Sentencia Civil Nº 285/2011, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 1, Rec 126/2011 de 16 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 285/2011

Ilmos/as. Sres/as.

Presidenta

Dª. ESTHER ERICE MARTINEZ (Ponente)

Magistrados

D. FERMÍN ZUBIRI OTEIZA

D. JOSÉ JULIÁN HUARTE LÁZARO

En Pamplona/Iruña , a 16 de diciembre de 2011.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra , compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil nº 126/2011 derivado del Juicio Ordinario nº 21/2011 , del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Pamplona/Iruña ; siendo parte apelante : los demandantes, "INVERSIONES JOCARVE, S.L.", D. Nemesio , D. Teodoro , D. Juan Carlos , Dª María Teresa , Dª Concepción , Dª Isidora y D. Bernardino , r epresentados por el Procurador D. Rafael Ortega Yagüe y asistidos por el Letrado D. Rodolfo Jareño Zuazu ; parte apelada : la demandada , "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA CALLE000 Nº NUM000 y NUM001 y AVDA. DE DIRECCION000 Nº NUM002 de PAMPLONA/IRUÑA" , representada por la Procuradora Dª. Inés Zabalza Azcona y asistida por el Letrado D. Guillermo Briñol Galdona.

Siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. ESTHER ERICE MARTINEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO .- Con fecha 28 de febrero de 2011 , el referido Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Pamplona/Iruña dictó Sentencia en el Juicio Ordinario nº 21/2011 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal:

"Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el procurador D. Rafael Ortega Yagüe, en nombre y representación de "INVERSIONES JOCARVE, S.L.", D. Nemesio , D. Teodoro , D. Juan Carlos , Dª María Teresa , Dª Concepción , Dª Isidora y D. Bernardino y debo absolver y absuelvo a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 y NUM001 y DIRECCION000 nº NUM002 de PAMPLONA/IRUÑA, representada por la Procuradora Dª Inés Zabalza Azcona, con condena en costas a los demandantes...".

TERCERO .- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de la parte demandante, "INVERSIONES JOCARVE, S.L.", D. Nemesio , D. Teodoro , D. Juan Carlos , Dª María Teresa , Dª Concepción , Dª Isidora y D. Bernardino , quien solicitó que, con revocación de la sentencia dictada en la primera instancia, se dicte nueva resolución por la que se estime íntegramente su demanda, con imposición de las costas causadas a la parte contraria.

CUARTO.- La parte apelada, "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA CALLE000 Nº NUM000 y NUM001 y AVDA. DE DIRECCION000 Nº NUM002 de PAMPLONA/IRUÑA" , evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia, así como la imposición de las costas causadas a la parte apelante.

QUINTO .- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial de Navarra, previo reparto, correspondieron a esta Sección Primera, en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 126/2011, habiéndose señalado día para su deliberación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte apelante-demandante refiere en su recurso que se impugna los acuerdos comunitarios de 4 de octubre de 2010 de la comunidad demandada, en cuanto considera que las actuaciones propuestas respecto al material de revestimiento de las albardillas de las terrazas y la forma concreta de reparar las filtraciones que se producen por las juntas del aplacado de granito de las fachadas, no son ajustadas a derecho ya que rompiendo la uniformidad y estética del edificio se hubiera requerido unanimidad para tales acuerdos ( artículo 12 en relación con el artículo 17 de la L.P.H .), habiéndose incurrido en abuso de derecho ( art. 18.1 c de la L.P.H. y 7.2 del Código Civil ), sin que sea necesario llevar a cabo la sustitución del material de las albardillas para solucionar el problema existente, no siendo preciso tampoco llevar a cabo labores de demolición del aplacado de parte del granito rosa porriño de las fachadas y su sustitución por otro aplacado del mismo material en algunas zonas y el sellado en otras, toda vez que el acuerdo obvia que previamente debe realizarse la labor de sellado de las juntas, labor de mantenimiento que nunca se ha hecho, por lo cual entiende que se ha vulnerado el artículo 10 de la L.P.H . y además se deja la elección de las zonas de sustitución o simple sellado a criterio del arquitecto, sin determinación anterior por la comunidad por lo que se entienden vulnerados los artículos 12 , 13 y 14 y ss. de la L.P.H . al no ser la Comunidad quien decide las obras a realizar.

Respecto a la sustitución del material de revestimiento de las albardillas de las terrazas refiere que la comunidad basa únicamente la razón de la misma en el mayor precio que dicen tiene el granito rosa porriño respecto al hormigón y en cuanto a la segunda cuestión la comunidad, admitiendo que no se ha realizado actuación de mantenimiento alguna, mantiene que el sellado de las juntas del aplacado de la fachada no garantiza la solución del problema en las zonas más afectadas, ya que no hay productos de garantía para el sellado y por ello propone la demolición del actual aplacado y la sustitución por otro.

El recurrente alega error en la valoración de la prueba efectuado por el Juzgador de instancia, ya que considera que en base a la prueba practicada consta acreditado que el material existente en las albardillas y en todas las fachadas, granito rosa porriño, es igualmente adecuado para la actuación reparatoria que el hormigón polímero por el que la Comunidad quiere sustituirlo, habiéndose acreditado asimismo que la diferencia de precio entre ambos materiales es solo de 5 euros metro lineal, lo que en la primera fase de la obra supone una diferencia prácticamente inapreciable de 700 euros y en la segunda fase de 1.200 euros, es decir, de 1.900 euros en total, a lo expuesto añade quien apela que el cambio va a alterar la uniformidad del edificio, sobretodo la de las terrazas de los áticos y su calidad y prestancia.

Asimismo considera que se ha acreditado que la Comunidad nunca ha realizado labores de mantenimiento alguno sobre las juntas y sus sellados, probándose asimismo que hoy en día existen productos para el sellado de las juntas con garantías que evitarían el problema, sin tener que llevar a cabo demolición alguna; argumenta además que la realización de demoliciones en parte del revestimiento actual de la fachada y sustitución aunque sea por el mismo material dejará tonalidades diferentes alterando la estética del edificio. Reitera que probado que la Comunidad no ha tomado, ni va a tomar, decisión alguna sobre qué zonas son las que requieren solo sellado y cuales van a ser objeto de demolición, tales actuaciones se llevarán a cabo sin acuerdo alguno, ni por lo tanto aprobación de su presupuesto y adjudicación, dejándolo en manos del arquitecto autor del proyecto.

Cuestiona el apelante la consideración efectuada en sentencia referida a que las reparaciones son necesarias y subsumibles en el artículo 10.1 de la L.P.H ., considerando además que no suponen una alteración relevante del edificio que exija su unanimidad.

Se impugna por el recurrente por tanto no solo la valoración que de la prueba lleva a cabo el Juzgador de instancia, sino también la argumentación jurídica contenida en la sentencia considerando que el recurso debe ser estimado revocándose la sentencia apelada tanto respecto al material de revestimiento de las albardillas de las terrazas de los áticos, como respecto a la demolición y reposición del aplacado de fachadas junto con el sellado parcial, condenándose a la parte demandada al pago de las costas causadas.

SEGUNDO.- La Comunidad de Propietarios CALLE000 nº NUM000 - NUM001 y DIRECCION000 nº NUM002 de Pamplona acordó, en el punto 1º del Acta de Junta General Extraordinaria celebrada el día 4 de octubre de 2010, por mayoría llevar a cabo la reparación de las albardillas mediante su sustitución y la de la carpintería metálica de las mismas, según el informe técnico llevado a cabo por el arquitecto Sr. Rubén ; por otra parte y en el mismo punto aprobaron también por mayoría la actuación que debía llevarse a cabo en el revestimiento del granito de la fachada según el informe del citado técnico, acordando que en las zonas que considere éste más afectadas por la entrada de agua se sustituirá el granito por otro similar (rosa porriño) y en las zonas que el técnico vea que la afección es mínima o inexistente se sellarán las juntas con el sistema que el arquitecto contratado por la Comunidad Sr. Rubén considere conveniente, siempre que reúna unas garantías (sic).

En la Asamblea General Extraordinaria celebrada el día 2 de febrero de 2010 por la citada Comunidad el arquitecto Sr. Rubén había presentado un estudio de patologías y un proyecto de intervención en el CALLE000 NUM000 y DIRECCION000 NUM002 en relación con las filtraciones de agua que presenta. En el proyecto se propuso desmontar y sustituir todas las albardillas tanto de la planta 7ª, como de la cubierta plana (terraza de áticos), impermeabilizando mediante mortero hidrófugo la base horizontal de asiento de las albardillas y colocando nuevas albardillas de hormigón polímero con goterón; en cuanto a la fachada, planta sexta, propuso a partir de la cornisa del antepecho de la planta 6ª y en toda la altura de la fachada de planta 7ª la sustitución del aplacado del mármol existente por aplacado cerámico recibido con adhesivo con doble encolado y anclajes de cerramiento, previo a la colocación cerámica se maestreará el cerramiento con mortero hidrófugo, proponiendo que la intervención se realice en dos fases dado su alto coste económico. Tras debatir ampliamente se acordó por unanimidad ejecutar las fases 1 y 2 en las que se incluye la sustitución de la albardilla, posponiendo las obras contempladas en la tercera fase, referida a la sustitución de mármol por cerámica.

En Acta de la Asamblea General Ordinaria celebrada el día 6 de mayo de 2010 en la citada Comunidad de Copropietarios como punto 5º se había acordado por mayoría para llevar a cabo el revestimiento, la colocación de gres de un color que quedase bien con el resto de la fachada.

La administración de la Comunidad demandada solicitó del arquitecto D. Rubén la realización de un estudio de patologías, proyecto de intervención y dirección de obras en el edificio CALLE000 nº NUM000 y DIRECCION000 nº NUM002 con el objeto de analizar en profundidad las patologías del edificio, fachadas, terrazas y plantas superiores del mismo, su localización, clasificación y análisis, estableciéndose sus causas y planteando un proyecto de intervención que corrija estas patologías.

En el informe elaborado por el arquitecto técnico se propuso entre otros extremos la impermeabilización mediante mortero hidrófugo de la base horizontal de la base de las albardillas y la colocación de nuevas albardillas de hormigón polímero con goterón. El autor de dicho informe manifestó en el acto del juicio la condición de obras de naturaleza necesaria para la conservación del edificio de la intervención sobre las albardillas, considerando que el revestimiento de las mismas también podían ser de granito, si bien presentaba una mayor dificultad era posible que se adoptara con este material una solución técnicamente correcta, no habiendo elegido el mismo porque lo consideraba más costoso.

En el informe aportado por la parte demandante sobre la reparación de desperfectos llevado a cabo por el arquitecto D. Carlos Ramón se propuso el desmontado de albardillas de granito y recolocación con pendiente, previo aporte de base de mortero hidrófugo en las cabeceras de los antepechos, añadiendo que las albardillas actuales disponen de goterón que debe funcionar razonablemente con una correcta colocación.

El precio correspondiente al metro lineal en mármol rosa porriño y al metro lineal en hormigón polímero lo refiere el técnico Sr. Rubén según los datos aportados de un presupuesto realizado por el constructor, mientras que el técnico Sr. Carlos Ramón , manifiesta que la diferencia entre ambos materiales supone en la primera fase de obra un incremento entre 700 y 800 euros y en la segunda fase entre 1.200 y 1.500 euros; asimismo se ha aportado prueba documental en las actuaciones consistente en un presupuesto en el que consta como precio del metro lineal de granito 42'75 euros, mientras que el precio de ejecución de hormigón polímero por metro lineal es de 33,35 euros.

La intervención acordada en las albardillas es una obra necesaria cuya realización es obligatoria para la Comunidad a tenor de lo dispuesto en el art. 10 de la L.P.H ., extremo sobre el que se muestran conformes ambas partes, siendo la controversia únicamente si la intervención debe efectuarse mediante la colocación de granito rosa porriño o de hormigón polímero, extremo que acordado por mayoría en el acuerdo impugnado se cuestiona por los demandantes, ahora apelantes, ya que mantienen que la colocación de granito rosa porriño no es sustancialmente más cara y es más respetuosa con la estética del inmueble, produciendo la otra opción un daño estético en las viviendas-áticos y en el conjunto de la fachada; tal motivo de impugnación ejercitada al amparo de lo dispuesto en el artículo 18.1 c) de la L.P.H . debe ser acogida ya que teniendo en cuenta la escasa diferencia entre ambos materiales y la idoneidad de ambos para solucionar los problemas existentes, así como el perjuicio que produce especialmente en la estética para los propietarios del ático y en parte también para el conjunto del inmueble, ya que la línea trazada por las albardillas se observa desde el exterior, no puede calificarse sino de abusivo, toda vez que la diferencia de precio no justifica el perjuicio que supone la colocación de un material diferente a aquél que tenía en origen el edificio y es el que compone el resto de la fachada exterior, debiendo por tanto en este punto estimarse el recurso interpuesto.

En cuanto a la impugnación de la intervención que debe llevarse en la fachada, la prueba practicada ha sido correctamente valorada por el Juzgador de instancia, toda vez que se aprecia no solo la necesidad de dicha intervención, que no es discutida por las partes, sino que la medida acordada para llevar a cabo no se ha acreditado que sea abusiva, errónea o inadecuada, y menos aún perjudicial, toda vez que resulta necesaria la intervención cambiando aquellas piezas del revestimiento exterior que han sufrido un grave deterioro y permiten que se filtre la humedad exterior, acordándose el sellado en aquellas piezas que no alcanzan tal nivel de deterioro y en las que por lo tanto el mero sellado resulta suficiente para evitar la filtración de humedades, no acordándose esta solución en la totalidad de la fachada, ya que por el referido deterioro de alguna de las piezas no es posible según el dictamen técnico garantizar que el mero sellado evite la filtración de humedad, motivo por el cual y en clara actitud de transigencia la mayoría comunitaria admite la reposición sólo parcial de las placas de granito de la fachada, llevándola a cabo en aquellos supuestos en que exista un deterioro relevante y aceptando el mero sellado en las piezas que no tengan tales características y que por no encontrarse tan dañadas permiten que el mero sellado sea suficiente para evitar la filtración de humedad. Tal acuerdo no puede considerarse en modo como perjudicial ni abusivo, no siendo suficiente para cuestionarlo con éxito, la prueba consistente en la aportación de un documento emitido por una empresa que oferta un producto de sellado de juntas muy reducidas y con un periodo de garantía, ya que no es lo mismo aplicar dicho material sobre losetas en buen estado que sobre revestimiento dañado, motivo por el cual resulta asimismo insuficiente la declaración del Sr. Cesareo , representante de DOEPA, empresa especializada en esta materia que selló una fachada de un ático de la Comunidad con anterioridad, no habiendo presentado éste problema alguno posteriormente, ni tampoco la testifical del Sr. Guillermo , vecino de otro portal, que también con anterioridad optó por el sellado y a su juicio el mismo resolvió el problema con garantías. Debe mantenerse en este extremo la apreciación del Juzgador de instancia, ya que el técnico que revisó los daños que padece el edificio y propuso las soluciones constructivas idóneas ha apreciado tal deterioro en alguno de los revestimientos que aconseja su sustitución sin poder garantizar que mejore la situación de filtraciones mediante el mero sellado, valoración que debe mantenerse ya que la solución constructiva que puede ser idónea para material en buen estado puede resultar ineficaz en el material dañado, motivo por el cual debemos atenernos a la solución constructiva aportada por quien revisó minuciosamente el edificio con el fin de informar sobre su estado y las posibles soluciones técnicas. No consta acreditado que la propuesta llevada a cabo por el perito Sr. Rubén y adoptada por la Comunidad sea perjudicial y teniendo en cuenta la necesariedad de la misma no requiere de unanimidad, sin que se aprecie en modo alguno, tal y como se ha expuesto, una actitud abusiva o un perjuicio de la aplicación del acuerdo adoptado, en consecuencia debe mantenerse en este punto la sentencia de instancia, máxime teniendo en cuenta que no es posible la impugnación del acuerdo que ahora se adopta en base a lo establecido en el artículo 10 de la L.P.H . ya que en todo caso el incumplimiento de las labores de mantenimiento se llevó a cabo con anterioridad, tratándose ahora de adoptar las medidas necesarias para evitar los daños que dicha falta de mantenimiento han podido producir. Por último no cabe mantener con éxito que el acuerdo sobre la adopción del sistema de reparación y el alcance del mismo no haya sido adoptado por la Comunidad por el mero hecho de que se faculte al arquitecto Sr. Rubén para determinar, conforme se realiza la obra, cuales son las piezas que por encontrarse claramente dañadas deben ser sustituidas y cuales permiten evitar las filtraciones mediante sellado, ya que se trata únicamente de la delegación de un aspecto técnico sin que ello suponga que no es la Junta de Copropietarios quien ha adoptado el acuerdo encaminado a la necesaria reparación del revestimiento exterior.

TERCERO.- La estimación parcial de la demanda y también del recurso de apelación interpuesto conlleva que no proceda verificar especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en la primera instancia, ni tampoco respecto a las ocasionadas en esta alzada ( art. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Rafael Ortega Yagüe, en nombre y representación de la Compañía mercantil "INVERSIONES JOCARVE, S.L.", D. Nemesio , D. Teodoro , D. Juan Carlos , Dª María Teresa , Dª Concepción , Dª Isidora y D. Bernardino , contra la sentencia dictada en el Juicio Ordinario nº 21/2011 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Pamplona/Iruña y en consecuencia revocamos también parcialmente dicha resolución sin que proceda verificar especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada.

Estimamos parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. Rafael Ortega Yagúe en nombre y representación de la Compañía mercantil "INVERSIONES JOCARVE, S.L.", D. Nemesio , D. Teodoro , D. Juan Carlos , Dª María Teresa , Dª Concepción , Dª Isidora y D. Bernardino , contra la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE EDIFICIO DE LA C/ CALLE000 Nº NUM000 y NUM001 y AVDA. DE DIRECCION000 nº NUM002 de PAMPLONA", representada por la Procuradora Dª Ines Zabalza Azcona, declarando contrario a derecho el acuerdo impugnado adoptado en la Junta General de Comunidad celebrada el día 4 de octubre de 2010, referido a los antepechos de las terrazas y sus albardillas, exclusivamente en el apartado del mismo que propone la sustitución de las piezas de granito de las albardillas de los antepechos de las terrazas de los séptimos pisos y cubiertas planas del edificio por hormigón polímero en lugar de colocar o recolocar piezas del mismo material existente (granito rosa porriño), absolviendo a la demandada del resto de los pedimentos frente a ella formulados, sin que proceda verificar expresa condena de las costas causadas en la primera instancia.

La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo o, en su caso, de recurso de casación ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra , debiendo presentar ante esta Sección el escrito de interposición en el plazo de los VEINTE DIAS siguientes al de su notificación.

Debiendo acreditarse en el momento del anuncio o preparación del recurso haber consignado el depósito exigido para recurrir en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banesto, con apercibimiento de que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.