Sentencia Civil Nº 285/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 583/2009 de 05 de Mayo de 2010

Encabezamiento

UDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN Décimo-tercera

ROLLO Nº. 583/2009-A

JUICIO ORDINARIO NÚM. 541/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 56 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº. 285

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. MARÍA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a cinco de mayo de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-tercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio ordinario nº. 541/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº. 56 de Barcelona, a instancia de INMERSIA CENTROS DE SALUD, S.L., contra VR BUSINESS BROKERS (MIROU ACQUISITIONS, S.L.) y SPAS DE BARCELONA, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de abril de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales DON JAVIER SEGURA ZARIQUIEY en nombre y representación de INMERSIA CENTROS DE SALUD, S.L. frente a SPAS DE BARCELONA, S.L. y MIROU ADQUISITIONS, S.L. (VR BUSINESS BROKERS), imponiendo a la actora las costas del proceso."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 27 de abril de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora, formulada al amparo del art. 1124 CC , va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se acuerde la resolución del contrato de "arras" 6.2.2008 por incumplimiento de la entidad SPAS DE BARCELONA S.L. (que concreta en el hecho de que el día en que finalizaba el plazo para suscribir el contrato de traspaso y el arrendamiento a su favor, el local seguía abierto al público, y en el mismo seguían trabajando empleados de Spas) y se condene a VR BUSINESS BROKERS (MIROU ACQUISITIONS S.L.), por su falta de diligencia al entregarlos unilateralmente a la parte incumplidora, al pago de la suma de 18.000 ? a INMERSIA CENTROS DE SALUD S.L., con los intereses legales desde el 3.3.2008 (fecha en que debería haberse entregado dicha suma a INMERSIA). A dicha pretensión se opusieron: a) MIROU ACQUISITIONS S.L. (VR BUSINESS BROKERS) en el sentido de que el referido contrato ya fue resuelto en 3.3.2008 por incumplimiento de la actora (no requirió a la vendedora, y sí fue requerida para la suscripción del contrato, sin comparecer ni avisar de su incomparecencia, habiendo existido una previa comunicación reiterada por su parte, vía correo electrónico, para llegar a buen fin), entregándose los 18.000 ? a la parte que asistió (configurando las arras como "penitenciales", en base a la cláusula 9 ), y, subsidiariamente, los intereses solo pueden serlo desde que fue requerida; b) SPAS BARCELONA S.L., coincide en la calificación como arras penitenciales, en base a la cláusula 9ª , para el traspaso así como en que, quien incumplió fue la actora, admitiendo que no se cerró el local el mismo día 3.3.2008 ante las expectativas de que la actora no acudiese a la firma.

La sentencia de instancia desestima la demanda con expresa imposición de las costas a la actora. Frente a dicha resolución se alza la entidad actora por error en la valoración de la prueba, omitiendo la naturaleza, contenido y alcance del contrato suscrito en 6.2.2008

Así como que, en todo caso, el incumplimiento por SPAS - que tenía que cumplir primero con las condiciones - fue anterior al pretendidamente suyo, causante aquél (y por ello justificativo), de la incomparecencia de la actora, sin que la intermediaria pudiera modificar los términos del contrato (entre ellos, que el 3.3.2008, los trabajadores debían estar liquidados, lo que sabía la intermediaria que no era así), no bastando con que los finiquitos estuvieran preparados sino que la liquidación debía ser efectiva; no cabe presumir que la actora tuviese "falta de interés en resolver todas las dudas y dificultades para la firma del contrato" como se hace en la sentencia ni que debía proponer "la forma de actuar con la que pudiera sentirse más cómoda" si pretendía asegurarse del cumplimiento de la obligación de despedir a los trabajadores, cuando la codemandada conocía su obligación que debía ser efectiva al suscribirse el contrato. Con ello, el debate planteado en la instancia se reproduce en estada alzada y, para su resolución, se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) En 6.2.2008 INMERSIA y SPAS DE BARCELONA S.L. suscribieron un contrato autodenominado "oferta para compra y venta de activos, comprobante y convenio de depósito" (denominándose a la 1ª "comprador" y a la segunda "vendedor"), en virtud del cual la primera entregaba, a cuenta del precio final del traspaso del local (con posterior arrendamiento) sito en la C/ Viladomat, 320 de Barcelona, denominado "Balneario sol y agua" la suma de 18.000 ? a la intermediaria de la operación VR BUSINESS, que debía custodiarlo como depositaria hasta la finalización de la operación, de cuyo contrato merecen destacar los extremos siguientes: a) se establece como fecha límite para el traspaso y suscripción del arrendamiento la de 3.3.2008; b) se establece como precio total de "venra" la suma de 180.000 ?, a abonar 18.000 en ese momento de la suscripción, y en calidad de "arras" y 162.000 en el "acto mercantil de compra", hasta dicha fecha límite; c) el "comprador" condiciona la finalización de la operación la (1) la liquidación de todo el personal que trabaja en el negocio (con comprobantes de finiquito y despido de cada uno de los empleados), sin que se pactase que ello debiera realizarse antes de la fecha de la suscripción, (2) al mantenimiento de duración y renta del alquiler actual y (3) libre de cargas y gravámenes; c) el mediador VR BUSSINES se obliga a entregar a SPAS el depósito a la fecha de cierre de la operación de compra o a su devolución a INMERSIA "en caso de que la operación de compra del negocio fuera anulada por causas imputables al vendedor o por el incumplimiento de las condiciones" antes referidas, y (cláusula 9ª ) que "...en caso de que el COMPRADOR ....se retirara injustamente perderá dicho depósito .....si el vendedor se retira injustificadamente perderá todo derecho al monto depositado como arras y deberá también pagar al COMPRADOR monto equivalente al depositado como arras como penalidad"; d) el documento se extiende en hojas con el membrete de la mediadora, y se establece que "a los fines de consumar esta transacción, la negociación se realizará en la oficina de VR Business Brokers en Barcelona" (f. 11 y 12).

2) En 28.2.2008 por VR BUSINESS BROKERS se remitieron sendos burofaxes a las partes (f. 111 y ss), fijando como fecha para formalizar el contrato el referido 3.3.2008, emplazándoles a comparecer en sus oficinas a las 10 horas (para, previamente revisar los documentos y el cumplimiento de las referidas condiciones) y después, a las 12, acudirían al despacho del Administrador de Fincas, con objeto de renunciar al contrato de alquiler y suscribir otro nuevo a favor de la actora, interesando la confirmación de la cita. Previamente había existido una intensa actividad por parte de dicha mediadora para la suscripción del contrato, vía correo electrónico, llegando a fijarse la fecha de 27.2.2008 (f. 86 y ss, no impugnados, en relación con el interrogatorio de la Sra. Bernarda , en el sentido de que "no hacía falta hablar todos los días" al preguntársele sobre si era cierto que en los días previos al fin del plazo del contrato de arras dejó de contestar y devolver las llamadas), así como gestiones por parte de la vendedora para cumplir las condiciones pactadas. La reunión del 27.2.2008 no llegó a celebrarse porque los representantes de la actora se personaron en las oficinas de la mediadora, el día anterior manifestando que no podía celebrarse por no tener el negocio los boletines de luz (no por otra razón), lo que no estaba entre las condiciones, confirmándose por la mediadora el día siguiente que existían dichos boletines ofreciendo sus copias (f. 105 y ss). A tal convocatoria para el día 3.3.2008, no consta se opusiese objeción o reserva alguna por ninguna de las partes.

3) Sin embargo, el referido día y hora, solo compareció SPAS, aportando los certificados de empresa, saldo y finiquito de los empleados del centro Balneario Sol y Agua, preparados por si la actora concurría a la firma (f. 133 y ss, 252 y ss), que, en todo caso, tuvieron efectividad una semana después (f. 262 y ss).

4) Ciertamente en 3.3.2008, el local seguía abierto al público, y en el mismo seguían trabajando los trabajadores de SPAS DE BARCELONA (acta notarial de presencia practicada a las 11 horas y ticket de compra, donde consta SPAS como vendedora, a los f. 13 y ss).

5) En la misma fecha INMERSIA remitió burofax a SPAS comunicándoles el incumplimiento, y la resolución del contrato, e instando a VR BUSINESS A DEVOLVER la suma de 18.000 ?, "en respuesta a su burofax de fecha 1 de marzo" (f. 19 y ss, 170 y ss).

6) A dicha comunicación respondió VR BUSINESS el 4.3.2008 por el mismo conducto, manifestando que, al no haber comparecido INMERSIA las oficinas de VR BUSINESS, haciéndolo SPAS, procedió a la entrega de dicha suma a SPAS, lo que acredita a través de otra comunicación de 6.3.2008, una copia del recibí emitido por SPAS (f. 24 y ss, 172, 278).

7) VS BUSINESS remitió en 5.3.2008 sendos burofaxes a los representantes de la compradora, que recibieron en 8.3.2008, confirmándoles que por su incomparecencia el 3.3.2008, sin justificación alguna, se había procedido a entregar a la vendedora los 18.000 ? (f. 161 y ss).

8) INMERSIA remitió nuevo burofax en 10.3.2008 a VR BUSINESS, reiterando todas las obligaciones del contrato de 6.2.2008, y acreditando los motivos por los que contractualmente VR debía devolver a INMERSIA los 18.000 ?, instándoles a su resolución (f. 27 y ss), a lo que contestó VR BUSINESS por el mismo conducto, en 13.3.2008 recibido por la actora en 26.3.2008, manifestando su disconformidad con dicha devolución, ratificando su anterior comunicación, y no poder hacer entrega de dicha suma al haberla entregado a la parte compareciente (f. 31, 173 y ss)

TERCERO.- Las arras suponen un contrato con carácter accesorio, lo que implica la imposibilidad de que se pueda pactar un contrato de arras sin que el mismo se incluya en un contrato principal, ha sido resaltada por la Jurisprudencia expuesta, entre otras, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de Junio de 1997 en la que se afirma " Sean las arras confirmatorias o penitenciales, han de tener como referencia un determinado contrato de compraventa en el que esté especificado el objeto y precio; de otra manera, no podría desplegar sus efectos: ¿qué se rescindiría o confirmaría entonces?" o la de fecha S 19 Oct. 1993 , en la que se dice que puede acompañar al consentimiento sobre la cosa y el precio, afectando a la fase de formación, consumación o prueba de la compraventa y por las Audiencia Provinciales como la de Barcelona, que en Sentencia de su Sección 12ª, de fecha 5 Jun. 2001 , en la que, con cita de la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de abril de 1956 , se expone que debe tratarse de un contrato perfecto y válido y las arras han de entregarse en el momento de la perfección del contrato o, en su caso, en el período que medía entre la perfección y la consumación y que la consecuencia de la nulidad del contrato lleva consigo la ineficacia del pacto sobre arras, que como accesorio del contrato de compraventa no puede subsistir sin él o la de la Audiencia Provincial de Segovia, de 28 Abr. 2005 , en la que mantiene que no puede pretenderse la existencia de un contrato de arras penitenciales previo al de compraventa o desligado de éste, pues por definición del art. 1454 CC dicha cláusula tiene por objeto la rescisión de la expresada venta, por lo que el sostenimiento de la existencia de esa cláusula debe llevar a admitir que ese documento de fianza de venta lo era de compraventa del inmueble, al no existir ningún otro documento anterior. Aunque lo habitual es que las arras se incluyan en un contrato o precontrato de compraventa, no siempre ello es así, admitiéndose también en la permuta o en otros contratos como el arrendamiento de cosas (SAP Barna Sección 16, 30.10.2003 ) o de obra, si bien se ha excluido expresamente de otros tipos contractuales como la mediación, como se recoge en la Sentencia del Tribunal Supremo de 26-6-1997 , en la que se expone que no es posible aplicar el concepto de arras o señal a la suma entregada por el actor y en su consiguiente exigencia de doblarlas o duplicarlas cuando se desiste del negocio, ya que, es obvio, ello es únicamente aplicable cuando se trate de un contrato de compraventa, y aquí, como se ha dicho, se trata de una especie de contrato de intermediación o de comisión. Aquí se trata de un traspaso de local, compraventa del negocio y posterior arrendamiento.

CUARTO.- La actora convocada al efecto, con la suficiente antelación y para la fecha límite establecida en el contrato (tras un intento anterior frustrado), ni pidió aclaración por dicha convocatoria ni sobre el cumplimiento de las condiciones, ni compareció a la firma sin alegar ni acreditar justificación alguna; ello no queda desvirtuado por el hecho de que "dos días antes tuvieron constancia de que el negocio seguía funcionando y ellos querían que el personal estuviera liquidado", pues: a) se les convoca el 28.2.2008, para el 30.3.2008, y nada dicen ante dicha convocatoria ni piden aclaración sobre la circunstancia de que el local estuviera abierto (las comunicaciones eran telefónicas o por correo electrónico). b) no se obliga la demandada a que antes del 3.3.2008 estuviese la condición cumplida, pudiendo cumplirse en el mismo acto (y de hecho, no consta que no se pudiera cumplir, y sí que había realizado todas las gestiones para ello), de lo que no se cercionan las partes (nada impedía que compareciesen - incluso con el Notario - y, de no cumplirse la condición, recibir los 18.000 ? de la depositaria) y lejos de comparecer (lógicamente aportando el resto del precio, de lo que no existe ningún rastro, que que se consignase o depositase ante el mismo Notario, ni que se ofertase a la "vendedora", llegando a admitir la Sra. Matesanz en el interrogatorio que "como el sábado el local estaba abierto, los inversores no les dieron el dinero"), proceden a levantar, el mismo día, el acta notarial de presencia. c) el acta notarial levantada una hora después del momento concertado para la firma, "no suple" la incomparecencia de la actora a dicho acto, y en el lugar concertado en el mismo contrato, ni acredita el incumplimiento por la demandada de la condición, en la comparecencia para firmar. d) no puede pues acogerse la manifestación, en el escrito formalizador del recurso, de que la "incomparecencia....se debió y fue causada única y exclusivamente tras ser conocedor del incumplimiento por parte del vendedor y de su actitud renuente a cumplir aquello que de forma esencial le incumbía", porque ni consta ese incumplimiento ni esa actitud renuente en el momento señalado para la suscripción. e) pudiendo hacerlo, en ningún momento posterior a la entrega de los 18.000 ?, la actora compelió a la codemandada vendedora a suscribir el contrato antes de la fecha límite

La actuación anterior de la actora (recordemos que en el interrogatorio de Doña. Bernarda , manifiesta que que "no hacía falta hablar todos los días" al preguntársele sobre si era cierto que en los días previos al fin del plazo del contrato de arras dejó de contestar y devolver las llamadas, pudiendo resolver sus dudas) justifica la prudencia de la demandada en mantener los contratos laborales hasta el momento de la suscripción y, no conseguida ésta, hasta una semana después.

QUINTO.- Consecuentemente procede, con desestimación del recurso, la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por INMERSIA CENTROS DE SALUD S.L. contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.