unas obras a las que la arrendadora es ajena, realizadas en el espacio público existente frente al local arrendado, según comunicaciones del Ayuntamiento (obras realizadas por ADIF), impugnando todas las fotografías aportadas de contrario; por contra, la actora ha dejado de abonar las rentas de julio, agosto, septiembre y octubre 2012, objeto de reclamación por su parte (f. 189 y ss); (2) no cabe la aplicación de la regla rebus sic stantibus;impugnando los informes aportados de contrario; (3) impugna asimismo, la entidad de los perjuicios reclamados.

La sentencia de instancia, partiendo de que no está suficientemente acreditado que las obras hayan causado una disminución del negocio ni que sean la causa 'al 100 % de la' disminución de perjuicios (no se prueba que la disminución de los beneficios sea por causa de las obras), ni 'la que sería, en su caso, la renta que supondría un reequilibrio del contenido prestacional del negocio', desestima la demanda con expresa imposición de las costas a la actora. Frente a dicha resolución se alza ésta, manteniendo su pretensión inicial o 'una reducción de la renta por debajo del 40%' en atención al nuevo arrendamientoen que se ha establecido un 25% de reducción de la renta mensual en atención a la situación de las obras públicas, atendido a que se trata de obras extraordinarias de entidad y duración no previsible delante de la puerta del local, entendiendo que la prueba de los perjuicios es suficiente (documentos relacionados con la menor adquisición de materias primas, testificales, reducción de personal, así como la comunicaciones municipales reconociéndose las molestias y el nuevo contrato de arrendamiento, con una bonificación durante dos años en razón a las obras en la acera exterior y frente a la fachada, lo que se preve expresamente en el contrato). Con ello, prácticamente se reproduce en esta alza el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.-Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento de 27.2.1997 concertado entre la entidad ICDR Barcelona SL, como arrendataria y los hermanos Dª Tomasa y D. Samuel , acomo arrendadores sobre el local sito en Paseo de Gràcia, 58 bajos, de Barcelona, destinado a la actividad 'bar-cafetería, venta y degustación de cafés, tés y similares y aquellas que actualente constan detalladas en el epígrafe 673 del IAE', por 20 años; no se contemplaba en el contrato como elemento esencial la explotación del exterior del local es decir, terraza y velador (f. 14 y ss, en relación con la fotografía al f. 39). 2) En 6.11.2003 , tras haber adquirido GESPAKER SL el 100% del capital social de la entidad arrendataria, con conocimiento y consentimiento de los arrendadores propietarios, suscribieron con éstos un contrato en el que se modificaba parcialmente el contrato inicial de arrendamiento (f. 29 y ss), ampliando el plazo de duración en 2 años (hasta el 1.6.2019) y estableciendo con fecha de vencimiento el 1.6.2019, así como fijando la renta mensual en 23.287'75 €, preveyéndose que la revisión de la renta tendría lugar en 27.2.2014, con una serie de avales del LR de la arrendataria, D. Luis Miguel , con sustitución de garantías que habían prestado los LR de ICDR SL Barcelona SL, además de incrementarse en 16.524'90 € las fianzas en su día constituidas, concretadas en la suma global de 46.575'50 € (dos mensualidades); asimismo, se permitía a la actora, fusionarse con la arrendataria por absorción, y así se hizo efectivamente en 24.11.2009, y a partir de entonces, todos los pagos de las rentas se han realizado por la referida arrendataria con normalidad. 3) Al frente de la entrada del referido local, Caffé Fiorino, se hallaba la entrada y salida a los ferrocarriles (metro y otros trenes), de forma que, entre una y otra entrada solo existía la terraza de dicha cafetería, que daba al paso de peatones del Paseo de Gràcia (f. 39, fotografía de 1997, situación que continuaba en 2003). 4) En , el Ayuntamiento notificó a ICDR Barcelona SL, que a partir de 23.5.2011 se realizarían una serie de obras en el espacio público donde tienen concedido un permiso de ocupación, que durarían unos tres meses, a fin de que retiren la terraza que tienen instalada en la acera del Paseo de Gracia frente a núm. 58 (f. 33); asimismo, en, la arrendataria recibió otra notificación del Ayuntamiento informando que, debido a las obras de ADIF en Pº de Gracia 58, el local quedaba inhabilitado para disponer de licencia de ocupación del espacio público para velador-terraza a partir del 15.5.2012, sin fijar plazo para las mismas, salvo que las obras iban a prolongarse entre 18 a 24 meses (f. 35). 5) Según informe técnico del Ayuntamiento 'no consta cap llicència municipal d'ocupació de Via Pública per vetllador a Pg. Gràcia 58 a nom de GESPARKER SL' (f. 298). 6) Las obras se iniciaron entre mayo-junio 2011, habiéndose tapiado y hecho desaparecer todo el acceso hacia el subterráneo de los trenes, con un anuncio de que la entrada se ha desviado a la C/ Aragón suprimiéndose totalmente la terraza (que se ha desplazado), y los peatones pasan por un carril situado fuera de la obra, rodeándola para continuar por la acera del Paseo (fotografías obrantes al f. 41 y ss), cuyas obras se alargarán. 7) A mediados de junio 2012 el Ayuntamiento propuso a la actora el cambio de ubicación de la terraza, para el período junio a 31 12.2012, a unos 20 metros de la entrada de la cafetería, y para el período 1.1.2014 al 1.6.2014, a la de otra cafetería, 'Txapela' (f. 53). 8) En noviembre 2011, el LR de la actora entregó en mano a la LR de la propiedad, Dª Tomasa , una carta interesando una reducción del alquiler de hasta un 50% durante todo el período de ejecución de las obras (f. 55, en relación con el hecho 4º de la contestación), sin obtener contestación escrita y siguiendo pagando toda la renta. 9) La última renta abonada por la actora, en junio 2012, es de 28.847'57 € más IVA (f. f. 159 y 160). 10) En 25.5.2012 (tras la segunda comunicación del Ayuntamiento) se le remitió otra, vía burofax, interesando una reducción por el cambio de circunstancias, aludiendo a la indisponibilidad sobre la terraza exterior y a la crisis económica (f. 57 y ss). 11) En .... la actora comunicó sa la entidad propietaria y al administrador, Sr. Faustino su voluntad de dar por resuelto el contrato de arrendamiento con efectos desde el 29.5.2012, si no se avenía a considerar una modificación a la baja del alquiler (f. 67 y ss). 12) En 30.5.2012 la propiedad, COMERZ 2000 SL (f.)75 contestó en el sentido negándose a modificar la renta durante un tiempo determinado y aceptando la resolución para el 25.10.2012, en que el local debía quedar libre (f. 72). 13) En 25.10.2012 el local se arrendó de nuevo, a LA BAGUETINA CATALANA SL, por una renta de 45.000 €/mes, más gastos, menos el 25% de bonificación los dos primeros años, más IVA, lo que supone un total neto de 33.750 €, más gastos e IVA (lo que supone una renta superior, aún con la bonificación en los dos primeros años), para, transcurridos 2 años, abonarse a razón de los 45.000 € más el IPC (f. 156 y ss, 185, en relación con la actual situación según las fotos a los f. 179 y ss).

TERCERO.-Ya resuelto el contrato, e incluso concertado nuevo arrendamiento por la demandada, la actora alega que las referidas obras le supusieron una considerable disminución de su negocio, procándoles pérdidas reales que después motivaron la resolución, pretendiendo la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus', cuando el contrato ya está resuelto. En orden a la cláusula 'sobreentendida' rebus sic stantibus('estando así las cosas' o 'mientras las cosas estén así', '... et aliquo novo non emergentibus'), conviene decir que la misma se revela como el remedio destinado a restablecer el equilibrio (o la equivalencia de las prestaciones) que, al contratar ( pacta sunt servanda), y que por la concurrencia de circunstancias imprevisibles sobrevenidas, ha quedado destruido, o ha desaparecido la base del negocio (en supuestos de crisis económicas importantes, en su caso con devaluaciones económicas, el arrendamientos, en suministros, en general en contratos de tracto sucesivo o de ejecución diferida...). Sustituye la la vieja rescisión por lesiónprevista para la desproporción en el momento de la perfección del contrato. Su elaboración se debe a la jurisprudencia del TS (no está legalmente reconocida), partiendo de la aceptación como razonable, de una nueva forma de ejercicio de la prestación acomodada a las exigencias actuales (SS a partir de la de 5.3.1913 , 17.5.1957 , 6.6.1959 , 9.7.1984 , 19.4.1985 , 17.5.1986 , 13.3.1987 , 6.10.1987 , 16.10.1989 , 23.4.1991 , 10.2.1997 , 23.6.1997 , 17.11.2000 , 27.5.2002 , 21.3.2003 , 12.11.2004 , 1.3.2007 , 12.2.2009 ...); en definitiva, es el principio de buena fe ex art. 1258 CC , en el que ha de fundamentarse la inclusión de una implícita cláusula rebus sic stantibusen el contrato; principio de buena fe que aparece recogido en el mismo precepto del Código Civil en el que se proclama el contrario, esto es, el principio pacta sunt servandadel que la doctrina de la cláusula rebus sic stantibuses una excepción o una limitación; aunque la somete a requisitos muy rígidos: (1) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; (2) una desproporción exhorbitante, fuera de todo cálculo, entre las pretensiones de las partes contratantes, que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilamiento del equilibrio de las prestaciones; (3) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles; (4) que se carezca de otro instrumento para remediar el perjuicio. La concurrencia de tales presupuestos, podrá dar lugar a la resolución del contrato con efectos resolutivos, o modificativos encaminados a compensar el desequilibrio; reiteradamente se refiere el Tribunal Supremo a la cautela (concurrencia de rígidos requisitos para permitir su aplicación) a la hora de aplicar la cláusula, singularmente al suponer una excepción al principio 'pacta sunt servanda'.

CUARTO.-Cierto que, como se dice en la resolución recurrida, las obras de la magnitud y duración de las de autos no entran en lo que puede ser la normalidad de unas obras incluso en una gran ciudad como Barcelona, por lo que han de considerarse extraordinarias (y por ello, la alegada reducción de beneficios no ha venido motivado por la normal ejecución del contrato, sino por, entre otras causas, entre ellas, la realización de las obras).

Y cierto que la realización de tales obras no podía preveerse en el momento de la celebración del contrato; y asimismo consta que los aprovisionamientos de café y de bollería se han reducido sustancialmente en el período de las obras, y se ha ido reduciendo el personal (f. 82 y ss en relación a la testifical); claro, por de pronto, ese perjuicio, que hubiera podido suponer el desequilibrio contractual, habría de ser 'soportado' por ambas partes en el contrato.

En base a ello, la actora alega que ello ha supuesto una considerable disminución de su negocio; y, sin duda, ello exige un plus de prueba. Pero, el presupuesto de la aplicación de la cláusula es precisamente la existencia de un perjuicio que provoca una situación de desequilibrio, con lo que ha de constar aquél, en su existencia y cuantía, así como que ha de ser consecuencia necesaria del hecho generador. Sin embargo:

a. No puede obviarse que ni la terraza venía contemplada en el contrato como objeto del arrendamiento, ni la actora disponía de licencia municipal para su explotación.

b. No se aporta el libro de inventarios y cuentas anuales, los balances y cuentas anuales de pérdidas y garancias, que objetivizarían el perjuicio.

c. Además, no consta que las obras hayan sido la única causa de la alegada disminución (se aludía en las comunicaciones de la actora a la conyuntura económica general - incluso, inicialmente, como única causa -, sin que conste un 'estudio sobre la evolución de los resultados en negocios equiparables no afectados por obras en ese período', como se dice en la resolución recurrida).

d. Enfín, no se ha probado la que podría ser la renta que supusiese un reequilibrio del contenido prestacional del negocio, cuando, por el contrario, la actora ha alquilado el local por una renta superior a la que abonaba la actora (superior, incluso, en los dos años del período de reducción del 25% de la renta pactada por dos años, como se ha puesto de relieve en los hechos básicos acreditados).

QUINTO.-Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuesión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por la entidad mercantil GESPAKER SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgano de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.