Sentencia Civil Nº 284/2014, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 433/2014 de 24 de Octubre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de apelación nº 433/2.014

Procedimiento Ordinario nº 58/2.013

Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Picassent

SENTENCIA Nº 284

ILUSTRISIMOS

PRESIDENTE

D. VICENTE ORTEGA LLORCA

MAGISTRADOS

Dª MARIA MESTRE RAMOS

Dª MARIA EUGENIA FERRAGUT PEREZ

En la ciudad de Valencia a veinticuatro de octubre de dos mil catorce.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelaciónque se ha interpuesto contra la sentenciade fecha 9 de Junio de 2.014 que ha recaído en los autos cuya referencia se ha hecho constar.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandada Comunidad de Propietarios CALLE000 nº NUM000 de Beniparrell, representada por la Procuradora Dña. Teresa Gimenez Zaragozá y asistida por el Letrado D. Mario Gil Cebrián, y, como apelado la parte demandante Mauritius Island S.L. ,representada por la Procuradora Dña. Marta Sais Sánchez y asistida por el Letrado D. Javier Corbí Caro.

Es Ponente Dña. MARIA EUGENIA FERRAGUT PEREZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice:

' ESTIMO la demanda de juicio ordinario deducida por el Procurador Sra. Sais Sánchez en nombre y representación de Mauritius Islands, S.L. y DECLARO la nulidad de los acuerdos del punto del orden del día 1º, 3º, 4º y 6º de la Junta General de Propietarios de la Comunidad de Propietarios CALLE000 NUM000 de Beniparrell de fecha de 4 de abril de 2012, los de la Junta General de Propietarios de fecha 23 de mayo de 2012 y los de los puntos 3º y 2º de la Junta General de Propietarios de 18 de octubre de 2012 así como las liquidaciones de gastos de la comunidad que se incluyen en dichas actas y CONDENO a Comunidad de Propietarios CALLE000 NUM000 de Beniparrell a estar y pasar por tal declaración con los efectos que se derivan de la misma, así como al pago de las costas procesales.'

SEGUNDO.-Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandada, que tras exponer los motivos y argumentos de su recurso, pidió que se dicte sentencia que estime el recurso de apelación y revoque la sentencia de instancia, estimando la excepción de caducidad de la acción o, subsidiariamente se desestime la demanda condenando en costas a la parte actora.

La parte apelada presentó escrito por el que se opuso al recurso presentado por la contraparte y pidió su desestimación.

TERCERO.- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votaciónel 20 de Octubre de 2.014en que ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora presentó demanda de impugnación de los acuerdos de las juntas de la Comunidad de Propietarios a la que pertenece, desde el 30 de noviembre de 2.011 por compra de un local en la planta sótano destinado a garajes y trasteros en la edificación sita en Beniparrell CALLE000 NUM000 .

Se trata de las juntas de 4 de abril, 23 de mayo y 18 de octubre de 2.012.

En concreto los puntos 1º, 3º y 4º del orden del día de la junta de 4 de abril de 2.012 en los que se aprobó un nuevo presupuesto para 2.012 que comprende todos los gastos, los comunes generales del complejo y los particulares de cada edificio, así como la dotación de un fondo de reserva, así como el destino de este.

Tal impugnación la basó en la vulneración de lo dispuesto en los Estatutos.

Impugnó también el acuerdo que imponía una sanción económica del 20% por retraso en el pago de la deuda, que entiende que es contraria a derecho al no venir estipulada en los estatutos y porque se pretende aplicar a cuotas devengadas con anterioridad al acuerdo.

Impugnó los acuerdos de la junta de 23 de mayo en tanto traen causa de los acuerdos de la junta de 4 de abril.

Impugnó los acuerdos del punto 3º del orden del día de la junta de 18 de octubre que aprobó la deuda del local de la actora por 137.291,13 euros que incluye periodos anteriores a la fecha de compra del local y liquidaciones no practicadas con anterioridad.

Impugnó el punto 2º del orden del día de dicha junta que impuso un interés equivalente al legal del dinero adeudado más un 5%.

La sentencia apelada estimó la demanda y declaró la nulidad de los acuerdos impugnados y de las liquidaciones practicadas a su amparo.

Interpone recurso de apelación la parte demandada.

SEGUNDO.- Alega en primer lugar la apelante, que yerra el juzgador al estimar de aplicación el plazo prescriptivo de un año del artículo 18 de la LPH al ser aplicable a este supuesto el plazo de tres meses, ya que los acuerdos no son contrarios a la Ley ni a los Estatutos y porque la demandante no manifestó su oposición ni su voto en contra en el plazo de 30 días desde la notificación de los acuerdos.

La sentencia apelada desestimó la excepción de caducidad de la acción argumentando:

'Tal excepción, pues, debe ser desestimada. En efecto, el contenido de las juntas celebradas en los días 4 de abril de 2012 y de 23 de mayo de 2012 fue notificado a la parte actora por medio de envío de burofax en fecha de 30 de mayo de 2012, conforme surge del documento número 5 de la demanda. La demanda se presenta en fecha de 18 de enero de 2013. Por tanto, habiéndose denunciado en el escrito de la demanda la contrariedad de los acuerdos adoptados a lo establecido por la Ley de Propiedad Horizontal y de los Estatutos, el plazo previsto en el artículo 18 de la citada ley es de un año para la interposición de la acción, lo que determina, claramente, que no puede entenderse ni caducada ni prescrita la acción. Otro tanto de lo mismo cabe decir respecto de la Junta que se celebró en fecha de 18 de octubre de 2012. En este sentido, sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 9 de mayo de 2013 .'

La sentencia apelada consideró que los acuerdos son contrarios a los Estatutos de la Comunidad, tras analizar estos, porque

'se aprueba un presupuesto, se dota un fondo de reserva y, a continuación, se dispone que el conjunto de los ingresos que tenga la comunidad como consecuencia del pago de las cuotas se destinará al pago de, primero, el fondo de reserva, segundo, a los gastos comunes generales y, finalmente, al pago de los gastos comunes particulares. En efecto, los ingresos que se percibieran en atención a los ingresos que, en concepto de gastos comunes generales surge del anexo del acta cuyos acuerdos se impugna pueden, de conformidad con los estatutos, estar destinados al pago del fondo de reserva y de los gastos comunes generales. Ahora bien , esos 5.391Ž22 euros que constituyen el presupuesto aprobado no se pueden destinar al pago de gastos comunes particulares pues, al hacerlo así, se obliga a los distintos propietarios al pago de gastos que corresponden a elementos comunes de los que no son copropietarios.Así, en efecto, se debía haber realizado un presupuesto de gastos comunes generales con una cuota de pago para todos los propietarios en función de su coeficiente de participación según la escritura y un presupuesto de gastos comunes particulares en el que únicamente los propietarios de cada elemento común particular contribuyese a su pago en proporción a su coeficiente de participación en las subcomunidades.

A ello, además, se añade que el acta cuyos acuerdos se impugna no se puede leer al margen del anexo que acompaña y, en este sentido, el referido anexo contiene que, en el presupuesto de elementos comunes generales, se prevé un partida para la provisión de atrasos de gastos ordinarios en el que no se especifica y, por ello, se entienden pagos atrasados a proveedores sin especificar si son proveedores de gastos comunes generales o de gastos comunes particulares. Así las cosas, resulta que se obliga al pago a la actora de gastos que corresponden al resto de las subcomunidades.'

El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que '1 . Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho',y conforme a su apartado tercero caducará la acción de impugnación de acuerdos de la Junta a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios (los del apartado b y c del art. 18.1 LPH ), salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año ( apartado a) del art. 18.1 LPH ), y no estarán sujetos a ese plazo de caducidad los acuerdos que contravengan otras leyes imperativas o prohibitivas

El sistema de impugnación establecido en el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal ha sido objeto de una jurisprudencia no siempre uniforme pero que, en sentido mayoritario, viene considerando la necesidad de distinguir entre: aquellos acuerdos cuya ilegalidad viene determinada por la infracción de alguno de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los estatutos de la comunidad, los cuales son susceptibles de sanación por efecto de la caducidad sobrevenida de la acción de impugnación, siendo provisionalmente ejecutivos, de acuerdo con lo prevenido en los apartados 3 y 4 del citado art. 18 ; y aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, salvo que en ella se establezca un efecto distinto para el caso de contravención, por ser contrarios a la moral o al orden público, o por implicar un fraude de ley, han de ser considerados como radicalmente nulos y por tanto no susceptibles de subsanación o convalidación por el paso del tiempo, en virtud de lo dispuesto con carácter general en el art. 6.3 del Código Civil ( SS TS de 4 abril 1984 , 20 junio 1986 , 6 febrero 1989 , 22 mayo 1992 , 19 noviembre 1996 , 7 junio 1997 , 26 junio 1998 , 5 mayo 2000 , 7 marzo 2002 , 25 enero 2005 , 20 noviembre 2006 y 11 octubre 2007 ).

El régimen específico de impugnación que contempla el art. 18 de la LPH es, pues, aplicable a todos los acuerdos que incurran en cualquier infracción de las normas estatutarias o de la propia Ley especial ( art. 18.1 a) LPH ), a los que se asimilan, a estos efectos impugnatorios, aquellos que resulten gravemente lesivos para la comunidad, supongan un grave perjuicio para algún propietario o se hayan adoptado con abuso de derecho, en virtud de los supuestos introducidos por la Ley 8/1999, de 6 de abril, en los apartados b ) y c) del art. 18.1 de la LPH , estimándose que tales vicios no pueden ocasionar la nulidad absoluta o de pleno derecho del acuerdo, sino su mera anulabilidad o nulidad relativa, siempre que se impugne su validez por el propietario disidente dentro de los plazos de caducidad previstos en dicha norma, pues en otro caso serán plenamente válidos y ejecutables, dado que la ley especial vulnerada, pese a su imperatividad, establece un efecto distinto de la nulidad radical para el caso de contravención, que es precisamente el contemplado en el citado precepto ( SS TS de 14 febrero 1986 , 25 noviembre 1988 , 6 febrero 1989 , 2 abril 1993 y 24 septiembre 1991 , 26 junio 1993 , 7 abril 1997 , 25 marzo 2004 y 30 diciembre 2005 ), criterio que se mantiene tras la reforma operada por Ley 8/1999, de 6 de abril en el sentido de someter la impugnación de acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios a las reglas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal en su art. 18 , con un plazo más amplio, la previsión de nuevos supuestos de impugnación, y el abandono del requisito de la unanimidad para determinados acuerdos (S TS 18 abril 2007), siendo la 'ratio legis' del sistema la necesidad de dotar de certeza y seguridad a los acuerdos comunitarios, pese a su ilegalidad, en el sentido de limitar el plazo de impugnación, puesto que de otro modo, si cualquier acuerdo con vicios formales pudiese ser impugnado por el comunero interesado en el tiempo que quisiera, se crearía una intolerable inseguridad en la vida jurídica de la comunidad ( SS de 18 diciembre 1984 y 2 marzo 1992 , 26 junio 1993 , 7 abril 1997 , 2 noviembre 2004 , 30 diciembre 2005 ).

Por tanto, como se alega que dichos acuerdos son contrarios a los Estatutos, el plazo de caducidad es de un año y no ha transcurrido desde la fecha de notificación de los acuerdos hasta la de presentación de la demanda.

Tampoco podemos entender caducada la acción por el hecho de que la demandante no hiciera uso de su derecho de oposición dentro de los 30 días siguientes a la notificación de las actas de la junta, porque una cosa es el plazo de caducidad, que como hemos dicho, es de un año y otra cosa distinta es la forma de computar los votos de los no asistentes a la Junta a efectos de lograr la mayoría o la unanimidad, en su caso, para la válida adopción de los acuerdos.

TERCERO.- Como puede verse en el folio 70 del procedimiento, los Estatutos establecen en su cláusula décima que los gastos de todo tipo que se produzcan en elementos comunes particulares de uso exclusivo de determinados departamentos, se pagarán por los que tengan atribuido tal elemento común y, en consecuencia que los gastos de todo tipo que se ocasionen en la planta sótano sean por limpieza, conservación, reparación o mantenimiento se pagarán por los propietarios de las plazas de aparcamiento y cuartos trasteros en proporción a la cuota de participación que tienen asignada en los elementos comunes del inmueble y excluye a los propietarios que solo lo sean de plaza de garaje o trasteros de los gastos comunes particulares como patios, zaguanes, escaleras, ascensores...

Se establece que los gastos producidos en elementos comunes generales del conjunto del edificioque no sean susceptibles de individualización serán satisfechos por los propietarios de los varios departamentos en proporción al módulo o cuota asignada.

En el acuerdo de la junta de abril de 2.012 aprobó un nuevo presupuesto de 5.391,22 euros mensuales porque en el del primer trimestre no se habían diferenciado los gastos comunes generales de los gastos comunes particulares, se acordó regularizar las cuotas del primer trimestre y se incluyó al sótano 'que nunca ha realizado aportación para gastos generales' .

En dicho presupuesto (folio 136) se señalan como gastos comunes (que son los generales del conjunto del edificio no susceptibles de individualización) los del seguro, luz exterior, mantenimiento de exteriores, alarma y custodia, sumideros, agua, administración, instalación contra incendios, vado, bancos, provisión atrasos gastos ordinarios, provisión gastos mantenimiento, fondo presidente y otros gastos por cuota.

En principio, estos gastos son generales de todo el edificio, pero si se analiza el punto 4º del acta (folio 135) el Administrador indicó a los asistentes a la Junta que 'el dinero que se ingresa a la Comunidad se destina y por este orden, a los siguientes conceptos: Fondo de Reserva, Gastos Comunes Generales y Gastos Comunes Particulares'

De ello se desprende que, tal como alegaba la actora, con el fondo de la Comunidad se pagan gastos comunes particulares y a ellos no viene obligado el demandante a contribuir tal como establecen los Estatutos y con aportaciones de la actora que, reiteramos, son para gastos comunes generales, se sufragan también gastos comunes particulares.

Por ello, procede desestimar el motivo.

CUARTO.- Sobre la impugnación del punto 6º del orden del día, que aprobó la imposición de una sanción del 20% del importe pendiente de las deudas vencidas que se reclamen conforme a la LPH, la sentencia apelada dijo:

'La mora del deudor, cuando la obligación consista en el pago de una cantidad de dinero, debe sancionarse, en defecto de pacto expreso, con el abono del interés legal desde el momento del requerimiento ( arts. 1100 y 1108 del Código Civil ), siendo perfectamente válido que, en las normas estatutarias, se disponga que la falta de pago de las cuotas en las fechas concretas que se determinen, constituya automáticamente en mora al deudor, sin necesidad de que se practique requerimiento previo, posibilidad que queda amparada en función de lo previsto en el artículo 1100.1 del Código Civil . Pero, además, es igualmente lícito y posible que se establezca un recargo en concepto de penalización al moroso, porque todo miembro de la Comunidad debe colaborar en la buena marcha de la misma, asistiendo a sus Juntas, examinando las cuentas presentadas por sus órganos de gestión y administración y, en todo caso, impugnando los acuerdos que considere lesivos, de manera que una vez transcurridos los plazos de caducidad que se previenen en la Ley, los acuerdos adoptados devienen ejecutorios, aun cuando pudieran ser contrarios a los Estatutos e incluso a la propia Ley de Propiedad Horizontal. Se trataría de una medida tendente a fortalecer o asegurar el cumplimiento de una obligación principal, cual es el pago de las cuotas comunitarias que podría ser catalogada como cláusula penal en la que, conforme a lo establecido en el artículo 1152 del Código Civil '... la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento', de lo que se colige que, sólo en los casos en que se haya pactado, podrá operar la función cumulativa, esto es que además del recargo establecido se pueda generar intereses aplicados a dicho recargo.

Cabe añadir que es admisible la fijación de recargos a los propietarios morosos por acuerdo de junta de propietarios, configurándose estos acuerdos como un mecanismo de defensa de las comunidades frente a un grave problema, como es la morosidad en el ámbito de la propiedad horizontal, que puede abocar en importantes dificultades económicas que deberían soportar aquellos propietarios que sí cumplen con sus obligaciones. Son reiteradas las resoluciones de las Audiencias Provinciales en las que se declara que la comunidad de propietarios puede acordar, en virtud del principio de autonomía contractual ( art. 1255 CC ), la aplicación de recargos por mora en el pago de las cuotas, y su exigibilidad es consecuencia de la obligatoriedad de las obligaciones nacidas de los contratos, las cuales tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deber ser cumplidas a tenor de los mismos ( art. 1091 CC ).(En este sentido SAP Alicante 4 octubre 2006 , SAP de Alicante (Sección 4.ª) 31 mayo 1999, de Barcelona (Sección 17.ª) de 20 marzo 2000, de Bilbao de 12 mayo 1969 , de Madrid de 10 noviembre 1971 , de Málaga (Sección 4.ª) de 8 febrero 1999 , de Mallorca (Sección 3.ª) de 13 mayo 1999 , y de Murcia (Sección 3.ª) de 18 marzo 1993 , 6 marzo 1995 y13 septiembre 2000 ).

La sentencia de la Audiencia Provincial de Tenerife (Sección 3.ª) de 24 de junio de 2000 admite dicha posibilidad, pero matizando que en ningún caso este acuerdo pueda tener efectos retroactivos. Por su parte la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10.ª) de 29 abril 2002 , admite la licitud del recargo aplicado en forma acumulada, pero dispone la posibilidad de que esa 'penalización' si es excesiva y desproporcionada, aunque revista la forma externa de un interés sea susceptible de ser pondera y atemperada, sobre todo cuando se trata de un recargo que excede del interés legal del dinero que rige en el mercado financiero.

Pues bien, aplicada la doctrina expuesta al supuesto enjuiciado, resulta que el acuerdo es nulo al considerarse que es contrario a la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 9.1.e ) un recargo sobre cuotas ya devengadas en la medida en que no pueden tener carácter retroactivo como se ha expuesto.'

Alega el apelante que dicho acuerdo no es nulo.

El acuerdo en cuestión aprobó la imposición de una sanción económica del 20% del importe pendiente de pago de deudas vencidas que se reclamen conforme a la LPH. Dicha sanción será aplicada e incrementada a la deuda vencida por la Junta en el momento de la certificación de la misma previo a su comunicación al Juzgado y devengando por tanto igualmente intereses.

Es decir, que se acordó aplicar el recargo cuando se certificase la deuda con la finalidad de reclamarla judicialmente. Por tanto, dicho acuerdo no es nulo porque no tiene efecto retroactivo, en contra de lo que dice la sentencia apelada. Cuestión distinta es la forma en que dicho acuerdo se aplique, pues solo puede imponerse la sanción a aquellas cuotas que se devenguen tras la adopción del mismo, y vemos en la liquidación practicada y aprobada en la junta del mes de Octubre que se impone sanción, pero no la del 20% acordada en la junta de Abril, sino la que fue aprobada en esa misma junta del mes de octubre en la que en el punto 2º (folio 147) se acordó imponer una sanción a los locales morosos sobre los importes adeudados al inicio de la junta, equivalente al interés legal del dinero adeudado más un 5%, lo que supone también una aplicación retroactiva, pues se aplica, tal como consta en la liquidación a todas las cuotas que según la Comunidad se adeudan a esa fecha y todas ellas son anteriores a la adopción del acuerdo.

Por tanto, el acuerdo del punto 6ª del orden del día de la junta de 4 de abril, no es nulo y además no se ha aplicado retroactivamente a las cuotas reclamadas.

Procede estimar el motivo y declarar la validez de ese acuerdo que, en ningún caso permitirá aplicar la sanción a la reclamación de cuotas devengadas con anterioridad a la fecha de adopción de dicho acuerdo.

QUINTO.- Sobre la impugnación del acuerdo de la junta del mes de Octubre, la sentencia apelada dijo:

'la mayoría de la doctrina sostiene que es necesario que el gasto haya sido aprobado por la Junta de Propietarios para que surta efectos jurídicos la certificación o la exoneración del adquirente a que se aporte en el otorgamiento del instrumento público. Y este es el criterio con el que debe resolverse el presente asunto. Y ello es así por cuanto es lógico que la deuda tenía que ser exigible en el momento de la compraventa. Y dicha exigibilidad motiva que estuviera determinada en ese instante. Es decir, en el caso de que se optase por la tesis jurídica de que el adquirente se convierte en el nuevo deudor de los gastos anteriores a la compraventa, no se puede derivar al comprador la obligación de asumir aquellas deudas que no son conocidas ni siquiera por el vendedor. En tal caso, podría ocurrir que el comprador tuviera que asumir unos gastos desconocidos que, por su importe, podrían hacer nada rentable la adquisición (podrían ser incluso superiores al importe de la venta) o, incluso, que motivara una situación de iliquidez del comprador y la imposibilidad de hacer frente a su pago. Por tanto, sólo cuando los gastos son conocidos por haber sido aprobados por la comunidad, podrían ser exigidos al adquirente que los conoce por la certificación o los podría haber conocido si no hubiera eximido de la aportación de la misma y siempre, como se ha dicho, que se haya optado por la tesis de que el comprador asume las deudas además de la afección real del inmueble.

En el presente caso, el administrador concursal de la vendedora concursada certificó en autos que la Comunidad de Propietarios demandada, en ningún momento, le comunicó la existencia de deuda alguna a la comunidad referida al local en construcción de la planta sótano destinada a plazas de garaje y cuartos trasteros, ni en el momento del otorgamiento de la escritura pública, ni anteriormente, ni le constaba la existencia de deuda alguna. Y, es más, aportó certificación de la administración de la comunidad de las deudas generadas por los gastos de la comunidad contra la masa durante los tres primeros trimestres de 2011 y los meses de enero a julio de 2012 detallando cada una de las fincas deudoras donde no consta imputación alguna al local sótano y también email del anterior administrador de la comunidad en el que solicita el pago de ciertos gastos de la comunidad y en los que no consta la planta sótano. Y todo ello, sin perjuicio de las acciones de repetición que le correspondan a la comunidad contra el anterior administrador y contra el vendedor. Dicha información fue posteriormente ratificada en el acto del juicio por el administrador concursal quien depuso que no emitió certificado alguno porque no había gasto por este concepto y que, en el plan de liquidación, no constaba ninguna deuda de la planta sótano y que la comunidad no hizo ninguna indicación al citado plan de liquidación. Es más, la parte actora aporta junto con la demanda actas anteriores la venta en el que no aparece como deudor el local adquirido por el comprador y demandante en el presente procedimiento y la parte demandada no ha aportado ninguna acta en el que se aprobase una liquidación de deuda del local objeto de la venta.

De ahí se deriva que, por mucho que se pueda decir que el gasto existía desde el momento de la construcción e inicio del régimen de propiedad horizontal, lo cierto es que la deuda no estaba liquidada, no estaba aprobada por la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada y no era exigible. Por tanto, no se le puede hacer pagar al adquirente dichas deudas sin perjuicio de su reclamación a quien fue el vendedor.'

Compartimos en este aspecto los argumentos y decisión de la sentencia apelada, porque además, como dijimos en la sentencia de esta Sala de 18 de abril de 2005 ( ROJ: SAP V 5905/2005 ), Sentencia: 238/2005 | Recurso: 852/2004 :

' esta Sala en su sentencia de 23 de Julio de 2.002 señaló:

'Pues bien el obligado al pago de las gastos de comunidad es el titular del inmueble en el momento en que produce su devengo ( arts 9.5 y 20.1 LPH ) y una vez transmitido el local los gastos de comunidad habrán de ser soportados por el nuevo titular, por el adquirente. Los gastos devengados con anterioridad a la transmisión serían responsabilidad del anterior titular ya que su obligación de pago no se extingue con la transmisión del inmueble y todo ello sin perjuicio de la afección real expresada en el art. 9.5 párrafo segundo de la anterior LPH . El pago de los gastos comunes se configura como una obligación personal, a cargo de quien, en el momento de producirse el gasto, fuere propietario del piso o local, no obstante el párrafo 2º de la regla 5ª del artículo 9 de la anterior Ley reguladora de la propiedad horizontalestablece una garantía especial para el cobro de las cantidades que se adeuden por lo gastos comunes producidos en el último año y la parte vencida de la anualidadcorriente, garantía consistente en afectar al pago de tales cantidades el piso o local de que se trate con independencia de quién sea su titular, 'sin perjuicio de las responsabilidades personales procedentes'. El propietario actual, que no lo fuere en el momento de producirse el gasto no se convierte en sujeto pasivo de la deuda del anterior propietario, pero respecto de los gastos comunes producidos en el espacio de tiempo señalado el local se encuentra afectado al pago de dichos gastos, y solo responderá el nuevo titular con el mismo piso o local y no con sus demás bienes. Resulta claro pues que el demandado-apelado D. Bartolomé , como propietario del local en el momento en que se devengaron los gastos de comunidad hasta la fecha de su transmisión judicial a la entidad apelante, es el único que debía responder de éstos y la entidad recurrente, por su parte, deberá responder de los devengados a partir de la fecha del auto de adjudicación del inmueble, sin perjuicio de la afección real del mismo por mor del art. 9.5 de la LPH . y es que una cosa es la garantía o afección real y otra que el nuevo propietario deba responder personalmente de las cuotas impagadas por el anterior titular. Recapitulando, la obligación de pagar los gastos comunes impuesta por el art. 9.5 párrafo segundo de la LPH , es una obligación 'propter rem' determinada por la titularidad del piso o local. Esta afección real opera al margen de la titularidad de la finca transmitiéndose con la transmisión de la finca pero ello no convierte al nuevo propietario en deudor personal del importe de las cuotas impagadas por el anterior en el plazo al que se retrotrae la afección real. Por lo que en el caso de autos adquirida por la entidad apelante la propiedad del inmueble a principios de julio de 1996 es a partir de esa fecha cuando ésta debe afrontar el pago de los gastos comunes, más reclamándose también el pago de las cuotas vencidas de esa misma anualidad antes de su adjudicación a la recurrente (enero a junio de 1996) y los de la anualidad anterior (año 1995) de éstos debe responder personalmente el titular anterior, el apelado D. Bartolomé , sin perjuicio de la subsistencia respecto de ellos de la afección real del inmuebleadjudicado a la entidad apelante'.

SEXTO.- Por todo ello, procede estimar en parte el recurso y también en parte la demanda, dado que declaramos la validez del acuerdo adoptado en la Junta de 4 de abril de 2.012 punto 6ª, y conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer expresa condena en costas en ninguna de las dos instancias.

SEPTIMO.- La estimación parcial del recurso conlleva la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Fallo

Estimamos en parte el recurso interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 NUM000 de Beniparrell.

Revocamos parcialmente la sentencia impugnada y :

Estimamos en parte la demanda interpuesta por Mauritus Island S.L. contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 NUM000 de Beniparrell.

Declaramos la nulidad de los acuerdos del punto del orden del día 1º, 3º, 4º de la Junta General de fecha de 4 de abril de 2012, los de la Junta General de Propietarios de fecha 23 de mayo de 2012 y los de los puntos 3º y 2º de la Junta General de Propietarios de 18 de octubre de 2012 así como las liquidaciones de gastos de la comunidad que se incluyen en dichas actas.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

3. No hacemos expresa condena en costas en este recurso.

4. Decretamos la devolución del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme y frente a ella cabe interponer recurso extraordinario por infracción procesal y de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.