Sentencia Civil Nº 285/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 181/2011 de 07 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00285/2011

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 181 /2011

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a siete de junio de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 2007/2009 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 88 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 181/2011, en los que aparece como parte apelante Dña. María Antonieta , representada por la procuradora Dña. MARÍA DEL CARMEN ORTIZ CORNAGO, y asistida por el letrado D. JOSÉ ANTONIO TOLEDO ESCRIBANO, y como apelados D. Leandro y Dña. Camino , representados por la procuradora Dña. MARÍA ASUNCIÓN SÁNCHEZ GONZÁLEZ, y asistidos por el letrado D. CARLOS IBÁÑEZ DE LA CARDINIÉRE, sobre resolución de contrato de compraventa, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 88 de Madrid, en fecha 10 de diciembre de 2010 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda formulada por la procuradora DOÑA MARÍA DEL CARMEN ORTÍZ CORNAGO en representación de DOÑA María Antonieta contra DON Leandro y DOÑA Camino .

Que debo condenar y condeno al pago de las costas causadas en el presente procedimiento a DOÑA María Antonieta .".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante Dña. María Antonieta , al que se opuso la parte apelada D. Leandro y Dña. Camino , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 31 de mayo de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- La demanda presentada por doña María Antonieta contra don Leandro y doña Camino planteaba acción de resolución de contrato de compraventa e indemnización de perjuicios, relatando que en fecha 14 de Marzo de 2006 las partes firmaron contrato de compraventa sobre la vivienda sita en la CALLE000 , número NUM000 , de Velilla de San Antonio, con precio de 465.784'38 €, más otros 9.400 € para el mobiliario, abonándose 18.000 € en tres plazos iguales, el primero a la firma del contrato y los dos posteriores a 25 de Abril y 30 de Julio de 2006, con pacto de que dicha cantidad tendría el carácter de arras penitenciales según lo previsto en el art. 1454 Cc. Que se pactó como fecha máxima para el otorgamiento de escritura pública el 30 de Septiembre siguiente. Que la demandante llegó a abonar los dos primeros pagos de 6.000 € cada uno, pactando diferir el tercero al otorgamiento de la escritura pública, y que por retrasos en la gestión del préstamo hipotecario solicitado por la compradora para abonar el precio se convino retrasar la fecha de firma de la escritura pública. Que, sin embargo, a 5 de Octubre de 2006 doña María Antonieta recibió burofax en su domicilio requiriendo el otorgamiento de escritura pública ese mismo día, y que al siguiente contestó también mediante burofax poniendo de manifiesto la preexistencia de conversaciones conviniendo el retraso del otorgamiento de la escritura, así como el deseo de los vendedores de reflejar en la escritura un precio inferior al real, y su voluntad de otorgar escritura tan pronto se confirmara la concesión del préstamo hipotecario. Finalmente, se comprobó que los demandados habían transmitido a un tercero la vivienda mediante escritura pública otorgada el día 15 de Diciembre de 2006. Por todo ello se solicita la resolución judicial del contrato privado de compraventa, y la condena de los demandados al pago de 12.000 €, más intereses legales.

Los demandados se opusieron a la pretensión argumentando que el contrato celebrado no lo fue de compraventa, sino de arras penitenciales. Que en dicho contrato se convino que la compradora designaría Notario para otorgar escritura pública antes del 30 de Septiembre de 2006, y que llegado ese día no lo verificó, por lo que los vendedores, el 3 de Octubre, enviaron burofax a la compradora requiriendo la firma de escritura el día 5 de Octubre, bajo apercibimiento de que caso de incomparecencia en la Notaría señalada se tendría a la requerida por desistida de la compraventa. Que es cierto que el siguiente 6 de Octubre se recibió carta de doña María Antonieta , manifestando que "en los próximos días" concretaría la fecha del otorgamiento de escritura pública, lo que nunca ha llegado a producirse. Que por todo ello la vivienda fue vendida a un tercero, y los demandados hicieron suya la suma recibida en concepto de arras, de 12.000 €.

SEGUNDO .- La sentencia dictada en la primera instancia centra la cuestión controvertida en la interpretación del clausulado del contrato celebrado entre las partes el 14 de Marzo de 2006, y declara acreditado que se suscribió como contrato de arras con el compromiso de otorgar escritura pública como máximo a 30 de Septiembre de 2006 en la Notaría que designara la compradora, sin que la demandante citara a los demandados con anterioridad a esa fecha para firmar la escritura. Que por el contrario, hubieron de ser los vendedores quienes convocaran a la parte compradora el 5 de Octubre siguiente. Que en esa fecha se levantó acta de comparecencia haciendo constar que la compradora, personada en la notaría, no satisfizo las cantidades pendientes de pago. Que el 28 de Noviembre de 2006 los vendedores enviaron burofax dando por resuelto el contrato por incumplimiento de la obligación de pago del precio. Por todo ello, y con independencia de que los vendedores pretendieran reflejar en la escritura pública un precio inferior al real, lo cierto es que la demandante incumplió la obligación esencial de pagar el precio convenido, por lo que se desestima la demanda, condenando a la actora al pago de las costas procesales.

TERCERO .- Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación doña María Antonieta en el que, aparte de reiterar los hechos relatados en la demanda, insiste en que los vendedores pretendían reflejar en la escritura pública de compraventa un precio inferior al realmente pactado, equivalente a 330.000 €, y percibir la cantidad restante de precio (135.764'35 €) en efectivo. Que esa opción no resultaba posible, pues la compradora precisaba financiar la totalidad del precio mediante un préstamo hipotecario. Que la propuesta de los vendedores implicaba un fraude fiscal, el cual se acepta por la sentencia apelada. Que la compradora no ha incurrido en una actitud rebelde ni obstativa al cumplimiento, considerando que la propuesta de los compradores consistía en otorgar la escritura de compraventa en el breve plazo de cuatro horas a partir del requerimiento practicado el 5 de Octubre de 2006, así como hacer constar un precio diferente del realmente pactado y satisfecho. Que los vendedores desatendieron el requerimiento practicado por doña María Antonieta el día 6 de Octubre.

Que la sentencia apelada no concede trascendencia alguna a la pretensión de los vendedores de escriturar la compraventa por un precio inferior al real, así como obligar a la demandante a entregar una parte del precio en efectivo, imposiciones que representaban un incumplimiento de las obligaciones exigibles a los vendedores.

Que la sentencia impugnada valora erróneamente la prueba practicada, pues el contrato litigioso debe calificarse como contrato de compraventa perfecta y obligatoria en los términos del art. 1450 Cc ., restando tan sólo su consumación mediante el otorgamiento de escritura pública. Que después de la firma del contrato las partes alcanzaron otros pactos no reflejados por escrito, tales como posponer la última entrega de 6000 € prevista para el 30 de Julio de 2006, o estar a la espera de que se concluyeran los trámites necesarios para la obtención del préstamo hipotecario solicitado por la compradora. Que la causa de frustrarse el contrato consistió en la pretensión de los vendedores de reflejar en la escritura un precio inferior al real. Que además de ello los vendedores incumplieron por segunda vez lo convenido cuando transmitieron la vivienda a un tercero.

Que el propósito de los vendedores de escriturar en un precio inferior exigiría deducir testimonio por la comisión de un presunto delito fiscal, y por el contrario se sanciona a la compradora con la resolución del contrato, cuando había sido requerida para otorgar escritura pública con tan sólo cuatro horas de antelación al momento señalado para comparecer en la Notaría.

Que no concurren los presupuestos contemplados en el art. 1124 Cc . para la resolución del contrato.

CUARTO .- Discrepa la apelante de la naturaleza jurídica que la sentencia apelada atribuye al contrato litigioso, como contrato de arras, pues a su entender se trata de un contrato de compraventa obligatorio y perfecto, sin perjuicio de la pendencia de su consumación mediante escritura pública.

De la lectura del contrato se desprende que, tal como declara la sentencia de primera instancia, nos hallamos ante un contrato de arras penitenciales. A ese efecto no es vinculante la denominación que las partes asignen al contrato (que efectivamente nominan como "de arras"), y tan sólo se atiende al contenido de las estipulaciones pactadas, según el tenor literal de sus términos, ex art. 1281 párrafo primero Cc ., por enunciarse con absoluta claridad y precisión. Significadamente porque la cantidad anticipada que satisface la compradora no se entrega a cuenta del precio pactado, sino precisamente como arras, y más concretamente como arras penitenciales, con mención explícita a la facultad de los contratantes de desistir de la compraventa, aviniéndose el comprador a perder la suma entregada y el vendedor a devolverla duplicada, según invocación expresa del art. 1454 Cc .

Desde el anterior planteamiento, no cabe valorar la procedencia de resolver el contrato por aplicación de la condición resolutoria tácita del art. 1124 Cc ., como sería propio de un contrato de compraventa perfecto (art. 1450 Cc .), sino que ha de valorarse la conducta de las partes en orden a apreciar el posible desistimiento unilateral de una u otra, por abandono de la compraventa proyectada, en ejercicio de la facultad que es característica precisamente de las arras penitenciales.

QUINTO .- Reitera la apelante a lo largo de los diferentes motivos de impugnación un argumento único, consistente en que la compraventa resultó frustrada por la conducta del vendedor, consistente en exigir que en la escritura pública de compraventa se hiciera constar un precio inferior al real.

Admitiendo que la parte vendedora planteara esa pretensión, ninguna incidencia tiene en la efectividad del otorgamiento de la escritura. Pues no puede olvidarse que causa de no otorgarse la escritura pública fue previa e imputable a la compradora, consistente en haber dejado transcurrir por entero el plazo convenido para el pago del precio (30 de Septiembre de 2006), sin verificarlo. Llegada esa fecha, se concluye que desistió unilateralmente del contrato por no hallarse en condiciones de atender el pago comprometido, y sin que los vendedores tuvieran obligación de conceder prórroga sobre el vencimiento.

El hecho de que mediante comunicación de 3 de Octubre de 2006, recibida el siguiente día 5, los vendedores convocaran a la demandante al otorgamiento de escritura pública, no puede entenderse como una intimación abusiva e imprevista, de imposible cumplimiento por mediar sólo unas horas entre su recepción y el señalamiento de la firma, sino como una oportunidad adicional para la compradora voluntariamente otorgada por los vendedores, sin estar obligados a ello.

Cuestión diferente habría sido que, hallándose la compradora en disposición de pagar el precio, y otorgar escritura pública, los compradores hubieran exigido reflejar en la escritura un precio inferior al real, supuesto que sí permitiría entrar en el cumplimiento de las obligaciones por ellos contraídas. Pero considerando que, personada en la notaría la demandante, no hizo entrega del precio, desde ese momento se la tiene por desistida unilateralmente, y no cabe plantear un hipotético ulterior incumplimiento de los vendedores relativo al precio a hacer constar en la escritura.

Incluso analizando la conducta de la parte compradora en los términos que plantea la apelante, es decir, en el marco de la condición resolutoria tácita del art. 1124 Cc ., la conclusión alcanzada sería la de que aquélla incumplió de modo absoluto la obligación esencial contraída de pagar el precio, e incurriendo en tal incumplimiento no está facultada para instar la resolución del contrato por correlativo incumplimiento de los vendedores. Pues como declara el Tribunal Supremo en S.10.Jun.2004 "la facultad resolutoria de las obligaciones recíprocas, que contempla el referido artículo 1124 Cc ., exige ineludiblemente que quién pretenda la resolución haya cumplido las obligaciones que a él le incumben (entre otras, SSTS de 24 de octubre , 16 de noviembre y 27 de diciembre de 1995 )".

SEXTO .- En respuesta a los restantes alegatos del recurso, decir que es improcedente por diversas razones deducir el pretendido testimonio por la comisión de un supuesto delito fiscal, pues ni la conducta típica descrita por la actora habría llegado a producirse, ni sería posible alcanzar el límite mínimo de cuota defraudada para tener relevancia penal.

La comunicación cursada por la compradora el día 6 de Octubre anunciando su inminente disposición a otorgar escritura pública, no sólo es posterior al plazo pactado y a su desistimiento unilateral, sino que nunca llegó a materializarse en un ofrecimiento concreto.

No se produce incumplimiento de los vendedores por la posterior transmisión de la vivienda litigiosa, que fue precedida del desistimiento unilateral de la parte compradora.

Por todo lo cual procede desestimar el recurso.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Ortiz Cornago en representación de doña María Antonieta contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 88 de Madrid, bajo el número 2007 de 2009, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Se declara la pérdida del depósito constituido para apelar, al que se dará, por quien corresponda, el destino legal.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.