Sentencia CIVIL Nº 284/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 115/2020 de 28 de Abril de 2021

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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TEL.: 935673532

FAX: 935673531

EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0812142120188032459

Recurso de apelación 115/2020 -5

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mataró

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 187/2018

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0659000012011520

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0659000012011520

Parte recurrente/Solicitante: Begoña

Procurador/a: Marta Marce Sanz

Abogado/a:

Parte recurrida: Justino, Bibiana

Procurador/a: Javier Garcia Guillen

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 284/2021

Magistrados:

Belen Zambrana Eliso Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez Juan León León Reina

Barcelona, 28 de abril de 2021

Ponente: Belen Zambrana Eliso

Antecedentes

Primero. En fecha 10 de febrero de 2020 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 187/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mataró a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Marta Marce Sanz, en nombre y representación de Begoña contra Sentencia - 26/11/2019 y en el que consta como parte apelada el Procurador Javier Garcia Guillen, en nombre y representación de Justino y Bibiana.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta en fecha 6/2/2018 por el Procurador de los Tribunales JAVIER GUILLEN GUILLEN en nombre y representación de Justino y Bibiana contra Begoña, y

Debo condenar y condeno a la demandada a que abone a los actores el total importe de SIETE MIL QUINIENTOS EUROS (7.500 €) más los intereses legales a contar desde la fecha de interpelación judicial hasta su completo pago, que se incrementarán en dos puntos a partir de esta resolución, con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada'.

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 14/04/2021.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Belen Zambrana Eliso .

Fundamentos

PRIMERO.-Se ejercita por la parte actora, SEÑOR Justino Y SEÑORA Bibiana, en su demanda, y en su condición de parte compradora, una acción de reclamación de arras frente a la parte demandada indicada DOÑA Begoña, como parte vendedora. Alega, en esencia, la parte actora: (1º) Que en fecha 10 de mayo de 2017 suscribió un contrato privado de arras con la demandada y su ex marido, el señor Valeriano, en virtud del cual estos últimos se comprometían a vender a los demandantes la vivienda de su propiedad por un precio de 205.000 euros, entregando la parte actora, en concepto de arras, a los vendedores, la cantidad de 15.000 euros (7.500 euros a cada uno) mediante dos cheques bancarios. (2º) Que en el Pacto Segundo del contrato de arras se estableció que 'La compraventa será formalizada por todo el día 31 de julio de 2017 y la finca transmitida libre de cargas y gravámenes; libre de inquilinos u ocupantes; y al corriente de las obligaciones tributarias. Realizándose la compraventa por medio de escritura pública en el despacho del Notario que designe la parte compradora'.Y en el Pacto Quinto se determinó, asimismo, que 'Se conviene expresamente entre las partes, que mientras no haya vencido el plazo para formalizar la escritura pública de compraventa, tanto la parte compradora, como la parte vendedora, podrán renunciar del compromiso de venta. En el supuesto que sea la parte compradora la que desistiere, no se avenga o no formalice de hecho la futura compraventa, siempre que no concurra lo acordado en el pacto tercero, la parte vendedora se podrá apropiar de la referida cantidad de 15.000 euros, recibidos en concepto de arras, sin previo aviso, ni requerimiento, quedando resuelto ey sin efecto alguno el presente contrato. En el supuesto que sea la parte vendedora la que no formalizase la escritura de compraventa, deberá devolver las arras por duplicado. Y en el supuesto de que fuera Doña Begoña la que renuncia, deberá ser ella quien a solas devuelva la totalidad de las arras, es decir, 15.000 euros, más los 7.500 euros recibidos. Si es el señor Valeriano quien renuncia a la venta, por causa imputable al mismo, será él a solas quien devuelva las mismas cantidades de 15.000 euros y 7.500 euros'.(3º) Que llegado el momento de formalizar la compraventa, esto es, el 31 de julio de 2017, la misma no se llevó a efecto 'debido a una serie de desperfectos observados en la vivienda (retirada de todas las puertas de todos los armarios empotrados existentes en la vivienda, así como del propio marco de la puerta de entrada, retirada de interruptores y enchufes varios), además de que la vivienda objeto de compraventa, no se había realizado la declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad'. (4º) Que en el momento de la firma del contrato de arras, en mayo de 2017, la vivienda objeto de compraventa se hallaba en perfecto estado, con todos sus interruptores, y enchufes, y con todas las puertas de los diferentes armarios empotrados existentes en la misma, con sus cajones interiores y estanterías, tal y como se publicitaba en las diferentes webs en que se anunciaba la venta de dicho inmueble. (5º) Que fue el señor Valeriano (copropietario y vendedor de la finca) quien les alertó del lamentable estado en que se encontraba la misma justo el día antes de la firma de la escritura pública, siendo un acto de mala fe de los vendedores, y en particular de la vendedora demandada, DOÑA Begoña, (que era quien residía en el inmueble), el haber retirado tales elementos de la vivienda, pues la parte vendedora siempre indicó a los compradores que la vivienda se vendía lista para ser usada. (6º) Que, como quiera que la venta no se formalizó en el plazo pactado, debido a que la vivienda no reunía las mismas condiciones que cuando se firmó el contrato de arras, el señor Valeriano devolvió a los compradores demandantes los 7.500 euros entregados en concepto de arras; siendo que, la otra vendedora y copropietaria de la finca, la demandada DOÑA Begoña, si bien les remitió un burofax a los demandantes el 19 de septiembre de 2017 indicándoles que iba a proceder a la devolución de los 7.500 euros de las arras a ella entregadas, finalmente les manifestó que no lo haría, que no les devolvería cantidad alguna, desdiciéndose así, la demandada, del compromiso previamente adquirido en el burofax.

Con tales fundamentos fácticos solicita la parte actora que se dicte sentencia por la que se condene a la demandada a la devolución del importe entregado en concepto de arras, esto es, 7.500 euros, más los intereses legales devengados desde la demanda, y con imposición de las costas procesales a la parte demandada.

La demandada DOÑA Begoña se opone a la demanda formulada de contrario, alegando, fundamentalmente: (1) Que los desperfectos mostrados en las fotografías adjuntadas al escrito de demanda, ya se encontraban en la vivienda objeto de la venta en el momento de la visita de los demandantes y de la firma del contrato de arras, por lo que eran plenamente conocidos por la parte compradora, siendo ello, precisamente, el motivo de la rebaja del precio de venta, de los 250.000 euros en que estaba anunciada en la página web, a los 205.000 euros pactados en el contrato de arras. (2) Que asimismo, cuando los demandantes visitaron la finca, ya se les informó de que la planta piso se hallaba en construcción -lo que por otro lado, era perfectamente visible- y que todavía no se había efectuado la declaración de obra nueva, siendo que dicha información también constaba en el Registro de la Propiedad, por lo que la parte compradora tuvo que conocerla, a través del Banco, en el proceso por el cual se les concedió la oportuna financiación. (3) Que fue el señor Valeriano, ex marido de la demandada (y denunciado por ella, en varias ocasiones, por violencia doméstica y de género), quien retiró el día antes de la firma de la escritura pública, todos los enchufes e interruptores de la vivienda, y asimismo, desmontó todas las puertas de los armarios empotrados. (4) Que, en cualquier caso, la vivienda objeto de compraventa era absolutamente habitable, segura y salubre, en el momento de la firma de la escritura pública, y que cumplía todas las condiciones específicamente pactadas en el contrato de arras, por cuanto, se entregaba por la vendedora demandada 'libre de cargas y gravámenes, libre de inquilinos u ocupantes, y al corriente de las obligaciones tributarias'. (5) Que, en definitiva, no existe obligación legal ni contractual de devolución de las arras por parte de la demandada, en tanto en cuanto, dicha devolución únicamente estaba prevista en el contrato de arras firmado por las partes, en dos supuestos; (A) Que la parte compradora no consiguiera financiación, y (B) que fuera la parte vendedora quien desistiera de la compraventa; y ninguno de ellos concurre, en el presente caso. (6) Que el burofax remitido por la demandada en septiembre de 2017, en ningún caso puede vincularla ni considerarse como un acto propio de la misma, con los efectos previstos en la jurisprudencia, por cuanto la demandada envió ese burofax a los demandantes sin estar asesorada por un profesional.

La sentencia de primera instancia, tras afirmar -previa valoración detallada de la prueba practicada-: (A) Que los defectos mostrados en las fotografías de la parte demandante (documentos 10, 11 y 12 de la demanda) ya existían en la vivienda en el momento de su comercialización a la parte actora, y que dada su magnitud e importancia, no les pudieron pasar desapercibidos, por lo que tales defectos, en ningún caso, pudieron ser causa de la resolución causal del contrato de arras; y (B) que siendo la retirada de los enchufes e interruptores de la vivienda, así como de las puertas de los armarios empotrados, un acto calificable de vandálico y de mala fe por parte de la vendedora demandada, dicho acto no tiene el peso o la relevancia suficiente como para motivar la resolución del contrato de arras (como pretenden los demandantes); termina estimando íntegramente la demandainterpuesta por la parte compradora, SEÑOR Justino Y SEÑORA Bibiana (y condenando, en consecuencia, a la parte demandada, al abono de los 7.500 euros de las arras, más intereses y costas), por cuanto; la falta de declaración de la obra nueva de la planta alta de la casa objeto de autos en el Registro de la Propiedad, 'sí constituye un elemento de peso suficiente para la resolución causal del contrato', dado que, la parte compradora estaría adquiriendo una vivienda respecto de la cual no tiene constancia de su situación de legalidad administrativa, siendo que, además, esta falta de declaración de la obra nueva podría comportar la minoración del importe de la financiación necesaria para la compra. Asimismo, concluye el juzgador de instancia, advirtiendo; que el burofax remitido por la demandada DOÑA Begoña a los compradores en septiembre de 2017 (en el que les indicaba que iba a proceder a la devolución de los 7.500 euros de las arras) constituye un acto propio de la demandada, en el sentido de reconocer la causa de la resolución causal del contrato de arras por los demandantes, que le vincula, a dicha parte.

Frente a esta resolución se alza la parte demandada, DOÑA Begoña, por medio del presente recurso y, alegando 'no estar en absoluto de acuerdo con los argumentos vertidos por el Juez a quo para la estimación de la demanda' (considerando como causa de la resolución causal del contrato de arras la falta de declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad, de la planta segunda de la vivienda), tras reiterar -en parte- los razonamientos ya expuestos en su escrito de contestación en la primera instancia y cuestionar, asimismo, la valoración de la prueba realizada por el juzgador de primer grado; interesa la revocación de la sentencia, con plena desestimación de la demanda interpuesta por los compradores, consiguiente absolución de la demandada, y condena en costas a la parte actora.

La parte demandante y apelada, SEÑOR Justino Y SEÑORA Bibiana, se opone al recurso de apelación presentado, solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia dictada en la primera instancia.

El debate pues, en la apelación, ha quedado planteado en los términos expuestos, y se dispone para su resolución del mismo material probatorio que en la primera instancia.

SEGUNDO.-Hemos dicho en anteriores resoluciones, que las arras suponen, en todo caso, la entrega de una cantidad de dinero, en un contrato, cuya función, alcance y eficacia (según sean penitenciales ex artículo 1454 del Código Civil , confirmatorias o penales), depende de la voluntad de las partes, plasmada en el contrato, a la que puede llegarse a través de las normas de interpretación ( artículos 1281 y ss del Código Civil , en adelante CC). Y se entregan, las arras, en el contexto de un contrato perfecto y válido, precisamente en el momento de la perfección o entre la perfección y la consumación (así, no puede entenderse la existencia de un contrato de arras penitenciales previo al de compraventa o desligado de éste, por propia definición ex artículo 1454 CC , al tener por objeto la posibilidad de desistimiento del mismo).

Asimismo, es preciso señalar la reiterada doctrina jurisprudencial en relación a tal figura y que parte de dos premisas: En primer lugar, que el concepto de arras no es un derecho moderno simple y uniforme, ya que se admite la existencia de varias clases de arras, a saber; unas llamadas penitenciales que son las que parece contemplar el artículo 1454 CC , concebidas como una 'multa o pena' correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato; otras, denominadas confirmatorias que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, que no facultan, por tanto, para resolver la obligación contraída y que normalmente corresponden con las entregas o anticipos 'a cuenta del precio', de lo que es ejemplo en nuestro sistema el supuesto del artículo 343 del Código de Comercio ;junto a las cuales pueden ponerse además las conocidas como arras penales (identificadas en algún ordenamiento jurídico, como el italiano, según resulta del artículo 1385 CC de 1942) con las que en efecto, se confunden, cuando lo entregado como 'arra' no se imputa al precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre con la cláusula penal del artículo 1152 CC , es decir, como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida. Estas diferencias clasificatorias y conceptos, frente a la escueta regulación del artículo 1454 CC , fueron reconocidos por la doctrina tanto científica como jurisprudencial, al amparo de la libertad contractual consagrada en el artículo 1255 de nuestro primer Código sustantivo.

Y, en segundo término, debe señalarse, que las dudas que pueden surgir en cuanto a cuál de estas tres clases de arras es la recogida en cada caso concreto, han de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que las partes quisieron fuese el alcance y eficacia de las dichas arras; como se dijo, entre otras, en las SSTS de 1 abril de 1958 , 7 de febrero de 1966 y de 20 mayo de 1967 ; siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como medio de garantía permite el artículo 1454 CC , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales -... de la que resulta la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido ... -, según declararon las SSTS de 24 noviembre 1926 , de 8 julio 1933 , de 5 junio 1945 , 22 octubre 1948 , 28 octubre 1956 , 7 febrero 1966 y 16 diciembre 1970 entre otras; debiéndose entender, en caso contrario, que 'se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado'.

Dicho esto, en el supuesto de autos la suma entregada, además de serlo a cuenta del precio, cumple una función de arras penitenciales, en tanto expresamente se prevé en el contrato, en el PACTO QUINTO, lo siguiente; 'Se conviene expresamente entre las partes, que mientras no haya vencido el plazo para formalizar la escritura pública de compraventa, tanto la parte compradora, como la parte vendedora, podrán renunciar del compromiso de venta. En el supuesto que sea la parte compradora la que desistiere, no se avenga o no formalice de hecho la futura compraventa, siempre que no concurra lo acordado en el pacto tercero, la parte vendedora se podrá apropiar de la referida cantidad de 15.000 euros, recibidos en concepto de arras, sin previo aviso, ni requerimiento, quedando resuelto y sin efecto alguno el presente contrato. En el supuesto que sea la parte vendedora la que no formalizase la escritura de compraventa, deberá devolver las arras por duplicado. Y en el supuesto de que fuera Doña Begoña la que renuncia, deberá ser ella quien a solas devuelva la totalidad de las arras, es decir, 15.000 euros, más los 7.500 euros recibidos. Si es el señor Valeriano quien renuncia a la venta, por causa imputable al mismo, será él a solas quien devuelva las mismas cantidades de 15.000 euros y 7.500 euros'.

Como señala la doctrina, las arras penitenciales son el precio de la facultad de liberarse del contrato, no son una pena por el incumplimiento, sino el precio de la libre decisión de poner fin al contrato. En las arras penitenciales no tiene objeto entrar a dilucidar quién incurrió en incumplimiento, y menos aún a valorar dicho incumplimiento en términos de culpabilidad. En ellas el vendedor o el comprador, unilateralmente y por libre decisión, desisten antes del cumplimiento del contrato aviniéndose a lo dispuesto en el artículo 1454 CC . Se caracterizan pues, estas arras penitenciales,por facultar a las partes, (por mediar concierto libremente convenido conforme la libertad contractual consagrada en el artículo 1255 CC )a desistir del negocio a su arbitrio, pero, eso sí, cumpliendo con la sanción pecuniaria que el artículo 1454 CC autoriza ( STS 22 de septiembre de 1999 ); siendo preciso para que se configuren las arras como penitenciales, que conste de manera evidente la intención de las partes de dar a las mismas el carácter del artículo 1454 CC ( STS 23 de julio de 1999 ), expresando de manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de lo convenido por medio del mecanismo que las arras penitenciales implican, esto es; devolución del doble para el vendedor y pérdida para el comprador.

Debe así, acudirse a la doctrina emanada de nuestro Tribunal Supremo, relativa a la diferencia entre desistir e incumplir, que se recoge en la STS de 19 de junio de 1986 ,según la cual; 'debe acogerse la fundamentación del quinto motivo del recurso en cuanto ataca la afirmación de la sentencia que identifica al arrepentimiento o desistimiento del contrato regulado en el artículo mil cuatrocientos cincuenta y cuatro, con el incumplimiento culpable del contrato tipificable en el artículo mil ciento veinticuatro, identificación inadmisible en cuanto el desistimiento implica el lícito ejercicio de una facultad o derecho potestativo concedido por el ordenamiento jurídico y el incumplimiento supone la vulneración del contenido obligacional asumido por la parte'; y concluir señalando que las arras penitenciales son el precio del lícito arrepentimiento o libre desistimiento respecto del contrato perfeccionado y no la sanción a un incumplimiento de lo pactado. Las arras penales, a diferencia de las anteriores, tienen una función estricta de garantía de cumplimiento, ya que se pierden o devuelven dobladas si el contrato se incumple, pero no permiten desligarse del mismo, y se pactan para supuestos de incumplimiento de una de las partes.

Por otro lado, en cuanto al incumplimiento de lo pactado, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ) y sin que, en principio, sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ), ha venido siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990 , 16 de abril de 1991 y 25 de noviembre de 1992 ), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, -si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 )-,hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además; que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Ahora bien, la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 , 20 de septiembre de 2006 , y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007 ; RJA 3886 y 4636/2003 , 6571/2004 , 4731/2005 , 8401/2006 , y 730 y 4336/2007 ) que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.

Por lo tanto, para que proceda la resolución del contrato, es necesario que, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondieran por una parte, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un 'interés jurídicamente atendible'; lo cual expresa, en sentido negativo, la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio.

Y, por otra parte, es necesario que el incumplimiento del deudor constituya un incumplimiento de cierta entidad, que se ha caracterizado en la doctrina jurisprudencial como 'verdadero y propio' ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 1994 , 7 de marzo y 19 de junio de 1995;RJA 8836/1994 , 2149 y 5342/1995 ), ' grave' (Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero , y 19 de diciembre de 1996 , 30 de abril y 18 de noviembre de 1994 ), y ' esencial' (Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 1994 , y 11 de abril de 2003 ; RJA 7024/1994 y 3017/2003 ); que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 1983 y 19 de abril de 1989;RJA 3241/1989 ), o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 1985 y 24 de septiembre de 1986;RJA 4787/1986 ) o bien que genere la frustración del fin del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 1995 y 15 de octubre de 2002 ; RJA 1106/1995 y 10127/2002 ) o la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones, o la quiebra de la finalidad económica, o la frustración del fin práctico del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 1990 , 21 de febrero de 1991 , 15 de junio y 2 de octubre de 1995 ; RJA 8984/1990 , 1518/1991 , 4859/1995 , y 6978/1995 ).

TERCERO.-Sentado cuanto antecede, se advierte que, en la demanda interpuesta a instancia de los compradores DON Justino Y DOÑA Bibiana, no se reclaman las arras duplicadas (consecuencia esta de la modalidad de arras penitenciales establecidas en el contrato para el caso del desistimiento de la compraventa imputable a la parte vendedora) sino que únicamente se pretende la devolución de los 7.500 euros de las arras entregadas a la co- vendedora demandada DOÑA Begoña, como efecto inherente y necesario de la resolución del contrato por el incumplimiento -esencial y grave- de dicha parte.

Así, la sentencia de instancia, previa invocación de la facultad resolutoria del artículo 1124 CC y partiendo de lo estipulado en el contrato de arras celebrado entre las partes en fecha 10 de mayo de 2017, considera que, de los dos motivos alegados por la parte demandante (compradora) para la resolución causal del contrato de arras, únicamente puede prosperar como tal (y justificar, en consecuencia, la condena de la parte demandada -vendedora- a la devolución de los 7.500 euros entregados en concepto de arras) el de la falta de la declaración de obra nueva de la vivienda en el Registro de la Propiedad, a fecha de la firma de la escritura pública de compraventa, ante Notario, el 31 de julio de 2017. Basa tal afirmación, el juzgador de primer grado, entre otros argumentos y elementos probatorios -que expone detalladamente en su resolución-; en el burofax remitido por la vendedora DOÑA Begoña a los compradores, en fecha 19 de septiembre de 2017 (esto es, apenas un mes después de la frustración de la compraventa), el cual se califica como un acto propio de la parte demandada, en reconocimiento de la concurrencia de causa suficiente para la resolución -causal- del contrato de arras suscrito con los demandantes, y de su obligación de devolución de los 7.500 euros en su día entregados a dicha parte.

Esta Sala no puede sino suscribir la estimación íntegra de la demanda interpuesta a instancia de DON Justino Y DOÑA Bibiana, y ello con base en el indicado burofax de la vendedora, que se acompaña como documento nº 27 del escrito de demanda.

En efecto, en el mencionado burofax enviado por DOÑA Begoña, en fecha 19 de septiembre de 2017, dicha vendedora tras indicar a los compradores que; ' Llegado el día de la firma ante notario, por decisión unilateral de Vds, la compraventa no se formalizó, a pesar de haber toda la documentación necesaria para ello',expresamente les manifiesta que 'No obstante, y al objeto de intentar solucionar la situación generada a resultas de su actuación, es mi propósito poner a su disposición la suma que cobré en concepto de arras, y finalizar así cualquier controversia que hubiera podido surgir',y añade, por último, la demandada, que 'Por ello les ruego me indiquen de forma fehaciente número de cuenta corriente que posean ambos al objeto de depositar la indicada suma de 7.500 euros'.

De este modo, sin necesidad de entrar a valorar si la falta de la declaración de la obra nueva de la vivienda en el Registro de la Propiedad a fecha de la compraventa, puede considerarse un incumplimiento -esencial- del contrato de arras, por la parte vendedora, que dé lugar y justifique su resolución por la parte compradora (y la consiguiente obligación de la vendedora devolver las arras entregadas); es lo cierto que, la remisión de un burofax (e insistimos en que se trata nada menos que de un burofax, y no de una mera carta o correo electrónico), apenas un mes después de la frustración del acto de la compraventa (en la Notaría, el 31 de julio de 2017), redactado y firmado por la parte vendedora DOÑA Begoña, y dirigido específicamente a la parte compradora DON Justino Y DOÑA Bibiana, en el cual la primera se aquieta de manera clara, expresa y decidida a la devolución de los 7.500 euros de las arras inicialmente entregados a dicha parte (según el contrato suscrito en fecha 10 de mayo de 2017) solicitando incluso, a los compradores, un número de cuenta en el que efectuar el ingreso de la referida cantidad; resulta, sin lugar a dudas, un acto propio y absolutamente vinculante para la demandada, DOÑA Begoña, que fundamenta en todo caso la condena de dicha parte, a la efectiva entrega a los demandantes, de los 7.500 euros reclamados en el litigio.

Resulta pues, de aplicación, en el presente caso, la prohibición de venir contra los propios actos. La doctrina de los actos propios en el marco del derecho común, como se recoge, por ejemplo, enla STS de 26 de septiembre de 2013 , constituye doctrina jurisprudencial consolidada y valida, 'El principio general de derecho que sostiene la inadmisibilidad de venir contra los actos propios, como consecuencia del principio de buena fe y de la exigencia de observar una conducta coherente dentro del tráfico jurídico, exige que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una situación jurídica afectante a su autor y asimismo que exista una contradicción o incompatibilidad según el sentido de la buena fe que hubiera de atribuirse a la conducta precedente -- sentencias, por citar tan sólo en las recientes, de 18 Ene. 1990 , 5 Mar. 1991 , 4 Jun y 30 Oct. 1992 , 12 y 13 Abr y 20 May. 1993 , 17 Dic. 1994 , 31 Ene , 30 May . y 30 Oct. 1995 , 21 Nov. 1996 , 29 y 30 Abr , 12 May , 15 Jul , 30 Sep . y 30 Nov. 1998 , 4 Ene , 13 Jul , 1 Oct . y 16 Nov. 1999 23 May , 25 Jul y 25 Oct. 2000 , 27 Feb ., 16 y 24 Abr . y 7 May. 2001 , y un largo etcétera..'

En el ámbito del derecho civil catalán la prohibición de venir contra los actos propios aparece normativamente recogida en el art. 111-8 del CCCat .

Así, hemos dicho en anteriores resoluciones que 'es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990 , 5 de Marzo de 1991 , 4 de Junio de 1992 , 12 de Abril de 1993 , y 30 de Mayo de 1995 ) que son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados, de modo que los actos propios para vincular a su autor, basta con que sean inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995 , 30 de septiembre de 1996 , y 20 de junio de 2002 ; RJA 291/1995 , 6821/1996 , y 5230/2002 ).

En el mismo sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2003;RJA 7148/2003 ) que la regla general según la cual no puede venirse contra los propios actos, negando efecto jurídico a la conducta contraria, se asienta en la buena fe, o dicho de otra manera, en la protección a la confianza que el acto o conducta suscita objetivamente en otra o en otras personas, de modo que el centro de gravedad de la regla no reside en la voluntad de su autor, sino en la confianza generada en terceros, ni se trata de ver una manifestación del valor de una declaración de voluntad negocial manifestada por hechos o actos concluyentes, por lo que no es la regla una derivación de la doctrina del negocio jurídico, sino que tiene una sustantividad propia, asentada en el principio de buena fe.

La doctrina de los actos propios tiene su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y auto limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2000; RJA 9244/2000 , que cita las Sentencias del Tribunal Constitucional 73 y 198/1988, y el Auto del Tribunal Constitucional de 1 de marzo de 1993 ; RTC 77/1993)'.

Tales características son las que concurren, como ya se ha dicho, en el burofax remitido por la vendedora (apelante) a los compradores demandantes, por lo que la conclusión alcanzada en la sentencia de primera instancia, debe ser plenamente confirmada en esta alzada, con la consiguiente desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte demandada DOÑA Begoña.

CUARTO.-La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas de esta segunda instancia a la parte apelante ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC ).

Asimismo, conforme a lo dispuesto en el ap. 8ª de la D.A. 15ª de la LOPJ , se decreta la pérdida del depósito constituido para interponer el recurso, al que deberá darse el destino legal.

En virtud de lo expuesto, vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

QUE DESESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte demandada DOÑA Begoña contra la sentencia nº 305/2019 de fecha 26 de noviembre de 2019 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mataró, en el procedimiento ordinario núm. 187/2018 , SE CONFIRMAdicha resolución, con imposición de las costas de la segunda instancia a la parte recurrente.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello de acuerdo con la DF 16ª LEC , que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D.A. 15ª de la LOPJ .

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :